Handelsblatt - 18.11.2019

Matthias Streit Erfurt

D

ie Debatte um bezahl-

baren Wohnraum wird

derzeit in keiner ande-

ren deutschen Stadt so

scharf geführt wie in

Berlin. Und nirgendwo sonst greift

die Politik so radikal in den Immobi-

lienmarkt ein – etwa mit einem Mie-

tendeckel – wie in der Hauptstadt.

Für Lars von Lackum, Chef des

drittgrößten deutschen Immo-

bilienkonzerns LEG, ist das

sogar von Vorteil. Wäh-

rend die beiden grö-

ßeren Konkurrenten

teils beachtliche

Wohnungsbestän-

de in der Haupt-

stadt besitzen –

Deutsche Wohnen

hat 70 Prozent sei-

ner 159 000 Woh-

nungen in Berlin,

Vonovia immerhin

zwölf Prozent seiner

357 000 Wohnungen –

liegt keine einzige der

131 000 LEG-Wohnungen an

der Spree. Der MDax-Konzern hält

fast seinen gesamten Bestand in

NRW. Weniger als zwei Prozent des

Portfolios liegen außerhalb dieses

Bundeslandes in Niedersachsen und

Rheinland-Pfalz.

Trotz der bequemeren Lage im

Vergleich zu den Rivalen legt von

Lackum operativ ein hohes Tempo

vor, wie er im Gespräch mit dem

Handelsblatt betont. Erst im Juni hat

er das Chefbüro in Düsseldorf bezo-

gen, nachdem sein Vorgänger Tho-

mas Hegel sich nach 13 Jahren an der

Spitze der LEG zurückgezogen hatte.

In den ersten neun Monaten 2019

konnte der Konzern am Sitz in der

NRW-Landeshauptstadt seinen ope-

rativen Gewinn (FFO) um sieben Pro-

zent gegenüber dem Vorjahr auf 259

Millionen Euro steigern, wie die am

Freitag veröffentlichten Quartalszah-

len belegen. Die Gewinnprognose

wurde für dieses Jahr bei 338 bis 344

Millionen Euro bestätigt. Für das

kommende Jahr verspricht CEO von

Lackum im Gespräch sogar höhere

Erträge als bislang gedacht: Bis zu

380 Millionen Euro seien möglich;

bislang lag die Prognose bei maximal

364 Millionen Euro.

Optimistische Analysten

Rigorose Regulierung fürchtet von

Lackum nicht. „Meine Gespräche mit

der Landesregierung in Nordrhein-

Westfalen lassen keinen Anlass zur

Sorge aufkommen“, sagt er. Aber er

appelliert an die Bundesregierung,

eine stetigere Wohnungspolitik zu be-

treiben: „Wenn wir unentwegt politi-

sche Änderungsrisiken haben, wer-

den wir keine Investoren mehr fin-

den, die uns für 20 oder 25 Jahre

Kapital zur Verfügung stellen. Das be-

reitet mir Sorgen.“

Die Stimmungsschwankungen tref-

fen auch die LEG-Aktie: Seit Jahresbe-

ginn hat sie zwar deutlich zugelegt

(14 Prozent), der gesamte MDax aber

noch stärker (25 Prozent). Dennoch:

Analysten bleiben positiv gestimmt.

Im Handelsblatt-Analystencheck ra-

ten sechs von neun Experten zum

Kauf, drei weitere zum Halten der Ak-

tie. „LEG hat das geringste regulatori-

sche Risiko, und das ist im Moment

nun einmal das wichtigste Thema“,

sagt Thomas Neuhold, Analyst von

Kepler Cheuvreux. Sie rechnen mit

anhaltend guter Nachfrage in den

Großstädten. Die niedrigen Leerstän-

de sprechen dafür: Vonovia liegt hier

bei 2,9 Prozent, Deutsche Wohnen

bei 2,2 und LEG bei 3,6 Prozent.

Daher setzt von Lackum auf

Wachstum: Rund 7 000 Wohneinhei-

ten kauft seine Gesellschaft allein in

diesem Jahr. Abzüglich Verkäufen soll

das Portfolio um 5 700 Wohnungen

wachsen, deutlich mehr als im ver-

gangenen Jahr, als 3 750 Wohnungen

hinzukamen. Im kommenden Jahr

rechnet LEG durch die Zukäufe mit

einem Plus beim FFO von sechs bis

sieben Millionen Euro. Die Minder-

einnahmen durch Verkäufe sind da-

bei schon abgezogen.

Die Fokussierung auf NRW soll

zwar bleiben. LEG will künftig aber

ebenso jenseits des bevölkerungs-

reichsten Bundeslands zulegen. Das

zeigt auch der jüngste, am Freitag be-

kannt gewordene Deal: 2 200 Woh-

nungen erwirbt die LEG in Bremen

und Niedersachsen. Ende August hat

das Unternehmen ein Portfolio mit

730 Wohnungen erworben, überwie-

gend in Niedersachsen.

LEG will zudem neue Geschäfts-

felder erschließen: haushaltsnahe

Dienstleistungen. In einem Pilotpro-

jekt in Dortmund wird neuen Mie-

tern heute schon ein Grünstromver-

trag angeboten. Mieter sollen so

günstigere Preise als vom Grundver-

sorger erhalten. „Natürlich verdie-

nen wir daran, das will ich gar nicht

verhehlen, aber am Ende bekommt

unser Kunde auch ein preiswerteres

und zudem grünes Produkt, als er

sich normalerweise kaufen würde“,

sagt von Lackum. 60 Prozent der

neuen Mieter hätten den Stromver-

trag abgeschlossen.

Bei den Mietsteigerungen lag LEG

in den ersten neun Monaten mit 2,9

Prozent hinter der direkten Konkur-

renz. Vonovia konnte die Mieten in

seinem Portfolio um 4,0 Prozent,

Deutsche Wohnen um 3,4 Prozent

steigern. Der Hauptgrund liegt in der

Struktur des LEG Portfolios, das zu

einem Viertel aus Sozialwohnungen

besteht. Betrachtet man allein den

frei finanzierten Mietwohnungsbe-

reich, so konnten die Düsseldorfer

die Mieten um 3,7 Prozent steigern.

Das Gesamtbild könnte sich ohne-

hin schleichend ändern. In den Sozi-

alwohnungsbeständen, in denen die

Bindungsfristen auslaufen, müssen

Mieter offenbar mit Mieterhöhungen

rechnen. „Wir werden den 25-Pro-

zent-Anteil an geförderten Wohnun-

gen aufgrund von Nachwirkungsfris-

ten noch ein paar Jahre, keinesfalls

aber langfristig halten können“, sagt

von Lackum.

Die aktuelle Bilanzpräsentation wird

hier konkret: Im Laufe von zehn Jah-

ren fallen 24 000 Wohnungen aus

der Preisbindung für Sozialwohnun-

gen. Es gebe „bedeutendes Steige-

rungspotenzial“ bei den Mieten, das

zwischen 23 und 41 Prozent taxiert

wird, wie aus der Präsentation her-

vorgeht. Mieterhöhungen dürften bei

Investoren gut ankommen, sie rü-

cken aber auch in den Fokus der ge-

sellschaftlichen Debatten.

Härtefälle berücksichtigen

Um die zu beschwichtigen, hat sich

der Konkurrent Deutsche Wohnen

vor Kurzem einen Teilmietendeckel

auferlegt: Übersteigt die Miete nach

Mieterhöhungen 30 Prozent des ver-

fügbaren Haushaltseinkommens der

Mieter, soll die Miete maximal auf

der 30-Prozent-Schwelle gedeckelt

werden.

Seitdem seien 471 Härtefallregelun-

gen vereinbart worden. Außerdem

will Deutschlands zweitgrößter Ver-

mieter jede vierte Wohnung an Mie-

ter vergeben, die Anspruch auf eine

geförderte Wohnung haben. Seit der

Ankündigung seien 37 Prozent der

Wohnungen so vergeben worden,

teilte Deutsche Wohnen nun mit. Ein

solch konkretes Versprechen will von

Lackum flächendeckend nicht abge-

ben, betont aber, dass auch bei der

LEG Härtefälle berücksichtigt wer-

den. Laut Unternehmensangaben be-

trägt die durchschnittliche Mieterhö-

hung nach einer Modernisierung 83

Cent pro Quadratmeter. Bei Vonovia

waren es zuletzt 1,50 Euro.

Wachsen will LEG künftig auch im

Neubaubereich. Bis zu 250 Wohnun-

gen sollen pro Jahr entstehen, gibt

von Lackum die Zielrichtung vor. Da-

rüber hinaus sollen jährlich 250 Woh-

nungen in Neubauprojekten zuge-

kauft werden. Vonovia, deutlich grö-

ßer als die LEG, peilt in diesem Jahr

allein 2 000 Wohnungen an.

LEG

NRW als

Standortvorteil

Deutschlands drittgrößten Wohnungskonzern trifft

die Debatte um bezahlbaren Wohnraum kaum.

Diesen Vorteil will der neue Chef nutzen.

LEG Immobilien

Aktienkurs in Euro

101,20 €

HANDELSBLATT

1.1.2019 15.11.

Quelle: Bloomberg

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Wohnhaus der LEG: Der Gewinn der Firma steigt. Kleines Bild: CEO Lars von Lackum.

akg / euroluftbild.de/Hans Bloss, LEG Immobilien

Portfolio

98,6

PROZENT

der LEG-Wohnungen

liegen in Nordrhein-

Westfalen. Der Rest in

Niedersachsen und

Rheinland-Pfalz.

Quelle: LEG

Finanzen & Börsen

MONTAG, 18. NOVEMBER 2019, NR. 222

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