SPEZIALIMMOBILIEN 19
Sonderveröffentlichung zum Thema „IMMOBILIENWIRTSCHAFT“ | November 2019
ADVERTORIAL
Wie viel Nachhaltigkeit
verträgt die Rendite?
P
atrick Frank ist Head of Asset Manage-
ment bei Frasers Property und hat sich
mit der Handelsblatt Journal Redaktion
darüber unterhal-
ten, weshalb der
Faktor Nachhaltigkeit für ihn
nicht nur eine Frage der Öko-
logie, sondern auch der Effizi-
enz darstellt.Herr Frank, erfreulicherweise
taucht das Thema Nachhaltig-
keit heute auf der Agenda von
immer mehr Unternehmen auf.
Aber wie und wann genau kam
Nachhaltigkeit bei Frasers Pro-
perty auf die Tagesordnung?
Immobilien an sich leis
ten einen negativen Beitrag
zur CO 2 Bilanz. Daher hat Fra
sers 2015 mit einer Mann
schaft begonnen, sich intensiv
mit dem Thema Nachhaltigkeit
auseinander zu setzen. Mittler
weile ist das Thema Nachhaltig
keit mit allen seinen Facetten
fester Bestandteil der Unter
nehmensstrategie. Als Resul
tat unserer Bemühungen wer
den wir zum Beispiel auf der
GRESBListe (GRESB = Glo
bal Real Estate Sustainability
Benchmark), dem weltweit füh
renden Bewertungssystem zur
Messung der Nachhaltigkeits
performance von Immobilien
unternehmen als „TopUnter
nehmen“ geführt und führen
dieses Ranking in Australien an.Und was bedeutet das konkret für Ihre
Logistikimmobilien?
Wir unterziehen unser Portfolio einem ständigen
Nachhaltigkeitsscreening, also sowohl im Hinblick auf
ökologische als auch soziale Aspekte. Dementspre
chend können wir sowohl unseren Kunden als auch
unseren Shareholdern ein hochgradig verantwortli
ches Management und hochgradig energieeiziente
Immobilien mit entsprechend geringen Betriebskos
ten bieten. So ergibt sich aus der Nachhaltigkeit dann
eben auch ein unmittelbarer wirtschaftlicher Nutzen.
Darüber hinaus ergeben sich auch für uns wirtschaft
liche Vorteile. Wir sind in der Lage, das Portfolio mit
„grünen“ Darlehen zu inanzieren, was uns Nachlässe
bei möglichen Zinsen einbringt.Wenn Sie von wirtschaftlichem Nutzen sprechen: Ist
der Aufwand für nachhaltige Immobilien denn tatsäch-
lich nicht so hoch, dass die Rendite darunter leidet bzw.
direkt zum Showstopper würde?Natürlich ist schon allein der Gang der Zertiizie
rung von Immobilien ein kostenintensiver Schritt.
Aber wir sehen zu diesen Ausgaben wenig Alterna
tiven. Außerdem müssen sich
unseres Erachtens Rendite und
Nachhaltigkeit nicht ausschlie
ßen. Ganz im Gegenteil: Wir
sind der Überzeugung, dass
sich durch ein eizientes Betrei
ben und eine niedrige Betriebs
kostenrate Möglichkeiten erge
ben, die letztlich zu einem
sehr stabilen Asset führen. Wir
sehen, dass viele Corporates
mittlerweile nur noch in zerti
izierten nachhaltigen Immo
bilien anmieten dürfen. Was
wir allerdings nicht sehen, ist,
dass es für nachhaltige Immo
bilien zum Beispiel im Rah
men der Immobilienbewertung
einen Bonus gäbe. Allerdings
existiert im Gegenzug durchaus
ein Malus für nicht zertiizierte
Immobilien zum Beispiel in
Form von Zugeständnissen bei
der Miete. Beziehungsweise,
dass die Wiedervermietung von
alten nicht zertiizierten Immo
bilien deutlich schwerer fällt
als die von modernen, hochef
izienten Gebäuden. Gerade in
AssetKlassen, die sich als top
modern begreifen, wie eben
Logistik und Industrieimmobi
lien, müssen Gebäude heutzu
tage einen Nachhaltigkeitsnach
weis führen, um nachhaltig
stabile Mieten zu erzielen.Und nach welchen konkreten Features muss ich als
Shareholder oder Nutzer Ihrer Logistikimmobilien
dann Ausschau halten?
Wir bauen zum Beispiel unseren Isolierungsgrad
über die gesetzlichen Anforderungen hinaus sowie
die Nutzung nachhaltiger Energiequellen bei allen
Gebäuden stetig aus. Auf Wunsch des Mieters stel
len wir aber zum Beispiel auch eine komplette Infra
struktur für EMobilität mit Ladegeräten an Toren und
Parkplätzen der Anlage zur Verfügung.http://www.frasersproperty.com/industrial
Patrick Frank
nach ökologischen, ökonomischen und sozia
len Belangen gemanagt werden, wirken mittler
weile wie ein Magnet bei den Fondsinitiatoren
bzw. Kapitalsammelstellen.Das Objekt der Begierde und warum
man es in Schuss halten sollte
Nähert man sich dem Transaktionsgegenstand,
den Immobilien selbst, lassen sich aktuell drei
Aspekte diagnostizieren:
- Die Kaufpreise sind weiterhin stark gestiegen.
- Das Neubauangebot bleibt hinter der Nach
frage zurück. - Die Qualität der angebotenen Bestandsobjekte
nimmt dagegen ab.
Zwar lässt sich im Segment des – eher raren –
Neubaus ein sehr enger Markt feststellen, doch die
angebotenen Objekte sind oftmals „dated“, wie
die englische Umschreibung lautet. Portfoliotrans
aktionen sind ein klassischer, am Ende eines Zyk
lus‘ häuiger vorkommender Indikator; damit aber
auch die Objekt/Standortkombinationen, wel
che in der Einzelanalyse eine sehr optimistische
Zukunftsprognose implizieren. Operativ sollte der
Beratungs bzw. Akquisitionsprozess sich den Her
ausforderungen anpassen – gerade in qualiizier
ten inhaltlichen und zeitlichen Due Diligence Akti
vitäten. Grundsätzlich gilt: systematische Analyse
vor Schnelligkeit.
Deshalb erwarten wir in den kommenden Jah
ren die stärksten Aktivitäten im Bereich des sog.
Asset Management, also der ökonomischen Ver
längerung der technischen und kaufmännischen
Lebensdauer der Objekte. Nicht zuletzt auch
durch die seit rund zwei Jahren stark platzierten
„ValueAddFonds“ – eine stärkere Fokussierung
auf die Risikoklasse bzw. die Objekte ist deshalb
zu erwarten. Die sich daraus ergebende bzw. aus
lösende „CapexKonjunktur“ lässt erahnen, dass
bei einem Marktabschwung die Baukonjunktur
zumindest einen neuen Fokus inden wird.
Vorwärts immer, rückwärts nimmer
Diese getrofenen Aussagen beziehen sich frei
lich auf ein Zeitfenster kurz nach dem Beginn
der EZBPräsidentschaft von Christine Lagarde
und einer nicht zu prognostizierenden Tweetdy
namik des aktuellen USPräsidenten. Die Erwar
tungen eines „weiter so“ mit Blick auf die Finanz
marktwetterlage sind zumindest sehr ausgeprägt.
Das „NullZinsUmfeld“ wird die Branche auch
die kommenden Jahre befeuern. Die dann für
die Immobilienwirtschaft vordergründig positive
Gemengelage vermag eine weitere Verlängerung
des immobilienwirtschaftlichen Aufschwungs
bedeuten. Bremsspuren lassen sich bisher nicht
feststellen, eher ein rationales Hinterfragen von
Geschäftsmodellen wie z.B. CoWorking. Das
Beispiel der volatilen Bewertungsansätze von
WeWork verdeutlicht vor allem, dass in einem
Aufschwung „nicht alles automatisch geht“. Doch
es gilt nach wie vor: Auch der „schönste“ Kapital
anlagedruck kommt irgendwann zum Ende. Das
Gespür fürs Risiko sollte deshalb ausgeprägt sein,
sonst wird die drohende Nacht dunkel und voller
Schrecken.
„ Gerade in Asset-
Klassen, die sich als
top modern begreifen,
müssen Gebäude einen
Nachhaltigkeitsnach-
weis führen, um nach-
haltig stabile Mieten
zu erzielen.“