Süddeutsche Zeitung - 06.11.2019

von julia bergmann

D

ie Preise für Grundstücke, Wohnun-
gen und Häuser in München stei-
gen und steigen – daran hat auch
die schwächelnde Konjunktur in den ver-
gangenen Monaten nichts geändert. Zwi-
schen zwei und sechs Prozent mehr als
noch vor einem halben Jahr müssen Käu-
fer laut dem aktuellen Marktbericht des
Immobilienverbands IVD heute im Schnitt
ausgeben. Damit habe sich der Anstieg
zwar etwas verlangsamt, die Gefahr einer
Immobilienblase in München, die dem-
nächst platzen könnte, sieht Stephan Kip-
pes, Leiter des IVD-Marktforschungsinsti-
tuts, aber nicht.

Es sei nicht zu erwarten, dass die Nach-
frage nach Wohnraum in unmittelbarer Zu-
kunft drastisch zurückgehe. „Wir haben in
München einen jährlichen Bevölkerungs-
zuwachs von 0,75 Prozent“, sagt Kippes. Da-
zu komme der Trend zu Einpersonenhaus-
halten. Aktuell lebten 55 Prozent aller
Münchner allein in einer Wohnung, 1971
waren es lediglich 42 Prozent. „Sie bean-
spruchen die größte Wohnfläche pro
Kopf“, sagt Kippes. Problematisch, weil
der Wohnraum immer knapper wird. „Der
Zuzug und die zunehmende Singularisie-
rung sind die beiden Effekte, die uns deutli-
che Probleme machen“, sagt er. Das zeigt
sich auch bei den Kaufpreisen, die in allen

Bereichen in München gestiegen sind: Für

ein freistehendes Einfamilienhaus zahlt

man laut IVD nun im Durchschnitt 1,7 Milli-

onen Euro, das sind 4,2 Prozent mehr als

noch im Frühjahr dieses Jahres. Ein Rei-

henmittelhaus kostet inzwischen 970 000

Euro und eine Doppelhaushälfte 1,3 Millio-

nen Euro. Den größten Preisanstieg ver-

zeichnen die Marktforscher bei Grundstü-

cken für den Geschosswohnungsbau, hier

müssen Käufer 6,3 Prozent mehr ausge-

ben als vor einem halben Jahr. Relativ mo-

derat fiel das Plus dagegen bei den Kauf-

preisen für neu gebaute Eigentumswoh-

nungen aus, dort ist der Quadratmeter in

den vergangenen beiden Halbjahren je-

weils „nur“ um 200 beziehungsweise 150

Euro teurer geworden. Im Halbjahr zuvor

waren es noch 500 Euro.

Im Zehnjahresvergleich haben sich die

Preise für bestehende freistehende Einfa-

milienhäuser, Reihenmittelhäuser und

Doppelhaushälften in München mehr als

verdoppelt. Das Gleiche gilt auch für Eigen-

tumswohnungen, egal ob Bestand oder

Neubau.

Erste Anzeichen für eine Abschwä-

chung des Trends sehen die Makler aber in-

zwischen. Mittlerweile sei deutlich spür-

bar, dass sich das Kaufverhalten der Inter-

essenten ändere, sagt Immobilienmakle-

rin Martina Wesseling aus Pfaffing. Sie

könne etwa feststellen, dass sich Interes-

senten mittlerweile wieder striktere Preis-

grenzen beim Kauf einer Immobilie set-

zen. Sie seien wieder kritischer. „Die Leute

hinterfragen einen Immobilienkauf im-

mer mehr“, sagt Kippes. Häufiger würden

wieder mehr Gutachten zu den jeweiligen

Objekten gewünscht. Man müsse sogar die

Verkäufer angesichts des vermeintlichen

Misstrauens immer öfter beruhigen. Was

die Kaufbereitschaft der Interessenten an-

gehe, spiele auch die Lage der Immobilien

eine große Rolle, sagt Immobilienmakler

Andreas Hammerl aus Starnberg.

Der Münchner Speckgürtel habe sich

bis vor fünf Jahren auf den S-Bahn-Be-

reich beschränkt. „Heute reicht er deutlich

darüber hinaus.“ Das hohe Preisniveau

Münchens wirke sich zunehmend auf um-

liegende Landkreise aus. „Hier zeigt sich

der Ripple-Effekt“, sagt Kippes. „Der

Münchner geht ein Stück weiter raus und

bringt seine spezielle Preisvorstellung

mit.“ Der Effekt lasse sich dann ein ganzes

Stück weit fortsetzen, sagt Wesseling. „In

den nördlichen Landkreis Rosenheim drü-

cken die Käufer aus dem Landkreis Ebers-

berg und dort die aus München.“

Die Preisspirale bewege sich bayernweit

unermüdlich nach oben, sagt Kippes. Bau-

grundstücke sind im landesweiten Schnitt

inzwischen 6,1 Prozent teurer als im Früh-

jahr, Einfamilienhäuser um 5,8 Prozent.

Einzige Ausnahme ist Ingolstadt. Dort sind

die Preise gesunken. „In Ingolstadt sieht

man die Bremsspuren der Automobilwirt-

schaft und ihrer Zulieferer“, sagt Kippes.

Dass Münchner Wohnungen teuer sind,
das weiß nun wirklich jeder. Aber wie teuer
genau? Einfach mal nachschauen können,
was die eigene Mietwohnung wohl auf
dem Markt wert wäre, oder die des Nach-
barn, oder die des Chefs – das könnte
schon spannend sein, geht aber natürlich
nicht, solange die Wohnung nicht zum Ver-
kauf steht. Ein neues Start-up will genau
das ändern. Die Internetplattform „Scoper-
ty“ schätzt den Wert von Immobilien, die
gar nicht angeboten werden. Man gibt ein-
fach seine Adresse im Internet ein und be-
kommt – mehr oder weniger genaue –
Schätzwerte für den Kaufpreis.
Erst in diesem Jahr gegründet, hat das
Münchner Unternehmen Anfang Novem-
ber seine Plattform in den vier deutschen
Millionenstädten plus Frankfurt am Main
gestartet. Für München verzeichnet Sco-
perty gut 1,3 Millionen Wohnungen und
Häuser mit ihrem jeweils geschätzten
Wert. Damit wolle man für ein bisschen
mehr Transparenz auf dem Immobilien-
markt sorgen, sagen die Firmengründer.
„Es ist als Eigentümer oder Interessent
schwierig, sich ein Bild davon zu machen,
was in München ein fairer Preis ist“, sagt
Scoperty-CEO Michael Kasch. Über die
gängigen Internetplattformen mit ihren In-
seraten könne man sich zwar informieren,
die Preise dort zeigten aber eher den
Wunsch der Verkäufer als den tatsächli-

chen Wert. „Diese Differenz versuchen wir

mit den Schätzwerten abzubilden“, erklärt

Kasch.

Ein Algorithmus schätzt auf Basis von

Grundstücksgröße, Wohnfläche und Lage

den Preis, auch der örtliche Mietspiegel

und andere öffentlich zugängliche Daten

fließen in die Berechnung mit ein, sagt der

Firmenchef. Die Eigentümer selbst kön-

nen die Ergebnisse noch verfeinern, indem

sie etwa das Baujahr angeben oder wann

die letzte Renovierung stattgefunden hat.

Absolut exakt ist das Ergebnis zwar nicht,

aber eine Annäherung.

Ein Modellversuch in Nürnberg habe ge-

zeigt, dass viele Eigentümer es schätzen,

sich unverbindlich informieren zu können,

berichtet Kasch. „Viele wollen wissen, was

ihre Wohnung ungefähr wert ist, ohne dass

sie gleich zu einem Makler gehen müssen.“

Und ähnlich wie ein Gebrauchtwagenhänd-

ler seine Visitenkarte an geparkte Autos

steckt, können potenzielle Käufer auf Sco-

perty ihre digitale Visitenkarte an der

Haustür des Eigentümers hinterlassen. So

bekunden sie ihr Interesse an einer Immo-

bilie, die gar nicht zum Verkauf steht – und

bringen damit vielleicht den Eigentümer

erst auf die Idee, zu verkaufen. So würden

Kaufinteressenten an ein „handverlesenes

Makler-Netzwerk“ vermittelt, erklärt

Kasch.

Der Immobilienverband Deutschland

(IVD) fürchtet das neue Onlineangebot of-

fenbar nicht als Konkurrenz. „Es wird kei-

ne Plattform geben, die den Makler über-

flüssig macht“, teilt der Verband auf Nach-

frage mit. Makler könnten ihr Geschäft

über digitale Plattformen erweitern, die

persönliche Bindung und das Verständnis

für den lokalen Markt aber könne kein Al-

gorithmus ersetzen. Die Zusammenarbeit

mit Maklern ist dann auch eine der Einnah-

mequellen von Scoperty, denn die bezah-

len bei einer Vermittlung Provision an das

Unternehmen. Außerdem verdient Scoper-

ty Geld, wenn es einem Nutzer eine Baufi-

nanzierung vermittelt.

Der nächste Schritt für das junge Unter-

nehmen ist es nun, bald nicht mehr nur ein

paar wenige Großstädte abzubilden:

Schon nächstes Jahr sollen Nutzer alle gut

40 Millionen Wohnimmobilien im Land ab-

Ein Preisschild für jedes Haus: Die Schätzwerte von Scoperty, hier am Gärtnerplatz. SCREENSHOT:SCOPERTY rufen können. bernhard hiergeist

Paul Schmidmaier, 48, arbeitet seit 20 Jah-

renals Immobilienmakler. Lange Zeit hät-

ten sich in München die Kaufinteressen-

ten gegenseitig mit noch höheren Preisen

überboten. Aber die Zeiten sind vorbei,

sagt Schmidmaier.

SZ: Auf Ihrer Homepage steht, es sei eine

gute Zeit, um eine Immobilie in München

zu verkaufen. Heißt das, im Moment geht

alles?

Paul Schmidmaier: Man kann alles verkau-

fen, aber nur, wenn der Preis auch zum Ob-

jekt passt. Die Preise sind sehr hoch, aber

dass in München jeder Preis bezahlt wird,

stimmt nicht. Daran merkt man, dass der

Markt noch funktioniert.

Wo genau liegen dann die Grenzen?

Für eine gebrauchte Immobilie in einer

durchschnittlichen Lage 8000 Euro pro

Quadratmeter zu verlangen – das gibt der

Markt nicht her. Gerade Eigentümer, die ei-

ne sehr persönliche Beziehung zu ihrem

Objekt haben, blenden die Nachteile aus

und nehmen einen Verkaufswert, den sie ir-

gendwo mal gelesen haben, als Referenz.

Sie sehen aber nicht, dass der Preis für eine

ganz andere Immobilie gezahlt wurde.

Trotzdem werden für Immobilien in Mün-

chen teils horrende Preise aufgerufen.

Das Angebot ist knapper geworden, die Zin-

sen sind nur noch ein Viertel oder weniger

von dem, was vor zehn Jahren bezahlt wur-

de. Die Gehälter sind gestiegen und der

Zuzug hat zugenommen. Das hat die Nach-

frage stark angeheizt. So sind die Preise in

die Höhe gegangen.

Beim Verkauf von Bestandsimmobilien

um mehr als das Doppelte in den vergan-

genen zehn Jahren.

Bei einigen Objekten haben sie sich sogar

verdreifacht.

Und die können sich dann nur noch Besser-

verdiener leisten?

Viele unserer Kunden sind Durchschnitts-

münchner, die ein bisschen was angespart

haben und einen sicheren, aber keinen

High-End-Job haben. Es gibt auch die, die

sehr gut verdienen oder etwas geerbt ha-

ben. Aber wir haben in der Regel mit sehr

vielen sehr normalen Menschen zu tun.

Also hat sich an der Klientel und der Be-

reitschaft zu kaufen, nichts verändert, ob-

wohl die Preise gestiegen sind?

Ich sehe immer noch eine sehr starke Nach-

frage, aber im Moment auch längere Ver-

marktungszeiten und auch eine gewisse

Abflachung der Preissteigerungen der Im-

mobilien. Die großen Sprünge der letzten

Jahre sehe ich nicht mehr.

Weil die Kaufpreise viele Münchner ab-

schrecken?

Ja. Aber ich glaube auch, wenn man sich in

Ruhe hinsetzt, strategisch und langfristig

plant, können sich mehr Leute eine Immo-

bilie kaufen, als sie denken. Das war die

Triebfeder, warum ich mich mit Immobi-

lien beschäftigt habe.

Inwiefern?

Vor 25 Jahren hat eine Dreizimmerwoh-

nung in München auch schon eine halbe

Million D-Mark gekostet. Ich war als jun-

ger Mann schon kaufmännisch orientiert

und habe mich gefragt, wer bitte hat eine

halbe Million D-Mark unter dem Kopfkis-

sen? Der Gedanke hat mich nicht losgelas-

sen. Ich habe mich damit beschäftigt, wie

es klappen könnte.

Wie könnte es denn klappen?

Für den Nicht-Millionär mit Sparen und zu-

nächst mit dem Kauf einer kleinen Immo-

bilie. Danach kann man sich mit einem

Wiederverkauf langsam hochentwickeln.

Ich habe ja in jedem Fall den Tilgungsan-

teil in der Rate an die Bank und zusätzlich

beim Immobilienbesitz eine Chance auf

eine Wertsteigerung.

Aber keine Garantie darauf, dass es so

bleibt. Immer wieder ist die Rede davon,

dass die Immobilienblase irgendwann

platzen könnte.

Ich bin kein Statistiker, aber ich bin nicht

der Meinung, dass sie platzt. Es kann sein,

dass sich die wirtschaftliche Lage ver-

schlechtert und dann auch die Immobilien-

preise sinken. Das würde ich aber nicht als

platzende Blase bezeichnen, sondern als

Marktschwankung, die man mit langfristi-

ger Orientierung aussitzen kann. Für mich

überwiegen die Chancen, in der Rente in

einer mietfreien Wohnung zu leben, aus

der einen keiner rausbringen kann.

interview: julia bergmann

Nach oben offen

Trotz der schwächeren wirtschaftlichen Entwicklung sind die Immobilienpreise

in München auch im vergangenen Halbjahr wieder deutlich gestiegen – allenfalls zarte Anzeichen

deuten nach Meinung der Makler auf eine Abschwächung des Trends hin

Paul Schmidmaier, 48,ist

Immobilienmakler. Er

betreibt ein Maklerbüro

mit fünf Mitarbeitern in

Laim und konzentriert

sich auf den städtischen

Immobilienmarkt. In

seinem Beruf arbeitet er

bereits seit 20 Jahren.

FOTO: PRIVAT

Wunsch, Wirklichkeit – und ein Algorithmus

Was kostet wohl das Haus vom Chef? Auf einer neuen Internetseite kann man Schätzwerte für Immobilien abrufen, die gar nicht zum Verkauf stehen

Teures EigentumEgal, obWohnung, Reihenhaus oder Grundstück – die meisten Immobilien

in München kosten heute mehr als doppelt so viel wie vor zehn Jahren. Wie viel jedes einzelne Objekt

tatsächlich wert sein soll, kann man nun ganz einfach im Internet nachschauen

Ein Einfamilienhaus

kostet inzwischen im

Durchschnitt 1,7 Millionen Euro

Die Preisspirale bewege sich

bayernweit unermüdlich

nach oben, sagt Kippes

In den vergangenen zehn Jahren gab es für die Immobilienpreise in München nur eine Richtung: aufwärts. FOTO: NICOLAS ARMER/DPA

Der Markt gibt

nicht alles her

Makler Paul Schmidmaier über zu

hohe Preise und potenzielle Käufer

Baugrundpreise

Geschossbau Einfamilienhäuser in Euro pro Quadratmeter, guter Wohnwert Freistehende Einfamilienhäuser

Reihenmittelhäuser/Bestand

in Euro pro Quadratmeter

jeweils gute Wohnlage

jeweils guter Wohnwert

Preise für Eigentumswohnungen/Bestand Preisein Tausend Euro pro Objekt

SZ-Grafik; Quelle: IVD-Institut

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R2 – (^) THEMA DES TAGES Mittwoch,6. November 2019, Nr. 256 DEFGH