Neue Zürcher Zeitung - 25.10.2019

Freitag, 25. Oktober 2019 WIRTSCHAFT 27

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Die Schweizer wohnen wieder auf grösserem Fuss

Die beanspruchte Wohnflächehat deutlichzugenommen– auchwegen der regen Bautätigkeit

Das Überangebot an

Mietwohnungenhat zusammen

mit dergutenWirtschaftslage

zueinem höherenWohnflächen­

konsumgeführt.Dennoch dürfte

dieZahl derleerenWohnungen

weiter steigen.

ANDREA MARTEL

In der Schweiz hat sich über die letz­
ten Jahre ein beträchtliches Überange­
bot an Mietwohnungen aufgebaut.Fast
63 000 dieser Wohnungen stehen laut
dem Bundesamt für Statistik (BfS) der­
zeit landesweit leer, neben gut 12 000
unbewohnten Eigentumswohnungen
undEinfamilienhäusern.DasTempodes
Anstiegshatsichimmerhinjüngstetwas
verlangsamt.Sokamenindenvergange­
nenzwölfMonaten«nur»rund 3000zu­
sätzlicheleere Mietwohnungendazu.In
dendreivorangegangenenJahrenwaren
es jeweils rund 7000gewesen.Das lässt
dieHoffnungzu,dasssichAngebotund
Nachfrage langsam wieder annähern
und in derFolge das Überangebot all­
mählich abnimmt.
Warum genau der Leerstand im ver­
gangenenJahr weniger stark gestiegen
ist als vorher,ist jedoch auf den ers­
ten Blickein Rätsel.Weder hat sich die
Wohnbautätigkeit deutlich verringert,
noch wächst die Bevölkerung wieder
rascher. Die Baugesuche im Mehrfami­
lienhausbereich deuten auf eine prak­
tischgleichweiterlaufendeNeubautätig­
keit hin, und die Zunahme der ständi­
genWohnbevölkerung der Schweiz war
2018miteinemPlusvon60400Einwoh­
nernsoniedrigwieseit2006nichtmehr.

Immer mehrSingle-Haushalte

Gemäss einerAnalyse des Immobilien­
BeratungsunternehmensWüest Partner
(WP)warenandereFaktorenausschlag­
gebend.SoseieszueinemgutenTeildie
bereitsansässigeBevölkerung,dieih ren
Wohnflächenkonsum ausgeweitet habe,
wassichunteranderemanderZahlder
Single­Haushaltezeige,dieüberpropor­
tional zugenommen habe.
Dass die Anzahl der Einpersonen­
haushalte deutlich stärker zunimmt als
jene anderer Haushaltsgrössen,ist zwar
kein neues Phänomen. Die Entwick­

lung hat sich in den letztenJahren aber

akzentuiert,wieWPimneusten«Immo­

Monitoring» schreibt. Mehr als jeder

zweite neu gebildete Haushalt (51%)

ist mittlerweile ein Single­Haushalt.

Der erhöhteWohnflächenkonsum

hat unter anderem mit der bis vor kur­

zem herrschendenguten Konjunktur

zu tun. Eine hohe Arbeitsplatzsicher­

heit in Kombination mit leicht steigen­

den Realeinkommen senkt die Hemm­

schwelle, eine Wohnung anzumieten.

Aber auch das grosseWohnungsange­

bot wirkt stimulierend. In den Kanto­

nen, in denen viele zusätzliche Haus­

halte gebildet wurden, erklären die

höheren Leerstände laut WP denstei­

genden Anteil der Einpersonenhaus­

halte immerhin zu 23%.

Auch Zweitwohnsitze, sei es in den

Bergen oder in der Stadt, etwa in der

Nähe des Arbeitsplatzes, hatten in

jüngsterZeitHochkonjunktur.Diedies­

jährige Leerstandszählung zeigt, dass

die Zahl der leeren Mietwohnungen in

vielen touristischenRegionen zurück­

gegangen ist.Verantwortlich dafür ist

lautWPnichtzuletzteinesteigendeAn­

zahl vonDauermietern, die eineWoh­

nungalsZweitdomizilnutzen.Mehrals

10% allerMietwohnungenind en tou­

ristischen Gemeinden werden zur Nut­

zung alsFeriendomizil ausgeschrieben.

Zwar werden diese Objekte teilweise

nur während derWintermonate gemie­

tet. Doch wie WP schreibt, zählen sie

nichtalsleer,wennsieimSommernicht

ausgeschrieben sind.

Vermehrt Ersatzneubauten

AuchaufderAngebotsseitegibtesspe­

zielle Gründe, weshalb trotz anhaltend

starkerNeubautätigkeitdieLeerstands­

quotenichtmehrsos tarksteigt.Soent­

stehen Wohnungen immer seltener auf

der grünenWiese (derzeit noc h rund

40%), dafür zunehmend aufBauland,

au f dem bereits davorWohngebäude

standen,wasausraumplanerischerSicht

sin nvoll ist.

Die allermeistenWohnersatzneu­

bauten verfügen zwar über mehrWoh­

nungen als ihreVorgängergebäude.

Aber wenn die alten Objekte abge­

brochen werden, geht natürlich immer

auch – oftmals günstiger –Wohnraum

verlo ren. Der Nettozuwachs an neuen

Wohnungen ist somit tiefer, als allein

aufgrund der Anzahl neu erstellter

Wohnungenzuerwartenwäre.LautWP

zeigen neuste Schätzungen, dass rund

36% aller Neubauten imWohnbereich

Ersatzneubauten sind.

Vor diesem Hintergrund ist laut WP

damit zurechnen, dass die Leerstände

imkommendenJahrweitersteigenwer­

den. DieBaugesuche lassen nach wie

vornichtaufeinenRückgangderWohn­

bautätigkeitschliessen, und auch wenn

viele Neubauprojekte weiterhin Ersatz­

neubauten betreffen, dürfte der Netto­

zuwachs anWohnungen immer noch

höherausfallenalsdiezusätzlicheNach­

frage. Dies vor allem deshalb, weil sich

diezusätzlicheNachfragederbestehen­

den Bevölkerung angesichts der etwas

eingetrübtenkonjunkturellenAussich­

teneher wiederabschwächendürfteund

bei der Zuwanderung kurzfristig auch

kein neuer Schub zu erwarten ist.

Dieses Überangebot wird weiterhin

auf die Preise drücken.WP geht davon

aus, dass die Marktmieten 2020 weiter

sinkenwerden,undzwarumrund0,9%.

Über die vergangenen vierJahre – von

Mitte 2 015 bis Mitte 20 19 – haben die

Mieten bei den inseriertenWohnungen

im Durchschnit tbereits um 5,8% abge­

nommen, wobei dieRückgänge in den

KantonenWaadt, Schwyz,Wallis,Genf

und Obwalden mit mehr als 10% am

stärksten waren.

Referenzzinsdürftesinken

AbernichtnurdieMarktmietendürften

sinken.Erstmals seit Mitte 2017 könnte

es im kommendenJahr sein, dass auch

Mieter in bestehenden Mietverhältnis­

sen in den Genuss tieferer Mietpreise

kommen bzw. eine Senkung verlangen

dürfen. Laut WP ist davon auszugehen,

dass der dafür massgeblicheReferenz­

zinssatz, der vom Bundesamt fürWoh­

nungswesen vierteljährlich erhoben

wird,2020 von 1,5% auf 1,25% sinkt.

Damit es zu einer weiteren Senkung

kommt,muss derDurchschnittszinssatz

derausstehendenHypothekennochum

0,04Prozentpunkte(4Basispunkte)sin­

ken,vonderzeit1,41%aufunter1,38%.

Ein Rückgang desReferenzzinses um

einenViertelprozentpunkt hätte einen

Senkungsanspruch bei den Mieten von

2,91% zurFolge.

Aufgrunddes Baubooms der vergangenenJahre gibt es in der Schweiz vielPlatz zumWohnen. DOMINIC STEINMANN / NZZ

Die Mühen der Schweizer Politiker

mit der Marktwirtschaft

Gemäss den Smartvote-Fragebogen sinddie grünen Nationalräte amskeptischsten –dochauchin der SVP gibt esZweifler

HANSUELI SCHÖCHLI

Wahlen können für die Bürger noch
schwieriger sein als Abstimmungen. Es
gehtnichtumUrteileübereineeinzelne
Vorlage, sondernüber Kandidaten und
Parteien,die man in derRegel nicht ge­
nauerkennt.UndwiesolleineBürgerin
wissen,mit welcherPartei und welchen
KandidatinnensieüberdieVielzahlvon
Politikbe reichen, in denen in denkom­
menden vierJahren Entscheide anste­
hen,insgesamtdiegrössteÜbereinstim­
mung hat? Entscheidungshilfe liefert
dieOnline­PlattformSmartvote,dievon
einem nicht gewinnorientiertenVerein
betrieben und vor allem durchKosten­
beiträge vonParteien, Kandidaten und
Medienpartnern sowie von Spendern
finanziert wird.

Der Blick auf den Kompass

Die Basis der Plattform ist der von den
meistenKandidatenausgefüllteKatalog
mit75 Fragen. DarausentstehenProfile,
und Wähler können mit der Beantwor­
tung einesFragenkatalogs ermitteln,
mit welchen Kandidaten sie die grösste
Übereinstimmung haben. Bei den dies­
jährigenParlamentswahlen hat Smart­

vote lau teigenenAngaben 2,1 Mio.sol­

cherAbgleiche(Wahlempfehlungen)er­

stellt. Bei den Parlamentswahlen 20 15

hatten rund 20% derWähler Smartvote

als Entscheidungshilfe benutzt.

Der Fragenkatalog für die Kandida­

ten umfasst vielekonkrete Themen in

den verschiedenstenPolitikbereichen,

enthält aber auch einige grundsätzliche

Fragen, die Einblick in dieWerthaltun­

gen derPolitiker gebensollen. Das gibt

demWählereineVorstellungvomKom­

pass der Kandidaten,den diese bei den

vielen künftigen und zumTeil noc hgar

nicht absehbarenThemen konsultieren

würden.Aus wirtschaftlicher Sicht ist

in der Kategorie«Werthaltungen» eine

Smartvote­Frage von besonderem Inte­

resse:«WiebeurteilenSiedieseAussage:

‹VoneinerfreienMarktwirtschaftprofi­

tie ren langfristig alle.›»

DieFrageistunscharf;welchenGrad

derFreiheitmansichbeimBegriff«freie

Marktwirtschaft»vorstellt, ist jedem

Einzelnen überlassen.Klar ist, dass es

eine 100% freie Marktwirtschaft nicht

gibt, und in der Schweiz zum Beispiel

dieAbschaffung derAHV,derArbeits­

losenversicherung, der Sozialhilfe, der

Einkommenssteuern oder des Kartell­

gesetzeskein Thema ist. Klar ist aber

auch, dass die Mittel zurFinanzierung

desSozialstaatsnichteinfachvomHim­

mel fallen, sondern zuerst erwirtschaf­

tetwerdenmüssen.TrotzallenUnschär­

fenzieltdieFrageauf denKompassder

Kandidaten nach dem Motto«Wie hal­

ten Sie es mit der Marktwirtschaft?».

Die Skala der möglichen Antworten

erlaubte genügend Schattierungen; sie

reichtevonminus3(zuübersetzenetwa

mit «überhaupt nicht einverstanden»)

bisplus3(volleinverstanden).Aucheine

mittler ePosition (rechnerisch hier:null)

liesssichausdrücken.GemässeinerAus­

wertungderAntwortendurchSmartvote

istdieSkepsisgegenüberderMarktwirt­

schaf t im neuen Nationalrat verbreitet.

Fast40%der Gewähltengaben eine ne­

gative Antwort, und der Gesamtdurch­

schnitt war mi t 0,5 nur leicht im Plus.

SP von Grünen linksüber holt

In der Betrachtung nachParteien zei­

gen sich zumTeil die erwartetenUnter­

schiede.DassdieLinkengegenüberder

Marktwirtschaft viel skeptischer sind

als die Bürgerlichen, gehört per Defi­

nition zumKern der Differenzen zwi­

schen «links» und «bürgerlich». Für ge­

wisseWähler überraschend mag die Er­

kenntnis sein, dass gemäss dieserAus­

wertung die Grünen im Mittel sogar

noch ein Stück «linker» sind als die SP.

AlleGrünengabennegativeAntworten,

und derrechnerischeDurchschnitt der

Partei zeigt mit minus2,5 eine äusserst

starke Skepsis gegenüber einer freien

Marktwirtschaft.Auch die SP (minus

2,2) hat mit demKonzept grosse Mühe.

Anders sieht das Bild erst aus,wenn es

umdas VerteilenderFrüchtegeht;dann

sinddieLinksparteiensozusagendefini­

tionsgemässan vordersterFront.

Auch im bürgerlichenLager sind

längst nicht alle Nationalräte Markt­

wirtschafts­Enthusiasten.Gut ein Fünf­

tel der SVP­Nationalräte zeigtesich

nur sehr beschränkt überzeugt oder gar

skeptisch. In der CVP (+1,3) mag man

die Sache als notwendiges Übel be­

trachten.Ampositivsten äusserten sich

dieFDP­Vertreter(+2,7),vordenGrün­

liberalen (+2,1).

Die Sache ist angesichts der Un­

schärfen in derFragestellung mit einem

Augenzwinkern zu betrachten. Doch

beim nächstenRegulierungsschub aus

BundesbernmagdieErinnerunganden

hier o ffengelegtenKompass derPoliti­

ker als Erklärungshilfe dienen.

«Reflexe», Seite 38

Mieten sinken,Preise für

Einfamilienhäuser steigen

Preisentwicklung auf dem SchweizerWohnungsmarkt

20191 20202

Angebotsmieten –0,6% –0,9%

Eigentumswohnungen –1,5% 0,2%

Einfamilienhäuser 0,2% 1,2%

1 Pre isentwicklung im ersten Halbjahr 2019;2 Prognose

QUELLEN: WÜESTPARTNER / NZZ, AM

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