Les Echos - 18.10.2019

42 // PATRIMOINE Vendredi 18 et samedi 19 octobre 2019 Les Echos

bilier et de l’amélioration de l’exploi-

tation d e ce fonds de commerce. Car

une fois aux manettes, la société de

gestion en accord avec le (nouvel)

exploitant va tout mettre en œuvre

pour améliorer la rentabilité.

« Nous achetons des hôtels existants

ayant du potentiel. Souvent cela passe

par la réalisation de travaux dans

l’établissement, un repositionnement

ou un changement d’enseigne, un

nouveau management afin d’amélio-

rer le remplissage et donc les résul-

tats », détaille Jean-Marc Palhon,

PDG d’Extendam. « Une fois les opé-

rations débouclées, la mise initiale est

multipliée par deux, voire trois »,

affirme Benjamin Altaras, directeur

général hôtellerie chez Turenne

Capital, qui en plus d’achats d’actifs

existants participe à la reconversion

de bureaux en hôtels.

Nouvelle voie pour les SCPI

Moins connue, une troisième voie

mène à l’hôtellerie : les SCPI, dont

quelques-unes sont spécialisées

dans l’hôtellerie. Foncia Cap’Herber-

gimmo dispose d’actifs e n France, en

Allemagne et en Belgique. « Nous

disposons d’une sécurité des enseignes

en place qui détiennent des baux fer-

mes de longue durée : de 15 ans en

France et jusqu’à 25 en Belgique »,

précise Danielle François-Brazier,

directrice générale de Foncia Pierre

Gestion. La société Atream, créée en

2008, compte quant à elle deux SCPI,

l’une baptisée « Atream Hôtels » et

l’autre « Pierre Altitude » axée sur

l’hôtellerie de montagne, dont les

rendements 2019 servis aux associés

seront de respectivement 4,7 % et

plus de 5 %. Ce groupe lance même

un troisième véhicule nommé

« Tourisme et Littoral », spécialisé

dans les établissements situés dans

les stations balnéaires. « En plus de

l’aspect diversification dans l’immo-

bilier, investir dans des hôtels est une

façon d’investir dans l’économie réelle

et de créer des emplois », indique Pas-

cal Savary, cofondateur et PDG

d’Atream.n

res, haut de gamme). La deuxième

voie d’accès consiste à participer à

un club deal. Ici seuls quelques

investisseurs (généralement pas

plus d’une douzaine) capables de

mettre sur la table, chacun plu-

sieurs centaines de milliers d’euros

achètent à plusieurs un établisse-

ment bien identifié ou un porte-

feuille composé de quelques actifs.

Pas de garanties

Dénominateur commun de ces

deux solutions : le rendement n’est

jamais immédiat. Il faut souvent

attendre la revente de l’actif, soit 5 à

7 ans, afin d’empocher les éventuels

gains générés par cet investisse-

ment. Et rien n’est garanti. Des évé-

nements exogènes (attentats,

« gilets jaunes »...) peuvent peser

sur l’exploitation de l’établissement.

Les gains potentiels proviennent à

la fois de la valorisation de l’immo-

Plus généralement, dans un pays

comme la France où la fréquenta-

tion touristique est importante, « le

marché est porteur et profond.

L’hôtellerie est un actif défensif

moins sensible à l’activité économi-

que que le bureau », commente

Xavier Anthonioz, président de

123 IM, présent sur ce secteur

depuis 2009.

Fonds immobiliers

et club deals

Pour investir dans l’hôtellerie, trois

voies d’accès sont envisageables. La

première consiste à acheter des

parts d’un fonds immobilier dont

les tickets d’entrée oscillent entre

5.000 et 30.000 euros. La société de

gestion se compose un portefeuille

d’actifs immobiliers afin de jouer la

diversification géographique, des

enseignes et des gammes (hôtelle-

rie économique, de plein air, d’affai-

rope du Nord a cependant recu-

lé de 1,72 % sur les trois derniers

mois, limitant sa performance

de l’année à 13,72 %

La pierre s’impose aujourd’hui comme la classe d’actifs la plus rentable. Les investissements les plus lucratifs

n’imposent pas toujours de grosses mises de fonds mais nécessitent une certaine prise de risques.

4 investissements à haut rendement

Le baromètre

des fonds

des capitalisations gagne plus

de 2 % sur les trois derniers

mois, soit un gain de 23,85 %

depuis janvier. Morningstar au

17/10

/2019

FONDS ACTIONS

EUROPE DU NORD

Les valeurs scandinaves ont la

réputation d’être plutôt défen-

sives. La catégorie Actions Eu-

–1,72 %

FONDS ACTIONS FRANCE

GRANDES CAP.

L’année s’annonce comme un

cru boursier exceptionnel. La

catégorie Actions France gran-

+2,08 %

IMMOBILIER

PIERRE PAPIER

Dans l a grande famille des SCPI une
poignée d’entre elles sort du lot en
termes de rendement. Alors que le
secteur de la pierre papier a servi,
en 2018, 4,35 % en moyenne,
dix acteurs affichent une perfor-
mance comprise entre plus de 5 %
et plus de 7 %. Ces rémunérations
s’expliquent par des stratégies
opportunistes menées par les ges-
tionnaires. Ces derniers vont à
l’encontre des achats traditionnels
de bon père de famille. Beaucoup
n’achètent pas les actifs « prime »,
neufs ou rénovés, en centre-ville et
aux meilleures adresses car leurs
rendements sont faibles en raison
d’une concurrence féroce entre les
investisseurs nationaux et interna-
tionaux. Ils préfèrent justement
sortir des sentiers battus pour pros-
pecter là où les investisseurs sont

moins nombreux, soit en périphé-

rie des villes grandes et moyennes,

et même à l’étranger.

Dans le cadre de cette diversifica-

tion géographique tous azimuts, ces

achats d’opportunités concernent

des bâtiments dans des zones où les

prix sont plus abordables et les ren-

dements meilleurs : au-dessus de

5 %. « C’est une prise de risque mesu-

rée car ces actifs de taille et de qualité

moyennes sont souvent occupés par

un locataire d’envergure régional »,

souligne un acteur du secteur.

Stratégie audacieuse

Le dénominateur commun de ces

SCPI à haut rendement? Elles n’affi-

chent volontairement aucune thé-

matique, contrairement à beaucoup

de véhicules du secteur (spécialisés

dans les bureaux, le commerce, la

santé, les régions). « Cela permet

d’investir dans tous les secteurs d’acti-

vité, particulièrement là où il y a du

rendement à capter », indique Jean-

Christophe Antoine, PDG de Voisin.

L’éventail va de l’entrepôt de logisti-

que à l’établissement de santé en

passant par les bureaux, les résiden-

ces de services et autres. Classées

comme « Diversifiées », la plupart

de ces SCPI se révèlent offensives et

audacieuses dans leur choix. Certai-

nes prennent des risques en misant

volontairement sur des immeubles

décalés, atypiques ou à « retra-

vailler » susceptibles de se (re)valo-

riser dans le temps.

Talon d’Achille

A y regarder de plus près, ces politi-

ques d’acquisitions et de gestion

active du patrimoine sont souvent le

fait de jeunes SCPI. Dans le palmarès

des dix SCPI ayant servi les rende-

ments les plus élevés en 2018, quatre

n’existaient pas en 2014. Les nom-

breux détracteurs de ces véhicules

« nouvelle génération » indiquent

que leur point fort actuel, à savoir le

rendement élevé, pourrait à terme

devenir leur talon d’Achille. « Elles

affichent des rendements attractifs

car leur patrimoine est récent et ne

nécessite pour l’instant pas de rénova-

tion ou de remise aux normes. Mais

d’ici quelques années quand il faudra

engager des dépenses pour entretenir

un parc vieillissant, les résultats

devraient baisser d’un cran », indique

un acteur du secteur. Réponse des

intéressés : ces actifs sont faits pour

tourner et être revendus dès qu’il y a

une plus-value à la clef. « Il faut être

attentif car les rendements survitami-

nés mis en avant par ces SCPI com-

prennent souvent le rendement pur,

les plus-values, l’effet positif de la fis-

calité en cas de biens détenus à l’étran-

ger et la distribution de la totalité du

report à nouveau », souligne

Danielle François-Brazier, direc-

trice générale Foncia Pierre Gestion.

Il ne faut pas se contenter du der-

nier rendement annuel connu, aussi

élevé soit-il. « Analyser l’historique

des résultats permet de comprendre si

la performance récente est d’un

niveau exceptionnel ou si elle est en

ligne avec celles enregistrées les

années précédentes », explique Paul

Bourdois, cofondateur de France-

scpi.com. Cette notion de régularité

s’avère un critère important pour

des futurs associés en quête de reve-

nus récurrents. —L. B.

SCPI : la catégorie « Diversifiées » fait un carton

Une nouvelle génération
de SCPI casse les codes
de la gestion de bon père
de famille des véhicules
traditionnels.

INVESTISSEMENT HÔTELIER

Une promesse de 8 à 10 %

10 % p ar a n », affirme u n spécialiste.

Avec ce genre de placement, l’épar-

gnant joue sur deux tableaux : il y a

le côté immobilier pur et dur avec

l’achat des murs et il y a aussi le ver-

sant exploitation avec la détention

du fonds de commerce. « Ce place-

ment offre donc d eux moteurs d e per-

formance : la rentabilité des murs,

susceptible de rapporter entre 4 et

5 %, et celle de l’exploitation, qui peut

se chiffrer entre 2 à 4 % », explique

Jean-Marc Palhon, PDG d’Exten-

dam, dont la société vise l’acquisi-

tion dans les grandes villes euro-

péennes d’hôtels de tourisme

d’affaires.

un portefeuille hôtelier. Toutefois,

depuis quelques années, l’accès à

ces actifs coûteux s’est démocratisé.

Quelques sociétés de gestion d’actifs

proposent à une clientèle avertie de

diversifier un patrimoine immobi-

lier avec une incursion dans cette

classe d’actifs spécifiques. Et dans le

contexte actuel de taux bas, les

rémunérations servies par ces pla-

cements sont sympathiques.

« Selon les projets, les rendements

oscillent entre 5 et 8 % par a n », souli-

gne Jonathan Donio, directeur

général délégué d’Eternam, filiale

immobilière du groupe Cyrus.

« Cela peut parfois même rapporter

Laurence Boccara
@LaurenceBoccara

A

moins de disposer de plu-
sieurs dizaines de millions
d’euros, impossible pour
un particulier d’investir en solo
dans un hôtel et encore moins dans

L’accès à cette classe d’actifs
s’est considérablement
démocratisé, pour peu que
l’épargnant dispose d’un
horizon de placement de
moyen, voire long terme.