Frankfurter Allgemeine Zeitung - 18.10.2019

FRANKFURTER ALLGEMEINE ZEITUNG Immobilien FREITAG, 18. OKTOBER 2019·NR. 242·SEITE I 3

KÖLN,17. Oktober (dpa). Jedes Jahr im
Herbst, wenn an den Hochschulen neue
und alte Studenten eintrudeln, beginnt
der Kampf aufs Neue. Die Suchportale
laufen voll mit Anfragen von Erstsemes-
tern; die Schlangen bei Besichtigungen
nehmen scheinbar kein Ende. Studien be-
stätigen, dass ausländische Bewerber es
auf dem umkämpften Markt schwerer ha-
ben als andere. „Es gibt eine solche Dis-
kriminierung. Sie ist zwar deutlich zu-
rückgegangen, aber immer noch feststell-
bar“, sagt der Münchner Soziologe An-
dreas Schneck. Gemeinsam mit Kollegen
der Ludwig-Maximilians-Universität
München und der Uni Konstanz hat der
Wissenschaftler Erkenntnisse zu Diskri-
minierung auf dem Wohnungsmarkt aus-
gewertet. Arabische und muslimische Be-
werber seien demzufolge am häufigsten
betroffen, gefolgt von schwarzen.
Dass Wohnraum immer knapper und
teurer wird, macht den Wettbewerb nicht
leichter – egal, mit welchem Namen. Eine
kleine Standardwohnung ist in Köln inner-
halb eines Jahres fast 5 Prozent teurer ge-
worden, wie eine Untersuchung des Insti-
tuts der deutschen Wirtschaft und der Fi-
nanzberatung MLP belegt. Da die Einkom-

men von Studenten nicht im gleichen Maße steigen, wird der Anteil, der für Mie- te aufgebracht werden muss, immer grö- ßer. In den teuren Uni-Städten Köln, Bonn und Düsseldorf werden bei 30 Quadratme- tern im Schnitt mehr als 400 Euro fällig. Da Studenten bei privaten Vermietern oft nicht die erste Wahl sind, bleiben noch Wohnheime – wenn man denn einen Platz bekommt. In Aachen warten laut den Studierendenwerken aktuell noch rund 5000 Studenten, in Köln sind es mehr als 2100. Mehr als die Hälfte der rund 38 000 Wohnheimplätze der nord- rhein-westfälischen Studierendenwerke sind deren Angaben zufolge „dringend sa- nierungsbedürftig“. Die Studenten for- dern daher Unterstützung von der Politik. Die SPD-Opposition machte das The- ma kürzlich zur „Aktuellen Stunde“ im Düsseldorfer Landtag. Den Studentenwer- ken fehlten finanzielle und personelle Res- sourcen, um den riesigen Sanierungsstau und den notwendigen Neubau gleichzeitig zu bewältigen, stellte SPD-Fraktionsvize Jochen Ott fest. Sie benötigten mehr Geld und Unterstützung vom Land. Wissen- schaftsministerin Isabel Pfeiffer-Poens- gen (parteilos) kündigte an, dass die allge-

meinen Zuschüsse für die Studentenwer- ke 2021 um 10 Prozent auf 44,5 Millionen Euro angehoben würden. In Köln beginnt das Uni-Leben für eini- ge Studenten in diesen Tagen auf der Luft- matratze. Der Allgemeine Studierenden- ausschuss (Asta) stellt – wie in vielen an- deren Städten auch – einen Notfall-Raum für diejenigen bereit, die es auch in letzter Minute nicht mehr geschafft haben, eine Bleibe zu finden. An einem Ort, wo sonst Konzerte oder Partys stattfinden, schla- fen im Schnitt 15 Studenten. „Darunter sind besonders viele Erasmus-Teilneh- mer aus dem Ausland“, berichtet Asta- Sprecher Florian Puttkamer. Für internationale Bewerber hätten Ex- zellenz-Unis eine besondere Anziehungs- kraft, zeigt sich Stefan Brauckmann, Di- rektor des Moses-Mendelssohn-Instituts, überzeugt. Das Institut erforscht jährlich die angespannte Lage in deutschen Uni- Städten. Bonn müsse sich als neue Exzel- lenz-Uni-Stadt somit auf einen größeren Andrang einstellen. Für die Stadt Köln, deren Uni den Exzellenz-Titel in diesem Jahr verlor, gab das Institut jedoch trotz- dem keine Entwarnung, da andere Fakto- ren die Stadt weiterhin attraktiv hielten.

FRANKFURT,17. Oktober. Am 13. Au-
gust brachte der Berliner Senat im Bun-
desrat den Vorschlag ein, auch für Gewer-
bemietflächen, vor allem Läden in Ne-
benlagen, eine Mietpreisbremse einzu-
führen. Ähnlich wie bei der seit vier Jah-
ren gültigen Bremse für Wohnungsmie-
ten soll es Kommunen erlaubt werden,
Bereiche, in denen in der Vergangenheit
die Gewerbemieten für Einzelhändler
oder Handwerker stark stiegen, zu de-
ckeln. Der Initiator der Bundesratsinitia-
tive, der Berliner Justizsenator Dirk Beh-
rendt (Grüne), führt als Beispiel Berliner
Mieten in Kiez-Lagen an. Diese hätten
sich zwischen 2009 und 2018 teils um
mehr als 200 Prozent erhöht.
Fraglich ist, ob dies ein bundesweites
Thema ist. Andere Mittel- und Großstäd-
te beklagen in Nebenlagen und teils auch
in Toplagen wieder sinkende Gewerbe-
mieten. Bei dieser Gesetzesreform treten
außerdem zusätzliche juristische Un-
abwägbarkeiten im Vergleich zur Woh-
nungsmietbremse zutage, die bedacht
werden sollten.
Viele Gerichte sehen Gewebemieter
auf Augenhöhe mit ihren Vermietern.
Bei Mietwohnungen ist das anders. Hier
wird der Mieter als Verbraucher gesehen,
der besonders schutzwürdig ist. Dies
schlägt sich im Wohnungssektor nicht zu-
letzt in stark regulierten Kündigungsmög-
lichkeiten und Befristungen nieder. Der
Bundesgerichtshof hat dies unter ande-
rem in einem Urteil nach Einführung des
Bestellerprinzips konstatiert und sprach
darin von sozialen und wirtschaftlichen
Ungleichgewichten zu Lasten der Woh-
nungssuchenden. Dies rechtfertige den
staatlichen Eingriff, dass der Makler aus-
schließlich vom Vermieter bezahlt wird
(Az. 1 BvR 1015/15).
Im Gewerbemietrecht hingegen
herrscht vorwiegend Vertragsfreiheit.

Mietdauer, Anpassung der Miethöhe, Laufzeit und anderes können von beiden Vertragspartnern größtenteils frei vereinbart werden. Aus Sicht der Gerichte sind beide Parteien Unternehmer und somit weniger schützenswert. Diese Sichtweise würde auch bei einer Gewerbemietpreis- bremse greifen, falls sie vor Gericht lan- den würde. Allerdings ist in jüngster Zeit festzustellen, dass Richter die strengen Vorgaben von Schönheitsreparaturklau- seln in Wohnungsmietverträgen ebenfalls auf Gewerbemietverträge auswei- ten, sie also gleich behandeln. Fakt ist, dass die Gruppe der Gewerbe- mieter sehr gemischt ist. Es gibt unerfah- rene Gründer, die eine Kaffeebar betreiben wollen, ebenso wie große Lebensmit- telhändler, die im Wochenrhythmus neue Geschäfte eröffnen. Ob sie gegen- über ihrem Vermieter eine schwächere, schützenswerte Position haben, lässt sich pauschal kaum sagen. Im Mietwohnungsbereich werden örtli- che Mietspiegel herangezogen, um die Rechtmäßigkeit der Miethöhe (Ver- gleichsmiete) zu belegen. Im Gewerbe- sektor wäre dies aus zwei Gründen weit- aus komplizierter. Erstens gibt es keine wissenschaftlich basierten, qualifizier-

ten Gewerbemietspiegel. Zwar führen Organisationen wie die IHK und Wirt- schaftsförderer Umfragen zu Miethöhen durch, und große Gewerbemakler erfas- sen Vertragsabschlüsse in Großstädten. Diese sind jedoch weder flächendeckend noch wissenschaftlich fundiert. Zweitens werden für Wohnungen meist Standardmietverträge verwendet, Gewerbeverträge sind in der Regel in- dividuell verhandelt und dadurch schwerer vergleichbar. So ist die Miethöhe häu- fig mit weiteren Vertragsbestandteilen („Mieterincentives“) verknüpft. Sie liegt gegebenenfalls höher, falls sich der Ver- mieter finanziell am Innenausbau des Mieters beteiligt. Sie kann geringer sein, wenn beide einen Vertrag mit langer Laufzeit abschließen. Teils werden auch mietfreie Zeiten vereinbart. Nicht zuletzt dadurch ergibt sich eine breite Spanne bei Ladenmieten. In Frank- furt kann ein Laden in einer schwachen Nebenlage eine Nettokaltmiete von 7 Euro je Quadratmeter haben. Auf der Einkaufsstraße Zeil liegt sie teils bei mehr als 300 Euro. Das erschwert die Vergleichbarkeit. Bei der Einführung einer Gewerbe- mietpreisbremse wäre mit zahlreichen

juristischen Auseinandersetzungen zu rechnen. Im Gegensatz zu vielen Miets- häusern, die häufig in privater Hand sind, stehen hinter vielen Gewerbege- bäuden renditeorientierte Unterneh- men, Versicherungen oder Fonds. Wür- den Gewerbemieten gedeckelt, würden sich ihre Immobilieninvestitionen ver- schlechtern. Vermutlich würden sie alle Hebel in Bewegung setzen, dagegen vor- zugehen. Bereits bei der Mietpreisbremse für Wohnraum erklärten Gerichte diese für unwirksam, so in Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Hamburg, Hessen und Rheinland-Pfalz. Bei einem Gewerbe- mietpreisstopp könnte eine noch breite- re Verunsicherung entstehen. Letztlich haben viele Städte in der Ver- gangenheit zugelassen, dass in Stadtteil- lagen durch das Zusammenlegen mehre- rer kleinerer Geschäfte große Läden ent- standen. Darüber hinaus hat sich das Ein- kaufsverhalten verändert. Gewerbeflä- chen durften zu Wohnraum umgebaut werden. Die Entwicklung, die der Berli- ner Senat unterbinden will, ist demnach teils selbstgemacht. Der Autor ist Rechtsanwalt in der Kanzlei Hauck Schuchardt in Frankfurt.

Präsenzapotheke muss präsent sein Vereinbaren die Parteien eines Gewerbe- mietvertrags für eine Präsenzapotheke eine Betriebspflicht, so hat der Apothe- ker diese als Präsenz- und nicht als Ver- sandapotheke weiterzuführen. Vorlie- gend stritten die Vertragsparteien dar- über, ob der Mieter verpflichtet ist, den Apothekenbetrieb in den von ihm ange- mieteten Räumen weiter aufrechtzuerhal- ten. Der Mieter hatte die Öffnungszeiten seiner Apotheke aufgrund von Umsatz- rückgängen stark reduziert und das phar- mazeutische Personal abgebaut, um den Betrieb in eine Versandapotheke umzu- wandeln und diese neben einer weiteren von ihm geführten Apotheke in der Nähe zu betreiben. Dies war jedoch nach dem Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Ko- blenz nicht rechtens. Das Gericht ent- schied, dass die im Mietvertrag vereinbar- te Betriebspflicht als Präsenzapotheke dem entgegensteht. Deren Wirtschaftlich- keit ist also das Risiko des Mieters. OLG Koblenz, Urteil vom 27. Juni 2019, Az. 1 U 1471/18.

Mitbenutzung ist nicht gleich Mitbesitz Die vertragliche Einräumung eines Be- nutzungsrechts an einer Verkehrsfläche auf dem Mietgrundstück verschafft dem Mieter keinen (Mit-)Besitz an dieser. Der Mieter hatte einen gewerblichen Mietver- trag über eine Halle geschlossen, der ihm auch die Mitbenutzung einer weiteren sich auf dem Grundstück befindlichen Verkehrsfläche einräumte. Auf dieser Flä- che plante der Vermieter den Bau eines neuen Gebäudes. Im Verfahren um vor- läufigen Rechtsschutz begehrte der Mie- ter die Untersagung dieser Baumaßnah- me. Er berief sich darauf, dass er aufgrund des Mitbenutzungsrechts auch Mit- besitz habe, der durch die Baumaßnah- me verletzt werde. Das Gericht lehnte dies ab und stellte klar, dass aus dem ver- traglich eingeräumten Mitbenutzungs- recht kein Mitbesitz an den Gemein-

schaftsflächen folgt und der Mieter daher keinen Anspruch auf die Beibehal- tung der Verkehrsflächen in der jetzigen Form habe. Oberlandesgericht Dresden, Beschluss vom 17. Juni 2019, Az. 5 U 880/19. Simone Engel,Rechtsanwältin in der Kanzlei Bethge Immobilienanwälte, Hannover

Räumungsverfügung gegen Untermieter Der Vermieter von Gewerberaum kann, nachdem er dem Hauptmieter gekündigt hat, auch mittels Räumungsverfügung gegen dessen Untermieter vorgehen. Dies gilt auch dann, wenn der Untermieter sei- nerseits die Räumlichkeiten zum Woh- nen nutzt. Der Untermieter kann sich nicht auf ein Recht zum Besitz der Mietsa- che aufgrund des Untermietvertrags beru- fen, wenn der Hauptmieter selbst infolge der Kündigung nicht mehr zum Besitz be- rechtigt ist. Dies ist zwar so nicht aus- drücklich für die Gewerberaummiete gere- gelt; das Gericht berücksichtigt aber die Wertung der gesetzlichen Vorgaben für die Wohnraummiete. Wenn schon gegen einen besonders geschützten Wohnungs- untermieter im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes eine Räumung allein aufgrund eines Titels gegen den Hauptmie- ter möglich ist, dann muss dies nach der Entscheidung des Kammergerichts (KG) Berlin erst recht bei einem weniger ge- schützten Gewerberaumuntermieter gel- ten. KG Berlin, Beschluss vom 9. Mai 2019, Az. 8 W 28/19.

Teileigentum an Tiefgaragenplätzen Teilt der Eigentümer benachbarter Grundstücke diese in Miteigentumsantei- le, steht der Begründung von Teileigen- tum an Tiefgaragenplätzen nicht entge- gen, dass sich die Tiefgarage unter allen Grundstücken erstreckt. Erforderlich ist insoweit, dass sich die einzelnen Stellplät- ze jeweils unter dem konkret zur Teilung vorgesehenen Grundstück befinden. Vor- liegend hatte der Urkundsnotar den Voll- zug der Teilung beim Grundbuchamt be- antragt. Dieses hat per Zwischenverfü- gung auf das Erfordernis eines grund- buchtauglichen Nachweises hingewiesen, dass die Tiefgarage Bestandteil des Ge- bäudes/Grundstücks sei. Die hiergegen ge- richtete Beschwerde hatte Erfolg. Kam- mergericht Berlin, Beschluss vom 10. Sep- tember 2019, Az. 1 W 127/19. Bettina Baumgarten,Rechtsanwältin in der Kanzlei Bethge Immobilienanwälte, Hannover

Der schwierige Schutz der Gewerbemieter

pso.FRANKFURT,17. Oktober. Trotz
des rückläufigen globalen Handelsvolu-
mens und der konjunkturellen Abschwä-
chung in Europa zeigen sich die Büro-
märkte in robuster Verfassung. Nach der
jüngsten Analyse des Immobiliendienst-
leisters JLL stieg der europäische Büro-
flächenumsatz im dritten Quartal gegen-
über dem Vorjahreszeitraum um 5 Pro-

zent auf 3,5 Millionen Quadratmeter. Das sei das höchste jemals in einem dritten Quartal verzeichnete Volumen, berichtet JLL. Gleichzeitig stiegen die Mie- ten durchschnittlich um 4,2 Prozent. Die JLL-Immobilienuhr für das dritte Quar- tal (siehe Grafik) zeigt ebenfalls ein eher seltenes Bild: Kein einziger Büromarkt befand sich in der Hälfte, die beschleu-

nigte oder verlangsamte Mietrückgänge spiegelt. Auch die absehbare Zukunft sieht der Dienstleister eher positiv: Für 2019 rechnet er mit einem Mietenwachstum von 3,6 Prozent, für 2020 mit 2,2 Prozent. Sor- gen bereite zwar der Brexit-Fristablauf, und auch die Konjunktur zeige weiterhin Schwächen. Allerdings halte sich der Dienstleistungssektor gut, die Beschäfti- gung sei hoch und Arbeitskräfte würden weiterhin eingestellt. Davon profitierten die Büromärkte. Passend zur starken Nachfrage werden mehr Büros gebaut. Die Fertigstellungen stiegen im dritten Quartal im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 36 Prozent auf 1,2 Millionen Quadratmeter. Allein auf Paris und London entfiel mehr als ein Drittel der neuen Büros. Für 2019, 2020 und 2021 rechnet JLL mit Bürofertigstel- lungen von 6,8, 8,4 und 6,6 Millionen Quadratmetern, also einem nennenswer- ten Zuwachs. Dennoch reiche das nicht, um das zu knappe Angebot in vielen Märkten aufzuwiegen. Dazu passt, dass der Büroleerstand weiterhin abnimmt. Im dritten Quartal sank die Leerstands- quote gegenüber dem Vorquartal um 0,2 Punkte auf 5,7 Prozent. Das sei das nied- rigste Niveau seit dem dritten Quartal 2002 gewesen. Den geringsten Leerstand weisen Berlin (1,9 Prozent), Edinburgh (2,4) und München (2,5) auf.

RECHTECK

Studentenbuden sind knapp und teuer

Wenn das Uni-Leben auf der Luftmatratze beginnt / Ausländer haben es schwerer

Mietendeckel fürs Gewerbe?Läden in Berlin-Kreuzberg Foto Jens Gyarmaty

Mieten in Europa steigen weiter

Büromärkte trotzen der Konjunkturabschwächung / Stabile Dienstleistungen

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Die vom Berliner Senat ins

Spielgebrachte Gewerbe-

mietpreisbremse wäre nicht

einfach zu realisieren. Es

fehlen verlässliche Daten,

und viele Gerichte erachten

Gewerbetreibende als

weniger schützenswert

als Wohnungsmieter.

Von Bastian Hirsch

Verlangsamtes Mietpreis- wachstum

Beschleunigter Mietpreis- rückgang

Beschleunigtes Mietpreis- wachstum

Verlangsamter Mietpreis- rückgang

Bukarest

Athen

Kiew, Warschau, Zürich

St. Petersburg Edinburgh, Lissabon, London West End, Lyon, Manchester, Stuttgart Brüssel, Budapest, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Luxemburg, Mailand, Rom Barcelona, Berlin, Madrid

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Genf, Istanbul, Moskau

Dublin

Helsinki, London City, Stockholm Paris CBD

Prag

Entwicklung der Mieten (Stand 3. Quartal 2019)

·Die Uhr zeigt, wo sich die Büro- märkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis- Kreisläufe Ende September 2019 befinden.

Anmerkung

Der lokale Markt kann sich in
der Uhr in verschiedene Rich-
tungen und mit verschiedenen
Geschwindigkeiten bewegen.
·Die Uhr ist eine Methode zum
Vergleich der Positionen der
Märkte in ihrem Kreislauf.
·Die Positionen sind nicht
zwingend repräsentativ für
den Investment- und Projekt-
entwicklungsmarkt.
·Die Positionen der Märkte
beziehen sich auf die
Spitzenmieten.

Europäische Büro-Immobilienuhr

Quelle: JLL, Oktober 2019/F.A.Z.-Grafik Kaiser

Frankfurter Allgemeine Zeitung - 18.10.2019

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