Süddeutsche Zeitung - 24.10.2019

von thomas öchsner

M

it einer Wohnung als Kapitalanla-
ge sind Sie bestens gewappnet für
den Ruhestand.“ – „Eigentums-
wohnung als Altersvorsorge – Investieren
Sie jetzt in Ihre Zukunft.“ – „Entspanntes
Leben im Ruhestand dank heutiger Vorsor-
ge.“ Viele Kapitalanleger lassen sich von
solchen Angeboten derzeit verlocken. Sie
wollen vom Boom am Immobilienmarkt
profitieren. Außerdem suchen sie nach
einer sicheren Anlage und regelmäßigen
Erträgen, ein bisschen mehr als die Mini-
zinsen bei der Bank soll ja schon heraus-
springen. Aber lohnt sich das noch? Geld in

Steine umwandeln, um nicht selbst darin
zu wohnen, sondern als Kapitalanlage und
sichere Bank für den Ruhestand? Wer dar-
auf bei der Altersvorsorge setzt, sollte die
Risiken nicht unterschätzen, rät Günter
Vornholz, Immobilienökonom an der EBZ
Business School Bochum. Er sagt mit Blick
auf die teilweise rasant gestiegenen Woh-
nungspreise: „Potenzielle Käufer sind jetzt
schon ein bisschen spät dran, aber es ist
noch nicht zu spät.“ Allerdings sollten sie
sich von dem Immobilienhype nicht blen-
den lassen und bei einem solchen Invest-
ment an ein paar Grundregeln halten.
Die Rundum-sorglos-Immobilie gibt es
nicht, auch wenn manche Anbieter dies bis
heute suggerieren. In den Neunzigerjah-
ren kauften Zehntausende Anleger Woh-
nungen, ohne sich die Objekte überhaupt
angeschaut zu haben, gelockt von Miet-
garantien, die sich später als wertlos ent-
puppten. Reiner Braun, Geschäftsführer
des Berliner Analysehauses Empirica, gibt
deshalb drei Ratschläge. Erstens: „Eine Im-
mobilie sollte man sich vorher anschauen,
am besten mit einem Fachmann, der die
Bausubstanz beurteilen kann.“ Zweitens:
„Das Haus oder die Wohnung zum Vermie-
ten sollten am besten in der Nähe des
Wohnorts des Vermieters sein. Dann kann
man ab und zu mal nach dem Rechten
schauen“, sagt Braun. Drittens: „Jeder po-
tenzielle Käufer sollte sich die Frage stel-
len, ob man in dieser Umgebung selbst le-
ben mag, die Immobilie leicht zugänglich
und für Familien geeignet ist, ob zum Bei-
spiel ein Bäcker, eine Schule und ein Kin-
dergarten in der Nähe ist und der Standort
an den öffentlichen Nahverkehr angebun-
den ist.“
Der Standort ist damit aber noch nicht
ausgewählt. Viele Interessenten fragen
sich, ob sich ein Kauf in Städten mit einem
besonders rasanten Preisanstieg wie Mün-
chen oder Berlin, aber auch Ingolstadt
oder Heidelberg noch lohnt, sofern dafür
überhaupt genug Geld da ist. Früher konn-
ten sich potenzielle Investoren daran orien-
tieren, welcher Mieterlös mit einer Woh-
nung langfristig zu erzielen ist. „Das 16-
bis 20-Fache der Jahresnettokaltmiete
galt als vertretbarer Kaufpreis“, sagt Vorn-
holz. Heute könne es auch das 30- bis
40-Fache sein, und das muss in Ballungs-
räumen und mit hohen Einkommen und
guter Beschäftigungslage immer noch
nicht zu teuer sein. Eine eindeutige Ant-
wort der Experten zu bekommen, ist des-
halb schwierig: Gegen einen Kauf in den an-
gesagten Regionen spricht, dass sich dort
die Preise seit 2010 teilweise sogar verdop-
pelt haben. Immobilienökonom Vornholz
hält es für einen Irrtum zu glauben, dass
das immer so weitergeht. Er warnt wie die
Bundesbank vor einer Preisblase in den an-

gesagten Regionen. Wegen der lockeren

Geldpolitik der Europäischen Zentralbank

und der niedrigen Zinsen seien die Immobi-

lienpreise zuletzt viel stärker als die Mie-

ten gestiegen. „Der Preis spiegelt vielfach

nicht mehr den fundamentalen Wert einer

Immobilie wider“, sagt er. Ökonomie-No-

belpreisträger Joseph E. Stiglitz hat dies

einmal so ausgedrückt: Sind die Preise nur

noch so hoch, weil alle annehmen, dass sie

auch morgen hoch sein werden und deswe-

gen in den Markt einsteigen, dann hat sich

eine Blase gebildet. Das Problem dabei:

„Keiner kann sagen, wann die Blase

platzt“, sagt Vornholz.

Dem höheren Risiko, gerade in den ge-

fragten Städten (vorübergehend) einen

kräftigen Wertverlust der Immobilie ertra-

gen zu müssen, stehen jedoch Vorteile bei

der Vermietung gegenüber. „Die Sicher-

heit, in diesen Schwarmstädten einen Mie-

ter zu finden, auch wenn es der Wirtschaft

in Deutschland einmal deutlich schlechter

geht, ist einfach viel größer“, sagt Braun.

Trotzdem setzten große Immobilien-In-

vestoren verstärkt auf Städte in der zwei-

ten Reihe. Selbst Standorte wie Heidel-

berg, Ingolstadt oder Freiburg gelten ih-

nen mittlerweile als zu teuer. Profi-Anle-

ger schauen jetzt auf Städte wie Heilbronn

oder Bamberg – und haben den Wohnungs-

markt im Osten neu entdeckt. Städte wie

Magdeburg, Schwerin, Greifswald oder im

Umfeld von Berlin wie Eberswalde oder

Strausberg rücken in ihr Blickfeld. Dort ha-

ben sich Mieten und Kaufpreise bereits er-

höht, und es wird weiter teurer. Aber die

für einen Kauf maßgeblichen Mietrendi-

ten – sie spiegeln den Ertrag wider, den Ei-

gentümer mit ihrer Immobilie im Verhält-

nis zu ihrem investierten Geld erwirtschaf-

ten – gelten dort noch als attraktiv.

Die Brutto-Mietrendite lässt sich relativ

schnell berechnen: Man ermittelt sie, in-

dem man die Jahresmiete durch den Kauf-

preis teilt und das Ergebnis mit 100 multi-

pliziert. In den sogenannten Top-7-Städ-

ten (Berlin, Hamburg, München, Köln,

Stuttgart, Düsseldorf, Frankfurt) liegen

die Mietrenditen brutto inzwischen häufig

nur mehr zwischen gut einem und knapp

drei Prozent. In den kleineren B- und

C-Städten können sie noch deutlich höher

sein. „Eine höhere Rendite heißt aber stets

auch ein höheres Risiko“, sagt Experte

Vornholz. Kühlt sich der Markt ab, wird es

dort schwieriger, solvente Mieter zu fin-

den, und aus der erhofften Wertsteigerung

wird so schnell womöglich nichts.

Braun rät zu einem ehrlichen Umgang

mit den Mietrenditen. Man sollte sich klar-

machen, dass netto – nach Abzug von Aus-

gaben fürs Instandhalten der Immobilie –

deutlich weniger herausspringt. Braun

hält einen Abzug von eineinhalb Punkten

als Faustgröße für angemessen, aus einer

Rendite von brutto 2,5 Prozent werden so

netto 1,0 Prozent. Er warnt aber davor, in

diesen Zeiten zu viel zu erwarten: „Geldan-

lagen konkurrieren miteinander. Wirft ei-

ne Anleihe oder Festgeld weniger Zinsen

ab, drückt dies tendenziell auch auf die

Mietrendite.“ So gesehen könne sogar eine

Mietrendite von netto 1,0 Prozent attrak-

tiv sein. „Und ich habe immer die Chance,

dass sich der Wert der Immobilie langfris-

tig steigert“, sagt Braun.

Am Dienstag, 29. Oktober, Teil 7: Wie junge Men-

schen mit wenig Geld vorsorgen können. Alle Bei-

träge der Serie finden Sie unter: SZ.de/sorgenfrei

München– Geld sicher anlegen, auch für

den Ruhestand, ist in diesen Zeiten ein ver-

dammt schwieriges Unterfangen. Zinsen

für Tagesgeldkonten sind, wenn über-

haupt, minimal. Festgeld wirft oft nur ein

paar Zehntel Prozent ab. Und wer große

Summen zur Bank trägt, zahlt womöglich

sogar Negativzinsen. Um so gefragter sind

offene Immobilienfonds geworden, mit de-

nen sich Privatanleger schon mit kleinen

Beiträgen an Geschäfts- und Wohnimmo-

bilien beteiligen können. Sie versprechen

Sicherheit und stabile Erträge in Niedrig-

zins-Zeiten und erscheinen damit auch als

Baustein für die Altersvorsorge geeignet.

Doch gute Renditen sind auch bei offenen

Immobilienfonds nicht garantiert.

Was drin steckt

Mit dem Geld der Anleger kaufen die

Fondsmanager Immobilien ein, um aus

der Vermietung und dem An- und Verkauf

der Objekte Erträge zu erzielen. Investiert

wird dabei in der Regel in verschiedenen

Städten, Regionen und Ländern, in Büroge-

bäude, Lagerhäuser, Logistikzentren oder

Shopping-Arkaden. „Das Geld wird auf vie-

le verschiedene Mieter und Objekte ver-

teilt. Dadurch sinkt das Verlustrisiko, das

macht die Anlage stabiler“, sagt Sonja

Knorr, Immobilienexpertin bei der Rating-

agentur Scope in Berlin. Das Konzept ist

derzeit so beliebt wie noch nie: In diesem

Jahr sind erstmals in der Geschichte der

Branche mehr als 100 Milliarden Euro in of-

fene Immobilienfonds angelegt.

Was an Erträgen herauskommt

Die jährlichen Renditen liegen meist zwi-

schen zwei und vier Prozent je nach Fonds

und Anlagezeitraum (Tabelle). Der Fonds-

verband BVI rechnet vor: Wer zehn Jahre

lang bis Ende Juni 2019 monatlich 100 Eu-

ro und damit insgesamt 12000 Euro in offe-

ne Immobilienfonds eingezahlt hat,

kommt im Durchschnitt nach zehn Jahren

auf eine Rendite von 1,7 Prozent, macht zu-

sammen 13 088 Euro. Je länger der Zeit-

raum des Sparplans, desto höher ist die

durchschnittliche Jahresrendite. Nach 25

Jahren kommen schon 43548 Euro zusam-

men (Rendite: 2,9 Prozent), nach 35 Jahren

85627 Euro (Rendite 3,7 Prozent).

Wie es weitergeht

Die meisten Fondsmanager rechnen laut ei-

ner Umfrage von Scope mit sinkenden Ren-

diten in diesem Jahr von unter drei Pro-

zent. Jeder der Fonds hat derzeit mit zwei

großen Problemen zu kämpfen. Erstens:

Die Fonds horten Geld, weil sie nicht sofort

alles in Immobilien investieren können;

diese liquiden Mittel, die häufig ein Fünf-

tel des Fondsvolumens ausmachen kön-

nen, bringen aber kaum noch Zinsen. Zwei-

tens: Viele der Fonds werden mit Anleger-

geld überschwemmt. Gleichzeitig sind die

Preise für Büro-, Gewerbe- und Wohnim-

mobilien teilweise rasant gestiegen. Für

die Fondsmanager werde es deshalb im-

mer schwieriger, „geeignete Investments

zu finden“, warnt die Landesbank Helaba.

Die Fonds nähmen deshalb bei ihren Inves-

titionen auch „größere Risiken“ in Kauf,

heißt es in einer Marktanalyse von Scope.

Wo noch Risiken sind

Mehr als 60 Prozent des Anlegergelds

steckt bei offenen Immobilienfonds in Lie-

genschaften, die mindestens zehn Jahre

alt sind, und deren Anteil hat zugenom-

men. Je älter aber die Immobilie, desto grö-

ßer die Ausgaben für Sanierung und Reno-

vierung. Bei der Helaba heißt es deshalb,

die gestiegene Altersstruktur könnte sich

„als Belastungsfaktor“ erweisen. Expertin

Knorr sieht noch andere Risiken:

„Schwächt sich die Konjunktur weiter ab,

drückt dies auch auf die Renditen der Im-

mobilienfonds.“ Auch nähmen die Vermie-

tungsrisiken zu. Bei den Shopping-Cen-

tern, weil immer mehr Menschen nicht

mehr in Geschäfte gehen sondern zu Hau-

se per Internet einkaufen. Bei den Büroflä-

chen, weil weniger Angestellte einen fes-

ten Arbeitsplatz zugewiesen bekommen,

Arbeitgeber ihre Bürokapazität beschrän-

ken und flexibel vermietbare Büros zuneh-

mend gefragt sind (Coworking-Spaces).

Wie Anleger reagieren können

Fondsanalystin Knorr rät, bei diesen

Fonds langfristig über zehn Jahre hinaus

zu investieren. „Man braucht bei dem aktu-

ellen Renditeniveau etwa zwei Jahre, um

den Ausgabeaufschlag wieder hereinzuho-

len.“ Diese Kaufgebühr beläuft sich auf bis

zu 5,3 Prozent, lässt sich aber bei Direkt-

oder Fondsbanken teilweise reduzieren.

Knorr empfiehlt Anlegern, bei der

Fondsauswahl darauf zu achten, dass die

Vermietungsquote möglichst hoch ist,

Mietvertragslaufzeiten möglichst lang

und die Investitionen nach Ländern und

Nutzungsarten breit verteilt sind. Sie sieht

deshalb Vorteile für ältere Fonds, weil

neue Anbieter ihre Objekte oft erst teuer

einkaufen müssten.

Allerdings nehmen viele der bekannten

Fonds Anlegergeld nicht mehr unbegrenzt

an. Sie wollen die Fehler der Vergangenheit

nicht wiederholen. Viele der Fonds hatten

nach dem Jahr 2000 Immobilien teuer ein-

gekauft, mussten diese aber in der Finanz-

krise mit teils milliardenschweren Verlus-

ten schnell verkaufen, um Anleger auszah-

len zu können, die ihre Fondsanteile los-

werden wollten. Teilweise konnten sie die

Anteile ihrer Kunden gar nicht mehr zu-

rücknehmen. Neuanleger müssen deshalb

seit mehr als sechs Jahren ihre Anteile min-

destens zwei Jahre halten – mit einer Kün-

digungsfrist von zwölf Monaten. Das soll

Kunden auch davon abhalten, die offenen

Immobilienfonds zum Parken großer Geld-

beträge zu missbrauchen. Die Helaba

warnt aber: Komme es wieder wie in der Fi-

nanzkrise zu Verwerfungen an den Märk-

ten, könne es passieren, dass einzelne

Fonds sich erneut weigerten, Fondsanteile

zurückzunehmen und Kunden auszube-

zahlen. Die Helaba rät, je nach Risikonei-

gung nicht mehr als fünf bis maximal 15

Prozent seiner Anlagen in offene Immobili-

enfonds zu stecken. thomas öchsner

Erich Staake, 66, Chef des Duisburger
Hafens, hat die Zeichen der Zeit erkannt.
Der größte Binnenhafen der Welt will
seine sogenannte Kohleninsel im nächsten
Jahr aus dem Markt nehmen. Das hat die
Betreibergesellschaft Duisport nun be-
kanntgegeben. Man reagiere darauf, dass
infolge der Energiewende immer weniger
Kohle an Rhein und Ruhr verladen werde,
heißt es in der Mitteilung. An der Stelle
soll nun ein neues Containerterminal für
den Handel mit China entstehen, das etwa
100 Millionen Euro kosten soll; Duisport
holt hierfür drei Partnerfirmen an Bord.
Unter Staake(FOTO: OH)ist Duisburg zur
wichtigen Endstation für Güterzüge aus
China herangewachsen. Schon jetzt seien
wöchentlich 35 bis 40 Bahnen zwischen
Duisburg und China unterwegs, teilt Dui-
sport mit. Dank des neuen Terminals solle
die Kapazität auf bis zu 100 Züge pro Wo-
che steigen, deren Ladung dann per Schiff
weitertransportiert
werden kann. Der
Neubau soll 2022 ste-
hen. Der frühere Ber-
telsmann-Manager
Staake führt seit 1998
den Hafen der Stadt
Duisburg, die mitten
im Strukturwandel
steckt. ikt

Bill McDermott, 58, legt einen fliegenden

Wechsel in seine Heimat hin. Keine zwei

Wochen, nachdem er seinen überraschen-

den Rücktritt als Chef des Software-Kon-

zerns SAP bekannt gab, steht jetzt sein

neuer Arbeitgeber fest. Der US-Amerika-

ner geht bereits zum Jahresende von Wall-

dorf bei Heidelberg nach Santa Clara in

Kalifornien. Er bleibt aber in der Branche:

Sein neues Unternehmen Service-Now

stellt cloudbasierte Unternehmens-Soft-

ware her. McDermott übernimmt den

Vorstandsvorsitz und wird Verwaltungs-

ratsmitglied. Er wird damit Nachfolger

von John Donahoe, der als Vorstandschef

zum Sportartikel-Konzern Nike wechselt.

Service-Now ist etwa ein Zehntel klei-

ner als SAP, zuletzt machte das US-Unter-

nehmen 2,3 Milliarden Euro Jahresum-

satz. Doch Service-Now wuchs zuletzt

rasant, und der neue Boss könnte die

Expansion ankurbeln. Denn die Kaliforni-

er wollen verstärkt in Deutschland Markt-

anteile hinzugewinnen – da schadet der

exzentrische und prominente Ex-Chef

des wertvollsten Dax-Unternehmens

sicherlich nicht. „Seine weltweite Erfah-

rung und seine Erfolgsbilanz werden für

einen sanften Übergang sorgen“, erklärte

Service-Now-Verwaltungsratsmitglied

Jeff Miller. Die Börse reagierte allerdings

alles andere als begeistert: Nach der

Verkündung des Chefwechsels brach der

Aktienkurs nachbörslich zunächst um

16 Prozent ein. Im Laufe des Mittwochs

erholte sich das Papier nur minimal.

McDermott(FOTO: DPA)hatte als SAP-Chef

den Konzern zuletzt auf das lukrative

Cloud-Geschäft mit Speicherplatz im

Internet ausgerichtet, auf das auch Ser-

vice-Now setzt. „Bin bereit für dieses

nächste Kapitel“, schrieb er auf Twitter,

„um mit großartigen Kunden zu innovie-

ren und ein Unternehmen mit grenzenlo-

sem Potenzial zu führen.“stma

Jens Henriksson, Chef der Swedbank mit

Sitz in Stockholm, sieht sich mit Untersu-

chungen von gleich mehrere US-Behör-

den sowie der Europäischen Zentralbank

(EZB) konfrontiert. Grund ist der jüngste

Geldwäsche-Skandal, in den das Geld-

haus verwickelt ist. Ähnlich wie bei der

Danske Bank soll die Geldwäsche über

Niederlassungen im Baltikum gelaufen

sein. Die Vorwürfe stehen seit ein paar

Monaten im Raum. Die Untersuchungen

hätten nun jedoch Priorität, versprach

Henriksson(FOTO: AP)am Mittwoch, sie

würden sich aber vermutlich über Jahre

hinziehen. Welche Behörden sich genau

um die Swedbank kümmern und wie

hoch die Strafen ausfallen könnten, wollte

er nicht mitteilen. Allein in diesem Jahr

hätte der Vorgang rund 100 Millionen

Euro Kosten verursacht. Henriksson

führt die Swedbank erst seit diesem Mo-

nat. Seine Vorgängerin Birgitte Bonnesen

musste das schwedi-

sche Geldhaus im

Frühjahr verlassen.

Sie soll von Unregel-

mäßigkeiten bei ihren

baltischen Töchtern-

banken gewusst

haben – ohne aller-

dings einzuschreiten.

mesc

Winfried Kretschmann, 71,Ministerpräsi-

dent von Baden-Württemberg, entwickelt

sich zunehmend vom großen Merkel-

Freund zum scharfen Merkel-Kritiker –

und kündigt massiven Widerstand gegen

das Klimapaket der Bundesregierung an.

Einst hatte der Grünen-Politiker betont,

er bete trotz eines anderen Parteibuchs

täglich für die CDU-Bundeskanzlerin.

Nun geißelte er auf dem Ressourceneffizi-

enz-Kongress in Leinfelden bei Stuttgart

nicht nur das Klimapaket, sondern übte

auch eine Art Fundamentalkritik an Ange-

la Merkel. Dabei griff er deren Leitsatz

„Politik ist das, was möglich ist“ auf, um

diesen mithilfe seiner Lieblingsphiloso-

phin Hannah Arendt auseinanderzuneh-

men. „Gerade von der Politik kann man

Wunder erwarten“, sagte Kretschmann

(FOTO: DPA)in seiner Begrüßungsrede und

zitierte dabei – in stark verkürzter Form –

Arendt. Politik sei eben nicht nur das, was

möglich ist, sondern viel mehr: „Sie muss

den Raum des Möglichen erweitern“, for-

derte er.

In Deutschland gebe es sehr viele „Er-

kenntnis-Riesen und Realisierungs-Zwer-

ge“. Dieses Muster müsse man durchbre-

chen, um den offensichtlichen Klimawan-

del zu stoppen. Deshalb sei er auch „baff“

gewesen, als die Große Koalition ihren

Entwurf zum neuen Bundes-Klimaschutz-

gesetz vorgelegt hat. Der darin vorgeschla-

gene Preis von zehn Euro pro ausgestoße-

ner Tonne Kohlendioxid (CO2) werde

„nicht das geringste“ bewirken, schimpfte

Kretschmann. Sogar dem Verband Deut-

scher Maschinen- und Anlagenbau

(VDMA) sei das „viel zu niedrig“. Kretsch-

mann schlug einen Preis von 40 Euro pro

Tonne CO2 vor. Das Klimaschutzgesetz

muss noch durch den Bundesrat. „Da

wird es noch ein intensives Ringen ge-

ben“, sagte Kretschmann, „das kann ich

schon mal versprechen.“ stma

Kleinere Städte,

höhere Erträge

Wohnungen gelten als lukrative Kapitalanlage.

Doch mancher Kauf kann äußerst riskant sein

Zwei bis drei Prozent sind langfristig drin

Offene Immobilienfonds verkaufen sich gut. Wer investieren will, braucht allerdings viel Geduld

Brutto und netto

ist auch hier ein verdammt

großer Unterschied

18 HF2 (^) WIRTSCHAFT Donnerstag, 24.Oktober 2019, Nr. 246 DEFGH
Teil 6 der Serie zur AltersvorsorgeMit Immobilienden Ruhestand absichern
ILLUSTRATION: STEFAN DIMITROV
SORGENFREI
VORSORGEN
Blick nach China Erkenntnisriesen und Realisierungszwerge US-Behördenermitteln Fliegender Wechsel in die Heimat
PERSONALIEN
Das bringen offene Immobilienfonds*
Fondsname Anbieter
Auflage-
datum 1 Jahr 5 Jahre
Wertentwicklung pro Jahr
Deka-ImmobilienEuropa
grundbesitz europa
grundbesitz Fokus Deutschland
hausInvest
LEADING CITIES INVEST
UniImmo: Deutschland
UniImmo: Europa
WERTGRUND WohnSelect D
Deka Immobilien
DWS
DWS
Commerz Real
KanAm Grund
Union Investment
Union Investment
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  *Stichtag 31.08.2019 SZ-Grafik; Quellen: Scope, BVI