Handelsblatt - 22.10.2019

Matthias Streit Erfurt

E

s ist vollbracht“, twitterte

Katrin Lompscher (Lin-

ke), Berlins Senatorin für

Stadtentwicklung, am

späten Freitagabend. Ge-

meint war ein Kompromiss zum Mie-

tendeckel im Berliner Senat. Voll-

bracht waren zu diesem Zeitpunkt al-

lerdings erst die Verhandlungen in

der rot-rot-grünen Koalition. Die Eck-

punkte wurden auf einem einseitigen

Papier festgehalten, das dem Han-

delsblatt vorliegt. Der Gesetzentwurf

soll erst zu Beginn der Woche stehen.

Der Mietendeckel könnte schon ab

Anfang 2020 greifen. Er ist vorerst

auf fünf Jahre befristet. Doch was be-

deutet der Koalitionskompromiss

nun für Mieter und Vermieter?

Bestehen bleiben im Vergleich zum

letzten Vorschlag die Obergrenzen. Sie

spannen sich über zwölf Kategorien

von 3,92 Euro bis 9,80 Euro pro Qua-

dratmeter. Maßgeblich bleibt vor al-

lem das Baujahr. Allein die Frage, ob

eine Sammelheizung existiert oder die

Wohnung ein eigenes Bad besitzt, ist

noch ausschlaggebend für die weitere

Kategorisierung der Wohnung. Ausge-

nommen sind Neubauten ab 2014.

Der Mietendeckel wurde zudem an

einigen Stellen entschärft. So dürfen

Mieten in bestehenden Mietverhält-

nissen nur noch abgesenkt werden,

wenn sie mehr als 20 Prozent über

den festgelegten Werten liegen. Diese

„Wuchermieten“, wie es im Papier

heißt, sollen dann auf maximal 20

Prozent über dem festgelegten Wert

gekappt werden. Zu- und Abschläge

für einfache (-28 Cent pro Quadrat-

meter), mittlere (-9 Cent) und gute

Lagen (+74 Cent) sollen berücksich-

tigt werden. Wie viele Haushalte da-

von betroffen sind, ist unklar. Zuletzt

war vorgesehen, dass alle Mieter, de-

ren Mietbelastung über 30 Prozent

des Haushaltseinkommens lag, ein

Recht auf Mietsenkung haben.

Die neue Regelung zur Mietsen-

kung soll allerdings erst neun Monate

nach Inkrafttreten des Gesetzes ange-

wandt werden, offenbar, um dem

bürokratischen Aufwand gerecht zu

werden.

Generell gilt, dass Mieten bei Neu-

vermietung nicht angehoben werden

dürfen. Mieten, die jenseits der Ober-

grenzen liegen, sollen bei Neuvermie-

tungen auf diese abgesenkt werden.

Eine Ausnahme gibt es für besonders

niedrige Mieten unter fünf Euro pro

Quadratmeter. Sie dürfen bei Wieder-

vermietung um bis zu einen Euro auf

maximal fünf Euro pro Quadratme-

ter angehoben werden.

Ursprünglich sollten Modernisie-

rungen maximal bis zu einer Miet -

erhöhung von 50 Cent pro Quadrat-

meter erlaubt sein. Nun sind Moder-

nisierungen bis zu einer Grenze von

einem Euro pro Quadratmeter nicht

genehmigungspflichtig. Angezeigt

werden müssen sie trotzdem. Für

Maßnahmen, die darüber hinausge-

hen, sollen Förderprogramme ge-

nutzt werden. Vermietern räumt der

Mietendeckel zumindest ab 2022 die

Möglichkeit eines Inflationsausgleichs

ein. Mieten dürfen dann um 1,3 Pro-

zent pro Jahr erhöht werden.

Der Berliner Mieterverein begrüßt

die Pläne. „Dies ist eine historisch

einmalige Chance für ein besseres

Mietensystem, das die Defizite der

ortsüblichen Vergleichsmiete vermei-

det und Mietern am Ende auch leich-

ter zu ihrem Recht verhelfen wird“,

erklärte der Geschäftsführer Reiner

Wild. Als historisch ordnet auch der

Immobilienverband IVD das Vorha-

ben ein – wenn auch mit einer gänz-

lich anderen Wertung. „Die Berliner

Landesregierung kehrt zurück zur

sozialistischen Wohnungspolitik“,

sagte IVD-Präsident Jürgen Michael

Schick. Infolge des Mietendeckels

würden private Vermieter um ihre

Altersvorsorge gebracht. Außerdem

täusche die Landesregierung Eigen-

tümer, wenn sie behaupte, die Vor-

miete sei geschützt. „Vermieter müs-

sen nun beim nächsten Mieterwech-

sel auf Mietspiegelwerte von 2013

absenken und damit erhebliche Ver-

luste hinnehmen“, sagte Schick.

Niclas Karoff vom Branchenver-

band ZIA fürchtet weitere Verunsi-

cherung bei Vermietern. So sei etwa

nicht klar, welche Grundlage für die

Wuchermietenregelung gelte.

Obgleich der Mietendeckel zwar

noch keine Realität ist, wird vor al-

lem ein großer Vermieter schon ab-

gestraft: Deutsche Wohnen. Knapp

70 Prozent der 160 000 Wohnungen

im Portfolio des Unternehmens lie-

gen in der Hauptstadt.

Die Aktie rutschte am Montag um

mehr als zwei Prozent ins Minus. Seit

Jahresbeginn hat sie 14 Prozent an

Wert verloren. Zum Vergleich: Der

Mittelwerteindex MDax, in dem

Deutsche Wohnen gelistet ist, hat im

gleichen Zeitraum um 20 Prozent zu-

gelegt. Einbußen bekam auch der

Dax-Konzern Vonovia zu spüren, der

rund elf Prozent seines Wohnungs-

portfolios in Berlin hält. Die Aktie fiel

am Montag um mehr als ein Prozent.

Der Analyst Kai Klose von der Be-

renberg-Bank schätzt den neuen Ent-

wurf des Mietendeckels insgesamt als

deutlich flexibler ein als die Vorgän-

gerkonzepte. Das liegt vor allem da-

ran, dass nun nicht mehr alle Neu-

vermietungsmieten abgesenkt wer-

den müssen. Die Folgen aus

Mietsenkungen seien für die börsen-

notierten Konzerne marginal, was

wiederum für stabile Immobilienwer-

te spräche. Nichtsdestotrotz rechnet

auch er mit juristischem Klärungsbe-

darf rund um das Gesetz. Die Opposi-

tion im Berliner Parlament – CDU

und FDP – hat bereits mehrfach eine

Normenkontrollklage angekündigt.

Dann müsste das Landesverfassungs-

gericht klären, ob Berlin die Gesetz-

gebungskompetenz im Mietrecht –

und der Mietendeckel Bestand hat.

Immobilien

Was der Mietendeckel

bedeutet

Der Berliner Senat einigt sich auf ein Konzept. Kompromisse gibt es

beim Thema Mietsenkungen. Juristische Unklarheit bleibt trotzdem.

Sonnenaufgang

über Berlin: Völlige

Klarheit bringt der

neue Entwurf zum

Mietendeckel nicht.

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14

PROZENT

hat die Aktie von

Deutscher Wohnen

seit Jahresbeginn

eingebüßt. 70 Prozent

des Portfolios

entfallen auf Berlin.

Quelle: Bloomberg

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(^36) DIENSTAG, 22. OKTOBER 2019, NR. 203
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