Il Sole 24 Ore - 22.10.2019

30 Martedì 22 Ottobre 2019 Il Sole 24 Ore

Norme & Tributi

Parti comuni, la divisione è possibile

Quando provvede

il giudice non serve

l’unanimità dei consensi

Rosario Dolce

Il giudice può dividere le parti comuni.

Con la sentenza / la Cassa-

zione ha chiarito che l'articolo  del

Codice civile va interpretato nel senso

che «le parti comuni dell'edificio non

sono soggette a divisione», a meno che

• per la divisione giudiziaria – «la divi-
  sione possa farsi senza rendere più in-

comodo l'uso della cosa a ciascun con-

dòmino» e – per la divisione volontaria

• a meno che non sia concluso contrat-

to che riporti il «consenso di tutti i par-

tecipanti al condominio» (quest'ultimo

requisito non essendo richiesto per la

divisione giudiziaria).

L'articolo  del Codice civile pre-

vede infatti che le parti comuni

dell'edificio non siano soggette a divi-

sione, a meno che la divisione possa

farsi senza rendere più incomodo l'uso

della cosa a ciascun condomino «e con

il consenso di tutti i partecipanti al con-

dominio». Quest’ultima frase, aggiun-

ta dalla legge /, sembrerebbe

affermare che la divisione delle cose

comuni richieda sempre il consenso

unanime dei condòmini.

La Cassazione è intervenuta (per la

prima volta) chiarendo che esistono

due situazioni concrete: anzitutto, per

la suprema Corte la divisione delle cose

comuni è materia sottratta alle compe-

tenze riconosciute dall'assemblea.

I i giudici di legittimità riconoscono

poi che il consenso unanime dei condò-

mini, raccolto in una scrittura privata o

atto pubblico (quindi, non all'interno di

una delibera) è in grado di determinare

la divisione delle parti comuni, anche se

il loro uso risultasse poi «incomodo».

Quindi, concludono i giudici, «Non

resta dunque, sul piano letterale, che

ammettere che – al di là dell'improprio

uso della congiunzione “e”, in una

funzione essenzialmente disgiuntiva

• il legislatore abbia inteso lasciare

aperta la possibilità di una divisione

giudiziaria, quando “la divisione pos-

sa farsi senza rendere più incomodo

l'uso della cosa a ciascun condòmino”,

aggiungendo il requisito del “consen-

so” di tutti i partecipanti per sola la di-

visione volontaria ».

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IN BREVE

LE INIZIATIVE DEL SOLE

Giovedì a Bologna

tour del condominio

Giovedì  ottobre, a Bologna (al

Savoia Hotel Regency in via del

Pilastro , ore ,-), si

svolgerà l’ultima tappa del Tour

del condominio, dedicato alle

novità editoriali per il mondo

condominiale. Al convegno,

realizzatoin collaborazione con

Confamministrare e Confabitare,

le relazioni saranno dedicate alla

gestione delle morosità,

dell’assemblea di nomina

dell’amministratore e della

riqualificazione energetica. Info

e iscrizioni (gratuite):

workshop.ilsoleore.com/tour-

del-condominio-

ASSOCIAZIONI

Nuova partnership

Anaci-E.ON

Siglato il rinnovo della

partnership tra Anaci ed E.ON.

Tra i bonus il tool digitale

MyService che semplifica la

gestione delle fatture

energetiche.

AL SAIE DI BARI

La tutela della famiglia

contro i pignoramenti

Al Saie di Bari (alla Fiera del

Levante) Confamministrare e

Confabitare organizzano un

convegno (il  ottobre, ore -

, sala verde) su debiti e tutela

del patrimonio immobiliari

delle famiglie.

CASSAZIONE

Affitti brevi e B&B

sono assimilati

a «case di alloggio»

Valeria Sibilio

La diffusione di appartamenti

condominiali affittati a turisti alla

stregua di un albergo ha innescato

una serie di interrogativi sulla fa-

coltà dei singoli condòmini di av-

viare questo tipo di attività, so-

prattutto se il regolamento condo-

miniale, regolarmente trascritto,

li vieta. Il problema è che le defini-

zioni del regolamento condomi-

niale fanno spesso riferimento a a

situazioni scomparse o poco usate

(come gli affittacamere) e non

prevedono le formule dell’affitto

breve, tipo Airbnb.

Una risposta arriva dalla Cas-

sazione (sentenza /),

che ha assimilato l’affitto turisti-

co alla vecchia definizione di

“case alloggio”.

Un gruppo di condòmini aveva

citato la conduttrice e i proprietari

di una serie di appartamenti con-

dominiali nei quali si esercitava

attività alberghiera, sostenendo

che tale attività fosse vietata dal

regolamento condominiale e chie-

dendone la cessazione e il risarci-

mento dei danni e la rimozione di

alcune strutture collocate sul ter-

razzo di pertinenza e dell'insegna

apposta sulla facciata dell'edificio.

Le corti di merito davano ragione

ai condòmini che protestavano,

ma senza risarcimento dei danni.

Per i giudici, la previsione del

capitolo tre del regolamento con-

dominiale che vietava di destina-

re gli appartamenti e gli altri loca-

li del fabbricato a «case di allog-

gio», doveva intendersi nel senso

che non fosse consentita l'utiliz-

zazione degli immobili per attivi-

tà di affittacamere, albergo o bed

& breakfast.

I proprietari delle abitazioni

destinate ad attività turistiche, nel

ricorrere in Cassazione, sostene-

vano che con l'interpretazione let-

terale della locuzione “case di al-

loggio” si intenda far riferimento

agli immobili destinati ad essere

abitati da una famiglia. Per cui, il

divieto precluderebbe, parados-

salmente, la possibilità di adibire

gli appartamenti condominiali ad

abitazioni familiari.

La Cassazione, però, ha aderi-

to all’interpretazione delle Corti

di merito,rigettando tutti i ricorsi

e soprattutto l’esito paradossale

del ragionamento dei ricorrenti

principali (i proprietari degli al-

loggi destinati ad attività turisti-

ca), che sono stati anche condan-

nati a rimborsare le spese del

giudizio di legittimità, liquidate

in . euro.

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NEL REGOLAMENTO

Una definizione obsoleta

rimane valida anche

per situazioni attuali

QUOTIDIANO

DEL CONDOMINIO

REATI ED EFFETTI CIVILI

Tutti responsabili

per il crollo del tetto

I condòmini non possono

sempre avvalersi dello “scudo

giuridico” dell’amministratore.

— Giulio Benedetti

Il testo integrale dell’articolo su:

quotidianocondominio.ilsole24ore.com

QdC

Il condominio non risponde

del fido senza delibera

CORTE D’APPELLO MILANO

La banca non può chiedere

la copertura del fido acceso

da un soggetto senza poteri

Secondo i giudici l’istituto

avrebbe dovuto fare

verifiche più accurate

Eugenia Parisi

Un soggetto che ha concluso un con-

tratto con un amministratore falsus

procurator (cioè rappresentante sen-

za poteri) non può pretendere nulla

dal condominio falsamente rappre-

sentato. È quanto ha stabilito la Corte

d'appello di Milano, con sentenza

/.

Il caso nasce dall’opposizione a de-

creto ingiuntivo proposta da un con-

dominio nei confronti di una banca

che richiedeva somme non restituite a

seguito di un'apertura di credito avan-

zata dal proprio amministratore che,

allo scopo, aveva mostrato al funzio-

nario una delibera poi dichiarata falsa;

in primo grado, l'opposizione era stata

respinta in quanto la delibera è stata

ritenuta valida ed efficace, perché non

ancora sottoposta a querela di falso:

incombenza poi richiesta e conse-

guente falsità decretata in corso di

processo d'appello.

La banca ha sostenuto di avere con-

fidato, in buona fede, nell'effettiva

sussistenza dei poteri rappresentativi

dell'amministratore sulla base di di-

versi motivi: perché era stata esibita la

delibera; per la protratta assenza di

contestazioni da parte del condominio

in merito alla gestione del rapporto

contrattuale; per la mancata verifica

periodica degli estratti conto da parte

di alcun condomino; per l'effettivo uti-

lizzo delle somme anticipate per il pa-

gamento di fornitori condominiali.

I giudici d'appello hanno però op-

portunamente contestato che il prin-

cipio dell'apparenza del diritto, fre-

quentemente applicato in tema di rap-

presentanza, presuppone non solo che

vi sia la buona fede del terzo che ha

contratto col falsus procurator, ma che

sussista anche un comportamento

colposo del rappresentato, tale da in-

generare nel terzo la ragionevole con-

vinzione che il potere di rappresentan-

za sia stato validamente conferito al

rappresentante apparente (Cassazio-

ne / e /).

In questo caso, infatti, non è risultato

agli atti che il condominio avesse tenuto

un comportamento colposo o negligen-

te tale da ingenerare nell'istituto la ra-

gionevole convinzione che la delibera

condominiale fosse valida ed efficace, a

maggior ragione perché la richiesta di

apertura di credito non era mai stata po-

sta all'ordine del giorno né discussa.

Inoltre non è emerso che il funzio-

nario dell'istituto, prima di autorizzare

l'operazione, avesse effettuato ulterio-

ri verifiche, richiedendo, ad esempio,

di esibire copia dei consuntivi di ge-

stione o esaminando i precedenti

estratti conti: verifiche necessarie e

prodromiche, visto che è non è fre-

quente la richiesta di apertura di credi-

to in ambito condominiale; per di più,

anche in considerazione dei principi di

elevata diligenza e competenza che

devono regolare il comportamento

dell'operatore bancario, nessun adde-

bito può essere mosso al condominio,

a fronte di una delibera che presentava

evidenti anomalie che avrebbero do-

vuto essere rilevate dall'operatore

stesso, secondo i canoni di diligenza e

competenza richiesti dal caso.

Infine, non è apparsa idonea a di-

mostrare la condotta colposa del falso

rappresentato la circostanza che il

condominio non abbia periodicamen-

te verificato gli estratti conto inviati

dalla banca in quanto, in assenza di so-

spetti nei confronti dell'operato del ge-

rente, il condominio aveva ragione-

volmente confidato sulla correttezza

degli atti del proprio amministratore.

Tutto ciò considerato, poiché il

contratto di affidamento è stato stipu-

lato da un soggetto che ha agito in no-

me e per conto del condominio – pur

non essendo munito dei relativi poteri

autorizzativi – il contratto stesso va ri-

tenuto privo di effetti nei confronti del

falso rappresentato; quindi la banca,

che ha colpevolmente contratto col

falsus procurator, nulla può pretende-

re nei confronti del condominio.

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Donne

di sport 2

presentano

28 OTTOBRE 2019, ore 17.30

c/o sede Il Sole 24 Ore

via Monte Rosa 91 - 20149 Milano

e Alley Oop

1 7.30 SALUTI ISTITUZIONALI

Fabio Tamburini, Direttore del Sole 24 Ore

Roberta Guaineri, Assessora a Turismo, Sport e Qualità della vita

Giuseppe Castagna, Amministratore delegato Banco Bpm

Alessandro Benetton, Presidente della Fondazione Cortina 2021

18.00 ROUND TABLE: “LA FORZA DEI NUMERI PRIMI”

Maria Beatrice Benvenuti, arbitra rugby

Ayomide Folorunso, atleta

Eleonora Giorgi, marcia

Arjola Trimi, nuoto paralimpico

18.20 ROUND TABLE: “LET’S MAKE IT HAPPEN, GIRLS”

Nausicaa Dell’Orto, capitana nazionale football americano

Manuela Furlan, capitana nazionale di rugby

Ilaria Galbusera , capitana nazionale volley sorde

Marta Gasparotto, nazionale di softball

Serena Ortolani, nazionale di volley

Ilaria Panzera, nazionale di basket under 18

19.00 “SVOLTA MONDIALE, IL CALCIO ENTRA NEL FUTURO”

Cristiana Girelli, attaccante della Juventus e della Nazionale italiana

Laura Fusetti, difensore del Milan e della Nazionale Italiana

Modera Monica D’Ascenzo, Il Sole 24 Ore

19.30 Aperitivo

Sponsor Un evento di

Per informazioni e iscrizioni: http://www.ilsole24ore.com/donnedisport