Handelsblatt - 07.10.2019

Jakob Blume, Matthias Streit Frankfurt, Erfurt

U

nternehmen wie Vonovia und Deut-

sche Wohnen dürfte so ziemlich jeder

in Deutschland kennen. Was ist aber

mit Namen wie Consus oder Instone?

Wenn es nach Andreas Steyer geht,

dem Chef der Consus, werden auch sein Unterneh-

men bald mehr Menschen kennen: „Wir sind der

größte Projektentwickler in deutschen Großstädten

und haben eine beeindruckende Entwicklung hinge-

legt – und kaum einer hat’s gemerkt.“ Tatsächlich ist

Consus heute der größte private Entwickler von

Wohnimmobilien in Deutschland, zeigt eine Über-

sicht des Analysehauses Bulwiengesa.

Bislang sind diese Firmen, die große Wohn- oder

Büroprojekte realisieren, aber nur wenigen ein Be-

griff. Wohl auch deshalb, weil sie an den Börsen kaum

in Erscheinung traten. Doch jetzt buhlen sie zuneh-

mend um die Gunst von Aktien- oder Anleihekäufern.

Im vergangenen Jahr wagte sich Instone an die Börse

und notiert heute im SDax. Consus ist im Einstiegs-

segment der Frankfurter Börse, Scale, gelistet.

Dass die Projektentwickler wenig bekannt sind,

hängt mit der Natur des fragmentierten und meist

regional spezialisierten Marktes zusammen. Die drei

größten privaten Unternehmen – Consus, Instone

und die schwedische Bonava – kommen selbst in den

sieben Metropolen zusammen gerade einmal auf ei-

nen Marktanteil von elf Prozent, hat die Immobilien-

analysefirma Bulwiengesa ermittelt. Noch nicht be-

rücksichtigt sind dabei Unternehmen wie Vonovia

oder kommunale Bestandshalter, die Immobilien für

eigene Bestände bauen.

Doch in der Branche zeichnet sich ein Trend zur

Konsolidierung ab, erkennt Andreas Schulten, Gene-

ralbevollmächtigter von Bulwiengesa. Kein Unter-

nehmen geht dabei so aggressiv vor wie Consus: Der

einst auf Büroimmobilien spezialisierte Entwickler

kaufte sich 2017 beim deutschen Wettbewerber CG

Gruppe ein, an der er heute die Mehrheit besitzt. En-

de 2018 hievte sich Consus mit dem Kauf des Schwei-

zer Entwicklers SSN dann an die Spitze der Branche.

„Wir wollen die Integration der Tochtergesellschaf-

ten abschließen und im Verlauf des Jahres 2020 in

den Prime Standard aufsteigen. Der SDax ist dann

unser nächstes Ziel“, kündigt Steyer an.

Handeln lassen sich Aktien von Projektentwicklern

heute schon – und die Analysten sind durchaus opti-

mistisch. Beispiel Instone: Der Kurs liegt aktuell bei

rund 20 Euro. Deutsche-Bank-Analyst Markus

Scheufler rät zum Kauf und gibt sogar ein Kursziel

von 41 Euro aus. Der Aktienkurs von Consus liegt bei

6,40 Euro. Analyst Stefan Scharff von SRC Research

gibt ein Kursziel von 13 Euro aus. Der Markt ist insge-

samt aber noch klein. Während die fünf größten bör-

sennotierten deutschen Projektentwickler gerade

einmal auf eine Marktkapitalisierung von drei Milliar-

den Euro kommen, sind es bei jenen in Großbritan-

nien schon 25 Milliarden Euro.

Zyklische Werte

Anders als Immobilienbestandshalter, die von den

Erträgen aus der Vermietung der Immobilie leben,

hängt das Entwicklergeschäft unmittelbar an der

Nachfrage nach neuen Immobilien. „Grundsätzlich

sind Projektentwickler einem deutlich höheren Risi-

ko ausgesetzt als Bestandshalter. Es vergehen Jahre,

bevor die geplante Immobilie an den Markt kommt.

In dieser Zeit kann sich das Geschäftsumfeld massiv

ändern, die Nachfrage kann schwächer werden, und

die Verkaufspreise sinken“, erklärt Philipp Wass,

Analyst von der Ratingagentur Scope.

Für die Branche bietet der Zugang zu den Finanz-

märkten eine Gelegenheit, die Kapitalbasis zu stär-

ken. Das könnte beim Konkurrenzkampf um die im-

mer knapper und immer teureren Grundstücke in

den Großstädten ein Vorteil sein. Denn mit den

Grundstücken werden auch die Geschäftsmöglich-

keiten für Projektentwickler knapper, zeigt eine ak-

tuelle Analyse des Wohnungsverkäufers Accentro: In

Berlin und Frankfurt brach der Verkauf von neu ge-

bauten Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vor-

jahr um mehr als ein Fünftel ein, in Düsseldorf um

ein Drittel, in Köln sogar fast um die Hälfte. „Betrach-

tet man die aktuelle Bautätigkeit in Deutschland,

muss damit gerechnet werden, dass diese Entwick-

lung anhalten beziehungsweise sich sogar verstärken

wird“, analysiert Accentro-Chef Jacopo Mingazzini.

Im ersten Halbjahr des Jahres 2019 ist die Zahl der

genehmigten neuen Eigentumswohnungen in

Deutschland dem Statistischen Bundesamt zufolge

um 7,9 Prozent zurückgegangen.

Doch mehr Kapital ist kein Garant für mehr Erfolg

am Grundstücksmarkt: Druck kommt zudem von

den Städten, die auf den Bau von bezahlbarem

Wohnraum pochen. „Projektentwickler müssen heu-

te die Quadratur des Kreises schaffen: Sie sollen die

Wohnungspreise niedrig halten, während die Grund-

stücks- und die Baukosten zuletzt stark gestiegen

sind“, sagt Schulten von Bulwiengesa. Grundstücke

werden oft danach, welche Gesamtkonzepte der Ent-

wickler der Stadt biete, vergeben. Dabei würden zu-

nehmend Firmen bevorzugt, die für den eigenen Be-

stand entwickeln und den Kommunen damit langjäh-

rige Partnerschaften versprechen. Dazu zählen

kommunale Gesellschaften wie die ABG in Frankfurt

oder die Gewofag in München, aber auch private

Konzerne wie Vonovia. Auf sie entfallen zwischen 22

und 40 Prozent der geplanten Wohnprojekte in den

sieben größten deutschen Städten. Instone hingegen

baut vorwiegend Eigentumswohnungen, Consus ver-

kauft seine Projekte schon in frühen Entstehungspha-

sen. Als die zu Consus gehörige CG Gruppe dieses

Jahr das Großprojekt Eutritzscher Freiladebahnof in

Leipzig an einen österreichischen Investor verkaufte,

sorgte das für Verstimmung im Leipziger Rathaus.

Dass nun Projektentwickler in die bekannten Bör-

senindizes aufsteigen, sieht Tobias Just, Immobilien-

ökonom und Geschäftsführer der Irebs-Immobilien-

akademie, aber nicht als Anlass zur Besorgnis: Das

schaffe schließlich mehr Transparenz. „Die Börse

funktioniert gut, um Risiken zu bepreisen. Das gilt

für Projektentwickler genauso wie für Tech-Unter-

nehmen“, sagt Just.

Jüngste Anleiheemissionen liefern Indizien dafür,

dass Just recht hat. So legte etwa Eyemaxx eine 37

Millionen Euro Anleihe zu einem Kupon von 5,5 Pro-

zent auf. Euroboden ging bei einer 40 Millionen

Euro Anleihe mit einem Kupon von 5,5 Prozent an

den Markt. Das klingt gerade im Niedrigzinsumfeld

attraktiv. „Es gibt zwar eine Reihe kleinerer gelisteter

Projektentwickler, die auch Anleihen begeben. Die

fallen dann aber eher in den Bereich Mittelstandsan-

leihen“, sagt Wass von Scope. Verbraucherschützer

warnen regelmäßig vor den Risiken von kleinen An-

leihen mit großen Renditen. Auch Schulten von Bul-

wiengesa erklärt: „Wenn man sich den ein oder an-

deren Kurs anschaut, erkennt man, dass Projektent-

Bauen mit Geld

von der Börse

Wohnimmobilien-Aktien sind bei Investoren begehrt. Davon wollen

auch Projektentwickler profitieren. Sie buhlen verstärkt um das

Kapital der Anleger.

Projektentwick -

ler werden vom

Kapitalmarkt

nicht

unbedingt

mit offenen

Armen

empfangen.

Andreas Schulten

Generalbevollmächtigter

Bulwiengesa

Private

Geldanlage

MONTAG, 7. OKTOBER 2019, NR. 192

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