Frankfurter Allgemeine Zeitung - 04.10.2019

FRANKFURTER ALLGEMEINE ZEITUNG Immobilien FREITAG, 4. OKTOBER 2019·NR. 230·SEITE I 3

KeinWahlrecht

des Insolvenzverwalters

Sind bei der Eröffnung einer Insolvenz

keine Hauptleistungspflichten aus einem

gegenseitigen Vertrag mehr offen, so hat

der Insolvenzverwalter kein Wahlrecht

mehr im Sinne der Insolvenzordnung. Da-

nach kann der Insolvenzverwalter, wenn

die Hauptleistungspflichten zur Zeit der

Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht

oder nicht vollständig erfüllt sind, den

Vertrag erfüllen und die Erfüllung vom

anderen Teil verlangen. Im vorliegenden

Fall hatte ein Auftragnehmer eine schlüs-

selfertige Pflegeeinrichtung zu planen

und zu erstellen. Nach Fertigstellung und

Zahlung der vollständigen Vergütung

wurde der Auftragnehmer insolvent, und

der Insolvenzverwalter verweigerte die

Mängelbeseitigung. Daraufhin begehrte

der Auftraggeber die Feststellung des

Kostenvorschussanspruchs. Dabei hatte

er Erfolg. Denn die Hauptleistungspflich-

ten waren erfüllt. Nur die Abnahme der

vom Auftragnehmer verweigerten Män-

gelbeseitigungsarbeiten stand noch aus.

Diese sei aber keine Hauptleistungs-

pflicht, befand der Senat. Bundesge-

richtshof, Urteil vom 16. Mai 2019, Az.

IX ZR 44/18.

Gibt es die Sicherungshypothek

auch nach anderthalb Jahren?

Auch wenn der Antrag auf die Eintra-

gung einer Vormerkung für eine Bau-

handwerkersicherungshypothek erst an-

derthalb Jahre nach berechtigter Arbeits-

einstellung gestellt wird, entfällt der

Grund für die einstweilige Verfügung

nicht. Zur Sicherung seines Vergütungs-

anspruchs begehrte ein Auftragnehmer

die Vormerkung für eine Hypothek, je-

doch erst anderthalb Jahre nachdem er

die Arbeiten auf der Baustelle eingestellt

hatte. Trotzdem hatte er Erfolg. Denn in

der Zwischenzeit hatte ihm der Auftrag-

geber eine Fortsetzung der Bauarbeiten

in Aussicht gestellt. Daher sei die Dring-

lichkeitsvermutung nicht durch zu lan-

ges Abwarten bis zur Klage widerlegt

worden. Oberlandesgericht Frankfurt,

Urteil vom 19. August 2019, Az. 21 U

11/19.

Philipp Wegner,Rechtsanwalt in der Kanzlei Beth-

ge Immobilienanwälte, Hannover

Erst müssen die Baumängel

beseitigt werden

Die Schlussrate im Rahmen eines Bauträ-

gervertrages darf vom Bauträger erst

nach der vollständigen Fertigstellung ent-

gegengenommen werden. Diese liegt vor,

wenn alle im Abnahmeprotokoll bean-

standeten Baumängel beseitigt sind. Teil-

beträge der Vergütung des Unternehmers

sind nämlich nur nach Ausführung der

entsprechenden Bauleistungen fällig. Die

Schlussrate kann daher erst nach vollstän-

diger Fertigstellung verlangt werden.

Eine bereits geleistete Zahlung kann zu-

rückgefordert werden. Kammergericht,

Urteil vom 26. Februar 2019, Az. 27 U

9/18.

Wirksamer Ausschluss

der Eigenbedarfskündigung

Die Möglichkeit einer Eigenbedarfskün-

digung eines Wohnraummietverhältnis-

ses kann wirksam, auch in allgemeinen

Geschäftsbedingungen, ausgeschlossen

werden. In der Vorinstanz begehrten die

Kläger die Räumung ihrer Eigentums-

wohnung nach einer Eigenbedarfskündi-

gung. Diese Möglichkeit war jedoch

wirksam im Mietvertrag ausgeschlossen

worden. Der Ausschluss bedarf ledig-

lich der Schriftform, wenn das Wohn-

raummietverhältnis für mehr als ein

Jahr gelten soll. Landgericht Marburg,

Beschluss vom 13. Mai 2019, Az. 5 S

98/18.

Grunderwerbsteuer

für Grundstücksübertragung

Der Vertrag zwischen einer Gesell-

schaft bürgerlichen Rechts und ihrem

Gesellschafter, mit dem ein Anspruch

des Gesellschafters auf Übereignung

des Grundstücks begründet wird, unter-

liegt der Grunderwerbsteuer. Wegen

der grunderwerbsteuerlichen Selbststän-

digkeit der Personengesellschaft kön-

nen auch Verträge zwischen der Gesell-

schaft und den Gesellschaftern besteu-

ert werden. Als Grundlage der Bemes-

sung der Steuer ist der Wert der Gegen-

leistung heranzuziehen. Bundesfinanz-

hof, Urteil vom 20. Februar 2019, R

28/15.

Nils Flaßhoff,Rechtsanwalt in der Kanzlei Bethge

Immobilienanwälte, Hannover

FRANKFURT/BERLIN, 3. Oktober
(dpa-AFX). Ein Veranstaltungsraum in
der alten Mühle Gömnigk südwestlich
von Potsdam, Coworking-Büros und eine
Kita auf dem Hof Prädikow im branden-
burgischen Prötzel, Seminare und Work-
shops auf dem Gut Gorgast kurz vor der
polnischen Grenze: Weit vor den Toren
Berlins haben kreative Stadtflüchtlinge
Projekte an den Start gebracht, die neues
Leben aufs Land locken könnten. Meist
geht es um flexibles Arbeiten am heimi-
schen PC oder in geteilten Büros, neue
Impulse für den Job – und teils um die Er-
füllung eines Lebenstraums.
Der Enge und dem Lärm der Ballungs-
räume entkommen, das Leben verbrin-
gen mit mehr Natur, dazu erschwingliche-
re Immobilienpreise: Für viele Städter
klingt das verlockend. Homeoffice, also
zu Hause arbeiten, und das Internet ma-
chen neue Arbeitsmodelle möglich.
Auch wenn das flexible Arbeiten in
der Provinz noch kein Massenphänomen
ist: Die Wohnungsnot treibt manche
Menschen aus der Stadt. Programmierer
und Grafikdesigner, Architekten und
Journalisten, Sozialwissenschaftler und
Kulturmanager: Sie können oft örtlich
flexibel arbeiten, also auch am heimi-
schen PC. Die teure Wohnung in der
Stadt oder das nervige Pendeln lässt sich
so sparen.
Auf dem Hof Prädikow in der Märki-
schen Schweiz etwa haben Städter eine
Genossenschaft gegründet: Ob Cowor-
king-Space oder Schreinerei, Start-up
oder Goldschmiede, Seminarräume oder

Künstlerateliers – digitales Arbeiten und

geteilte Räume sollen den Bewohnern

ein Leben auf dem Hof ermöglichen. Die

Nachteile des schnelllebigen Stadtlebens

hinter sich lassen, so lautet ein Ziel. Das

Projekt kommt an: Wegen der starken

Nachfrage auf dem Hof könnten neue In-

teressenten derzeit nicht mehr berück-

sichtig werden, heißt es.

Für entlegene Dörfer ist die Zuwande-

rung einiger Städter eine große Chance.

„Dass junge Kreative und digitalaffine

Städter das Land für sich entdecken,

birgt für demographisch angeschlagene

Regionen eine große Chance“, sagt Sil-

via Hennig. Die Gründerin des Instituts

Neuland 21 hat zusammen mit dem Ber-

lin-Institut für Bevölkerung und Entwick-

lung 18 Projekte rund um die Hauptstadt

untersucht.

„Auch wenn die neue Landbewegung

den entlegenen Regionen nicht überall

aus der Misere helfen wird, wäre die Poli-

tik gut beraten, die Motive und Bedürfnis-

se der jungen Landlustigen besser ken-

nenzulernen“, sagt der Bevölkerungsfor-

scher Reiner Klingholz. Denn die Stadt-

Land-Wanderer würden nicht nur Ein-

wohner, Steuer- und Gebührenzahler

aufs Land bringen, sondern auch neue

Ideen, meint der Direktor des Berlin-In-

stituts für Bevölkerung und Entwick-

lung.

Eine Wanderung aufs Land beobach-

tet auch Carolin Wandzik, Geschäftsfüh-

rerin am Hamburger Institut für Stadt-,

Regional- und Wohnforschung (Gewos).

Berlin etwa habe nach jüngsten Zahlen

von 2017 gut 7000 Menschen an die an-

grenzenden Nachbargemeinden verlo-

ren, mehr als 6300 zog es zudem ins übri-

ge Umland. Der Trend zeigt nach oben:

2014 wanderten erst knapp 6700 Bewoh-

ner von Berlin in die Nachbargemeinden

und fast 3700 ins Umland. Dass die

Hauptstadt trotzdem wachse, liege vor al-

lem an der arbeitsplatzbedingten Zuwan-

derung überwiegend aus Europa, sagt

Wandzik. „Aber schon die über 25-Jähri-

gen und die jungen Familien ziehen

mehrheitlich aus Berlin.“

Auch wenn das längst nicht alles Krea-

tive sind: Vom Immobilienboom profi-

tiert auch die Provinz. Zwischen 2011

und 2017 haben die angrenzenden Nach-

bargemeinden rund 8 Prozent an Einwoh-

nern gewonnen und die weit draußen lie-

genden Umland-Gemeinden 3 Prozent,

zeigen die Gewos-Zahlen. „Zwar wuchs

Berlin noch etwas stärker, aber das Um-

land hat seit 2014 beträchtlich zugelegt.“

Das sei kein alleiniges Hauptstadt-Phäno-

men: Ähnlich sehe es in Frankfurt aus,

auch wenn es dort die Gruppe der 25- bis

30-Jährigen zum Arbeiten in die Stadt

ziehe.

Nicht nur im Großraum Berlin entste-

hen kreative Projekte. Auch Kommunen

etwa in Schleswig-Holstein werben um

Städter, sagt Gewos-Expertin Wandzik.

„Die Hoffnungen sind groß, Menschen

anzulocken, die mit neuen Arbeitsfor-

men nicht mehr pendeln müssen.“ In der

Tat fordern manche Politiker wieder

mehr Aufmerksamkeit für die Provinz.

„Ich warne sehr davor, immer nur auf die

Großstädte zu schauen“, sagte jüngst In-

nenminister Horst Seehofer (CSU). „Wir

sind verliebt in Großstädte.“ Die Politik

müsse mehr Unternehmen und Behör-

den bewegen, sich in strukturschwachen

Regionen anzusiedeln.

Ganz so einfach ist das Anwerben von

Menschen und Firmen für das Land aber

nicht. Denn oft fehlten einfache Stand-

ortbedingungen, heißt es beim Berlin-In-

stitut. Ohne schnelles Internet etwa funk-

tionierten Geschäftsmodelle nicht, ob

im Coworking-Büro für Kreative oder im

Homeoffice für Angestellte. Sie müssen

erreichbar sein und ihre Produkte ver-

markten können. „Bund und Länder müs-

sen den Ausbau von Glasfasernetz in ent-

legene Regionen vorantreiben“, so die

Forscher.

Dass sich flexibles Arbeiten in der Pro-

vinz in großem Stil durchsetzt und so die

Metropolen auf breiter Front entlastet,

bezweifelt Wandzik aber. „Jobs im Home-

office oder im Coworking-Space sind bis-

her stark bei Start-ups, Gründern und

Kreativen verbreitet, weniger in konser-

vativen Branchen wie Banken oder Indus-

trie“, sagt sie. „Es ist fraglich, ob sich Co-

working-Büros auf dem Land halten kön-

nen.“ Und manche Angestellte nutzten

zwar ein Homeoffice an einzelnen Tagen

in der Woche, aber eben nicht als kom-

pletten Ersatz für die Anwesenheit im

Büro. „Viele Chefs in Unternehmen wol-

len ihre Mitarbeiter und einen gewissen

Leistungsnachweis sehen“, sagt Wand-

zik. „Da stößt unsere Arbeitskultur an

Grenzen.“

HAMBURG, 3. Oktober. Was lange
währt, wird keinesfalls so bleiben, so leh-
ren es die Karlsruher Baurechtler. Die Be-
wertung nach der ursprünglichen Preis-
kalkulation war gestern. Jetzt hat eine
neue Ära für die Preisermittlung von Bau-
nachträgen begonnen (Bundesgerichts-
hof, Entscheidung vom 8. August 2019),
Az. VII ZR 34/18). Die fünf Senatsrichter
hatten sich mit einem Bauvertrag, der
auf der Grundlage der Allgemeinen Ver-
tragsbedingungen für die Ausführung
von Bauleistungen (VOB/B) begründet
worden ist, befasst. Darin ist im Rahmen
des Leistungsverzeichnisses die „Entsor-
gung von Bauschutt“ mit einer vorgegebe-
nen Menge von 1 Tonne zu einem Ein-
heitspreis von 462 Euro netto je Tonne
durch die bauausführende Seite angebo-
ten und so zum Vertragsinhalt gemacht

worden. Tatsächlich wurden 83,92 Ton-
nen Bauschutt entsorgt. Die Bauunter-
nehmerseite begehrte auch für diese er-
hebliche Mehrmenge den vereinbarten
Einheitspreis von 462 Euro je Tonne.
Der Bauherr forderte wegen der Mehr-
mengen aber die Vereinbarung eines neu-
en Einheitspreises je Tonne sowie Aus-
kunft über die dem Unternehmer tatsäch-
lich entstandenen Kosten. Er wandte
sich damit gegen die erhebliche Werk-
lohnforderung, die die Bauunternehmer-
seite auf der Grundlage des Tonnen-Prei-
ses nach dem ursprünglichen Vertrag gel-
tend machte.
Dem Auskunftsbegehren kam der bau-
ausführende Unternehmer nach; es er-
gab sich, dass er lediglich 95 Euro netto
je Tonne für die Bauschuttentsorgung
aufwenden musste. Bei einem Kalkulati-
onszuschlag von 20 Prozent auf die dem
Unternehmer entstehenden Fremdkos-
ten ergab sich damit ein Preis je Tonne
von 109,88 Euro. Da sich die Streiten-
den nicht einigen konnten, wurden drei
Gerichtsinstanzen bemüht, um letztend-
lich den maßgeblichen Einheitspreis für
die relevanten Mehrmengen zu bestim-
men.
Unbestritten ist, dass bei der Vereinba-
rung der VOB/B – die für die weit über-
wiegende Anzahl von Bauverträgen zur

Vertragsgrundlage gemacht wird – dann,

wenn eine zehnprozentige Überschrei-

tung des Mengenansatzes aus der ur-

sprünglich vereinbarten Leistungsbe-

schreibung auftritt, auf Verlangen ein

neuer Preis unter Berücksichtigung der

Mehr- und Minderkosten zu vereinbaren

ist. Dies wird häufig im Interesse des Auf-

traggebers sein, da sich ob der Mengener-

höhung eine Vergünstigung des Preises

aus bauökonomischen Gründen ergeben

kann. Wurde bisher jedoch ein Rückgriff

auf die ursprüngliche Preiskalkulation ge-

nommen, um die preisliche Bewertung

für die mehr ausgeführten Leistungen zu

bewerten, haben die Karlsruher Richter

klargestellt, dass eine solche Vorgehens-

weise sich aus dem Preisanpassungsver-

langen, wie es die VOB/B vorsieht, nicht

ergibt, sich also eine derartige Vorgabe –

soweit keine andere vertragliche Verein-

barung getroffen worden ist – hieraus

nicht herleiten lässt.

Zwar gebietet das im Bauvertragsrecht

herrschende Kooperationsprinzip zwi-

schen den Parteien, dass es einen vertrag-

lichen Anspruch auf Einwilligung in ei-

nen neuen Preis gibt. Scheitert dies je-

doch, ist die gerichtliche Auseinanderset-

zung nicht zu vermeiden. Es obliegt so-

dann dem Gericht, den in Ansatz ge-

brachten Preis dahingehend zu überprü-

fen, ob dieser gerechtfertigt ist. Haben

der Bauwillige sowie der für ihn ausfüh-

rende Unternehmer im Bauvertrag keine

Vorsorge getroffen für den Fall, dass eine

Einigung hinsichtlich geltend gemachter

Mehrmengen und Preisanpassungen

nicht geregelt wird – was folglich den Ver-

tragsparteien unbenommen bleibt und

auch unbedingt zu empfehlen ist –, ist

der Bauvertrag lückenhaft und muss folg-

lich nach allgemeinen Rechtsgrundsät-

zen ausgelegt werden. Hervorzuheben

ist hierbei, dass auch nach Abschluss ei-

nes Vertrags ohne Preisanpassungsrege-

lung es den Bauvertragsparteien unbe-

nommen bleibt, dies im Nachgang zu re-

geln.

Zutreffenderweise weisen nunmehr

die Karlsruher Richter darauf hin, dass

bei einer Lücke im Bauvertrag die Ent-

scheidung herbeigeführt werden muss,

was beide Vertragsparteien bei angemes-

sener Abwägung ihrer Interessen nach

Treu und Glauben als redliche Vertrags-

partner vereinbart hätten, wenn sie den

geregelten Fall in ihre Bewertung einbe-

zogen hätten. Dabei stehe insbesondere

im Vordergrund, dass unternehmerseitig

eine nicht auskömmliche Vergütung ver-

mieden werden müsse, für den Auftrag-

geber jedoch auch keine übergebührliche

Belastung aufgrund aufgetretener Mehr-

mengen entstehen dürfe. Aus dieser

Grundsatzbewertung leiten die Richter

nunmehr her, dass die tatsächlich erfor-

derlichen Kosten der über 10 Prozent hin-

ausgehenden Leistungsbestandteile zu-

züglich angemessener Zuschläge maß-

geblich seien. Begründend führen sie

hierzu ins Feld, dass dies ohne erhebli-

chen Aufwand ermittelt werden könne

und eine realistische Bewertung abbilde.

Damit wird gleichermaßen dem Unter-

nehmer ein Riegel vorgeschoben, seine

ursprünglich kalkulierten Gewinne un-

eingeschränkt auch für die Mehrmassen

anzusetzen. Kommt es zu mehr ausge-

führten Leistungen als ursprünglich im

Grundlagenvertrag und dem diesem zu-

grunde gelegten Leistungsverzeichnis

aufgeführt, vermag ein redliches Ergeb-

nis – unter Berücksichtigung der Interes-

sen beider Vertragsparteien – nur über

die übliche Vergütung, die zugrunde zu

legen ist, erreicht werden.

Gerade bei den derzeit vorherrschen-

den hochpreisigen Angeboten im Bauge-

schehen nährt sich daher mit Blick auf

die jüngste BGH-Rechtsprechung die be-

gründete Annahme, dass Nachtragsforde-

rungen nicht mehr mit der preislichen Ve-

hemenz unternehmerseitig durchgesetzt

werden können wie bisher. Das gilt auch

für bereits begründete Verträge. Dabei

mag dämpfend für die Bauherrenseite Be-

rücksichtigung finden, dass ob des anhal-

tenden Bau-Booms auch der übliche

Preis für die zu ermittelnde Vergütung

im oberen Segment liegt. Gleichwohl

sind bauunternehmerischen Nachtrags-

forderungen nunmehr jedenfalls bemer-

kenswerte Grenzen gesetzt.

Auch wenn das Karlsruher Urteil sich

lediglich auf die Fall-Variante der Mehr-

mengen im Abgleich zum ursprünglich

vereinbarten Bau-Leistungsumfang be-

zieht, gilt das auch für die Fall-Varian-

ten, wonach erst auf Anordnung des Bau-

herrn vertragliche Leistungsänderungen

vorgenommen werden oder bauausfüh-

rende Arbeiten bauherrenseitig gefor-

dert werden, die im ursprünglichen Bau-

vertrag nicht enthalten waren. Zwar be-

stimmt diesbezüglich die VOB/B, dass

sich dann die Vergütung nach den Grund-

lagen der Preisermittlung für die vertrag-

liche Leistung und den besonderen Kos-

ten der geforderten Leistung bestimme,

wonach jedoch auch hierin bereits der

Ansatz begrifflich enthalten ist, dass die

übliche Vergütung ebenso korrigieren-

der Maßstab für die Bewertung von Nach-

tragsforderungen ist.

Mit seiner August-Entscheidung befin-

det sich der Bausenat auf der gesetzlich

normierten Ebene nach der Novellie-

rung des Bauvertragsrechtes. Denn seit

Anfang 2018 ist für den Bauvertrag aus-

drücklich auch ein Anordnungsrecht des

Bauherrn für eine Änderung der einmal

ursprünglich ausgeschriebenen und be-

auftragten Leistungen determiniert. Hin-

sichtlich der damit notwendigerweise ein-

hergehenden Vergütungsanpassung ist

das gesetzliche Leitbild dahingehend

konkretisiert worden, dass der Vergü-

tungsanspruch des Bauunternehmers

sich ausrichtet nach den tatsächlich erfor-

derlichen Kosten mit einem angemesse-

nen Zuschlag für allgemeine Geschäfts-

kosten, Wagnis und Gewinn. Folglich

müssen sich hieran auch etwaige Preisan-

passungsklauseln im Rahmen von be-

gründeten Bauverträgen, die Nachtrags-

forderungen und deren preisliche Verein-

barungen einer Regelung zuführen wol-

len, orientieren. Denn dies ist gesetzli-

ches Leitbild.

Das Berliner Kammergericht (Urteil

vom 27. August 2019, Az. 21 U 160/18)

hat sich bereits für die Fälle von unter-

nehmerischen Mehrvergütungsansprü-

chen aufgrund von bauherrenseitigen

Änderungen des Bauentwurfs oder ande-

ren Anordnungen sowie für den Fall ei-

ner Forderung des Bauherrn für nicht

vorgesehene Leistungen unter Berück-

sichtigung des ursprünglich vereinbarten

Bauvertrages die Darlegungen des BGH

zugrunde gelegt und hervorgehoben,

dass die Preiskalkulation des Unterneh-

mers nur ein Hilfsmittel sei. Vielmehr

komme es im Streitfalle nicht auf die Kos-

ten an, die der Unternehmer in seiner

Kalkulation angesetzt habe, sondern auf

diejenigen, die ihm bei Erfüllung des

nicht geänderten Vertrages tatsächlich

entstanden wären.

Der Autor ist Rechtsanwalt und Gründungspart-

ner der Sozietät SK-Rechtsanwälte in Hamburg

sowie Professor für privates Baurecht an der

Hafencity Universität Hamburg (HCU).

RECHTECK
Das flexible Arbeiten als Chance für die Provinz

Homeoffice und Coworking locken Städter aufs Land / Aber noch kein Massenphänomen

Die tatsächlichen Kosten werden entscheidend

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Preiskalkulation des

Bauunternehmers auch als

Bewertungsgrundlage für

Nachtragsforderungen. Der

Bundesgerichtshof hat jetzt

eine neue Ära der

Preisfindung eröffnet.

Von Friedrich-Karl Scholtissek