Handelsblatt - 04.10.2019

Astrid Dörner, Matthias Streit

New York, Erfurt

D

er Deal sollte WeWorks

Vormarsch im New

Yorker Markt für Bü-

roimmobilien zemen-

tieren. Das Start-up hat

gut ein Drittel eines Wolkenkratzers

an Manhattans nobler Madison Ave-

nue angemietet, wie der Immobilien-

verwalter William Kaufman Organiza-

tion am Freitag mitteilte. Fast 34 000

Quadratmeter auf zwölf Stockwer-

ken. Für William Kaufman ist es ein

Erfolg. Der derzeitige Mieter zieht

erst im kommenden Jahr aus. Typi-

scherweise bleiben so große Flächen

oft Monate leer stehen, bis ein pas-

sender Nachmieter gefunden ist.

Doch Feierstimmung will nicht

recht aufkommen, denn die Verkün-

dung des Deals kommt zur Unzeit.

Erst wenige Tage zuvor musste We-

Work-Mitgründer und Vorstandschef

Adam Neumann gehen. Am Montag

zog WeWork den Antrag zum geplan-

ten Börsengang zurück. Seither

herrscht Krisenstimmung in dem jun-

gen Unternehmen, das noch Anfang

des Jahres mit 47 Milliarden Dollar

bewertet wurde.

Die neue Führung hat eine Priori-

tät: die Finanzen des hochdefizitären

Unternehmens zu stabilisieren und

neue Geldspritzen von Investoren

und Banken zu sichern. Die Lage bei

WeWork wird von den großen Immo-

bilienvermietern und Projektentwick-

lern genau verfolgt, in New York und

London genauso wie in Deutschland.

„Natürlich sind einige Vermieter

nach den vielen negativen Schlagzei-

len rund um WeWork ziemlich ver-

unsichert“, sagt Ruth Colp-Haber

vom New Yorker Broker Wharton

Property Advisor. „Im New Yorker

Markt für Büroimmobilien ist die

Nervosität gerade ziemlich groß.“

WeWork bietet Flexibilität

Das Geschäftsmodell ist simpel, aber

riskant: WeWork und andere Cowor-

king-Anbieter mieten Büroflächen

langfristig an, lassen sie modern ein-

richten und vermieten sie kurzfristig

weiter. Einzelpersonen an sogenann-

ten Hotdesks können binnen Monats-

frist kündigen. Unternehmen, die

ganze Büroräume anmieten, haben

teils längere Kündigungsfristen. Doch

auch sie bleiben flexibler als bei einer

klassischen langfristigen Anmietung.

Die Coworking-Anbieter verdienen,

indem sie eine höhere Miete von ih-

ren Kunden verlangen, als sie selbst

an den Immobilieneigentümer zah-

len. Doch wenn die Mieteinnahmen

zum Beispiel in einer Krise einbre-

chen, kann das zu finanziellen

Schwierigkeiten führen.

In New York und London ist

WeWork zum größten Einzelmieter

von Büroflächen aufgestiegen.

670 000 Quadratmeter hat das Un-

ternehmen, das sich kürzlich in „The

We Company“ umbenannte, in New

York angemietet. In London sind es

laut Branchenschätzungen 350 000

Quadratmeter. Insgesamt macht das

jedoch nur einen Marktanteil von ei-

nem Prozent aus. Dennoch ist der

Coworking-Anbieter ein wichtiger

Treiber für den Markt.

In New York ist in den vergange-

nen Jahren viel neue Fläche entstan-

den, zum einem durch das neue

World Trade Center, zum anderen

durch das Viertel Hudson Yards, das

erst im März im Westen Manhattans

eröffnet wurde und Unternehmen

wie Boston Consulting Group und

das Private-Equity-Haus KKR aus

dem beliebten Büroviertel Midtown

weglocken konnte.

Dan Alpert, der an der Cornell Uni-

versity lehrt und die Investmentbank

Westwood Capital leitet, hat errech-

net, dass der New Yorker Büromarkt

ohne WeWork in den vergangenen

zwei Jahren geschrumpft wäre. „Das

riskante Geschäftsmodell gefährdet

damit nicht nur die Vermieter, die di-

rekt mit WeWork zusammenarbeiten,

sondern auch die, die dem indirekt

ausgesetzt sind“, so Alpert.

In London war WeWork in den ver-

gangenen Jahren ein gern gesehener

Mieter für große Flächen. Schließlich

hat der immer wieder verschobene

Brexit viele andere Mieter vergrault.

Doch nun haben die Ratingagentu-

ren Standard &Poor’s Global Ratings

und Fitch die Bonität des Unterneh-

mens gesenkt. Fitch stutze in der

Nacht zum Mittwoch die Kreditwür-

digkeit gleich um zwei Stufen auf

„CCC+“ mit einem negativen Ausblick

herab. Das bedeutet, dass die Analys-

ten einen Kreditausfall für wahr-

scheinlich halten. Ohne einen Bör-

sengang und eine damit verbundene

Aufnahme neuer Schulden „verfügt

WeWork nicht über ausreichende Fi-

nanzmittel, um seinen Wachstums-

plan zu erfüllen“, erklärte Fitch. Zu-

dem fürchten die Analysten, dass

sich Großkunden von WeWork ab-

wenden könnten.

Vorsichtiger werden laut Ben Bar-

tels vom Berliner Büro von Colliers

International auch Projektentwickler.

Sie hielten sich zurück, große Flä-

chen an WeWork & Co. zu vermieten.

Das Start-up hatte ursprünglich

vorgesehen, durch den Börsengang

drei Milliarden Dollar einzusammeln:

Das hätte den Weg für frische Kredite

in Höhe von sechs Milliarden Dollar

freigemacht. Nach dem abgesagten

Börsengang sucht das Unternehmen

nun neue Finanzierungsmöglichkei-

ten. Im Gespräch ist eine Finanzsprit-

ze des Großinvestors Softbank, der

fast ein Drittel der Anteile hält. Auch

könnten Banken bereit sein, über

Kredite zu verhandeln.

Die Zeit drängt. „We hat in diesem

Jahr 2,36 Milliarden Dollar an Cash

verbraucht“, sagt Dan Morgan, Port-

foliomanager des Vermögensverwal-

ters Synovus. Bei der Geschwindig-

keit könnte dem Unternehmen im

kommenden Frühjahr das Geld aus-

gehen. Ende Juni hatte WeWork noch

Cash-Reserven von 2,5 Milliarden

Dollar, wie aus dem nun zurückgezo-

genen Börsenprospekt hervorgeht.

David Erickson, Professor der

Wharton Business School, hält es gar

für wahrscheinlich, dass sich We-

Works größte Vermieter, darunter

Beacon Capital Partners, Nuveen

Real Estate und Moinian Group, an

dem Start-up beteiligten, um es zu

stabilisieren. Schließlich hätten die

Immobilienfirmen selbst Kredite bei

Finanzinstituten aufgenommen, um

Gebäude zu übernehmen, die sie an

WeWork vermietet haben.

Das Start-up ist so strukturiert,

dass große Mietverträge in separaten

Einheiten, sogenannten Special Pur-

pose Vehicles, geführt werden. Sollte

eines von diesen die Miete für einen

Standort nicht bezahlen, bringt das

noch nicht das gesamte Unterneh-

men in Schwierigkeiten.

Auch in Deutschland verfolgt man

die Situation genau. „Die ganze Dis-

kussion um WeWork bringt natürlich

Unruhe in den Markt und dämpft die

Stimmung. Bislang ging es für alle Be-

treiber ja nur bergauf “, sagt Helge

Scheunemann, der die Analyseabtei-

lung des Immobiliendienstleisters

JLL in Deutschland leitet.

Coworking boomt

Seit Jahren nehmen auch in Deutsch-

land die Anmietungen rasant zu. In

den vergangenen Jahren sind die er-

öffneten Flächen jährlich um rund

ein Drittel gewachsen, wie aus Daten

von JLL hervorgeht. In den sieben

größten Städten Deutschlands sind

mittlerweile mehr als eine Million

Quadratmeter von Betreibern flexib-

ler Büroflächen angemietet. Den-

noch: Der Anteil am Büromarkt ist

noch gering. In den Top-7-Städten

liegt er bei einem Prozent.

In Deutschland seien die Anbieter

weiter „sehr expansionsfreudig“,

heißt es von JLL. Branchenkenner

gehen davon aus, dass nun Konkur-

renten von WeWork bessere Chan-

cen haben werden, Marktanteile zu

gewinnen. WeWork will zwar weiter

expandieren, jedoch nicht mehr so

schnell wie ursprünglich geplant,

heißt es bei dem Unternehmen. Mit

Knotel aus den USA und der Instant

Group aus Großbritannien wollen

seit diesem Jahr zwei neue Firmen

mit den Platzhirschen Design Office,

WeWork, Spaces und Rent24 wettei-

fern. Knotel hat gerade frisches Kapi-

tal bei Investoren eingesammelt. Der

größte Coworking-Betreiber in

Deutschland ist Design Offices. We-

Work liegt hinter Regus auf dem drit-

ten Rang.

> Kommentar Seite 28

Bürovermieter

WeWorks langer Schatten

Die Probleme des Coworking-Anbieters könnten einen Dominoeffekt im

Büromarkt auslösen, warnen Experten. Vermieter sind alarmiert.

WeWork-Büro in New

York: Das Start-up ist

der größte Einzel -

mieter in der Stadt.

HARUKA SAKAGUCHI/The New York Ti

Im New Yorker

Markt für

Büro -

immobilien

ist die

Nervosität

ziemlich

groß.

Ruth Colp-Haber

Wharton Property

Advisor

Immobilien

WOCHENENDE 4./5./6. OKTOBER 2019, NR. 191

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