Handelsblatt - 04.10.2019

Anne Wiktorin Düsseldorf

F

ür Eigentümer von Ge-

schäftshäusern war die

Welt vor zehn Jahren

noch in Ordnung. Wer in

einer der Top-Einkaufs-

straßen zwischen Kiel und Kempten

eine Ladenfläche besaß, musste sich

keine Gedanken über Leerstand, sin-

kende Mieten oder hohe Investitio-

nen machen. Das hat sich gründlich

geändert. „Damals galten Einzelhan-

delsimmobilien als immer vermiet-

bar, das ist jetzt nicht mehr so“, sagt

Dirk Wichner, der beim internationa-

len Immobilienberatungshaus JLL

das deutschlandweite Geschäft mit

Einzelhandelsvermietungen leitet.

„In keinem Segment des deutschen

Immobilienmarkts verändern sich die

Strukturen so schnell wie im Einzel-

handel“, sagt Christoph Scharf, der

beim Wettbewerber BNP Paribas Real

Estate (BNPRE) diesen Bereich leitet.

Wesentlicher Treiber sei der Online-

handel, der seine Marktanteile Jahr

für Jahr weiter ausbaue. Laut Erhe-

bungen des Handelsverbands

Deutschland (HDE) werden 2019 fast

elf Prozent des Einzelhandelsumsat-

zes in Höhe von insgesamt 537 Milliar-

den Euro mit Käufen via Internet ge-

macht. In den für Ladenvermieter be-

sonders wichtigen Branchen – allen

voran den Anbietern von Mode und

Accessoires – sind die Anteile der On-

lineumsätze deutlich höher: Bei Elek-

tronikhändlern machen sie schon

knapp ein Drittel des Geschäfts aus,

im Fashion-Bereich liegt ihr Anteil bei

27 Prozent – Tendenz steigend.

JLL-Experte Wichner sieht vor al-

lem den Textileinzelhandel als Verlie-

rer der vergangenen Jahre. Die Aus-

gaben für Mode seien rückläufig, er-

läutert er, und dies sei auch eine

Folge des veränderten Zeitgeistes:

„Viele möchten keine vollen Schrän-

ke mehr – und müssen sich auch kei-

ne spezielle Business-Kleidung mehr

anschaffen.“ Zudem gewinnen beson-

ders unter jungen Leuten Themen

wie Nachhaltigkeit oder das Teilen

von Produkten an Bedeutung, er-

gänzt BNPRE-Experte Scharf. Online-

händler Zalando hat darauf bereits

reagiert: Über die eigens entwickelte

App Wardrobe können Kunden Ge-

tragenes Zalando verkaufen – erhal-

ten dafür allerdings kein Bargeld,

sondern Einkaufsgutscheine.

„Was der Buchhandel vor Jahren

durchgemacht hat, das sehen wir

jetzt beim Textileinzelhandel“, sagt

Wichner. Übertrage man die Erfah-

rungen auf den aktuellen Umbruch,

so könnten bis zu 25 Prozent der

heute von Fashion-Händlern genutz-

ten Ladenflächen demnächst neue

Mieter brauchen, schätzt er.

Wie tief der Umbruch geht, zeigt

die Statistik: Nur noch 24 Prozent der

in deutschen Städten neu vermiete-

ten Einzelhandelsfläche entfielen im

ersten Halbjahr 2019 auf Textilshops

• in mittelgroßen Städten sogar nur
  noch 14 Prozent (siehe Grafik). 2014
  hatte deren Anteil deutschlandweit
  noch bei mehr als 30 Prozent gele-
  gen. Aufsteiger sind Gastronomen
  und Supermärkte: Sie werden als
  Mieter und als Kunden der Makler
  immer wichtiger.
  Für viele Eigentümer von Ge-
  schäftshäusern macht sich dieser
  Wandel bereits finanziell bemerkbar.
  „Bei den Mieten sind die Auswirkun-
  gen deutlich“, sagt JLL-Berater Wich-

ner. Laut Analyse von BNPRE sanken

2018 die Mieten für Top-Flächen in 24

von 64 deutschen Städten, darunter

auch in Berlin und Hamburg. Die

Rückgänge bewegten sich zwischen

zwei und elf Prozent. Im Durchschnitt

aller analysierten Städte gaben die

Spitzenmieten im Vergleich zum Vor-

jahr um knapp zwei Prozent nach.

Miete je nach Umsatz

Mindestens so gravierend wie die

Entwicklung der Mieten sind nach

übereinstimmender Ansicht der Ex-

perten die ausgehandelten Vertrags-

konditionen. Immer öfter nämlich

bringen Mieter eine an ihren Umsatz

gekoppelte Miete ins Spiel – insbeson-

dere an Standorten, wo Händler be-

sonders unter Druck stehen. Vermie-

ter würden somit einen Teil des Ge-

schäftsrisikos mittragen – eine

Konstellation, mit der sich viele

schwertun, weiß Christoph Scharf.

Meist werde daher ein Kompro-

miss geschlossen: Vereinbart werde

zwar eine umsatzabhängige Miete –

meist zwischen acht und zwölf Pro-

zent des Umsatzes. Zusätzlich werde

aber eine monatlich zu zahlende

Mindestmiete festgelegt. Am Ende ei-

nes vereinbarten Zeitraums werde

abgerechnet: Liegt die Umsatzmiete

höher als die Mindestmiete, zahlt der

Händler die Differenz nach. „Verträge

ohne Mindestmiete sind eher selten“,

sagt Scharf, und sie funktionierten

auch nur bei sehr großen Mietern.

Denn in diesem Fall müssten Umsät-

ze durch Wirtschaftsprüfer testiert

werden, ein administrativer Auf-

wand, den kleinere Händler nicht

leisten könnten.

Noch ist der Konsolidierungspro-

zess im deutschen Einzelhandel nicht

abgeschlossen, sind die Experten

überzeugt. Entsprechend flexibel

müssten Ladenvermieter reagieren:

Sie könnten ihre Flächen restruktu-

rieren, um sie für neue Nutzer inte-

ressant zu machen, frei werdende

Obergeschosse in Büros, Hotels oder

sogar Wohnungen umwandeln, Ver-

träge und Vertragslaufzeiten den Be-

dürfnissen ihrer Mieter anpassen,

sagt JLL-Manager Wichner: „Ein No-

Brainer jedenfalls ist die Vermietung

von Einzelhandelsflächen schon lan-

ge nicht mehr.“

Einzelhandelsflächen

Herausforderung

für Vermieter

E-Commerce, Sharing-Economy und der Trend zu

nachhaltigen Produkten führen zu Umwälzungen im

Einzelhandel. Betroffen sind auch Immobilieneigentümer

• sie müssen mit sinkenden Erträgen rechnen.

Wandel im Handel

Anteil der Top-Branchen an Vermietungen

und Neueröffnungen in Prozent*

Entwicklung der Branchenanteile an den Ver-

mietungen und Neueröffnungen im 1. Halbjahr

HANDELSBLATT *1. Halbjahr 2019 • Quelle: BNP Paribas Real Estate

Deutschland A-Städte B-Städte

(^2524)
39
(^2423)
14
(^1110)
31
29
24
17 15
19
25
Gastronomie Textil Lebensmittel
Textil Gastronomie
2014–2018 1. Hj. 2018 1. Hj. 2019
Hohe Straße in Köln:In
vielen deutschen Städten
sinken die Ladenmieten.
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Spezial Expo Real
WOCHENENDE 4./5./6. OKTOBER 2019, NR. 191
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