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SAMEDI 14 SEPTEMBRE 2019 argent| 19IMMOBILIER
La ville de Tours bat des records de transactions
T
ours (IndreetLoire) attire
les investisseurs, séduits
par ses nombreux atouts.
Située à seulement cinquante
cinq minutes de Paris en TGV, la
ville accueille de nombreux étu
diants (19 % des habitants de la
ville), l’unique centre hospitalier
régional universitaire (CHRU) du
CentreVal de Loire, et un grand
nombre de militaires à loger.
Entre 2009 et 2014, l’ensemble
des personnels des ressources hu
maines de l’armée de l’air, puis de
l’armée de terre, de la marine et
enfin des services informatiques
se sont partagé le nord et le sud de
la ville. Un bataillon en mouve
ment perpétuel qui justifie, selon
le maire, Christophe Bouchet, les
quelque 1 000 logements cons
truits tous les ans depuis une dé
cennie... sans que les prix dimi
nuent. « En deux ans, les prix au
mètre carré dans le neuf ont même
augmenté de 200 euros », constate
Amaury Vallé, directeur général
adjoint immobilier résidentiel de
Nexity Promotion Val de Loire.
Dans l’ancien, en cinq ans, les prix
ont crû de 6,2 %.
Le parc existant bat d’ailleurs des
records de ventes. « Entre 2017 et
2018, le nombre de transactions a
bondi de 30 %. Les petites surfaces
sont très prisées et la résidence se
condaire revient à la mode », ob
serve Cyril Decoux, directeur de
l’agence ERA Avenir immobilier.
Tous les types de biens attirent les
acquéreurs. « Il y a une véritable
pénurie de grandes surfaces, no
tamment de maisons de ville. Nousavons récemment vendu deux
habitations de ce type pour
4 000 euros/m² dans le quartier de
la cathédrale », souligne la cham
bre des notaires d’IndreetLoire.
Un prix élevé, puisque les prix
moyens dans la ville tournent plu
tôt aux alentours de 2 435 euros/
m² selon MeilleursAgents.Rendements de 4 % à 10 %
Les investisseurs sont à l’affût, en
particulier dans le neuf. Depuis le
1 er janvier, Tours est l’une des der
nières villes de la région, avec An
gers, à être éligible au dispositif de
défiscalisation Pinel. « Nous allons
devenir une ville report pour les in
vestisseurs qui habitent les villes
alentour comme Poitiers ou
Le Mans, et qui ne peuvent plus
faire de Pinel chez eux. Au derniertrimestre 2018, les trois quarts des
acquisitions ont été réalisés par des
investisseurs, souligne Amaury
Valle. C’est d’ailleurs une opération
rentable, car les prix à Tours sont
encore bas, en particulier dans le
neuf, autour de 3 500 euros/m². »
C’est du côté de ToursNord que
l’on compte le plus grand nombre
de constructions, dans le quartier
de l’Europe. Les prix y oscillent en
tre 3 000 euros et 3 200 euros le
mètre carré, et les perspectives de
rendements sont proches de 4 %.
Pour améliorer sa rentabilité,
c’est vers le parc existant qu’il faut
se tourner. « Dans le quartier des
Fontaines, dans le sud de la ville, ou
vers les rives du Cher, les prix sont
encore à 1 000 euros/m², avec de
nombreux logements qui datent
des années 1970. En choisissant unbien près des transports, on peut
espérer un niveau de rendement
entre 7 % et 10 % », assure Cyril De
coux. Car, si les prix de l’immo
bi lier sont bas, les loyers sont plu
tôt élevés, à 12,50 euros/m² en
moyenne selon MeilleursAgents.
Dès 2025, une seconde ligne de
tramway sera mise en activité
dans la ville. Elle reliera La Riche
et ChambraylèsTours. Acheter le
long du tracé dès à présent est
l’assurance de voir la valeur de
son bien augmenter au fil des
ans. Dans le même temps, la pre
mière ligne de tram sera étendue
jusqu’à l’aéroport de Tours. Une
infrastructure capitale pour la
ville, qui accueille 200 000 voya
geurs par an. « Notre ambition est
de porter ce chiffre à 500 000 d’ici
à 2035 et de faire de Tours la porte
d’entrée touristique vers les châ
teaux de la Loire, explique le
maire de la ville. L’extension de la
première ligne de tramway sera
l’occasion de créer de nouvelles in
frastructures, comme des bureaux,
des commerces et quelques loge
ments. » Des constructions qui
devraient renforcer l’attractivité
d’une ville caractérisée par son
dynamisme démographique.
En attendant, les chantiers se
multiplient dans la ville. Au ni
veau du haut de la rue Nationale,
le projet Porte de Loire com
mence à prendre forme. En 2020,
il accueillera 79 appartements et
5 600 m² de commerces sur trois
sites, 11 000 m² d’espaces publics
et deux hôtels Hilton.
ludovic clerimaViager : comment vendre au mieux
Les professionnels n’achètent que dans les grandes agglomérations et peuvent fermer leur fonds
L
a résidence principale de
certains seniors repré
sente l’essentiel, voire la
totalité, de leur patri
moine. Ainsi, une cession en via
ger s’impose parfois comme la
seule solution pour dégager des
liquidités de son vivant.
Avec ce type de transaction, c’est
l’assurance de rester chez soi,
d’empocher une somme impor
tante (le bouquet) dès la signature
de l’acte et de percevoir une rente
viagère jusqu’à la fin de ses jours.
Cet afflux de trésorerie est parfois
bienvenu pour compléter une re
traite trop juste, protéger son con
joint, améliorer son train de vie,
réaliser des travaux de maintien à
domicile ou encore aider ses en
fants ou ses petitsenfants.
Deux profils d’acheteurs de via
ger sont susceptibles de se pré
senter à un propriétaire.
Il y a d’abord le particulier qui, à
l’occasion d’une vente de gré à
gré, achète un seul bien.
Récemment arrivé sur ce mar
ché de niche, l’investisseur insti
tutionnel, souvent une mutuelle
(Corem, UMR) ou une compagnie
d’assurances (Apicil), est acheteur
dans le but de constituer un fonds
viager. C’est, par exemple, le cas de
Certivia et de ViaGénérations.
La mission et la stratégie de ces
acteurs professionnels consistent
à se bâtir un portefeuille de dizai
nes, voire de centaines de biens
en viager dans le but de diversifier le risque de mortalité et de
générer, à terme, de la perfor
mance. « Techniquement, choisir
de céder à une personne physique
ou morale ne change rien au scé
nario pour un senior », affirme
Marc Bertrand, président de La
Française REM, le gestionnaire
d’actifs du fonds Certivia. Néan
moins, dans la pratique, quelques
différences existent.Approche affective
« En quête de rendement, l’investis
seur professionnel adopte une ap
proche pragmatique et sans affect
du bien convoité », indique Igal Na
tan, coprésident de Renée Costes
Viager. Cet acheteur va se référer à
un prix de marché, pratiquera une
décote selon l’espérance de vie de
l’occupant. Une fois le logement
dit, pudiquement, « libéré », il sera
systématiquement vendu pour
empocher une potentielle plus
value à destination des porteurs
de parts du fonds. Avec cet état
d’esprit, l’offre d’achat du profes
sionnel est généralement ferme,
non négociable et parfois même
souscotée.
En revanche, un particulier
met parfois dans cette transac
tion davantage de subjectivité.
« Certains acheteurs ont une vi
sion patrimoniale à long terme.
Ils pensent un jour habiter le bien
ou, à terme, le louer. Bref, le con
server dans leur patrimoine », ex
plique Eric Guillaume, fondateurde VirageViager, une société de
conseil pour la création de fonds.
Cette approche affective fait que
ces derniers sont parfois prêts à
payer le bien plus cher qu’un pro
fessionnel. « L’investisseur institu
tionnel doit tenir compte de frais
annexes liés au fonds que le parti
culier n’a pas à supporter. Sa
marge de manœuvre est plus ré
duite », commente Marc Guittet,
directeur associé de la société de
gestion d’actifs, 123 Investments
Managers.
Par ailleurs, les zones de pros
pection d’un professionnel sont
volontairement limitées. Pas
question pour un acheteur « en
série », à la tête de plusieurs dizai
nes, voire de centaines de mil
lions d’euros, de faire un chèque
pour une maison en zone rurale.
Généralement, ces acteurs
n’achètent que dans les grandes
villes : Paris, Nice, Bordeaux,
Lyon... En outre, il peut arriver que
ces fonds ferment. C’est le cas de la
société de gestion 123Venture, qui
vient de liquider son fonds
123Viager, lancé en 2012, qui était à
la tête de 3,6 millions d’actifs.
« Nous n’avons pas réussi à déve
lopper ce véhicule comme prévu et
avons décidé de revendre ce porte
feuille à un family office, qui gère
le patrimoine d’une ou plusieurs
familles », indique Marc Guittet.
Ce transfert de propriété estil
préjudiciable pour un particulier?
A priori, non. « Le nouveau pro
priétaire s’engage à continuer de
verser les rentes promises aux seniors qui ont signé avec nous. Et si
ce dernier ne règle pas les sommes
convenues, nous sommes tenus,
en tant qu’exdébirentier [l’ache
teur], à une solidarité du verse
ment de la rente », assure Marc
Guittet.
Attention, derrière cette per
sonne morale, on trouve des par
ticuliers associés dans une société
civile immobilière (SCI) qui achè
tent quelques biens en viager
dans la même logique qu’un
fonds professionnel. « Toutefois,
contrairement à un fonds, cette
structure n’est soumise à aucun
contrôle, notamment des autorités
financières. Elle ne rend de comp
tes à personne. En cas de nonver
sement de la rente, il faut attendre
la décision d’un juge, donc au
moins deux ans, pour permettre au
crédirentier de récupérer son bien
et les rentes non payées. Pendant
ce temps, aucune somme n’est ver
sée, ce qui peut causer un préjudice
financier important au senior »,
prévient Eric Guillaume.
Autre différence : le règlement.
Avec un particulier, le paiement
s’effectue toujours en deux temps.
Lors de la signature de l’acte
authentique chez le notaire, le
bouquet est d’abord payé par le
débirentier. Ensuite, la rente via
gère est versée à date fixe. Toute
fois, certains fonds proposent une
variante susceptible d’intéresser
des seniors. L’argent de cette tran
saction peut être versé en une
seule fois et se résume à un bou
quet XXL, sans rente à la clé.
Enfin, pour ceux qui seraient
tentés de vendre à un fonds, il
faut savoir que la procédure de
vente est plus longue qu’avec un
particulier. En effet, un fonds doit
respecter certaines formalités
dans ses procédures. Il doit no
tamment présenter le dossier de
vente à plusieurs commissions
d’étude pour obtenir leur feu
vert. Obtenir une proposition
ferme peut prendre parfois six à
huit mois.
laurence boccaraRentabilité élevée
SOURCE : MEILLEURSAGENTSPrix moyen
d’un appartement
(studio, 2-pièces)Rendement
locatif
(studio, 2-pièces)2 435 €/m
6,3%
ToursLoyer
(studio, 2-pièces)12,5 €/m
Evolution des prix
en cinq ans- 6,2 %
Evolution du nombre
d’habitants
en quinze ans- 2,5 %
QUESTION À UN EXPERT
Adopter la progéniture de son
conjoint : quelles conséquences?
murielle gamet, Cheuvreux notairesNotre société évolue et le nombre de familles recomposées
augmente, avec des enfants de plus en plus jeunes que les
beaux-parents élèvent aujourd’hui sur une longue période.
De cette éducation naît souvent la volonté de créer un lien juridique
entre le beau-parent et l’enfant, et l’adoption est alors évoquée.
Dans cette situation, l’adoption simple sera privilégiée car elle ne
rompt pas le lien avec le parent d’origine. L’enfant ne change pas
de nom, mais peut ajouter celui de son parent adoptif à son nom
d’origine. Pour les beaux-parents, il s’agit d’un acte important car
irrévocable, et ce lien d’adoption perdurera même en cas de divorce.
D’un point de vue successoral, l’adopté est héritier de son parent
adoptif. En cas d’adoption simple, il conserve aussi ses droits
dans la succession de ses deux parents d’origine. Il bénéficie
des abattements et du tarif en ligne directe dans plusieurs
cas. Premièrement, si l’adopté est un enfant issu d’un premier
mariage du conjoint de l’adoptant. Deuxièmement, si l’adopté
a reçu de l’adoptant des secours et des soins non interrompus
dans sa minorité pendant au moins cinq ans. Enfin, si
l’adopté a reçu de tels soins dans sa minorité et sa majorité
pendant dix ans au moins.B O U R S E
L’actionnariat salarié au top
La France est restée championne d’Europe en 2018
pour l’actionnariat salarié collectif dans les entrepri
ses cotées, mais elle accuse toujours un retard en
la matière dans les PME, selon des données publiées
le 10 septembre par le cabinet spécialisé Eres.
Le montant total des opérations a été multiplié
par deux depuis 2013, pour atteindre un record
de 3,4 milliards d’euros en 2018. 73,6 % des entrepri
ses françaises cotées ont des plans d’actionnariat
salarié pour l’ensemble des salariés, contre une
moyenne européenne de 46,6 %.L’OFFRE D’ACHAT
DE L’INVESTISSEUR
PROFESSIONNEL EST
GÉNÉRALEMENT FERME,
NON NÉGOCIABLE
ET PARFOIS MÊME
SOUSCOTÉE
0,5 %
C’est, en moyenne, la part des transactions immobilières en viager
réalisées en France chaque année. En valeur absolue, cela repré-
sente environ 5 000 biens. Selon le baromètre de l’Institut d’exper-
tise et de formation au viager (IEFV) de la société Renée Costes
Viager ( janvier 2018), ce marché croît d’environ 5 % par an.
Les particuliers sont les plus gros acheteurs, tandis que les fonds
d’investisseurs institutionnels sont à l’origine de 200 à 300 des
opérations qui concernent le viager. L’âge moyen d’un vendeur
est de 74 ans et celui de l’investisseur est de 45 ans. Enfin, 70 %
des investisseurs en viager sont des couples.SOS CONSO
CHRONIQUE PAR RAFAËLE RIVAISEquitation : quand
le cheval se cabre
A
la rentrée, nombre d’enfants se sont inscrits dans
des clubs hippiques. Gare aux chutes! Il s’en pro
duit évidemment, pendant l’apprentissage ; mais
des cavaliers confirmés aussi peuvent être bles
sés par un cheval qui, effrayé, se cabre ou s’emballe.
Hélas, les justiciables qui demandent que le centre éques
tre les indemnise de leur préjudice sont très souvent dé
boutés : ils doivent en effet mettre en cause sa responsabi
lité contractuelle (article 1147 ancien du code civil).
Or, celleci ne prévoit qu’une obligation de sécurité de
moyen, et non de résultat, compte tenu du rôle actif du ca
valier. Dès lors que l’exploitant a prévu du personnel quali
fié et du matériel en bon état, il échappe à toute condamna
tion, comme le montre cet exemple (développé sur http://www.le
monde.fr/argent) : pendant un cours collectif, un cheval
donne un coup de sabot à celui qui le suit, lequel se cabre, et
fait tomber sa cavalière, Romane, 11 ans, ainsi victime d’un
traumatisme crâniomédullaire.
Les parents assignent le centre, en accusant le maître de
manège d’être arrivé tardivement, ce qui aurait « énervé » les
animaux. Les magistrats jugent qu’ils ne
« démontrent » pas ce qu’ils affirment ; en
outre, le coup de sabot « ne peut être cons
titutif d’un manquement à la sécurité re
prochable à un organisme enseignant
l’équitation ».
Le sort du justiciable est bien plus
avantageux lorsque, par exception, il
peut invoquer la responsabilité extra
contractuelle du centre, comme le font
les parents d’Audrey, 15 ans, elle aussi
blessée par un coup de sabot du poney
qui précède le sien et qui lui fracture les mâchoires.
Du fait qu’elle pratique l’équitation en tant qu’adhérente
de l’association sportive de son collège, et non du club
équestre, ses parents invoquent l’article 1385 ancien du
code civil, selon lequel le gardien de l’animal est présumé
responsable du dommage que celuici a causé. Le centre ré
pond qu’Audrey a commis une faute, en mettant une tape
sur la croupe du poney, qui n’avançait pas, ce qui l’a effrayé.
Mais, comme il ne peut pas le prouver, il est condamné à
indemniser les soins dentaires nécessaires.
Cette inégalité de traitement entre justiciables devrait dis
paraître avec la réforme de la responsabilité civile, aux ter
mes de laquelle les préjudices résultant d’un dommage cor
porel, causés lors de l’exécution d’un contrat, seront réparés
sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle.
Mais, comme elle ne devrait pas être adoptée avant 2020, les
parents ont tout intérêt à souscrire pour leur enfant une as
surance individuelle qui, en cas d’accident, couvre les frais
médicaux restés à leur charge.LES PARENTS ONT
TOUT INTÉRÊT À
SOUSCRIRE POUR
LEUR ENFANT UNE
ASSURANCE
INDIVIDUELLE
CLIGNOTANT