Frankfurter Allgemeine Zeitung - 13.09.2019

FRANKFURTER ALLGEMEINE ZEITUNG Immobilien FREITAG, 13. SEPTEMBER 2019·NR. 213·SEITE I 3

LEIPZIG,12. September. Der deutsche
Immobilienmarkt befindet sich seit län-
gerem unter Druck. Besonders in der
Hauptstadt intensivieren steigende Mie-
ten und Immobilienpreise, aber auch
(zu) knapper Wohnraum diese Problema-
tik seit Jahren. Jetzt plant Berlin, die
Kaltmiete je nach Baujahr auf 6,45 Euro
bis 9,80 Euro je Quadratmeter für Objek-
te mit Sammelheizung und Bad für vor-
erst fünf Jahre zu begrenzen. Zudem hat
das Land Mieterhöhungen enge Grenzen
gesetzt. Die Auswirkungen für Vermie-
ter, aber auch für die öffentliche Daseins-
vorsorge sind folgenschwer.
Neben Ver- und Entsorgungsberei-
chen wie Wasser, Energie oder Mobilität
gehört auch der soziale Wohnungsbau
zur Daseinsvorsorge. Der Begriff wurde
vom Verwaltungsrechtler Ernst Forst-
hoff in den dreißiger Jahren eingeführt
und statuiert ein gewisses Abhängigkeits-
verhältnis des Stadtbürgers von öffentli-
chen Versorgungsleistungen. In den spä-
ten neunziger Jahren öffnete sich der Be-
griff durch die EU-Liberalisierung stär-
ker zu einem marktliberaleren Ansatz.
Auch der unter Druck stehende Woh-
nungsmarkt rückt mehr und mehr in den
Fokus einer staatlichen Relevanz, da sich
zahlreiche Bürger Mieten in Großstäd-
ten nur noch schwer leisten können. Aus
Sicht der Daseinsvorsorge ist der geplan-
te Mietendeckel jedoch nicht nur unver-
hältnismäßig, sondern auch kontrapro-
duktiv.
Das Ziel, Spekulationen in der Da-
seinsvorsorge zu begrenzen, bildet eine
Aufgabe der Politik. Der Mietendeckel
ist hierfür jedoch nicht geeignet und un-
terliegt drei Problemen. Das erste be-
zieht sich auf die Härtefallregelung. Auf-
grund hoher Preise, wie beispielsweise
in Teilen Berlins, würden Käufer eine
Härtefallregelung in Anspruch nehmen
können, da andernfalls eine Refinanzie-
rung der Investition nicht möglich wäre.
Keine Möglichkeit zur wirtschaftlichen
Erholung hätten hingegen alteingesesse-
ne Hauseigentümer. Diese würden nicht
nur für moderate Mieterhöhungen be-
straft werden, sondern vor ein massives
Problem gestellt, sollten sie das Gebäude
zur Altersvorsorge (beispielsweise auf-
grund nicht vorhandener Sparzinsen) er-
worben haben. Damit reduziert der Mie-
tendeckel alternative Anlageformen der
Vorsorge. Wer vor dem Hintergrund der
Nullzinspolitik einen Wohnungskauf als
Geldanalage tätigen will, um die Woh-

nung anschließend zu vermieten, könnte insbesondere dann das Nachsehen haben, wenn es sich nicht um einen Härte- fall handelt. Veritable und nachhaltige Vorsorgekonzepte sehen anders aus. Das zweite Problem betrifft die Kom- mune selbst. Einerseits sollen die Be- zirksämter nach einer entsprechenden Prüfung Mieten amtlich absenken kön- nen. Woher die Kapazitäten für die bereits personell überlasteten öffentlichen Einrichtungen zur Prüfung und Durchset- zung kommen und wie eine entsprechen- de Mittelaufstockung für die kommunale Ebene aussehen soll, ist völlig unklar. Andererseits ist die Kommune als kom- munaler Wohnungsträger selbst Vermie- terin. Inwiefern somit eine Klagewelle auch auf die Kommunen zurollt, bleibt abzuwarten. Die hieraus resultierende Doppelbelastung für die öffentliche Hand ist offensichtlich. Ein drittes Problem ergibt sich aus den rechtlichen Rahmenbedingungen. An der Verfassungskonformität des ge- planten Vorhabens des Landes Berlin bestehen erhebliche Zweifel. Dies beginnt bei der Gesetzgebungskompetenz, die für das Bürgerliche Recht nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 des Grundgesetzes (GG) dem Bund die konkurrierende Gesetzge- bungskompetenz zugewiesen hat. Davon hat dieser mit dem Bürgerlichen Gesetz- buch – welches auch ein Kapitel zum Mietrecht enthält – Gebrauch gemacht. Der Bund hat sich sogar der Problematik der steigenden Mietpreise angenommen und eine Regelung zur sogenannten Miet- preisbremse eingeführt. Wieso bei diesen gesetzlichen Rahmenbedingungen je- des Bundesland die Mietpreise geson- dert regeln (zum Beispiel deckeln) kön- nen sollte, ist mehr als fraglich. Darüber hinaus – und dies scheinen die Verantwortlichen zu übersehen – stellt der Mietendeckel einen Eingriff in die Grundrechte der Vermieter dar. Auch wenn es nicht unmöglich ist, die Grundrechte und auch das Eigentums- grundrecht zu beschränken (der Verfas- sungsgesetzgeber sieht in Art. 14 Abs. 2 GG sogar eine besondere Sozialpflichtig- keit des Eigentums vor), muss der Staat jeden Eingriff in Grundrechte rechtferti- gen. Dies ist eine der großen Errungen- schaften eines Rechtsstaates und ergibt sich nicht zuletzt aus Art. 20 Abs. 3 GG in Verbindung mit den Grundrechten. In- soweit muss der Staat begründen kön- nen, dass der Eingriff verhältnismäßig ist, was voraussetzt, dass er einem legiti- men Ziel dient (1), geeignet ist, dieses Ziel umzusetzen (2), es kein gleich geeig- netes, milderes Mittel gibt (3) und im Rahmen einer Abwägung mit den betrof- fenen Grundrechten (hier der Vermie- ter) das legitime Ziel überwiegt (4). Wenn das Ziel aber darin besteht, den Anstieg der Preise aufgrund der zu gro- ßen Nachfrage nach Wohnraum in Ber- lin zu stoppen, dann ist die Geeignetheit des gewählten Mietendeckels in Frage zu

stellen. Denn an der großen Nachfrage nach Wohnraum ändert sich dadurch überhaupt nichts. Im Gegenteil wird die Attraktivität der Vermietung gesenkt, was potentielle Vermieter eher abhält, den Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Der Anreiz zur Schaffung neuen Wohnraums stellt ein geeigneteres Mit- tel dar. Milder aus Sicht der Grundrechts- träger wäre es allemal. Dass in einer Abwägung ein Interesse an niedrigen Mieten trotz fehlenden Wohnraumes das Interesse der Eigentü- mer an der Nutzung ihres Eigentums überwiegt, erscheint auch eher ungewiss zu sein. Es sollte daher keinen der politi- schen Akteure überraschen, dass bei diesen rechtlichen Rahmenbedingungen mit Verfassungsbeschwerden betroffe- ner Vermieter beziehungsweise einer vorherigen Normenkontrollklage auf Bundes- wie Landesebene zu rechnen ist. Dies alles sind keine guten Rahmen- bedingungen für das geplante Vorhaben des Landes Berlin. Bei einer Einführung eines Deckels verlören sowohl öffentliche Hand als auch Vermieter, egal, ob sie als Einzelver- mieter, kommunale Wohnungsgesell- schaft oder Immobilienkonzern auftre- ten. Der aktuell bestehende Mietdruck würde per Verordnung nicht verschwin- den. Auch mit Blick auf den anhaltenden Investitions- und Instandhaltungsstau wird deutlich, dass der geplante Mieten- deckel hierzu keinen Beitrag leisten kann. Eine echte Alternative bestünde im Austarieren von Angebot und Nachfra- ge. Durch den Mietendeckel wird keine neue zusätzliche Wohnung geschaffen. Sinnvoll wäre es, die zusätzlichen geplan- ten Stellen für die Überprüfung eventuel- ler Klagen in den Bezirksämtern dafür zu nutzen, Bauanträge schneller zu bewil- ligen, um sozial ausgeglichenen Wohn- raum zu schaffen. Die Stadt, gerade im Rahmen der Daseinsvorsorge, benötigt zusätzlichen Wohnraum, um die Mieten effektiv senken zu können. Der Miet- preis sollte verstanden werden als das, was er ist: ein Preissignal. Während die aktuelle Debatte darauf abzielt, das Si- gnal abzustellen, sollte dafür gesorgt werden, dass mit Hilfe von zusätzlich ge- schaffenem Wohnraum die Anzahl derer reduziert wird, die in Berlin schlichtweg keine Wohnung finden. Letztlich drückt sich die Wohnungsnot nicht nur durch überhöhte Mieten aus, sondern auch darin, dass Wohnen in der Hauptstadt ein knappes Gut ist. Hiergegen hilft jedoch kein Mietendeckel, sondern ein anderes Rezept: Bauen! David Hummelist Professor für Öffentliches Recht an der Universität Leipzig und Referent am Europäischen Gerichtshof im Kabinett von Generalanwältin Juliane Kokott.Oliver Rottmann ist Geschäftsführender Vorstand des Kompetenz- zentrums Öffentliche Wirtschaft, Infrastruktur und Daseinsvorsorge an der Universität Leipzig. Christian Benderist dort wissenschaftlicher Mitar- beiter.

P.O. LONDON, 12. September. „Moving to Mars“: Diesem Thema widmet das Londoner Design Museum von Oktober an eine über mehrere Monate laufende Ausstellung. Das Thema mag manchen zwar als unnütze Zukunftsphantasie er- scheinen, gewinnt aber allein durch den Kreis der Interessenten erheblich an Ge- wicht. „Auf den Mars ziehen“ wollen und sollen renommierte Institutionen wie die Europäische Raumfahrtagentur (Esa), die amerikanische Nasa oder auch das britische Architekturbüro Fos- ter + Partners. Tatsächlich ist diese „multiplanetare Architektur- und Technikshow“ weit ent- fernt von Science Fiction. Den Anstoss dazu lieferte der amerikanische Präsi- dent Donald Trump: Er hat im Dezem- ber 2017 die „Space Policy Direktive 1“ unterzeichnet und damit verlangt, die Vereinigten Staaten sollten die Rück- kehr von Menschen auf den Mond und menschliche Reisen zum Mars in die Wege leiten. Als eine erste Etappe dieser Reise konzentriert sich die Londo- ner Ausstellung auf das Design von Bau- ten und Siedlungen auf Mond und Mars. Das amerikanische Unternehmen AI Spacefactory hat im Mai diesen Jahres den ersten Preis eines von der Nasa aus- geschriebenen Wettbewerbs zur nach- haltigen Bebauung des Mars gewonnen. Das soll möglichst viele Menschen rei- zen, dort zu leben. Denn eine Völker-

wanderung zum Mars lasse sich wegen des irdischen Klimawandels kaum ver- meiden. Nach Rechnung des britischen Forschungsinstituts Chatham House hat die Bauwirtschaft auf der Erde mit 8 Prozent den höchsten Anteil am CO 2 -Ausstoß aller Wirtschaftszweige. Vorgespräche in London zeigen, dass sich nach Auffassung aller Beteiligten für Bauten auf dem Mond oder dem Mars weder ein herkömmliches Design noch die damit verbundenen Materia- lien und Methoden eignen. Für Letzte- res sind die irdischen Baustoffe viel zu schwer und die Umweltbedingungen viel zu unterschiedlich. Auf dem Mars kann zwischen Tag und Nacht ein Tem- peraturunterschied von bis zu 150 Grad Celsius bestehen. Die Atmosphäre des Mars misst nur 1 Prozent der irdischen. Sie kann keine Sonnenstrahlung absor- bieren und ist dagegen ständig mit kleinsten Staubpartikeln durchsetzt. Der Luftdruck ist ungleich niedriger als auf der Erde. All das zwingt für allen Le- bensraum zum Druckausgleich, ähnlich wie das auf der Erde im Flugzeug für größere Höhen unumgänglich ist. In Anbetracht dieser Umweltbedin- gungen gehen sämtliche an der Ausstel- lung beteiligten Unternehmen und Orga- nisationen davon aus, dass für die Bebau- ung von Mond, Mars und anderen Plane- ten nur der 3D-Druck vor Ort in Frage kommt. Hauptmaterial für die im We-

sentlichen bunkerartig unterirdisch vor- gesehene Bebauung sind örtlich vorhan- dene Baustoffe, die Roboter zusammen- karren und aufbereiten. Dabei geht es hauptsächlich um Regolith, die kleinen Felsen auf dem Mars, und Basalt-Fasern, die Polyester-Säure als Kleber zusam- menhalten sollen. Pilot-Versuche mit Ge- bäuden aus dem „Marsha“ genannten Design und Material gibt es auf der Erde schon. Die Tests vom Bau bis zur totalen Zerstörung dürfte sich noch viele Male wiederholen. Denn dabei geht es auch darum, Designs zu finden, bei denen die Nutz- und Arbeitsräume unter der Ober- fläche des Himmelskörpers liegen, wäh- rend der Wohnteil teilweise aus dem Bo- den herausragt. Das soll der Forderung Rechnung tragen, dass die menschlichen Bewohner abwechselnd Hell und Dun- kel in den Tageszeiten aktiv miterleben. Monsi Roman, der Nasa-Chef für deren „Centennial Challenges“-Pro- gramm, lässt keinen Zweifel daran, dass die Nasa auf der Ausstellung in London die dominierende Rolle spielen will. Im Kreis der an der Ausstellung beteiligten Unternehmen sticht ebenfalls Amerika hervor. So ist die AI Spacefactory aus dem auf Hochhäuser spezialisierten amerikanischen Architekturbüro Kohn Pedersen Fox hervorgegangen und be- schäftigt heute laut Gründer David Ma- lott in deren Mars-Programm bereits 40 Mitarbeiter.

Kenntnis über Eigentümer der Vermieter-Gesellschaft Der Mieter kann von seinem Vermieter, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Nennung ihrer Gesellschafter und deren Adressen verlangen. In dem zu- grundeliegenden Fall hatten die Kläger mit einer GbR als Vermieter einen Miet- vertrag abgeschlossen; nach Beendigung des Mietverhältnisses drohte ein Rechts- streit. In diesem Zusammenhang können die Kläger nicht auf die Adresse der GbR verwiesen werden bzw. darauf, die Voll- streckung unter dieser Adresse erst einmal zu versuchen. Um die GbR bzw. deren Gesellschafter in Anspruch nehmen und auch vollstrecken zu können, sind die Kläger auf die Adressen und die Namen der Gesellschafter angewiesen, Landge- richt Dortmund, Beschluss vom 18. März 2019, Az. 1 S 9/19.

Vertragsstrafe für unterlassenen Neubau Verstößt der Käufer eines Baugrund- stücks gegen die vertragliche Verpflich- tung, das Grundstück bis zu einem bestimmten Termin zu bebauen, so muss er die vereinbarte Vertragsstraße bezahlen, auch wenn diese zeitlich nicht begrenzt ist. Vereinbart war, dass der Käufer das Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist bebaut und für den Fall des Versto- ßes eine monatliche Vertragsstrafe in Höhe von 10 000 Euro für die Fristüber- schreitung zahlt. Eine zeitliche Grenze kann nicht angenommen werden, wenn der Käufer sehenden Auges die Pflicht zur Bebauung des Grundstücks über- nimmt und es selbst in der Hand hat, wei- tere Vertragsstrafen durch eigenes Verhal- ten abzuwenden. Oberlandesgericht Köln, Urteil vom 30. November 2018, Az. 3 U 53/18.

Einstweilige Verfügung gegen verbotene Eigenmacht Verbotene Eigenmacht gegenüber einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Mieterin kann auch dann vorliegen, wenn ein nur gesamtvertretungsberechtig-

ter Geschäftsführer allein ihren Besitz an den Mieträumen eigenmächtig an den Ver- mieter zurückgibt. Eine solche eigenmäch- tige Rückgabe ist nur in Ausnahmefällen möglich, um eine akute Gefahr für die Ge- sellschaft abzuwenden oder andere Vertre- tungsberechtigte nicht erreichbar sind. Auch eine einstweilige Verfügung kommt mangels Eilbedürftigkeit nicht in Be- tracht. Diese fehlt jedoch nicht schon, wenn der Vermieter den Besitz an einen Nachfolgemieter weitergegeben hat. Ober- landesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 10. Mai 2019, Az. 2 U 39/19. Frank Schuster,Rechtsanwalt in der Kanzlei Bethge Immobilienanwälte, Hannover

Keine Mietobergrenze für neue Wohnungen in Berlin Eine Genehmigung für den Abriss von Mietwohnungen darf nicht mit der Begrün- dung verweigert werden, der geplante Neu- bau überschreite eine Mietpreisobergren- ze. Der Eigentümer wollte ein Mietshaus abreißen und dafür ein neues Gebäude mit der doppelten Anzahl von Wohnungen er- richten. Das Bezirksamt verweigerte die Abrissgenehmigung, da die Mieten in dem neuen Gebäude über der Grenze von 7,92 Euro je Quadratmeter lägen – zu Unrecht. Eine solche Grenze entspricht nicht der Absicht des Berliner Zweckentfremdungs- verbot-Gesetzes und ist nichtig. Entschei- dend sei, dass zusätzlicher Wohnraum geschaffen und nicht zweckentfremdet wer- de. Eine starre Obergrenze erschwere den Wohnungsneubau dagegen. Verwaltungs- gericht Berlin, Urteil vom 27. August 2019, Az. 6 K 452.18.

Muss Airbnb Daten von Gastgebern preisgeben? Eine private Wohnungsplattform muss die Daten von Gastgebern, die gegen das Zweckentfremdungsverbot verstoßen, auf Anfrage nicht generell preisgeben. Viel- mehr darf die Behörde dies nur bei einem konkreten Anfangsverdacht verlangen. Hier hatte Airbnb geklagt, nachdem die Stadt das Unternehmen aufgefordert hatte, Daten über alle privaten Unterkünfte mitzuteilen, die länger als acht Wochen als Ferienwohnung angeboten wurden. Damit überschreite die Stadt aber Befug- nisse. Das Auskunftsersuchen dürfe nur auf den Einzelfall beschränkt sein und keine allgemeine Kontrolle ermöglichen. Eine Datenerhebung auf Vorrat sei daher unzulässig. Verwaltungsgerichtshof Mün- chen, Beschluss vom 20. August 2019, Az. 12 ZB 19.333. Daniel Pahl,Rechtsanwalt in der Kanzlei Bethge Immobilienanwälte, Hannover

Mietendeckel gefährdet Grundversorgung

ols. STUTTGART, 12. September. Vor
dem Hintergrund der seit Jahren gesunke-
nen Hypothekenzinsen ist nach einer Stu-
die der Landesbank Baden-Württemberg
(LBBW) der Standort der entscheidende
Faktor dafür, ob eine Immobilie in den
vergangenen Jahren günstiger geworden
ist oder nicht. Die Immobilienpreise zo-
gen in den vergangenen Jahren deutlich
an. Besonders steche dabei der Preisan-
stieg in den sieben größten deutschen
Städten Berlin, Hamburg, München,
Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf
hervor, wie LBBW-Analyst Martin Güth
berichtet. Hier verteuerten sich Eigen-
tumswohnungen seit 2010 um 94 Prozent.
Auf der anderen Seite sanken die Zinsen
für die Finanzierung. Im Jahr 2009 sei der
Anteil der Zinszahlungen für Wohnungs-
baukredite der privaten Haushalte noch
doppelt so hoch gewesen wie Ende 2018.
Der Rückgang der Zinszahlungen sei fast
vollständig auf den Rückgang der Zinssät-
ze zurückzuführen. Besonders seit Jahres-
beginn seien die Hypothekenzinsen noch
einmal kräftig ins Rutschen gekommen.
Während Anfang des Jahres der Zinssatz
für ein Darlehen im Schnitt noch etwa 1,5
Prozent betrug, sind mittlerweile auch
Zinssätze von unter 1 Prozent erreichbar.
Das führt laut Güth dazu, dass – betrach-
tet man allein die Zinsbelastung – sich
der Kreditnehmer nun ein um 50 Prozent
größeres Darlehen leisten kann.
Der LBBW-Analyst erklärte, es hänge
vom individuellen Standort der Immobilie
ab, ob die jährliche Zinsbelastung gesun-
ken sei oder ob der Anstieg der Immobi-
lienpreise den Zinsrückgang überkompen-
siere. Er verwies auf folgende Beispiele:
So ist in Stuttgart die Zinsbelastung bei Ei-
gentumswohnungen im Falle einer lang-
fristigen Finanzierung um etwa 15 Pro-
zent angestiegen. Das liege daran, dass
sich die Preise für die Eigentumswohnun-
gen von 2011 bis 2018 mehr als verdoppel-
ten. In Stuttgart und Umgebung liegt ein
Schwerpunkt der Autoindustrie und ihrer
Zulieferer sowie des Maschinenbaus. Das
zieht die Menschen an und führt zu einem
Bevölkerungsanstieg. Anders sieht es hin-
gegen im Ruhrgebiet, etwa in Essen, aus.
Dort war dagegen die Zinsbelastung 2018
geringer als 2011. Dort habe sich der Be-
völkerungsrückgang auf den Immobilien-
markt ausgewirkt.

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Frankfurter Allgemeine Zeitung - 13.09.2019

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