Le Monde - 30.08.2019

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ÉCONOMIE  &  ENTREPRISE

VENDREDI 30 AOÛT 2019

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Paris : les prix de l’immobilier cassent la baraque

Le mètre carré a franchi les 10 000 euros. Cette flambée – 66 % en dix ans – modifie la physionomie de la capitale

L

es notaires franciliens l’annon­

çaient discrètement dans une

note du 26 juillet 2019 et de­

vraient le confirmer jeudi 5 sep­

tembre : le prix moyen du mètre

carré parisien a, en août, franchi

le seuil des 10 000 euros, à 10 190 euros pré­

cisément, soit une hausse de 7,3 % en un an.

Aucune politique publique, aucun « choc

d’offre », même promis par Emmanuel Ma­

cron, n’ont freiné l’inéluctable augmenta­

tion des prix, de 26 % sur cinq ans et 66 %

sur dix ans, en complet décrochage avec

l’évolution des revenus.

Les plus fortes hausses, de plus de 30 % en

cinq ans, touchent les quartiers prisés du

6 e arrondissement, Odéon (+ 35,3 %) ou la

Monnaie (+ 39,5 %), et certains quartiers po­

pulaires qui partaient, en effet, d’une cote

plus basse en 2014, flirtent aussi avec les

+ 30 %, comme, dans le 18e arrondissement,

la Goutte­d’Or (+ 29,1 %), la Chapelle

(+ 27,9 %) et, dans le 17e arrondissement, les

Epinettes (+ 27,7 %).

« Même en ces mois de juillet et août, les

biens partent en deux ou trois jours, avant

que les annonces soient publiées », s’étonne

Christine Fumagalli, présidente du réseau

d’agences Orpi et à la tête de cinq d’entre el­

les, dans le 14e arrondissement, depuis

2004. Le site PAP (De particulier à particu­
      lier), lui, a enregistré, au cours du premier
      trimestre, 134 800 candidats à la recherche
      d’un appartement parisien, alors que le
      nombre de ventes par an dans la capitale
      plafonne à 40 000.
      La petite couronne est également soumise
      à une pression immobilière irrésistible
      comme, en Seine­Saint­Denis, Saint­Ouen
      (+ 37,7 %, en cinq ans), le Pré­Saint­Gervais
      (+ 28 %) ou encore Pantin (+ 20,9 %) et, pas
      loin, Montreuil (+ 18,6 %). Les Hauts­de­
      Seine accueillent les familles nombreuses
      en quête d’espace qui font bondir les prix,
      comme, au nord, à Bois­Colombes (+ 22 % en
      cinq ans) ou Clichy (+ 22,5 %), et, au sud, Ma­
      lakoff (+ 20,5 %) et Bagneux (+ 19,9 %). Dans
      le Val­de­Marne, Joinville (+ 18,2 %) et Ville­
      juif (+ 19,4 %) sont au diapason.

TRENTE ET UN ANS DE REVENUS

L’appétit immobilier est aiguisé par les taux

bancaires très bas, sous le niveau de l’infla­

tion depuis quatorze mois, de 1,20 % en

moyenne en juillet 2019. Les prêts sont tou­

jours plus longs, d’une durée moyenne de

dix­neuf ans aujourd’hui, mais dont 41 %

sont consentis sur vingt­cinq ans et plus,

précise l’Observatoire Crédit Logement. La

tendance risque d’être durable : « La planche

à billets fonctionne à fond, les liquidités inon­

dent le marché et font monter les prix des ac­

tifs financiers et immobiliers, multipliés par

14 depuis les années 1980, alors que le smic ne

l’a été que par 4, constate Xavier Lépine, de la

société de gestion de fonds La Française, fi­

liale du Crédit mutuel nord Europe. Le but

des banques centrales est de soutenir l’acti­

vité économique et la croissance, mais, là où

il fallait 1 euro de dette pour créer 1 euro de

produit intérieur brut, il en faut désormais 4

ou 5 », constate­t­il.

Selon l’étude du Conseil général de l’envi­

ronnement et du développement durable,

pour devenir propriétaire de 100 mètres car­

rés à Paris, il faut aujourd’hui allonger l’équi­

valent de trente et un ans du revenu moyen

d’un Parisien, là où la moyenne française

n’outrepasse pas sept ans! Qui peut se per­

mettre de débourser une telle somme? Les

riches, les héritiers ou ceux, déjà propriétai­

res, qui revendent, et les cadres, à condition

d’être en couple... Selon les notaires, 86 %

des acheteurs de l’année 2018 à Paris sont is­

sus des catégories sociales professionnelles

supérieures (CSP+) et des professions inter­

médiaires. Ils sont 75 % en petite couronne,

soit 20 points de plus qu’en 1998. La part des

cadres est passée, dans la même période, de

27 % à 37 %, tandis que les employés et

ouvriers ne représentent plus, en 2018, que

5 % des acheteurs à Paris et 7 % en petite cou­

ronne, contre 15 % il y a vingt ans.

La richesse va à la richesse, celle des pa­

rents qui font des donations à leurs enfants

comme celle des deux membres d’un cou­

ple qui la mettent en commun. Les notaires

parisiens confirment que 76 % des acquisi­

tions dans la capitale sont le fait de couples

biactifs de catégorie CSP+ : « L’homogamie

des revenus dans un couple, jusqu’ici peu

analysée, se renforce, juge Pauline Grégoire­

Marchand, économiste, qui a publié en no­

vembre 2018 une étude sur ce sujet pour

France Stratégie. Depuis 1996, dans un con­

texte de baisse du nombre de couples, le taux

d’activité des femmes ainsi que leur rémuné­

ration avoisinent ceux des hommes. Cela ac­

croît la polarisation sociale entre les couples

aisés et les autres, a fortiori les familles mo­

noparentales, toujours plus nombreuses et

dont, dans trois cas sur quatre, une femme

est le chef. »

Tout se conjugue, à Paris, pour que les en­

chères immobilières galopent. Cette ville

d’un peu plus de 2 millions d’habitants est

Les Berlinois mobilisés contre l’envolée des loyers

La colère des 80 % de locataires de la capitale allemande a été entendue par le gouvernement régional, qui a décrété un gel des loyers en juin

berlin ­ correspondance

A

l’issue d’un feuilleton ju­

diciaire à rebondisse­

ments, le combat de Ber­

lin contre la cherté du logement a

finalement reçu l’aval de la plus

haute instance juridique du pays.

Mardi 20 août, la Cour constitu­

tionnelle fédérale allemande a re­

jeté la plainte de la propriétaire

d’un studio à Berlin, qui contes­

tait une loi d’encadrement des

loyers entrée en vigueur dans la

capitale en juin 2015, peu après

son adoption par le Bundestag

(l’assemblée parlementaire).

La loueuse avait saisi la justice

après avoir été condamnée à rem­

bourser un trop­perçu à sa loca­

taire, qui avait fait valoir « le frein

à la hausse des loyers ». Selon la

Cour constitutionnelle, ce méca­

nisme, qui régule le prix des loca­

tions à Berlin et dans 300 autres

villes d’Allemagne où le marché

du logement est « tendu », ne

constitue pas une entorse déme­

surée au principe de la propriété

privée garanti par la Constitution.

« Il est conforme à l’intérêt géné­

ral d’empêcher l’éviction des caté­

gories de population les moins

performantes économiquement

hors des quartiers où la demande

est forte », ont estimé les juges de

Karlsruhe (sud­ouest), contredi­

sant le tribunal de grande ins­

tance de Berlin, qui avait donné

raison à la propriétaire en 2017.

Pour les locataires berlinois,

cette décision est du pain bénit.

En quatre ans, l’encadrement des

loyers, dispositif honni des pro­

priétaires peu scrupuleux, n’a pas

eu les résultats escomptés. Nourri

par une forte demande, le coût du

logement a poursuivi sa hausse

vertigineuse dans la capitale :

d’après les calculs du site immo­

bilier Immowelt, publiés en

juillet, le loyer médian au mètre

carré a crû de 104 % depuis 2009.

Une bombe sociale

Cette flambée des prix est une

bombe sociale, dans une ville où

80 % des résidents sont locataires

de leur logement. Consciente du

problème, la mairie de Berlin, di­

rigée par une coalition de partis

de gauche, a frappé un grand

coup, en juin en décrétant un gel

pur et simple des loyers pour une

durée de cinq ans. La mesure de­

vrait concerner la quasi­totalité

du parc locatif privé, soit environ

1,5 million d’appartements. Selon

des informations qui ont fuité, sa­

medi 24 août, la mairie envisage

même d’inclure dans le dispositif

un plafonnement des loyers à

7,97 euros par mètre carré, hors

charges, dans tout immeuble

d’habitation construit avant 2014.

Le gouvernement de la ville­

Etat présentera un projet de loi au

plus tard à la mi­octobre, pour

une entrée en vigueur officielle

en janvier 2020 – et une applica­

tion rétroactive au 18 juin. Dans

les faits, depuis deux mois, les

propriétaires ne peuvent plus

augmenter les loyers, pour la plus

grande satisfaction des Berlinois.

A en croire un sondage publié fin

juillet, 60 % d’entre eux approu­

vent le gel des loyers.

En juillet, la mairie a racheté à

un investisseur 670 apparte­

ments sur la Karl­Marx­Allee, la

grande avenue historique et un

brin décrépie de l’ancien Berlin­

Est communiste. Ce rachat, au

nez et à la barbe du géant immo­

bilier Deutsche Wohnen, inter­

vient après des mois de mobilisa­

tion des locataires. En août, sen­

tant le vent tourner, Deutsche

Wohnen a mis en vente 3 000 ap­

partements sur les 112 000 qu’il

détient dans la capitale.

Ces revers subis coup sur coup

par le groupe coté en Bourse ne

sont pas sans rappeler le cuisant

échec essuyé par Google, en octo­

bre 2018, à Berlin. Après deux ans

d’une campagne baptisée « Fuck

Off Google! », le géant américain

renonçait à installer un campus

de 3 000 mètres carrés dans le

quartier bohème de Kreuzberg,

l’un des centres névralgiques de

l’embourgeoisement de Berlin.

La contestation pourrait se radi­

caliser. En juin, une pétition récla­

mant la tenue d’un référendum

sur l’expropriation des grands in­

vestisseurs immobiliers a été re­

mise au gouvernement régional.

Les organisateurs du mouvement

ont deux mois pour rassembler

au moins 170 000 signatures. S’ils

y parviennent, la mairie devra or­

ganiser un référendum local, à

l’issue incertaine. Les représen­

tants des propriétaires, eux, sai­

sissent les tribunaux pour faire

capoter le gel des loyers. A Berlin,

la bataille contre le logement cher

est encore loin d’être gagnée.

jean­michel hauteville

I M M O B I L I E R

« MÊME EN

JUILLET ET AOÛT,

 LES BIENS 

PARTENT EN DEUX 

OU TROIS JOURS, 

AVANT QUE LES 

ANNONCES SOIENT 

PUBLIÉES »

CHRISTINE FUMAGALLI

présidente du réseau

d’agences Orpi

Prix moyen du m^2 à Paris, fin mai 2019, en euros,

appartements anciens

10 000 € par m^2

de 7 200 à 8 000

de 8 000 à 10 000

de 10 000 à 12 000

de 12 000 à 14 000

de 14 000 à 15 740

données indisponibles

T1. 1999 T2. 2009 T1. 2019

Odéon

15 740 €

Pont-de-Flandre

7 200 €

Evolution des prix à Paris, en euros par m^2 ,

appartements anciens

Crise de 2008

En août 2019, le palier

des 10 000 euros du m^2

à été dépassé

30,5 %

des transactions parisiennes sont

consacrées à l’investissement locatif

55,9 %

des résidences principales

Le seuil des 10 000 €/m^2 franchi en août Sur les 80 quartiers, 37 sont déjà au-dessus de 10 000 €/m^2

La moitié des achats servent de résidence principale

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

10 190 €

2 410 €

5 %

de résidences

secondaires

8,6 %

Autres (locaux

commerciaux)

les plus fortes évolutions

du prix au m^2 , sur cinq ans

(supérieures à 25 %)

D’après une étude de l’APUR , 14 910 familles ont quitté Paris

au cours de l’année 2013. Sur ces 14 910 familles :

sont restées dans la Métropole

du Grand Paris

sont

restées en

Ile-de-France

sont parties en province

Sources : Notaires du Grand Paris ; Century 21 ; conseil général de l’environnement et du développement durable ; APUR ; INSEE Infographie : Le Monde

Part des acquéreurs de logements anciens, en % Durée moyenne de revenus

nécessaires pour acquérir

100 m^2

En France

Sept ans de revenus

moyens français

A Paris

Trente et un ans

de revenus

moyens parisiens

Cadres et professions supérieures

(artisans, chefs d’entreprise, cadres

et professions intermédiaires)

1998 2018

1998 2018

Employés et ouvriers

Un marché réservé aux CSP+*

69

86

Quel pouvoir d’achat immobilier avec 10 000 euros?

15

5

Moins 1 m^2

de 1 m^2

2 m^2 3 m^2 Plus

de 4 m^2

données indisponibles

Combien de m^2 peut-on acheter à Paris et dans les communes de

la petite couronne avec 10 000 euros, en 2019 ?*

6 e arrondissement

0,72 m^2

Sevran

5,07 m^2

*Surface calculée à partir du prix moyen au m^2 des appartements anciens, à usage d’habitation, par commune au premier trimestre 2019

Clichy

1,6 m^2

Créteil

2,94 m^2

*Catégorie socioprofessionnelle supérieure

Paris repousse les familles vers la périphérie

Evolution du nombre de familles, en %,

entre 2010 et 2015

De – 3 %

à 0 %

De 0 %

à 3 %

De – 6 %

à – 3 %

De – 10 %

à – 6 %

En deçà

de – 10 %

49,7 % 15,5 %

1 er

2 e

3 e

4 e

6 5 e

e

7 e

8 e

9 e 10 e

11 e

12 e

14 13 e

e

15 e

16 e

17 e

18 e

19 e

20 e 23 %

des ménages

à Paris en 2016

sont des familles

34,8 %