Handelsblatt - 30.08.2019 - 01.09.2019

che Tilgungspflicht bis zu einem Be-

leihungsgrad von 50 Prozent auf ein

Prozent.

Ist es in vielen Ländern selbstver-

ständlich, dass Schulden getilgt wer-

den, war das in Schweden häufig

nicht der Fall. Viele Schweden haben

in den vergangenen Jahrzehnten Im-

mobilienkredite aufgenommen, die

in den ersten zehn Jahren gar nicht

getilgt werden mussten. Dank der re-

kordniedrigen Hypothekenzinsen

war das Schuldenmachen für viele

Schweden äußerst attraktiv. Zudem

fördert der Staat das Leben auf Pump

auch noch steuerlich, da ein knappes

Drittel der pro Jahr anfallenden Kre-

ditzinsen von der Steuer abgesetzt

werden können.

Um die enorme Verschuldung der

Haushalte zu bremsen, wurde bereits

Ende 2010 eine Obergrenze für die

Beleihung einer Immobilie einge-

führt: Seitdem dürfen nur noch 85

Prozent des Kaufpreises als Hypo-

thek aufgenommen werden. Zuvor fi-

nanzierten viele Schweden den Er-

werb nahezu vollständig über Kredi-

te. Zentralbankchef Stefan Ingves

hatte immer wieder auf die zu hohe

private Haushaltsverschuldung und

die damit verbundenen Risiken für

die Kreditnehmer und die Banken

hingewiesen. Die neuen Regeln hat-

ten zur Folge, dass die Immobilien-

preise plötzlich stagnierten. Das gilt

sowohl für Wohnungen als auch für

Villen. Mittlerweile hat sich die Lage

wieder etwas stabilisiert. Die Preise

für Einfamilienhäuser stiegen im Juli

leicht um ein Prozent, Wohnungen

wurden vier Prozent teurer.

Wohnungsmangel

Im „normalen“ Preissegment herrscht

nach wie vor ein Unterangebot.

In den drei Großstadtregionen Göte-

borg, Malmö und Stockholm wech-

selten im ersten Halbjahr 2019 zwar

83 000 Wohnungen den Besitzer,

doch das reicht nicht, um die Nach-

frage zu decken. Wie in vielen ande-

ren Ländern auch zieht es viele

Schweden aus den dünn besiedelten

Gegenden im Norden des Landes in

die Großstadtregionen. Es werden

dort aber zu wenige neue Wohnun-

gen gebaut. Entstanden 2017 noch

67 000 neue Wohnungen, brachen

die Fertigstellungen im vergangenen

Jahr um 40 Prozent auf 40 000 ein.

„Die Politik hat mehrere falsche Ent-

scheidungen getroffen, die dazu ge-

führt haben, dass die Neubauten

von Wohnungen deutlich abgenom-

men haben“, sagt Per-Martin Eriks-

son, Chef der auch in Schweden täti-

gen norwegischen Wohnungsbauge-

sellschaft Veidekke Bostad. Die

schärferen Amortisierungsregeln

sorgten zusätzlich dafür, dass sich

vor allem junge Menschen den Kauf

einer Wohnung nicht mehr leisten

können.

Während in Deutschland nur rund

die Hälfte der Menschen Wohneigen-

tum besitzt, leben zwei Drittel aller

Schweden in den eigenen vier Wän-

den. In Schweden gibt es allerdings

keine Eigentumswohnungen nach

deutschem Modell. Mit dem Kauf er-

wirbt man nur ein Dauerwohnrecht,

ist aber nicht Eigentümer der Woh-

nung. Vielmehr erkauft man sich ei-

nen Anteil an einer Art Genossen-

schaft, die der tatsächliche Eigentü-

mer der Wohnung ist. Monatlich

muss zusätzlich eine Wohngebühr be-

zahlt werden.

Der Mietmarkt ist äußerst be-

grenzt. Häufig sind es Sozialbauwoh-

nungen in Brennpunktgegenden, in

denen die Menschen zur Miete woh-

nen. Und: Der Markt ist streng regu-

liert. Interessenten müssen sich in ei-

ne Warteliste eintragen, um dann ir-

gendwann die Chance zu haben, eine

Mietwohnung vermittelt zu bekom-

men. In Stockholm warteten im ver-

gangenen Jahr knapp 640 000 Men-

schen auf eine Mietwohnung. Sie

müssen sich in enormer Geduld

üben. Bei Neubauten beträgt die

durchschnittliche Wartezeit in Stock-

holm 8,2 Jahre, bei Bestandswohnun-

gen sogar 11,3 Jahre. Wer darüber hi-

naus unbedingt im Innenstadtbereich

eine Wohnung mieten möchte, muss

sich auf eine durchschnittliche Warte-

zeit von 16,8 Jahren einstellen. Im no-

blen Stadtteil Östermalm beträgt die

Wartezeit 22,5 Jahre, in der Stockhol-

mer Altstadt sogar 31 Jahre. Kein

Wunder, dass viele Eltern ihr Kind di-

rekt nach der Geburt auf die Wartelis-

te der kommunalen Wohnungsver-

mittlung setzen lassen.

Angst vor Spaltung

In Schweden wird ein grundlegendes

Problem immer sichtbarer: In der

Hoffnung auf hohe Gewinne wurden

zu viele Luxuswohnungen gebaut,

während erschwinglicher Wohnraum

vernachlässigt wurde. Der Generaldi-

rektor der Wohnungsbaubehörde,

Anders Sjelvgren, zeigte sich kürzlich

in einem Interview mit der Zeitung

„Svenska Dagbladet“ äußerst besorgt,

über die sozialen Konsequenzen: „Wir

schaffen größere Konflikte in der Ge-

sellschaft, wenn wir die Probleme auf

dem Wohnungsmarkt nicht lösen.“ Es

könnten „Isolation und soziale Pro-

bleme“ entstehen. Er mahnte ein Um-

denken an. Wohnungen müssten für

eine breite Bevölkerungsschicht wie-

der bezahlbar werden.

Eine Möglichkeit, um die Preise für

neue Wohnungen auf einem niedrige-

ren Niveau zu halten, wird in Uppsala

getestet. Die Architekten Johan Berg

und Oliver Thornton haben ein Woh-

nungshaus konzipiert, dessen einzel-

ne Wohnungen als Rohbau verkauft

werden. Käufer können zwischen

Wohnungen von 30 bis 170 Quadrat-

metern wählen. In den Wohnungen

gibt es – bis auf die tragenden – keine

Wände und keine verlegten Fußbö-

den. Die Idee stammt aus Großbritan-

nien, wo es schon seit Längerem „Na-

ked Houses“ gibt. Auch in Osteuropa

ist es nicht unüblich, dass Eigentums-

wohnungen als Rohbau verkauft wer-

den. Käufer bauen ihre Wohnung

selbst aus, wählen aus, wo Wände ein-

gezogen und Einbauschränke mon-

tiert werden. „Mit dem Konzept kön-

nen wir niedrigere Preise anbieten“,

ist Berg überzeugt.

Das Rohbaukonzept ist das genaue

Gegenteil von Oscar Properties‘ Lu-

xuswohnungen. Angesichts des sta-

gnierenden schwedischen Wohnungs-

marktes ist es die Frage, welches Kon-

zept sich mittelfristig durchsetzen

wird. In Österskär sieht es nicht da-

nach aus, dass Luxuswohnungen das

Rennen machen.

Stillstand in Österskär:

Der Projektentwickler

wirbt mit „Einzug im

Winter 2019/20“. Das

Versprechen wird

kaum zu halten sein.

Helmut Steuer, Handelsblatt,

11

JAHRE

müssen Mieter in

Stockholm im Schnitt

warten, bevor sie

Bestandswohnungen

beziehen können.

Quelle:

Bostadsförmedling

Stockholmer 79&Park:

Die Wohnungen im

vom dänischen Star -

architekten Bjarke In-

gels entworfenen Pro-

jekt verkauften sich

gut. Nicht überall läuft

es im schwedischen

Luxussegment noch

so rund.

Designboom

Laurian Ghinitoiu (2),

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Immobilien

WOCHENENDE 30./31. AUGUST / 1. SEPTEMBER 2019, NR. 167^29

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