Frankfurter Allgemeine Zeitung - 23.08.2019

NR. 195·SEITEI 1

FRANKFURTER ALLGEMEINE ZEITUNG Immobilien FREITAG, 23. AUGUST 2019

ATHEN,22. August

F

ür Griechenland-Kritiker stand das
Wort „Kataster“ jahrelang nicht
nur für jahrzehntelange Versäum-
nisse, sondern stellte geradezu eine Lach-
nummer dar. Inzwischen ist die Sache so
ernst, dass sich die Eigner von Immobi-
lien, auch die Ausländer mit Ferienhäus-
chen, konkret um dieses Verfahren küm-
mern müssen. Sonst riskieren sie unnöti-
ge Komplikationen oder im Fall jahrelan-
ger Untätigkeit auch die Verstaatlichung
ihres Besitzes.
Der Weg zu einem amtlichen Grund-
stückskataster mit der öffentlich einseh-
baren und verbindlichen Darstellung al-
ler Rechtstitel für das Territorium Grie-
chenlands war aber tatsächlich unnatür-
lich lang. Zudem wurden damit Wachs-
tum und Investitionen behindert. Man-
cher wagte es nicht, ein Gelände für eine
Industrieansiedlung oder eine Hotelin-
vestition zu kaufen, weil nicht klar war,
ob sich nach Abschluss eines Kaufvertra-
ges nicht noch jemand anderer melden
würde, um irgendwelche Rechtstitel gel-
tend zu machen. Selbst ein griechenland-
erfahrener Deutscher erlebte nach dem
Kauf eines Ferienhauses eine Überra-
schung: „Da meldete sich ein Nachbar
und sagte, dass ihm auf meinem Grund-
stück drei Bäume gehörten.“ Dieses Pro-
blem ließ sich schließlich schnell mit 300
Euro aus dem Weg schaffen. Was aber,
wenn die Rechtslage im Nachhinein kom-
plizierter gewesen wäre? Bisher war die
Methode zur Feststellung von Eigentums-
titeln eben doch etwas zu unsicher: „Man
musste im Dorf im Kaffeehaus nachfra-
gen, wer etwas weiß und wer jemanden
kennt“, sagt die deutsch-griechische
Rechtsanwältin Ira Kaliampetsos.
Die Vorteile eines verbindlichen Katas-
ters hatte auch die Europäische Union
frühzeitig den Griechen nahegelegt.
Doch ein bekannter Ökonom erinnert
sich: „Ende der neunziger Jahre wurde
mit EU-Geldern eine Organisation ge-
schaffen, die sich der Katasterfrage an-
nehmen sollte. Doch bald waren die EU-
Gelder für die bürokratische Organisa-
tion verbraucht, ohne dass besondere Er-
gebnisse vorzuweisen waren.“ Der Sanie-
rungsplan der Gläubigerinstitutionen,
das „Memorandum“ von 2012, hat die
griechischen Regierungen wieder an die
Aufgabe des Katasters erinnert, gleich
nach dem Kapitel „unternehmerfreundli-
ches Griechenland“. Bis 2015 sollten
schon alle Neuerwerbungen und alle neu-
en Hypotheken digital erfasst werden,
ebenso alle Eigentumsrechte in den gro-
ßen Städten. Bis 2020 sollte das Kataster
fertig sein. Der jüngste Bericht der Euro-
päischen Kommission vom Juni dieses
Jahres enthält die Bemerkung, dass es be-
reits in vielen Regionen funktionierende
elektronische Plattformen für das Katas-
ter gebe. Zugleich heißt es, „die Erfahrun-
gen mit der Einrichtung des künftigen in-

stitutionellen Rahmens für das Kataster

waren gemischt“.

Nach Angaben des griechischen Katas-

teramtes seien zu Beginn dieses Jahres

etwa 31 Prozent aller Grundstücksrechte

bereits erfasst worden, für 60 Prozent

habe das Verfahren für die Erfassung be-

gonnen, für 7 Prozent der Rechtstitel sei

eine Erfassung erst nach 2021 geplant,

berichtet der Athener Anwalt Nikolaos

Athanassiadis. In Athen habe das Verfah-

ren schon vor Jahren begonnen, dort ist

die zehnjährige Frist für Einsprüche aus-

gelaufen. Diese würden aber noch still-

schweigend bis zum 26. August angenom-

men. Sicher sei in Griechenland früher

unterschätzt worden, wie schwierig die

Einrichtung eines nationalen Katasters

sein würde, sagt Rechtsanwalt Atha-

nassiadis. Erst seit 2015 sei das Verfah-

ren spürbar beschleunigt worden.

Selbst bei gutem Willen gab es schließ-

lich immer wieder unvorhersehbare Ver-

zögerungen. Die betreffen vor allem die

Ausschreibungen für die digitale Erfas-

sung von Grundstücksrechten in den ver-

schiedenen Regionen. Wenn dort die un-

terlegenen Bieter mit Beanstandungen

vor Gericht zogen, konnte das am Ende

jahrelange Verzögerungen bedeuten. Ein

weiteres Problem ist nun die Erfassung

des griechischen Waldes, der nach rechtli-

cher Definition dem Staat gehört. Dazu

werden entsprechende Waldkarten veröf-

fentlicht, die nicht immer mit den Flä-

chen übereinstimmen, wo aktuell Bäume

wachsen. Wer ein Haus gekauft hat, das

offiziell auf Waldgelände steht, riskiert

damit den Verlust seiner Eigentumstitel.

Im Grunde ist das Verfahren aber rela-

tiv einfach: Nach ersten Pilotprojekten

schon vor 15 Jahren wurde zuletzt in im-

mer mehr Regionen der öffentliche Auf-

ruf verbreitet, Belege für Eigentumstitel

beim zuständigen neuen Katasteramt ein-

zureichen, mit Anmeldebogen und Be-

zahlung einer Gebühr von 35 Euro für je-

den Titel. Das Amt veröffentlicht danach

eine vorläufige Karte von Eigentumsti-

teln. Dagegen kann dann von Griechen-

land für sieben Jahre Einspruch erhoben

werden. Für eine Immobilie, deren Eig-

ner sich nicht gemeldet hat, wird danach

der Titel „Eigentümer unbekannt“ einge-

tragen, und sie ist auf dem Weg, nach 14

Jahren in Staatsbesitz überführt zu wer-

den. Zwar ist auch nach Ablauf der Frist

noch Einspruch möglich, doch ist nicht

garantiert, dass danach die Immobilie

noch herausgegeben wird, denn für die-

sen Fall ist grundsätzlich nur eine Ent-

schädigung vorgesehen. „Das ganze Ver-

fahren wurde bisher immer wieder sehr

flexibel gehandhabt, mit Verlängerungen

der Fristen oder indem man gerade für

Eigner aus dem Ausland ein Auge zu-

drückte“, berichtet Rechtsanwältin Ka-

liampetsos. Doch erst jetzt, knapp vor

oder nach dem Ablauf wichtiger Fristen,

könnten nun Schwierigkeiten und Kon-

flikte sichtbar werden.

Fragezeichen für die Zukunft bringt

nicht nur die Frage der Waldkarten. Vie-

le offene Probleme sind noch auf dem fla-

chen Land zu erwarten. Dort gingen vie-

le Grundstücksrechte nicht auf Kauf zu-

rück, sondern darauf, dass man ein

Grundstück durch 20 oder 30 Jahre an-

dauernde Nutzung „ersitzen“ könne, be-

richtet Kaliampetsos. Doch die Grenzen

solcher Grundstücke sind schwer zu er-

fassen. Für die ordentliche Vermessung

von Grundstücken müsse der Besitzer

derzeit 300 bis 400 Euro aufwenden, und

dieser Betrag sei wiederum manchen mit-

tellosen Griechen in entlegenen Gegen-

den zu hoch, sagt Rechtsanwältin Kaliam-

petsos. Die wichtigste Erfahrung bei der

Erfassung des griechischen Immobilien-

besitzes für das neue Kataster sei bisher,

dass die Behörden große Flexibilität zeig-

ten. Auch deswegen sei es vorerst nicht

zu einem Ansturm auf die Gerichte ge-

kommen.

B

eider Miete funktioniert das Bestel-

lerprinzip schon seit 2015: Wer den

Makler beauftragt, muss ihn auch bezah-

len – meist der Vermieter. Was hätte nä-

hergelegen, dieses unmittelbar einleuch-

tende Prinzip auch auf den Verkauf von

Wohnungen zu übertragen? Es stünde

mit der Marktwirtschaft und der Ankurbe-

lung des Wettbewerbs in Einklang, mit po-

sitiven Folgen für Käufer und Verkäufer.

Das zeigt das Beispiel Holland: Dort lie-

gen die Gebühren bei 2 Prozent gegen-

über den in Deutschland üblichen Sätzen

von bis zu 7,14 Prozent. Dieser Unter-

schied lässt sich leicht erklären: Meist

schaltet der Verkäufer den Makler ein,

und falls das Bestellerprinzip gilt, wird er

versuchen, in Verhandlungen auf Augen-

höhe mit dem Makler den Preis zu drü-

cken – falls das nicht gelingt, kann er es

mit einem anderen Makler versuchen.

Ohne Bestellerprinzip müssen Käufer da-

gegen speziell in angespannten Märkten

die Provisionshöhe einfach schlucken. Na-

türlich können Verkäufer versuchen, die

Maklergebühr auch mit Bestellerprinzip

auf den Preis aufzuschlagen. Doch das

werden Käufer bei niedrigeren Gebühren

offensichtlich lieber akzeptieren.

Eine Verlierergruppe gibt es natürlich

mit Bestellerprinzip: Die Makler, deren

Einnahmen empfindlich schrumpfen wür-

den. Doch das hat die Koalition gerade

verhindert: Sie hat lediglich beschlossen,

dass der Käufer künftig höchstens die

Hälfte der Gebühr übernehmen muss.

Warum das Bestellerprinzip am Wider-

stand der Union gescheitert ist, lässt sich

nur vermuten. Ganz offensichtlich hat die

mächtige Lobby der Makler bei den wirt-

schaftsfreundlicheren Parteien erfolg-

reich gearbeitet. Dafür spricht, dass die

Grünen für und die angeblich marktlibera-

le FDP gegen das Bestellerprinzip waren.

Immer öfter ist in Deutschland die Rede
vom Fachkräftemangel. Inwiefern trifft
er die Immobilienbranche?

Über die Immobilienbranche wird ger-
ne geschrieben, sie profitiere von einer
robusten Wirtschaft. Diese Sichtweise ist
mir aber zu einseitig. Das mögliche
Wachstum wäre nämlich noch größer,
wenn ausreichend qualifiziertes Personal
vorhanden wäre. Flächenmangel und feh-
lende Investitionsmöglichkeiten spielen
zwar eine wesentliche Rolle, aber der
Fachkräftemangel ist in seiner Bedeu-
tung für die Immobilienbranche keines-
falls zu unterschätzen. Um die verfügba-
ren Fachkräfte ist ein teils erbitterter
Wettkampf entbrannt, von dem letztlich
maßgeblich die Personalberater profitie-
ren: Anstatt gezielt in die Ausbildung
von Nachwuchs zu investieren, wirbt
man sich diesen gegenseitig ab. Eine wei-
tere Gefahr ist auch, dass Immobilienspe-
zialisten an andere Branchen verlorenge-
hen. Schließlich ist der Fachkräfteman-
gel branchenübergreifend, und andere
Wirtschaftsbereiche können Immobilien-
fachleute als Quereinsteiger gut gebrau-
chen.

Welche Teile der Branche sind beson-
ders betroffen?

Der Fachkräftemangel am Bau ist hin-
reichend bekannt. Auch zahlreiche Pro-
perty- und Asset-Management-Gesell-
schaften können schon seit Jahren nur be-
grenzt Aufträge annehmen, weil das ent-
sprechende Personal dafür fehlt. Mit den
gleichen Problemen ringen zum Beispiel

auch Investmentgesellschaften. Leider

gelten einige Jobprofile im Immobilien-

bereich immer noch als vergleichsweise

wenig attraktiv. Das ist oft auf Unkennt-

nis zurückzuführen. Ein prädestiniertes

Beispiel hierfür ist das Property-Manage-

ment-Geschäft. Das ist ein häufig unter-

schätztes Glied in der Wertschöpfungs-

kette, das aber enorm wichtig ist. Viele

„Young Potentials“, die es in die Immobi-

lienbranche zieht, wollen lieber Asset

Manager werden, da sie so das Gesicht

zum Investor oder zum Mieter sein kön-

nen. Die Vorzüge des Property-Manage-

ments herauszustellen ist daher eine

enorm wichtige Aufgabe für die Branche.

Hat die Branche überhaupt die Chance,

ihr in größeren Teilen der Bevölkerung

getrübtes Image aufzuhellen?

Obwohl die Immobilienbranche welt-

weit betrachtet einer der größten Arbeit-

geber ist, kämpft diese gegen einen

schlechten Ruf – zu Unrecht. Hierzulan-

de denken viele zuerst an Wohnungsmak-

ler oder an die sogenannten Heuschre-

cken, dabei ist die Branche sehr viel facet-

tenreicher. Doch in der öffentlichen

Wahrnehmung kommen die Themen Ge-

werbeimmobilien, professionelles Immo-

bilienmanagement und andere kaum vor.

Hier gilt es anzusetzen. Die Chance für

eine bessere öffentliche Wahrnehmung

ist also in jedem Fall vorhanden. In

Deutschland haben sich seit vielen Jah-

ren mit dem Zentralen Immobilien Aus-

schuss (ZIA), dem Institut für Corporate

Governance in der deutschen Immobi-

lienwirtschaft (ICG) und diversen regio-

nalen und überregionalen anderen Immo-

bilienverbänden wertige Initiativen gebil-

det, welche gemeinsam mit den Markt-

teilnehmern sehr aktiv daran arbeiten,

über die Immobilienbranche, ihre Aufga-

ben, Ziele und Werte zu informieren und

die öffentliche Wahrnehmung zu verbes-

sern. Hier haben wir aber noch einen lan-

gen und steinigen Weg vor uns. Es

braucht trotz der bereits vorhandenen

Aktivitäten und gerade mit Blick auf Be-

rufseinsteiger und „Young Potentials“

noch viel mehr Aufklärung und Lobbyar-

beit. Wir sind noch weit davon entfernt,

das Image der Immobilienbranche auf

den Level zu heben, auf den es aus mei-

ner Sicht gehört, nämlich als attraktiver

Arbeitgeber und verantwortungsvoller

Partner für die Gesellschaft wahrgenom-

men zu werden.

Inwieweit kann der Fachkräftemangel

in der Immobilienwirtschaft durch Digi-

talisierung aufgefangen werden?

Die Immobilienwirtschaft hinkt beim

Thema Digitalisierung anderen Bran-

chen wie etwa der Chemie- oder Autoin-

dustrie weiterhin klar hinterher. Digitale

Technologien bieten im Immobilienbe-

reich zurzeit im Weitesten Hilfestellung

bei der Erfassung, Dokumentation und

Auswertung von immobilienspezifischen

Daten. Die Digitalisierung macht uns

schneller und effizienter, ersetzt aber kei-

nen einzigen Mitarbeiter. Das heißt im

Umkehrschluss, dass sie den vorhande-

nen Fachkräftemangel aus meiner Sicht

nicht auffangen kann und wird.

Die Fragen stellteMichael Psotta.

Maklerlobby

Von Michael Psotta

Eskalierender Streit über die

Architektenvergütung.Seite I 3

Für die Erfassung von Eigentums-

rechten in Griechenland gibt es

keine nationalen Stichtage und

Fristen. Diese werden für Regio-

nen oder Kommunen individuell

festgelegt. Zu finden sind die ent-

sprechenden lokalen Aufrufe auch

in Englisch auf der Internetsite

des griechischen Katasteramtes,

http://www.ktimatologio.gr/sites/

en/Pages/Default.aspx. Dort gibt

es auch die Formulare für die An-

meldung von Grundstücksrechten.

Wer die Fristen für die einfache

Anmeldung seiner Eigentumsrech-

te verpasst, kann später noch in ei-

nem Einspruchsverfahren Rechte

geltend machen. Doch das ist teu-

rer, auch weil dann womöglich

ein Rechtsanwalt und ein Archi-

tekt eingeschaltet werden müssen.

Nach Ablauf der mehrjährigen

Einspruchsfristen, die zum Teil

auf mehr als zehn Jahre verlän-

gert wurden, können immer noch

Rechte geltend gemacht werden,

doch gibt es dann unter Umstän-

den nicht die Immobilie zurück,

sondern eine Entschädigung. tp.

Endlich kommt Bewe-

gung in die Erfassung

von Grundstücken in

Griechenland. Auch die

deutschen Besitzer von

Ferienhäuschen müssen

sich jetzt melden.

Von Tobias Piller

Rechte erfassen

Vier Fragen an:Markus Reinert, IC Immobilien Gruppe

Der schwere Weg zum griechischen Katasteramt

Ab ins Verzeichnis:Ferienwohnung in Naoussa im Norden der griechischen Insel Paros Foto Mauritius

„Digitalisierung ersetzt keine Mitarbeiter“

Über Fachkräftemangel in der Immobilienwirtschaft und das getrübte Image der Branche

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