Il Sole 24 Ore - 27.08.2019

28 Martedì 27 Agosto 2019 Il Sole 24 Ore

Norme & Tributi

Il condominio può «revocare»

le vendite fatte dai morosi

TUTELA DEL CREDITO

Non serve dimostrare

la certezza assoluta

dei crediti condominiali

L’assenza di frode

non è provata dall’onerosità

della cessione

Rosario Dolce

Anche i crediti condominiali posso-

no essere tutelati con l’esercizio

della revocatoria ordinaria, di cui

all’articolo del Codice civile,

cioè la possibilità di annullare le

cessioni del patrimonio del moroso

quando rappresentino un potenzia-

le danno per il condominio credito-

re e siano state messe in atto con

frode da parte dell’acquirente. E no-

nostante il credito sia ancora in cor-

so di accertamento giudiziario.

Inoltre, per l’esercizio dell’azione da parte del condominio, non sa-

rebbe necessario la partecipazione o la conoscenza dell’intento fraudo-

lento ma la semplice consapevolez-

za della frode. Lo spiega la Suprema Corte di Cassazione con l’ordinanza

/, confermando il conte-

nuto di una sentenza impugnata. La dismissione di un bene im-

mobile è di per sé lesivo della garan-

zia patrimoniale, dato che il ricava- to della vendita è più difficilmente

aggredibile dai creditori.

L’articolo del Codice civile, inoltre, accoglie una nozione ampia

di “credito”, comprensiva della ra-

gione o aspettativa - con conse- guente irrilevanza della certezza del

fondamento dei relativi fatti costi-

tutivi - e, in quanto tale, adatta anche al credito condominiale.

Il caso da cui prende spunto il

giudizio riguardava la vendita di un immobile da parte di uno dei con-

Area vincolata a box, danni non risarciti

Paolo Accoti

Nessun diritto al risarcimento dei

danni se l’area venduta è gravata da

un diritto d’uso di parcheggio. Questo

il principio sancito dalla Corte di Cas-

sazione, II sezione civile, con l’ordi-

nanza /.

La società costruttrice di uno sta-

bile in condominio, dopo essersi ori-

ginariamente impegnata - con speci-

fico patto d’obbligo - a destinare ad area di parcheggio una porzione del-

l’intera superfice, vendeva a un ac-

quirente gli appartamenti di cui alla scala B, con relativa autorimessa sita

al piano interrato, e a un altro i re-

stanti appartamenti. A sua volta il primo acquirente

vendeva a un terzo le autorimesse n.

e , mentre i singoli appartamenti venivano venduti a ulteriori sogget-

ti privati. Questi ultimi, però, cita-

vano in giudizio il costruttore, gli acquirenti originari e il neo proprie-

tario dei box e per ottenere uno

spazio su cui esercitare in modo esclusivo e permanente il diritto di

parcheggio così come sancito dalle leggi / e /.

L’acquirente delle autorimesse e si vedeva così condannato dal Tribu-

nale di Roma al rilascio dell’area e a

eseguire alcuni lavori indispensabili per adibire l’area a parcheggi. Il Tribu-

nale accoglieva però la sua domanda

risarcimento dei danni nei confronti degli eredi del venditore. Pronuncia

poi ribaltata in appello. La Cassazione, davanti alla quale è

finita la lite, ha osservato che «la con-

figurabilità della sola tutela risarcitoria si ha quando lo spazio vincolato,

pur previsto nel progetto autorizzato,

non sia stato riservato a parcheggio in corso di costruzione e sia stato utiliz-

zato per realizzarvi manufatti od ope-

re di altra natura». Nel caso di specie, tuttavia, è emerso che le autorimesse

n. e sono localizzate all’interno della superficie destinata imprescindi-

bilmente a parcheggio comune, eve- nienza che preclude qualsivoglia ri-

chiesta risarcitoria.

Respinta anche l’osservazione del- l’acquirente delle autorimesse sul fat-

to di non essere a conoscenza del vin-

colo, perché «il diritto reale d’uso di aree destinate a parcheggio, quale li-

mite legale della proprietà del bene,

deriva da norme imperative assistite, come tali, da una presunzione legale

di conoscenza da parte dei destinata-

ri». Allo sfortunato acquirente, quin- di, non resta che chiedere al venditore

la restituzione di quanto pagato, sen-

za però alcun risarcimento specifico.

© RIPRODUZIONE RISERVATA

CASSAZIONE

La destinazione per legge

dell’area a parcheggio

è presunta come conosciuta

Condomino direttore

dei lavori: non c’è

conflitto d’interessi

TRIBUNALE DI MILANO

Vanno provati il potenziale

danno per il condominio

e la divergenza di obiettivi

Matteo Rezzonico

Non si configura il conflitto di interessi per il semplice fatto che un

condòmino venga nominato direttore dei lavori e responsabile della

sicurezza per le opere straordinarie

di rifacimento del tetto e delle fac- ciate condominiali, con il concorso

del suo stesso voto e dei condòmini

che gli hanno conferito delega. D’altra parte, il conflitto di inte-

ressi per rendere invalida la delibe-

ra condominiale non può essere (soltanto) potenziale, ma deve pre-

supporre un vero e proprio pregiu-

dizio/danno a carico del condominio per finalità extracondominiali.

Ne consegue che il condomino in conflitto di interessi (soltanto po-

tenziale, ma non effettivo) non è

obbligato (ma può) astenersi dal- l’esercitare il diritto di voto secon-

do i quorum stabiliti dall’articolo

del Codice Civile. Gli stessi princìpi valgono – in disparte l’ar-

ticolo , comma , delle Disposi-

zioni di Attuazione al Codice Civile, di cui diremo - per le deleghe con-

ferite alla collaboratrice dello stu-

dio dell’amministratore. Questo, in sintesi, il contenuto

della sentenza del maggio

del Tribunale di Milano, XIII sezione civile (giudice unico Pietro

Paolo Pisani). Nel caso esaminato

dal Tribunale milanese, una società condomina ha impugnato una de-

libera assembleare eccependo

l’esistenza di un conflitto di interessi tra un condomino, (di profes-

sione architetto), ed il condominio,

posto che lo stesso era stato nominato direttore dei lavori per le ope-

re di rifacimento del tetto e respon-

sabile della sicurezza con il concorso del suo voto e di quello dei suoi

deleganti.

Il Tribunale ha respinto la domanda, posto che non è stata for-

nita prova di: una sicura divergenza tra l’interesse del condo-

minio e specifiche ragioni perso-

nali di determinati singoli partecipanti i quali non si siano

astenuti ed abbiano perciò con-

corso con il loro voto a formare la maggioranza assembleare; un

potenziale pregiudizio/danno

per il condominio; mancata conoscenza del potenziale conflitto di

interessi che incida sul rapporto

tra delegato e deleganti.

ASCENSORI

Convegno a Milano

con e2Forum

La seconda edizione di E

Forum Lab (promosso da Anie Assoascensori) si terrà a Milano,

martedì ° ottobre, presso l’hotel Four Points by Sheraton

in via Gerolamo Cardano .

Assoedilizia invita a partecipare al convegno “Orizzonti verticali,

Europa e Asia tra valorizzazione

e innovazione”. Info: https://eforum.it/e-forum-

lab-/

RISPARMIO ENERGETICO

Nasce per le imprese

WikiBuildingHome

Harley & Dikkinson, dopo

l’entrata in vigore delle

modifiche al Dl crescita che consentono alle imprese di

cedere il credito d’imposta

quinquennale (acquistato dai committenti) ai loro fornitori,

ha creato la piattaforma

WikiBuildingHome.it, per consentire alle imprese

artigiane di inserirsi nella filiera

della riqualificazione energetica. Qui le imprese

possono compilare un form

online nel quale manifestare interesse per il nuovo

meccanismo della cessione del

credito. Harley & Dikkinson ha anche sottoscritto con Cna una

Carta dei valori per la

rigenerazione urbana per la valorizzazione delle

individualità professionali e e imprenditoriali locali.

IN BREVE

dòmini, Il quale, però, aveva una

forte esposizione debitoria con il condominio stesso.

Il condominio - appreso della

compravendita intervenuta tra il condòmino debitore e un terzo - per

salvaguardare il proprio credito,

aveva deciso di chiedere la revoca dell’atto di compravendita. Il con-

dòmino si era difeso affermando che, nella fattispecie, non sussiste-

rebbero i presupposti per la revoca-

toria in quanto il credito condominiale doveva ancora essere accerta-

to giudizialmente, e, dall’altro,

avendo proceduto a una vendita a titolo oneroso non sarebbe stata da-

ta prova dell’intento fraudolento.

Questi argomenti presentati dal condòmino moroso, a quanto pare,

non sono riuscite a cogliere nel se-

gno. I giudici di legittimità hanno, infatti, confermato il tenore del

provvedimento impugnato, rite-

nendolo del tutto legittimo. © RIPRODUZIONE RISERVATA

QUOTIDIANO

DEL CONDOMINIO

MAGGIORANZE

Quando il codice

non detta regole precise

Tutto ciò che eccede l’ambito ordinario appartiene all’attività

straordinaria. E per calcolare la

maggioranza in assemblea, in seconda convocazione, vanno

individuati i casi specifici. Il

quorum di millesimi ha ormai assunto una valenza generale per

tutti gli atti privi dell’indicazione

di una maggioranza. — Giuseppe Màrando

Il testo integrale dell’articolo su:

quotidianocondominio.ilsole24ore.com

QdC

IN SINTESI

1. Condominio facilitato

Per l’esercizio dell’azione di revoca della vendita di un

immobile da parte del

condomino moroso non sarebbe necessario la

partecipazione o la conoscenza dell’intento

fraudolento ma la semplice

consapevolezza della frode. E non importa che il credito sia

ancora in corso di

accertamento giudiziario

2. I vantaggi

Il condominio riesce così a tuitelarsi meglio in presenza di

un moroso irriducibile e può

agire non appena venga a conoscenza della vendita di un

immobile (questo è, infatti, il

caso più frequente)

Artigiani, redditi di capitale

fuori dalla base imponibile

Antonello Orlando

La sentenza / della Cor-

te di cassazione, depositata il agosto, sembra porre fine a una

lunga querelle a proposito della

base imponibile dei lavoratori iscritti alla gestione Inps degli arti-

giani e dei commercianti.

In particolare, la sentenza af- fronta la controversia avviata da

un artigiano, regolarmente iscritto

alla gestione dei lavoratori autonomi, che si era visto recapitare un

avviso di addebito da parte di Inps

per oltre mila euro di contributi calcolati sui redditi di capitale ma-

turati dallo stesso soggetto per ef-

fetto della sua condizione di socio di capitale di una srl operante nel-

l’ambito dei servizi idraulici. Le

pretese dell’istituto di previdenza sono fondate su una interpretazio-

ne molto estensiva della norma di

riferimento, che definisce su quale base imponibile si calcoli la contri-

buzione alle gestioni di artigiani e

commercianti che, in questi anni, ha portato a numerose pronunce

sfavorevoli a Inps nei primi due gradi di giudizio (si pensi alla sen-

tenza del Tribunale di Pescara

/ e a quella della Corte d’appello dell’Aquila /).

Se la legge /, all’artico-

lo , comma , prevedeva che i contributi di artigiani e commercianti

si calcolassero quale percentuale

del reddito annuo «derivante dalla attività di impresa che dà titolo al-

l’iscrizione alla gestione», una

successiva norma operativa dal aveva allargato il perimetro

di applicazione dell’obbligo con-

tributivo. L’articolo bis del Dl / aveva stabilito, infatti,

che il contributo a percentuale alla

gestione venisse rapportato alla

«totalità dei redditi d’impresa de- nunciati ai fini Irpef».

Tale dettato era stato, tuttavia,

interpretato da Inps non in funzio- ne di un rimando letterale a una

delle sei categorie reddituali del

Tuir (quella appunto dei redditi di impresa), ma in modo più ampio

anche in relazione ad altre catego-

rie reddituali. Con la circolare

/, ripresa anche dalla

/, l’Istituto ha ritenuto in- cludibile nella base imponibile an-

che gli eventuali redditi di capitale

percepiti dall’iscritto alla gestione dei lavoratori autonomi per effetto

di una partecipazione azionaria

senza alcun apporto di lavoro; tale interpretazione viene dall’Inps le-

gata agli intenti espressi dalla Cor-

te costituzionale nella sentenza /, la quale ha fornito indi-

cazioni sugli obblighi contributivi dei soci di società di capitale e di

persone, con o senza apporto di la-

voro nelle stesse società. Secondo la Cassazione tali mo-

tivazioni dell’Istituto, pur se im-

prontate a un fine di maggior soli- darismo nel sistema contributivo,

non possono essere ritenute accet-

tabili in quanto ampliano la base contributiva senza osservare le do-

vute differenze non solo sul piano

oggettivo dell’attività d’impresa (ben diversa dal mero apporto di

capitale), ma anche dal punto fi-

scale, con il risultato di un appiatti- mento di due diverse categorie

reddituali che aumenta in modo

automatico (e anche retroattiva- mente) l’obbligo contributivo sulla

base delle informazioni disponibili

in dichiarazione reddituale. La sentenza argina, dunque,

l’interpretazione estensiva difesa

dall’Istituto, respingendo il ricorso di Inps rispetto alla sentenza della

Corte d’Appello di Trieste che ave-

va già dato ragione al contribuente. Va in ultimo osservato come

l’interpretazione dell’ente di previ-

denza, bocciata dalla sentenza della Cassazione, ha nel passato anche

comportato gravi problemi a livello pensionistico agli assicurati, i qua-

li, in seguito all’emersione di debiti

contributivi originati da redditi di partecipazione societaria, si sono

visti contrarre i propri accrediti

contributivi, perdendo così il dirit- to a pensione.

PREVIDENZA

La Cassazione censura

le pretese estensive

avanzate dall’Inps

QUOTIDIANO

DEL LAVORO

PER I DIPENDENTI

Monitoraggio dati

sensibili non tassabile

L'agenzia delle Entrate afferma

che i servizi di monitoraggio di

dati sensibili (cosiddetto dark- web monitoring) offerti dal

datore di lavoro ai propri

dipendenti non devono essere tassati in quanto rivolti a un

interesse prevalente proprio del

datore, consistente nella gestione del rischio aziendale

connesso all’utilizzo illecito delle

informazioni sensibili. Con la risoluzione agosto

, numero /E, l’Agenzia si occupa di un servizio offerto

gratuitamente a tutti i

dipendenti quale nuova frontiera del welfare. A essere tutelati non

sono le persone fisiche, bensì i

loro dati identificativi informatici disponibili sul web.

— Cristian Valsiglio

Il testo integrale dell’articolo su: quotidianolavoro.ilsole24ore.com

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