Handelsblatt - 28.09.2019

Matthias Streit Erfurt

D

ie öffentliche Mietdebatte mag von

privaten Wohnkonzernen geprägt

sein. Aber in Großstädten mit mehr

als einer halben Million Einwohnern

gehört knapp die Hälfte der Miet-

wohnungen privaten Vermietern, hat erst vor Kur-

zem das Institut der deutschen Wirtschaft Köln

festgestellt.

Viele von ihnen haben sich eine Immobilie zur

Altersvorsorge gekauft. Wer in Berlin zugeschlagen

hat, steht nun vor einem Dilemma: Der Mietende-

ckel könnte einen Strich durch die Anlage- und Fi-

nanzierungsrechnung machen. Die Senatorin für

Stadtentwicklung und Wohnen, Katrin Lompscher,

hat diesen Mietendeckel ins Gespräch gebracht.

Aber noch gibt es keinen Gesetzentwurf dazu.

Wer profitiert vom Mietendeckel? Mieter mit ho-

her Miete. Denn laut dem Papier der Berliner Sena-

torin soll die Höchstmiete künftig 7,97 Euro pro

Quadratmeter betragen. Zum Vergleich: Nach Ana-

lysen von vdp Research betrug die durchschnittli-

che Neuvertragsmiete im vergangenen Jahr 11,20

Euro. In Bezirken wie Prenzlauer Berg, Charlotten-

burg oder Moabit lag sie jenseits von 13 Euro. Mieter

haben laut dem Papier ein Recht darauf, ihre Miete

auf Antrag auf den zulässigen Höchstbetrag senken

zu lassen. Die Immobilienbranche kritisiert das Vor-

haben und stellt infrage, dass es mit dem Grundge-

setz vereinbar ist. Lukas Siebenkotten, Präsident

des Deutschen Mieterbundes, sagt dagegen, der

Berliner Mietendeckel sei eine Notwehrreaktion, so-

lange es keine bundesweiten Regelungen gebe.

Was heißt das für Vermieter? Vermieter müssen

mit geringeren Einnahmen rechnen. Wer mit stei-

genden Mieten gerechnet hat, muss diese, sofern

der Mietendeckel umgesetzt wird und juristisch

standhält, mindestens fünf Jahre aufschieben. Noch

ist unklar, ob der Mietendeckel auf fünf Jahre befris-

tet bleibt. Selbst wenn das so kommt, stellt sich im-

mer noch die Frage, wie frei Mieten dem Marktni-

veau danach wieder angepasst werden dürfen.

Droht die Finanzierung zu platzen? Das kann pas-

sieren. Üblicherweise finanzieren kleine Immobi-

lienanleger vermietete Wohnungen oder Mehrfami-

lienhäuser mit viel Fremdkapital. Der Anteil sei

ähnlich hoch wie bei Selbstnutzern, sagt Michael

Neumann, Vorstand des Baufinanzierungsvermitt-

lers Dr. Klein. Sie finanzieren also ungefähr 80 Pro-

zent der Immobilie per Darlehen. Bei der Kalkula-

tion der Banken, ob der Kunde den Kredit bedie-

nen kann, spielt die Miete eine wesentliche Rolle.

Sie wird zwar üblicherweise nicht komplett für die

Finanzierung berücksichtigt, sondern nur zu etwa

75 bis 80 Prozent. Auf diese Weise soll ein Puffer

für Mietausfälle eingerechnet werden. Aber eine er-

zwungene Mietsenkung ist dabei nicht vorgesehen.

Darf die Bank die Konditionen meiner Finanzie-

rung nachträglich ändern? Solange Sie die Beträge

für die Finanzierung regelmäßig zahlen, müssen

Sie keine Nachforderungen fürchten. Steht einmal

der Finanzierungsvertrag, ist er für beide Seiten

bindend. „Das gilt auch dann, wenn sich mit den

Mieteinnahmen eine wesentliche Grundlage für die

Gewährung der Finanzierung geändert hat“, sagt

Neumann von Dr. Klein. Wer in Berlin in extremen

Fällen aber eine Wohnungsmiete von 13 auf knapp

acht Euro pro Quadratmeter senken muss, büßt

rund 40 Prozent der Miete ein. Wer hohe Zins- und

Tilgungskosten hat, muss dann möglicherweise aus

anderen Quellen zubuttern. Geraten Sie mit den

Zahlungen in Rückstand, wird die Bank um ein

Fatale Folgen für

private Vermieter

Berlin will per Gesetz den Anstieg der Wohnkosten stoppen. Das trifft

auch Anleger, die für den Ruhestand gespart haben.

Blick auf Berlin:

Der Senat will den

Mietendeckel

schon ab 2020

einführen.

Finanzen

& Börsen

MITTWOCH, 28. AUGUST 2019, NR. 165

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