Handelsblatt - 28.09.2019

ernstes Gespräch bitten. Können Sie die Finanzie-

rung nicht mehr bedienen, droht schlimmstenfalls

die Zwangsversteigerung. Zwar will Berlin auch bei

Vermietern Härtefälle anerkennen. Was dabei be-

rücksichtigt wird, ist aber noch unklar.

Was ist bei Anschlussfinanzierungen? Läuft Ihre

Zinsbindung während der Zeit des Mietendeckels

aus, kann es teuer werden. Ob es tatsächlich teurer

wird, als Ihre bisherige Finanzierung, hängt zwar

von den bisherigen Konditionen ab. Zumindest aber

dürften die Kosten deutlich höher ausfallen, als sich

viele im Niedrigzinsumfeld erhofft hatten. Denn der

Immobilienwert, den die Banken für die Konditi-

onsberechnung zugrunde legen, hängt maßgeblich

an den zu erwartenden Einkünften. Sinken die zu

erwartenden Mieten, fällt auch der im sogenannten

Ertragswertverfahren ermittelte Immobilienwert.

Weil das Risiko steigt, das die Bank mit der Finan-

zierung eingeht, könnte sie Sicherheiten nachfor-

dern. Im Zweifel müssen Sie Kapital nachschießen.

Klar ist, dass Sie bei reduzierten Mieten mit höhe-

ren Zinskosten rechnen müssen als bei der heute

üblichen Marktmiete. Wird Ihre Miete nur gedeckelt

• müssen Sie also keine Einbußen hinnehmen –,
  könnte es glimpflich für Sie ausgehen. „Banken ge-
  hen bei der Finanzierung von der Ist-Miete aus und
  rechnen nicht mit etwaigen Mieterhöhungspoten-
  zialen“, erklärt die Immobilienfinanzierungsexper-
  tin einer Bank, die nicht genannt werden möchte.

Lohnt es sich zu verkaufen? Wer an andere Anle-

ger verkauft, muss mit harten Verhandlungen rech-

nen, da diese die niedrigen Mieten beim Gebot ein-

preisen. Bei relativ neuen Immobilien wirke sich

die geringere Miete fast eins zu eins auf den Wert

aus, sagt Birger Ehrenberg, Vorstandsvorsitzender

des Verbands der Immobilien-Investment-Sachver-

ständigen BIIS. Zehn Prozent weniger Miete bedeu-

ten nach dieser Faustregel also zehn Prozent weni-

ger Wert. Doch damit nicht genug: Die Unklarheit

darüber, ob der Mietendeckel nach fünf Jahren aus-

läuft und wie es danach weitergeht, belastet zusätz-

lich die Preise.

Der Immobilienökonom Michael Voigtländer

vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln rechnet

damit, dass künftig mehr Miet- in Eigentumswoh-

nungen umgewandelt werden. Derartige Tenden-

zen seien etwa bei Mietendeckeln in Spanien oder

Großbritannien in den 1960er- und 1970er-Jahren

zu erkennen gewesen. Obwohl der Immobilienwert

laut Ertragswertverfahren zwar sinkt, sei in diesem

Fall nicht unbedingt mit fallenden Preisen zu rech-

nen, da bei Immobilien für Selbstnutzer in Berlin

heute schon eine Knappheit herrscht. Da zudem

nicht genug neu gebaut wird, rechnet auch Jochen

Möbert, Ökonom bei der Deutschen Bank, künftig

mit weiter steigenden Immobilienpreisen in Berlin.

Allerdings wird es für viele wohl schwierig werden,

ihre Mietwohnung an Selbstnutzer zu verkaufen. In

den Milieuschutzgebieten in Berlin, wo die Stadt

strenge Vorgaben an Immobilienbesitzer erlassen

hat, sind Umwandlungen von Miet- in Eigentums-

wohnungen genehmigungspflichtig.

Was ist mit Eigenbedarf? Wer eine Wohnung ge-

kauft hat, hat laut BGB Anrecht darauf, Eigenbedarf

anzumelden. Das betrifft neben dem Käufer selbst

auch die Familie bis hin zum Pflegepersonal, so-

fern dieses für den Besitzer notwendig ist. Doch

auch die Eigenbedarfskündigung will der Berliner

Senat erschweren. Im Eckpunktepapier heißt es

konkret: „Eine Eigenbedarfskündigung bedarf der

vorherigen Genehmigung durch das zuständige Be-

zirksamt und kann nur erteilt werden, wenn im

Einzelfall das berechtigte Interesse des Vermieters

das öffentliche Interesse an der Erhaltung ange-

messenen Wohnraums überwiegt.“

Drohen auch in anderen Städten Mietendeckel?

Konkrete Vorhaben gibt es zwar nicht, aber Über-

legungen. So erwägt die neue rot-rot-grüne Regie-

rung in Bremen einen Mietendeckel. In Bayern be-

reitet der Münchener Mieterverein ein Volksbegeh-

ren vor, das für zahlreiche Kommunen in dem

Bundesland einen Mietenstopp vorsieht.

Westend61 / Ingram Image

Immobilienkonzerne

Investments

gestoppt

F

ür Vonovia, den größten pri-

vaten Wohnungskonzern

Deutschlands, ist die Sache

klar: „Sollte der Gesetzentwurf so

kommen, dann könnte ein großer

Teil der für Berlin geplanten Investi-

tionen in andere Standorte umgelei-

tet werden“, erklärt eine Sprecherin

auf Handelsblatt-Anfrage. Man wer-

de die Wohnungen, die sich im Bau

befänden, fertigstellen. Über neue

Projekte müsste dann gesondert

diskutiert werden. Der Konzern be-

sitzt rund 40 000 Wohnungen in

der Hauptstadt.

Mit der Absicht, Investitionen in

Berlin zu senken oder gar zu stop-

pen, steht Vonovia nicht allein da.

Laut einer Umfrage unter den Mit-

gliedsunternehmen des Landesver-

bandes Freier Immobilien- und

Wohnungsunternehmen Berlin-

Brandenburg (BFW) wollen 72 Pro-

zent der Unternehmen geplante

Investitionen stoppen oder ganz

aufgeben. Der BFW vertritt die Inte-

ressen der Bau- und Immobilienun-

ternehmen. Fast zwei Drittel der be-

fragten Firmen (61 Prozent) verzich-

ten auf „dringend erforderliche

Sanierungen“. Die Hälfte hat ge-

plante Modernisierungen gestoppt.

„Der Berlin-Motor kommt ins

Stottern. Fehlende Investitionen be-

deuten: Es werden keine neuen

Wohnungen gebaut. Die Mieterin-

nen und Mieter werden keine neue

Wohnung mehr finden“, sagt Susan-

ne Klabe, Geschäftsführerin des

BFW Landesverbandes Berlin/Bran-

denburg. Das sei verheerend für die

Berliner Wirtschaft und ein kata-

strophales Signal für den Berliner

Wohnungsmarkt. Statt in der

Hauptstadt in den Wohnungsneu-

bau zu investieren, verlagerten

schon jetzt 41 Prozent der befragten

Unternehmen ihre Bauaktivitäten

ins Nachbarland Brandenburg. Vie-

le Unternehmen entwickeln zudem

keine Mietwohnungen mehr, son-

dern Eigentumswohnungen.

Investoren weichen aus

Auf dem Berliner Mietmarkt könnte

der Deckel zu Strukturveränderun-

gen führen, glaubt Jochen Möbert,

Ökonom von der Deutschen Bank.

Die strenge Regulierung könnte da-

zu führen, dass viele Kleinvermieter

ihre Wohnungen verkaufen. Einer-

seits könnten dadurch zwar die

Eigentümerzahlen steigen. Anderer-

seits verlöre der Markt die kleinteili-

ge Struktur. Große Vermieter könn-

ten davon profitieren.

Daniel Kerbach, Chief Investment

Officer von Merck Finck Privatban-

kiers, hält Ausweichtendenzen von

Investoren für wahrscheinlich.

„Der Mietendeckel in Berlin wird

zu einer Sonderkonjunktur der Im-

mobilienpreise in anderen deut-

schen Metropolen führen“, sagt er.

Auch Standorte der zweiten Reihe

hätten noch „Luft nach oben“. Es

gebe nach wie vor Kaufgelegenhei-

ten im Immobilienmarkt – sie seien

nur besser versteckt, sagt Kerbach.

Matthias Streit

Teures Wohnen in Berlin

Mietpreisentwicklung in Berlin*

Index 2010 = 100

174,5

HANDELSBLATT

*Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern

2010 2018

Quelle: VdP

180

160

140

10

100

Das Land

Berlin handelt

in Notwehr

für die

Mieterinnen

und Mieter,

die Angst haben,

sich ihr Dach

über dem Kopf

künftig nicht

mehr leisten zu

können.

Katrin Lompscher

Senatorin für

Stadtentwicklung und

Wohnen in Berlin

Am Wochenende sickerte

ein Papier mit ersten Details

zum geplanten Berliner

Mietendeckel durch. Die

Obergrenzen wurden in 17

Kategorien eingeteilt.

Unterschieden wird ledig-

lich nach dem Alter der

Gebäude, ob es eine Sam-

melheizung gibt und ob

die Wohnung ein eigenes

Bad besitzt.

Die Obergrenzen liegen

zwischen 3,42 Euro und

7,97 Euro pro Quadratmeter.

Damit wird sogar der aktu-

elle Mietspiegel unterboten,

der Durchschnittsmieten

von bis zu 12,89 Euro nennt.

Ausgenommen vom Deckel

sind Wohnungen, die nach

2013 gebaut wurden.

Modernisierungszuschläge

sind zulässig für Wohnun-

gen, die in den letzten acht

Jahren vor Inkrafttreten des

Gesetzes modernisiert wur-

den. Die Mietobergrenze

darf aber um nicht mehr als

20 Prozent überschritten

werden.

Mietendeckel Die Eckpunkte

ullstein bild - Lengemann/WELT

Finanzen & Börsen

MITTWOCH, 28. AUGUST 2019, NR. 165

29