Der Tagesspiegel - 31.08.2019

D

er rot-rot-grüne Berliner Senat

will überhöhte Mieten für fünf

Jahre einfrieren und bei Haushal-

ten in finanziellen Notlagen auf Ober-

werte senken. Am Donnerstagabend ei-

nigten sich die Koalitionäre auf einen ab-

geschwächten Referentenentwurf, den

die Senatsverwaltung für Stadtentwick-

lungundWohnennundenVerbändenzur

Diskussion stellen will. Die scharf kriti-

sierten„Obergrenzen“wurdenkorrigiert:

Statt das Jahr 2011 werden nun Mieten

ausdemJahr2013zugrundegelegt,hinzu

solleinAusgleichkommen,vermutlichin

Höhe der Inflationsrate seit dieser Zeit.

Auch die Kritik daran, dass der Vorent-

wurf aus dem Hause Lompscher Kündi-

gungenwegenEigenbedarfsausschließen

wollte, wurde aufgenommen. Diese Pas-

sage istgestrichen.

Die Debatte über das Vorhaben wird

vor allem auf einer ideologischen Ebene

geführt;die Fachzeitschrift „DasGrundei-

gentum“ (Berlin) veröffentlichte vor

zwei Wochen über eine App ein aus der

SPDlanciertes Papierzum geplanten Mie-

tendeckel, das etliche Argumente – ange-

reichert mit viel Verwaltungsinsiderwis-

sen – gegen einen Mietendeckel disku-

tiert.Was alsospricht auf der sachbezoge-

nen Ebene – nicht nur aus Sicht der SPD –

für einen Mietendeckel, was dagegen?

Welche Folgen könnte er nach sich zie-

hen, wenn der vor einer Woche bekannt

gewordene Entwurf in dieser oder leicht

abgewandelter Form Realität wird?

Folgen für das Umland

Der geplante Berliner Mietendeckel

könnte für die Nachbargemeinden eine

Herausforderung werden. „Das Umland

muss die Folgen tragen“, sagte die Geo-

grafin Carolin Wandzik der Deutschen

Presse-Agentur.DieBegrenzungder Mie-

ten auf höchstens etwa acht Euro werde

dazuführen, dass weniger neue Wohnun-

gen in Berlin gebaut werden, Berliner

und Zuzügler würden deshalb verstärkt

am Stadtrand in Brandenburg suchen.

„Das wird für die Umlandgemeinden

eine wirklich schwierige Aufgabe“, sagte

Wandzik, die das private Gewos Institut

für Stadt-, Regional- und Wohnforschung

in Hamburg leitet. Schon jetzt seien am

Rand der Hauptstadt mancherorts Stra-

ßen und Bahnen voll sowie Schul- und

Kitaplätze schwer zu finden.

Folgen für Berlin

Die Attraktivität Berlins für Zuzügler

würde zunehmen: Wer lebt nicht gerne in

einer Stadt auf dem Weg zur Weltmetro-

pole, die preisgünstige Mieten zu bieten

hat? Zugleich würdedie Attraktivität Ber-

lins für Investoren abnehmen, so Rainer

Schorr, Geschäftsführer PRS Family

Trust GmbH: Viele institutionelle Inves-

toren, die ihr Kapital gern in den Bau von

Wohnungen in Berlin investieren würden

und die bei hinreichender Investitionssi-

cherheit mit einer überschaubaren Ver-

zinsung kalkulieren würden, nehmen

ihre Interessen dann an anderen Standor-

ten wahr. Es wird weniger gebaut. Einar

Skjerven, Geschäftsführer Skjerven

Group, gibt zu bedenken, dass eine wirt-

schaftlich gesunde Stadt Investitionen

braucht: „Vielleichterinnernsich nochei-

nige Berliner an die Zeit vor 2006, in der

hier wenig investiert wurde, die Mieten

niedrig waren und die Menschen trotz-

dem gingen, weil ohne Investitionen

auch keine neuen Jobs entstanden. Die

Frage ist doch, ob die Stadt wieder arm,

aber sexy oder doch lieber wirtschaftlich

gesund und attraktiv sein will.“

Die Werte der Immobilien sinken

Vom Mietendeckel erwartet die Branche

erhebliche Auswirkungen auf den Markt

und die Immobilienpreise. Hauptpro-

blem seien die vorgesehenen Mietober-

grenzen. Wenn die Kaltmiete einer Woh-

nungbislangbei12Euro/qm/Monatlag

und künftig deutlich gesenkt werden

muss, bedeutet das auch, dass der Wert

der Immobilie entsprechend sinkt. Aller-

dings soll dies nach dem Referentenent-

wurf nur bei wirtschaftlichen Notlagen

der Mieter der Fall sein. Wie viele Fälle

dasseinwerden,wirdimZugederVerbän-

deanhörungengeklärt.

Spekulative Investoren werden geschützt

Der Entwurf sieht eine Ausnahme bei

„wirtschaftlicher Unterdeckung“ vor.

Doch davon profitieren nach Einschät-

zung von Steffen Sebastian, Inhaber des

Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung

an der IREBS, Universität Regensburg,

vor allem Investoren, die in den letzten

Jahren zu hohenPreisen und mit aggressi-

ver Fremdfinanzierung gekauft haben.

Hier ist eine Unterdeckung wegen hoher

Zins- und Tilgungsleistungen schnell er-

reicht. Genau die spekulativen Investo-

ren, die man treffen wollte, werden also

geschützt.

Probleme für Selbstnutzer und Banken

Negativ betroffensind von einem Mieten-

deckel institutionelle Investoren wie Ver-

sorgungswerke oder Pensionskassen, da

diese üblicherweise nur mit Eigenkapital

kaufen. Besonders hart könnten aber

Selbstnutzer betroffen sein. Wenn durch

denMietendeckel diePreise inBerlin sin-

ken, sind die Banken auch bei laufenden

Finanzierungen berechtigt, zusätzliches

Eigenkapital zu fordern – oder den Kredit

zu kündigen. Schlimmstenfalls könnten

auch Banken in Schieflage geraten, fürch-

tet Steffen Sebastian. Besonders gefähr-

lich kann es vor dem Hintergrund wer-

den, dass Deutschland derzeit in eine Re-

zession geht, die ohnehin eine Gefahr für

dieImmobilienpreise darstellt. Nungera-

ten die Preise auch noch gleichzeitig von-

seiten der Wohnungspolitik unter Druck.

Weniger Geld für Pensionierte

Pensionskassen,Versicherungen, Versor-

gungswerke und andere institutionelle

Anleger, die in den vergangenen 25 Jah-

ren in Berlin zehntausende neuer Woh-

nungen gekauft haben, werden massive

Abschreibungs- und Ausschüttungspro-

bleme bekommen, wenn sie statt zwi-

schen zehn und 14 nur beispielsweise

noch acht Euro je Quadratmeter bekom-

men. „Wenn Versorgungswerke zwi-

schen zwanzig bis fünfzig Prozent Einbu-

ßen bei den Einnahmen haben, dürfte

dies nicht gerade motivierend sein, die

nächsten Wohnungen in Berlin zu kau-

fen“, gibt Jürgen Leibfried, Vorstand der

Bauwert Aktiengesellschaft, zu beden-

ken: „Das heißt, es wird zu einem massi-

WAS STEHT INS HAUS?
Ich bin Mieter einer Sozial-
wohnung, die in einem Areal
mit großen zusammenhän-
genden Wohnblöcken liegt.
Mit diesen Wohnblöcken
sind bei ihrer Erstellung vor
rund vierzig Jahren auch
Parkplätze angelegt und den
Mietern zur gemeinsamen
Nutzung überlassen wor-
den. Im Mietvertrag steht
dazu allerdings nichts. Seit
rund vier Jahren ist die Woh-
nungsbaugesellschaft dazu
übergegangen, innerhalb der
Wohnungsanlage einzelne
Wohnungen jeweils zusam-
men mit einem der bisher
von allen genutzten Stell-
plätze zu verkaufen. Müssen
wir das als alteingesessene
Mieter hinnehmen?

WAS STEHT IM GESETZ?

Allgemein erstreckt sich das

dem Mieter eingeräumte

Nutzungsrecht auf die Miet-

sache sowie auf die dazu ge-

hörenden Gemeinschaftsan-

lagen. Der konkrete Umfang

des Nutzungsrechts ergibt

sich aber aus dem Vertrag

oder sonstigen Absprachen

oder Vereinbarungen der

Mietvertragsparteien. Dabei

ist jedoch zu unterscheiden,

ob dem Mieter die Nutzung

einer bestimmten Sache,

alsozum Beispiel derAbstell-

platz, lediglich gestattet

wird oder ob die Nutzung

vom mietvertraglichen Ge-

brauchsrecht der Wohnung

erfasst ist. Fehlt hierzu eine

Vereinbarung oder sind nur

unvollständige Abreden ge-

troffen worden, muss der Umfang und

die Qualität des Gebrauchsrechts durch

Auslegung des Vertrages nach Treu und

Glaubenundder Verkehrsanschauunger-

mittelt werden. So spricht beispielsweise

die im Mietvertrag verankerte Pflicht des

Mieters, Gartengeräte auf eigene Kosten

bereit zu halten, dafür, dass die Garten-

nutzung Bestandteil des Mietvertrages

ist. Andererseits kann mangels getroffe-

ner Vereinbarung die widerspruchslose

Nutzung einer Dachterrasse oder die aus

temporären Gründen erteilte Erlaubnis

zum Abstellen von Fahrrädern auf dem

Hof oder die Nutzung eines Kellerver-

schlags lediglich eine – vertragslose – Ge-

stattung sein, die vom Vermieter frei wi-

derruflich ist. Um das richtige Ergebnis

derAuslegungzu finden, sindalle sachge-

rechten Gründe für oder gegen eine ver-

tragliche Nutzung zu suchen und auf die-

ser Grundlage eine Entscheidung zu tref-

fen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

OhneEinzelheitenIhres Vertrages zuken-

nen, ist doch von Bedeutung, dass die

Stellplätze seinerzeit zusammen mit den

Sozialmietwohnungen errichtet wurden.

Das spricht jedenfalls dafür, dass die

Wohnungsbaugesellschaft die Stellplätze

damals für alle Mieter dieser Wohnan-

lage angelegt hat, was sich auch leicht

durch die seinerzeit aufgestellte Wirt-

schaftlichkeitsberechnung belegen lässt.

Die Stellplätze wurden zudem keinem

der Mieter persönlich zugeordnet, so-

dass nicht nur von einer Gestattung, son-

dern von einer stillschweigenden miet-

vertraglichenNutzungsvereinbarung aus-

gegangen werden muss.Da dieNutzungs-

möglichkeit durch den Verkauf der Stell-

plätze objektiv eingeschränkt wird, ist

der Vermieter verpflichtet, den Mietern

nach dem Verkauf von Stellflächen ent-

sprechende Ersatzflächen zur Verfügung

zu stellen.

Stelldichein ohne Mieter

Darf eine Wohnungsbaugesellschaft einzelne Parkplätze zusammen mit einzelnen Wohnungen verkaufen?

BAUGELD D

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Keine uneingeschränkte Streupflicht

auf Supermarkt-Parkplatz

Auf einem Supermarkt-Parkplatz muss

gegen Eisglätte nicht zwischen den par-

kenden Autos gestreut werden. Auch bei

allgemeiner Eisglätte sei es dem Super-

marktbetreiber nicht zuzumuten, zwi-

schen den parkenden Autos per Hand zu

streuen, entschied der Bundesgerichts-

hof (BGH) in einem Urteil in Karlsruhe.

Im konkreten Fall ging es um einen

schmerzhaften Sturz einer Kundin eines

Lebensmittelmarktes. Beim Aussteigen

aus ihrem Auto auf einem Super-

markt-Parkplatz trat sie auf eine gefro-

rene Fläche und stürzte auf ihre linke Ge-

sichtshälfte. Wegen des Glatteisunfalls

machte sie Schadenersatz und ein

Schmerzensgeld von mindestens 15000

Euro geltend. Der Supermarktbetreiber

hätte wegen der allgemeinen Glättebil-

dung auch zwischen den Autos streuen

müssen, erklärte sie. Doch auch bei einer

allgemeinen Glättebildung bestehe

„keine uneingeschränkte Räum- und

Streupflicht“, entschied nun der BGH.

Die Streupflicht als Teil der Verkehrssi-

cherungspflicht solle „nur wirkliche Ge-

fahren beseitigen, nicht aber bloßen Un-

bequemlichkeiten vorbeugen“. (AZ.: VI

ZR 184/18) epd

Gezahltes und Verbrauchtes: Bei der

Abrechnung darf gemischt werden

Vermieter können als Betriebskosten die

im jeweiligen Zeitraum bezahlten Rech-

nungen angeben. Das gilt gleichzeitig

auchfürdie Ausgaben für Leistungen, die

indieserZeiterbrachtwurden.BeiderAb-

rechnungdürfensiejenachPosteneinean-

dere Methode verwenden, insbesondere,

wenn es dafür einen sachlichen Grund

gibt.DasgehtauseinemUrteildesLandge-

richts Berlin hervor. Spiegelbildlich er-

gibt sich nach Ansicht des Gerichts das

RechtdesMieters,Zahlungsbelegeeinzu-

sehen. Aus der Abrechnung müssen die

EinnahmenundAusgabenzudenumzule-

genden Betriebskosten im Abrechnungs-

jahraussichherausverständlichhervorge-

hen. Dafür muss es dem Mieter möglich

sein,diezurVerteilunganstehendenKos-

tenpositionen zu erkennen und den eige-

nenAnteilnachzurechnen.Imverhandel-

tenFallhattedieVermieterindieVersiche-

rungskosten nach dem Abflussprinzip in

dieAbrechnungvom10.Januar2013ein-

gestellt und andere Kosten – etwa für den

Winterdienst oder den Hausstrom – nach

demLeistungsprinzip.DasGerichtsahda-

für einen sachlichen Grund, den manche

Rechtswissenschaftler für nötig halten.

(AZ.: 65 S 196/18) dpa

EFURTEILE

CD VIER IM RECHT

Streit mit Airbnb um Personendaten
geht in nächste Instanz
Der Streit zwischen Airbnb und der Stadt
München um die Herausgabe personen-
bezogener Daten wegen illegal genutzter
Ferienwohnungen geht in die nächste In-
stanz. Der Bayerische Verwaltungsge-
richtshof(VGH)hatBerufungvonAirbnb
gegeneineEntscheidungausdemDezem-
berzugelassen,wieamMittwochbekannt
wurde. Damals hatte das Verwaltungsge-
richt München entschieden, dass Airbnb
derStadtdieNamenundAdressenvonAn-
bietern illegal genutzter Ferienwohnun-
gen preisgeben müsse. Die Online-Ver-
mittlungsplattform hatte Berufung bean-
tragt, der die nächsthöhere Instanz – der
VGH Bayern – nun zugestimmt hat. Das
Gericht begründete die Zulassung mit
dem „Grundrecht auf informationelle
Selbstbestimmung“. Der Gesetzgeber be-
schränkedieÜbermittlungpersonenbezo-
gener Daten auf Einzelfälle. Die Stadt
München begehre aber „Auskunft auf der
GrundlageeinesbloßenabstraktenGefah-
renverdachts und damit letztlich ,ins
Blaue hinein‘“, wie es in der Begründung
des VGH heißt. Private Wohnungen, die
mehr als acht Wochen im Jahr als Ferien-
wohnung angeboten werden, gelten in
Münchenals zweckentfremdet. dpa

Bauzins: Immobilienkredite günstig

wie nie – aber über null

Die Zinsen werden weiter sinken, vermu-

ten Experten. Für Kleinsparer könnte das

Verluste bedeuten – etwa wenn Banken

deshalbMinuszinsenfürGiro-oderTages-

geldkonten einführen. Wer einen Haus-

kauf plant oder eine Anschlussfinanzie-

rung braucht, kann sich freuen: Die Zin-

sen für Darlehen sind derzeit historisch

niedrig und könnten weiter sinken, wenn

dieEZB Strafzinsenerhöht. dpa/Tsp

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Über Haus und Woh-

nung wird oft gestritten.

Unsere Experten klären

jede Woche eine Frage.

Im Wechsel antworten

Katrin Dittert,

Fachanwältin

Manfred Puche,

Bausachverständiger

Julia Laumann,

Notarin und Anwältin

Norbert Eisenschmid,

Dt. Mieterbund e. V.

Mietendeckel

ohne

Folgenabschätzung

Unkalkulierbare Risiken für Baufinanzierer

und institutionelle Anleger

IMMOBILIEN

Runde Sachen im Herbst: Hagebutten – S. I 2

EFNACHRICHTEN

Von Reinhart Bünger

Fortsetzung auf Seite I 3

SONNABEND, 31. AUGUST 2019 / NR. 23 931 WWW.TAGESSPIEGEL.DE/IMMOBILIEN SEITE I 1

Rarität: Wohngenuss im Lausitzer Quartier

Wer in Kreuzberg lebt, tut das
nicht einfach so: Dieser Kiez steht
wie kein anderer für ein ganz be-
stimmtes Lebensgefühl – kreativ,
bunt und tolerant. Es gibt quasi
alles, außer einer Sperrstunde.
Vor allem rund um Maybach- und
Paul-Lincke-Ufer entfaltet sich
eine lebenswerte Vielfalt, die ih-
resgleichen sucht. Gesäumt von
prachtvollen Altbauten und dich-
tem Baumbestand findet man hier
einladende Liegewiesen, gemütli-
che Cafés, Restaurants, Bars, klei-
ne Lieblingsläden, Floh- und Wo-
chenmärkte. Schon alleine diese
malerischen Uferwege lassen

schnell verstehen, warum sich der

Bezirk solcher Beliebtheit erfreut.

Umso schöner ist es, dass nur

zwei Gehminuten vom Landwehr-

kanal ein einzigartiges Altbau-

ensemble – bestehend aus einem

Vorder- und einem Gartenhaus –

ab sofort Kreuzberger Wohnwün-

sche wahr werden lässt. Die denk-

malgeschützten Gründerzeitbau-

ten in der Lausitzer Straße 34

wurden nach Entwürfen des Ar-

chitekten Friedrich Lentz errich-

tet. Beide bezaubern mit einer

wunderschönen Stuckfassade, die

schon bald einen frischen An-

strich erhält. Bei der Gestaltung

der eigenen vier Wände haben Sie

freie Hand. Es steht Ihnen eine

breite Auswahl an 1- bis 4-Zimmer-

Wohnungen von 27 bis 123 m² zur

Verfügung, die zum Teil mit Alt-

bau-Elementen wie Flügeltüren

oder einem Kachelofen aufwarten.

Die Kaufpreise bewegen sich zwi-

schen 209.000 und 1.049.999 Euro.

Wer zusätzlich auf professionelle

Unterstützung bei der Ausgestal-

tung seiner Wohnung zurückgrei-

fen möchte, für den sind vielleicht

die zwei attraktiven Ausbau-Pake-

te genau das Richtige. Oder bevor-

zugen Sie es in einem Neubau zu

wohnen? Auch kein Problem. Die

erfahrene Tiedemann Gruppe

plant den Dachausbau beider Alt-

bauten, sodass sechs moderne

Dachgeschosswohnungen entste-

hen. Außerdem wird das Lausit-

zer Quartier in weiteren Bauab-

schnitten durch einen Neubau er-

gänzt; eine Backsteinremise und

eine Fabrikremise werden zu

Townhouses umgewandelt. So

entsteht gewissermaßen ein neuer

Kiez im Kiez.

Und das Beste kommt zum

Schluss: Erholung vom quirligen

Kreuzberger Treiben finden Sie zu-

künftig in ihren beiden Gartenhö-

fen, die von namhaften Land-

schaftsarchitekten gestaltet wer-

den. Bänke laden zum Verweilen

ein, für Kinder gibt es Spielgerüste

und wer mag, kann sich an der

Bepflanzung und Pflege der Beete

beteiligen. Genießen Sie ein nach-

barschaftliches Miteinander ganz

nach Kreuzberger Geschmack.

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Zuhause zwischen Görli und Landwehrkanal – Attraktiver Altbau in Kreuzberg Foto: ZIEGERT – Bank- und Immobilienconsulting GmbH