Handelsblatt - 16.08.2019

im höheren einstelligen Bereich lau-
fen den Einheimischen die Immobi-
lienpreise davon. Die Lücke vergrö-
ßert sich zusehends. „Für den tsche-
chischen Durchschnittsverdiener
wird es immer schwieriger, in Prag
noch eine Wohnung kaufen zu kön-
nen“, bringt es Immobilienmanage-
rin Schuh auf den Punkt.
An einen fundamentalen Preis-
rückgang glauben derzeit aber weder
Projektentwickler, Makler noch Ana-
lysten. „Die Nachfrage nach Wohn-
raum übersteigt das Angebot“, sagt
Christian Miller, österreichischer
Handelsdelegierter in Prag. „Eine
Entspannung auf dem Immobilien-
markt zeichnet sich noch nicht ab.“
Marktteilnehmer erwarten, dass in
der 1,3 Millionen Einwohner großen
Hauptstadt in diesem Jahr nur 5300
neue Wohnungen gebaut werden.
Das wäre ein Viertel weniger als noch

2015. Die negative Entwicklung liegt
      keineswegs an fehlenden Investoren
      oder zu wenigen Kaufinteressenten.
      Verantwortlich für die zu schwache
      Bautätigkeit im Wohnungssektor ist
      die Bürokratie in Prag.
      Im Markt lässt niemand an den
      komplexen Verwaltungsstrukturen
      der tschechischen Hauptstadt ein gu-
      tes Haar. „Für die Wohnungsnot in
      Prag und Tschechien ist primär die
      Bürokratie verantwortlich. Die Ge-
      nehmigungen dauern zu lange. Wer
      es schafft, in fünf Jahren sein Baupro-
      jekt durchzukriegen, hat großes
      Glück“, sagt Immobilienmanagerin
      Schuh. Ein Wettbewerber habe für
      die Baugenehmigung eines Büroge-
      bäudes zehn Jahre warten müssen,
      berichtet die Ökonomin. Sie hatte bei
      ihrem Bauvorhaben Glück, weil das
      Grundstück außerhalb der Stadtgren-
      zen lag. „Auf dem Land geht es halt
      schneller“, sagt Schuh.

Unklare Aussichten

Trigema, ein wichtiger Akteur auf
dem privaten Prager Wohnungs-
markt, kennt die Hürden. „Für ein
neues Bauprojekt in Prag brauchen
wir 80 Stempel von Behörden“, er-
zählt Ingenieur Polák. „Unsere Pro-
jekte brauchen daher fünf bis neun
Jahre zur Realisierung. Bisweilen er-
innern die bürokratischen Hürden an
die Romane von Franz Kafka.“ Der
berühmte Prager Schriftsteller ist für
seine rätselhaften, teils absurden Er-
zählungen bekannt.
Zudem können immer neue Ein-
wände von Bürgerinitiativen die Um-
setzung eines Projekts in die Länge
ziehen. Eine Reform des administra-
tiven Geduldsspiels ist nicht in Sicht.
Auch ein Masterplan für die Weiter-
entwicklung der tschechischen
Hauptstadt lässt schon seit Jahren auf
sich warten.
Den Widerstand gegen Neubaupro-
jekte gibt es aber nicht nur in der
Hauptstadt, sondern auch in ländli-
chen Regionen. Ausländische Fir-
men, die beispielsweise Logistikzen-
tren mit großen Flächen errichten
wollen, stoßen auf unüberwindbare
Widerstände vor Ort. „Es gibt in eini-
gen Teilen der Gesellschaft eine un-
glaubliche Antihaltung gegen indus-
trielle Bauprojekte. Selbst die Indus-
trieansiedlung entlang der Autobahn
wird von Bürgerinitiativen massiv be-
kämpft. Damit haben auch deutsche
Investoren in Tschechien hart zu
kämpfen“, sagte Bernhard Bauer, ge-
schäftsführender Vorstand der
Deutsch-Tschechischen Industrie-
und Handelskammer. Der Tsche-
chien-Experte kennt das Leid deut-
scher Firmen, die einen neuen
Standort suchen. „Nicht nur in Prag,
sondern in ganz Tschechien sind
Bauflächen rar gesät.“

Einer, der sein Glück im boomenden

Immobilienmarkt in Prag kaum fassen

kann, ist Jan Hrubý. Der CEO des Im-

mobilienmaklers RE/MAX, der gern

ein geschätztes Bierlokal in der maleri-

schen Altstadt für Geschäftstermine

nutzt, lächelt über das ganze Gesicht.

Er spricht von „goldenen Zeiten“ in der

Goldenen Stadt. „In Prag werden pro

Jahr nur 5 000 Wohnungen gebaut,

aber 15 000 Einwohner kommen jähr-

lich in die Stadt“, sagt er. „Es wird ein-

fach zu wenig gebaut. Das ist grausam

für den Markt der Wohnungssuchen-

den“, sagt Hrubý. Für sein Geschäft

aber ist es gut. Ein Angebot, als Mana-

ger nach Wien zu wechseln, hat er ab-

gelehnt. Das lohnt sich für den vor Zu-

versicht strotzenden Manager nicht.

Den Boom in Prag spürt der Immo-

bilienmanager auch privat. Vor fünf

Jahren hat der zweifache Familienva-

ter mit seiner Frau eine 105 Quadrat-

meter große Wohnung in Prag noch

für fünf Millionen Kronen (193 000

Euro) gekauft. Heute sei sein Zuhause

10,5 Millionen Kronen (407 000

Euro) wert.

Wie lange das Glück der Immobi-

lienbranche anhält, ist nicht ausge-

macht. In Deutschland droht schon

eine Rezession. „Sollte es zu einer Re-

zession in Deutschland kommen und

sich die konjunkturelle Lage in

Europa eintrüben, kann es auch zu

einer rückläufigen Preisentwicklung

kommen. Es gibt derzeit viele Risiken,

die kaum zu kalkulieren sind“, warnt

Analyst Michal Skořepa von der Česká

spořitelna, der tschechischen Tochter

der österreichischen Erste Group.

„Die nachlassende Konjunktur in

Deutschland wird sich in Tschechien

noch in diesem Jahr bemerkbar ma-

chen. Das wird auch Einfluss auf den

Immobilienmarkt haben, egal, ob pri-

vat oder gewerblich“, ist sich auch

Handelskammer-Chef Bauer sicher.

Das tschechische Bruttoinlandspro-

dukt (BIP) wächst 2019 im sechsten

Jahr in Folge, das Wachstum hat je-

doch an Tempo verloren. Die EU-

Kommission erwartet nur noch ein

BIP-Wachstum von 2,6 Prozent. 2015

waren es noch 5,3 Prozent.

Finanzierung schwieriger

Marktteilnehmer halten daher die wei-

tere Entwicklung genau im Auge. „Die

Gefahr einer Blase auf dem Immobi-

lienmarkt wird diskutiert“, sagt Ana-

lyst Skořepa. Die tschechische Natio-

nalbank CNB hat bereits reagiert. Mit

verschärften Kreditvergabemaßnah-

men versuchen die Notenbanker das

Entstehen einer Immobilienblase im

eigenen Land zu verhindern. Die stei-

genden Wohnpreise zählen zu den

Hauptgründen für die steigende Infla-

tion in Tschechien, die zuletzt bei 2,9

Prozent lag. Eigentlich ist Tschechien

ein Land der Eigentümer – vier von

fünf Tschechen besitzen ihre Immobi-

lie. Doch kaufen wird schwieriger. Um

eine Wohnung in Tschechien über ein

Darlehen zu finanzieren, muss der

Käufer in der Regel mindestens ein

Fünftel des Kaufpreises an Eigenkapi-

tal mitbringen. Nach Meinung von

Marktteilnehmern ist das für immer

mehr Tschechen angesichts der stark

gestiegenen Preise eine zunehmend

hohe Hürde. Sie sind daher auf den

Mietmarkt angewiesen. Einen sozialen

Wohnungsbau gibt es aber in Tsche-

chien so nicht mehr. Gemeinnützige

Wohnungen wurden nach der Samte-

nen Revolution vor dreißig Jahren pri-

vatisiert. Nach Angaben der Tsche-

chischen Nationalbank sind die Mieten

im Juli im Vergleich zum Vorjahresmo-

nat um vier Prozent gestiegen.

Bislang jedoch hält sich der Immo-

bilienmarkt auf hohem Niveau stabil,

auch jenseits der Wohnungsmärkte:

Im vergangenen Jahr wurden Gewer-

beimmobilien in Tschechien für 2,6

Milliarden Euro gehandelt. Allein auf

die tschechische Hauptstadt entfällt

nach Angaben von Trigema mehr als

die Hälfte davon. Tomáš Jandík, Chief

Investment Officer der Reico České

spořitelny, Tochter der Erste Group,

glaubt an anhaltend gute Geschäfte:

„Wir erwarten, dass sie sich auch in

diesem Jahr etwa auf dem gleichen

Niveau bewegen.“

Der Preis für gute Büros im Zen-

trum von Prag liege derzeit bei 22,50

Euro pro Quadratmeter. Die Miet-

preise für Büroimmobilien wer-

den weiter steigen, ist sich Jandík si-

cher. Insbesondere IT, Dienstleis-

ter und Finanzunternehmen würden

die Nachfrage treiben.

Osteuropäische Investoren

Die Preisentwicklung in Prag werde

vielleicht nicht mehr so stürmisch

wie in den vergangenen Jahren sein,

aber immer noch hoch, lautet die

gängige Markteinschätzung. Immobi-

lienentwickler sind ohnehin nicht

ausschließlich auf ihre tschechische

Klientel angewiesen. Während deut-

sche Investoren wie offene Immobi-

lienfonds nur vereinzelt in Tsche-

chien zukaufen, übt der Markt auf

Käufer aus Osteuropa eine geradezu

magnetische Anziehungskraft aus.

Besonders bei russischen Investoren

sei die Nachfrage groß, sagt Analyst

Skořepa. „Es gibt osteuropäische In-

vestoren, die in Prag eine Wohnung

erwerben und sie jahrelang leer ste-

hen lassen. Auf diese Weise verengt

sich der Immobilienmarkt. Die Folge

sind stark steigende Preise.“

Auch dem Immobilienentwickler

Trigema ist für die Zukunft nicht ban-

ge. „Ausländische Investoren investie-

ren gerne in Prag. Sie kommen vor al-

lem aus Russland, der Slowakei und

weiteren osteuropäischen Staaten.

Wir haben auch Kunden, die mehrere

Wohnungen in Cash bezahlen“, sagt

Unternehmenssprecher Polák.

Und auch wenn sich mancher

Tscheche den eigenen Wohnraum

nicht mehr leisten kann, Mieterpro-

teste wie in Deutschland gibt es

nicht. Die Goldene Stadt kann also

weiter glänzen.

1,50

1,14 1, 09 1,19

2,17

2,11

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Der Immobilienmarkt in Prag boomt

Preisindex für Wohnungen, 2010 = 100

147,9

14,9

HANDELSBLATT

2010 1. Q. 2019

Quellen: Thomson Reuters, BNP Paribas

150

140

130

120

110

100

0

Bestand Neubau

Volumen auf dem gewerblichen Investmentmarkt

in Mrd. Euro

Gefragte Anlage:

Gewerbeimmo-

bilien wie das

International

Business Center

(links) oder

das Olympik

Hotel stehen

bei Investoren

hoch im Kurs.

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WOCHENENDE 16./17./18. AUGUST 2019, NR. 157
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