Süddeutsche Zeitung - 10.08.2019

von stephanie schmidt

A

ntrag abgelehnt! Das bekom-
men viele Wohnungseigentü-
mer zu hören, die in Eigentü-
merversammlungen die Instal-
lation von Ladestationen durch-
setzen wollen. Denn es genügt eine einzige
Gegenstimme, um das Vorhaben zu blo-
ckieren. Ein neuer Versuch ist dann erst
nach einem Jahr auf der nächsten Eigentü-
merversammlung möglich.
Der Ausbau von Ladestationen in priva-
ten Garagen geht nur sehr schleppend vor-
an. Bis 2022 sollten nach den Plänen der
Bundesregierung eigentlich eine Million
Elektroautos auf deutschen Straßen unter-
wegs sein, doch auch das teils veraltete
Wohnungseigentumsgesetz ist mit ein
Grund dafür, dass dieses Ziel nicht er-
reicht wird. Derzeit ist im Gesetz nicht ge-
regelt, welche Mehrheit in der Eigentümer-
versammlung beim Beschluss über den
Einbau von Lademöglichkeiten erforder-
lich ist. In der Praxis lassen Verwalter dar-
über meist als „sonstige bauliche Verände-
rung“ abstimmen. Dafür bedarf es der Zu-
stimmung sämtlicher Eigentümer, die von
der Maßnahme beeinträchtigt sind – im
Zweifelsfall sind das alle. Das bestätigt
Rechtsanwältin Annett Engel-Lindner,
Bundesfachreferentin für Immobilienver-
verwaltung des IVD. „Installationen in der
Tiefgarage betreffen in der Regel alle
Eigentümer“, erläutert sie. Es müssen also
auch alle zustimmen. „Solche Mehrheiten
kommen in der Praxis häufig nicht zustan-
de“, berichtet die Expertin.
Hinzu kommt, dass einzelne WEG-Mit-
glieder derzeit keinen Rechtsanspruch auf
eine Ladestation in der Tiefgarage haben –
selbst dann nicht, wenn sie die Kosten tra-
gen würden. „Wenn ein einzelner Eigentü-
mer in Eigenregie eine Lademöglichkeit in
der Tiefgarage der WEG schafft, könnte
ihn die WEG auf Rückbau in Anspruch neh-
men“, sagt Julia Wagner, Referentin für
Recht und Expertin für WEGs beim Eigen-
tümerverband Haus & Grund Deutsch-
land in Berlin. Eigentümer eines freiste-
henden Einfamilienhauses haben es da
deutlich einfacher. Sie müssen ihre Nach-
barn nicht um Erlaubnis fragen, wenn sie
eine Wallbox installieren möchten.
Welche Einwände bringen Wohnungsei-
gentümer gegen Ladestationen vor? „Man-
gelnde Sicherheit und die Kosten“, berich-
tet Birgitt Faust-Füllenbach, Rechtsrefe-
rentin beim Verband Wohnen im Eigen-
tum (WiE). Derzeit sei strittig, wer die Kos-
ten für die Infrastruktur tragen müsse –
nur der Eigentümer, der sie nutzen will,
oder die Gemeinschaft. Nicht klar geregelt
ist zudem, wer für Wartung und Instand-
haltung aufkommt. Außerdem gebe es vie-
lerorts Bedenken in Bezug auf die Belast-

barkeit des Stromnetzanschlusses der je-

weiligen Liegenschaft. Laut einer bundes-

weiten Studie des ADAC erklärt das auch,

weshalb derzeit gerade mal vier Prozent

der Stellplatzflächen von Mehrfamilien-

häusern Lademöglichkeiten für Elektroau-

tos bieten.

„In der Regel ist das Thema Wallboxen

in der Eigentümerversammlung schnell

vom Tisch, weil die Eigner die hohen Kos-

ten scheuen“, berichtet auch Thomas Mei-

er, Präsident des Bundesfachverbands der

Immobilienverwalter (BVI) mit Sitz in Ber-

lin, dem etwa 800 Mitgliedsunternehmen

angehören. Die Aufwendungen für die La-

deinfrastruktur könnten ohne Weiteres in

die Zehntausende gehen, in bestimmten

Fällen sogar im sechsstelligen Bereich lie-

gen. „Elektromobilität ist in Deutschland

noch nicht angekommen. Außerdem brau-

chen viele WEGs ihre Rücklagen zum Bei-

spiel eher für die Sanierung“, sagt der Ge-

schäftsführer des Nürnberger Unterneh-

mens Pfeuffer Immobilien Verwaltung &

Management, das 10 000 Wohn- und Ge-

werbeeinheiten betreut. Für WEGs seien

Ladestationen „flächendeckend auf abseh-

bare Zeit kein Thema“, meint Meier.

Martin Kaßler, Geschäftsführer des

Dachverbands Deutscher Immobilienver-

walter DDIV, sieht das anders: „Das Inter-

esse der Eigentümer an der E-Mobilität

nimmt zu, das merken wir deutlich. Die

Leute wollen nicht um die Ecke fahren, um

ihren Pkw mit Strom zu versorgen, son-

dern sie wollen ihr Auto, so wie das Smart-

phone, zu Hause laden.“

„Ladestationen in der Tiefgarage einer

Wohnanlage bedeuten für die Eigentümer-

gemeinschaft mit Sicherheit eine Wertstei-

gerung der Wohnanlage. Das gilt auch für

den einzelnen Eigentümer, der seine Woh-

nung vermieten oder verkaufen möchte“,

sagt WiE-Expertin Faust-Füllenbach.

Wenn die Energiewende gelingen soll,

„dann muss für Wohnungseigentümer

der Zugang zur E-Mobilität erleichtert wer-

den“, fordert sie. Es könne nicht angehen,

das einzelne Eigentümer Ladeeinrichtun-

gen in der WEG blockierten. „Wir sind da-

für, dass die Quoren abgesenkt werden“,

sagt sie.

Diese Ansicht teilen IVD, DDIV, und BVI

sowie Haus & Grund Deutschland. Im De-

tail unterscheiden sich die Positionen.

„Haus & Grund betrachtet den Einbau von

Ladestationen als Modernisierung. Dem-

entsprechend sollte künftig im WEG-Ge-

setz zumindest klargestellt werden, dass

eine doppelt qualifizierte Mehrheit für ei-

nen positiven Beschluss ausreichend ist“,

sagt Julia Wagner. Das sind drei Viertel al-

ler Stimmberechtigten, die mehr als die

Hälfte aller Miteigentumsanteile vertre-

ten. Man sei aber offen für andere Lösun-

gen. „Künftig sollte für einen positiven Be-

schluss die einfache Stimmenmehrheit

der Eigentümer genügen“, fordert dage-

gen Faust-Füllenbach. Aber die Forderung

von WiE geht noch darüber hinaus:

„Kommt der Beschluss in der Eigentümer-

versammlung nicht zustande, muss ein

einzelner Eigentümer in der Zukunft ei-

nen Duldungsanspruch für die Errichtung

einer Ladestation auf seine eigenen Kos-

ten haben – auch gegen den Willen ande-

rer Eigentümer.“

Die Absenkung der Quoren sieht auch

der Diskussionsentwurf des Bundesjustiz-

ministeriums für ein Gesetz zur Förde-

rung der Elektromobilität vor, der in die

anstehende umfassende Novelle des Woh-

nungseigentumsgesetzes einbezogen wer-

den soll. Kommt ein positiver Beschluss

mit einfacher Mehrheit zustande, wird

demnach jeder Eigentümer verpflichtet,

die Kosten für die E-Ladeinfrastruktur ent-

sprechend seinem Miteigentumsanteil zu

tragen, erläutert Faust-Füllenbach. Das al-

lerdings dürfte manche Eigner wenig moti-

vieren, für Ladestationen zu stimmen.

Eine Arbeitsgruppe, in der Bund und

der Großteil der Länder mitwirken, disku-

tiert derzeit über diesen Entwurf. Insbe-

sondere Bayern engagiert sich seit Lan-

gem dafür, dass es einzelne Wohnungsei-

gentümer künftig leichter haben, Lade-

punkte in der WEG durchzusetzen. Für En-

de August ist ein Bericht der Arbeitsgrup-

pe angekündigt, dessen Ergebnisse in

einen Referentenentwurf zur Reform des

WEG-Rechts münden sollen. „Ich sehe

wirklich gute Chancen dafür, dass die Re-

form des WEG-Rechts im April oder Mai

2020 abgeschlossen ist“, sagt Kaßler. Er

verweist auf die 254 000 Gerichtsverfah-

ren zum WEG- und Mietrecht, die allein

im Jahr 2017 angestrengt wurden. Ziel ei-

ner WEG-Reform sei auch, die Anzahl er-

heblich zu reduzieren. Gerichtliche Ausein-

andersetzungen gibt es seit einiger Zeit

auch wegen privater Ladestationen.

Neben dem Abbau rechtlicher Hürden

könnten neue Förderprogramme der Elek-

tromobilität Auftrieb geben. „Bisher wird

weitgehend nur die öffentliche Ladestruk-

tur forciert“, sagt Kaßler , „aber es gibt kei-

ne adäquate private Förderung.“ Er appel-

liert an die Regierung, ein neues Anreizpro-

gramm für klimaneutrale Wohngebäude

anzubieten: „Wer energetische Moderni-

sierungen nach einem bestimmten Fahr-

plan umsetzt, erhält eine kostengünstige

Ladeinfrastruktur. Ein neues Anreizpro-

gramm dieser Art ist auch deshalb sinn-

voll, weil derzeit zu wenige Eigentümer ih-

re Häuser und Wohnungen sanieren.“ Zu-

sätzliche Fördermittel seien zudem erfor-

derlich, weil „70 Prozent der Gebäude in

Deutschland vor 1970 erbaut wurden. Es

kann in bestimmten Fällen 20 000 bis

30000 Euro kosten, die Hausstromleitung

so zu ertüchtigen, wie es für eine funktio-

nierende Ladeinfrastruktur in Mehrfamili-

enhäusern notwendig ist.“

Inwiefern auch die Rechte der Mieter

auf eine Lademöglichkeit zu Hause ge-

stärkt werden, wird ebenfalls im Zuge der

Reform des WEG-Gesetzes diskutiert. Die

Crux dabei: Es kann passieren, dass der

Vermieter dem Anliegendes Mieters ent-

sprechen möchte, doch die WEG stellt sich

quer. Deshalb sei eine Harmonisierung

des Mietrechts mit dem WEG-Recht not-

wendig, betont Faust-Füllenbach. Dafür

setzt sich Haus & Grund ebenfalls ein:

„Wir fordern, dass ein Duldungsanspruch

des Eigentümers gegenüber der Eigentü-

mergemeinschaft und ein Duldungsan-

spruch des Mieters gegenüber dem Ver-

mieter künftig im WEG-Recht verankert

werden“, sagt Wagner.

Hat die Gemeinschaft beschlossen, La-

destationen einzubauen, müssen weitere

Entscheidungen getroffen werden. Faust-

Füllenbach empfiehlt, drei Angebote von

Fachbetrieben zur Ausführung einzuho-

len. Zuvor solle die WEG überlegen, ob ein

Gutachten notwendig sei und auf alle Fälle

„die technischen Anforderungen von ei-

nem qualifizierten Elektroinstallateur prü-

fen lassen“. Zentraler Aspekt dabei: Ver-

kraftet das Stromnetz in der Wohnungsei-

gentumsanlage die zusätzliche Last?

Aber noch ist Elektromobilität Neuland

für WEGs, und die Eigentümer müssen

erst mal viele Erfahrungen sammeln.

Die Stadtwerke München haben ein Mo-

dellzur Förderung der Elektromobilität

entwickelt, das bundesweit das einzige

seiner Art ist und sich für WEGs eignet.

Malte Gelück, Leiter Wachstum & Skalie-

rung des Bereichs Neue Geschäfte der

Stadtwerke, erklärt, wie es funktioniert.

SZ: Das Konzept, das Sie seit dem vergan-

genen Jahr anbieten, nennt sich Gestat-

tungsmodell. Was bedeutet das?

Malte Gelück: Wir schließen mit der

Eigentümergemeinschaft einen Gestat-

tungsvertrag für eine Laufzeit von zehn

Jahren. Er besagt, dass uns die WEG er-

laubt, die Ladeinfrastruktur in der Lie-

genschaft auf unsere Kosten zu installie-

ren und zu betreiben.

Viele Verwaltungen und Eigentümer

schrecken vor den hohen Kosten zurück,

die angesichts von Ladestationen auf sie

zukommen können.

Eine individuelle, ungesteuerte Wallbox

am eigenen Stellplatz kann für die ersten

Eigentümer oder Mieter funktionieren.

Wenn weitere Wallboxen folgen, kann es

sein, dass man den Netzanschluss des

Hauses erweitern muss. Das kann in die

Zehntausende gehen und ist von der

Eigentümergemeinschaft zu bezahlen.

Manchmal muss man sogar die Straße

aufgraben.

Wie kommen die Stadtwerke Eigentü-

mergemeinschaften entgegen?

Wir stemmen alle Kosten, die in techni-

scher Hinsicht anfallen und kümmern

uns auch um die Instandhaltung. In vie-

len Fällen ist ein intelligentes Lastma-

nagementsystem, das den Strombedarf

austariert, die richtige Lösung. Das kann

die teure Erweiterung des Netzanschlus-

ses verhindern. Auch das installieren und

steuern wir. Für die Mitglieder der WEG

fallen in der Regel keine Kosten an. Außer-

dem beraten wir in Bezug auf verschiede-

ne Fördermöglichkeiten. Die Zukunft stel-

len wir uns so vor, dass jeder Stellplatz

mit einem Ladepunkt ausgestattet ist.

Die Stellplätze werden künftig intelligen-

te Stromzähler auf Basis der Smart-Me-

ter-Technologie haben. Das ist derzeit

noch nicht möglich, da die notwendigen

gesetzlichen Grundlagen zur Marktein-

führung von Smart Metern noch auf sich

warten lassen.

Wer einen Stromer fährt und ihn zu Hau-

se aufladen möchte, kann einen Mietver-

trag mit den Stadtwerken abschließen.

Genau. Der Mietvertrag hat eine Laufzeit

von drei Jahren und verlängert sich an-

schließend um jeweils ein Jahr. Wir instal-

lieren in den Tiefgaragen der WEGs soge-

nannte Normalladestationen mit Wallbo-

xen, die eine Leistung von bis zu 22 Kilo-

watt haben. Die einmalige Anschlussge-

bühr beträgt 1499 Euro, die monatliche

Mietpauschale für die Nutzung der Wall-

box 45 Euro. Unsere Ladepunkte versor-

gen die Elektroautos mit Strom, der zu

hundert Prozent aus erneuerbaren Ener-

gien stammt. Die Kosten für den Strom

werden über eine Energiepauschale ver-

rechnet.

Die Stadtwerke gehen erheblich in die

Vorleistung. Warum?

Wir glauben an dieses Geschäft. Das Mo-

dell rechnet sich, wenn viele Leute in der

WEG einen Ladepunkt mieten. Um die In-

frastruktur zu realisieren, benötigen wir

aktuell mindestens zwei Eigentümer, die

einen Mietvertrag mit uns abschließen.

Lässt sich die Infrastruktur in sämtli-

chen Liegenschaften realisieren?

Nein, nicht in allen. In der Regel ist es bei

Neubauten einfacher, Ladestationen zu

errichten als bei Altbauten. Wir können

nicht die veraltete Elektrik des gesamten

Gebäudes austauschen, falls das erforder-

lich wäre. Technisch machbar ist das

schon, aber da würden die Kosten durch

die Decke gehen. In solchen Fällen muss

man klären, ob die Eigentümer bereit

sind, selbst zu investieren. Egal um wel-

che Immobilie es sich handelt, wir ma-

chen immer eine technische Vorprüfung.

Bieten Sie das Gestattungsmodell auch

im Bereich Gewerbeimmobilien an?

Ja. Viele Firmen wollen, dass ihre Mitar-

beiter das Auto am Arbeitsplatz aufladen

können. Wir haben bereits eine dreistelli-

ge Anzahl von Verträgen geschlossen, dar-

unter sind Unternehmen ebenso wie

WEGs.

interview: stephanie schmidt

Sie sieht so ähnlich aus wie ein Schuhkarton

und hat einen Zapfhahn, mit dem man

Strom tanken kann: die Wallbox, die an der

Wand der Garage montiert wird. „Eine „rich-

tig runde Sache“ sei ein Elektrowagen vor-

wiegend dann, „wenn ich ihn zu Hause la-

den kann“, sagt Florian Hördegen, stellver-

tretender Leiter Verkehr, Technik und Um-

welt des ADAC Südbayern.

Wer mit dem Stromer regelmäßig länge-

re Strecken fahre, benötige eine Wallbox.

Sei man mit dem Elektroauto nur 30 oder 40

Kilometer pro Tag unterwegs, könne man

es daheim über Nacht mit bis zu 3,6 Kilo-

watt an einer Schuko-Steckdose laden. Die

gängigen Wallbox-Modelle für die Tiefgara-

gen von Hauseigentümern oder WEGs ha-

ben eine Ladeleistung von elf oder 22 Kilo-

watt und sind meist mit einem Typ-2-EU-

Stecker ausgestattet. Je nach Ladezustand

des Akkus zum Zeitpunkt des Andockens an

die Wallbox dauere es bei diesen Modellen

circa vier bis zehn Stunden, bis das Fahr-

zeug komplett aufgeladen sei. Bei einer

Haushaltssteckdose müsse man mit etwa

15 bis 20 Stunden rechnen.

Wer sich für die Wallbox entscheidet,

muss laut Hördegen Kosten von 1000 bis

3000 Euro inklusive Installation veranschla-

gen; im Einzelfall kann es deutlich teurer

werden. „Das hängt auch davon ab, wo der

Sicherheitskasten ist und wie weit man das

Starkstromkabel ziehen muss.“ Allein schon

bei den Wallbox-Modellen gibt es erheblich

Preisunterschiede: Die Kosten reichen laut

ADAC von 500 bis mehr als 2000 Euro.

Bei Einfamilienhäusern könne man die

Wallbox „in der Regel relativ einfach ins

Hausstromnetz integrieren“, sagt Malte Ge-

lück, Leiter Wachstum & Skalierung des Be-

reichs Neue Geschäfte der Stadtwerke Mün-

chen (SWM). Er und Hördegen legen Interes-

senten nahe, einen professionellen Elektro-

installateur einzubinden, unabhängig da-

von, welche technische Lösung man favori-

siere. Experten für die Installation vermit-

teln zum Beispiel Netzbetreiber. ADAC-Mit-

glieder in Berlin, Brandenburg, Nordrhein-

Westfalen/Ostwestfalen-Lippe und Baden-

Württemberg können sich kostenfrei zu pri-

vaten Ladestationen beraten lassen. „Wir ar-

beiten daran, diese Beratung flächende-

ckend anzubieten“, sagt Hördegen.

Zahlreiche Länder und Kommunen för-

dern Wallboxen. So unterstützt etwa die

Landeshauptstadt München innerhalb des

„Förderprogramms Elektromobilität in Mün-

chen“ die Installation von Ladeinfrastruktur

für Unternehmen, WEGs und Privatperso-

nen. In das Programm „Investitionszu-

schuss 430 – Energieeffizient sanieren“ hat

die KfW auch private Ladestationen für Elek-

trofahrzeuge eingebunden. SSC

In Zukunft soll es

einem einzelnen

Eigentümer nicht mehr

möglich sein, alles zu

blockieren

Malte Gelück

FOTO: JAN SCHMIEDEL

Ausgebremst

Besitzer von Elektroautos wollen ihre Fahrzeuge am liebsten zu Hause aufladen. Doch die Installation von Ladestationen

scheitert in Mehrparteienhäusern oft an den anderen Eigentümern. Das soll sich endlich ändern

Parkplatz mit Ladestation? Das ist in privaten Garagen noch eine rare Ausnahme. Verbände fordern daher einfachere Regelungen und Förderungen. FOTO: IMAGO

„Wir stemmen

alleKosten“

Wie München die

Elektromobilität fördert

DEFGH Nr. 184, Samstag/Sonntag, 10./11. August 2019 45

BAUEN & WOHNEN

So funktioniert eine Wallbox