Süddeutsche Zeitung - 10.08.2019

von simone gröneweg

S

olche Inserate machen wenig Mut.
„Reihenmittelhaus, 900 000 Eu-
ro“ oder „Einfamilienhaus, frei-
stehend, 1,3 Millionen Euro“ –
wer in München nach einem
Eigenheim sucht, muss viel Geld mit-
bringen. Ihnen kommt das billige Baugeld
entgegen, die Bauzinsen erreichen neue
Tiefstände. Das hat die Kreditvolumina
ordentlich hochgetrieben. Im Durchschnitt
haben Immobilienkäufer im Juni
252000 Euro aufgenommen, um die eige-
nen vier Wände zu finanzieren – ein Re-
kord. Die Zahlen stammen vom Finanz-
dienstleister Dr. Klein Privatkunden AG,
der mit dem Trendindikator Baufinanzie-
rung (DTB) regelmäßig Daten zur Baufinan-
zierung in Deutschland vorlegt. Zum Ver-
gleich: Im Juni 2018 lag die durchschnittli-
che Darlehenssumme noch bei 218000 Eu-
ro. „Insbesondere in den vergangenen zwei
Jahren ging der durchschnittliche Betrag
der Darlehensanfragen nach oben“, erklärt
der Vorstandsvorsitzende Michael Neu-
mann.
Eigenheimerwerber greifen bei den Kre-
diten ordentlich zu. So gab es zuletzt zehn-
jährige Hypothekendarlehen schon für
0,6 Prozent, wenn ein Kunde Eigenkapital
mitbrachte. In der Praxis bedeutet das: Ein
Immobilienkäufer kann sich 400 000 Eu-
ro für zehn Jahre leihen und zahlt jährlich
2400 Euro Zinsen. Pro Monat liegen die
Zinskosten damit bei gerade mal 200 Euro.
„Diesen Betrag muss man der Miete
eigentlich entgegenstellen“, sagt Max
Herbst, Gründer der FMH-Finanzbera-
tung. Die Tilgungen dienten schließlich
der Vermögensbildung. Tilgt der Kredit-
nehmer zwei Prozent, steigt die monatli-
che Rate auf etwas mehr als 860 Euro.
Statt dem Vermieter regelmäßig einen Bat-
zen Geld zu überweisen, wollen viele ange-
sichts solcher Konditionen lieber in die ei-
genen vier Wände investieren.
Ein Blick zurück zeigt, wie schwierig
Zinsprognosen sind. Im vergangenen Jahr
sah es noch so aus, als würden die Bauzin-
sen steigen. Das Anleihekaufprogramm
der Europäischen Zentralbank (EZB) lief
aus, in den Vereinigten Staaten hob die No-
tenbank Fed die Leitzinsen sogar schon
schrittweise an. Fachleute gingen davon
aus, dass die EZB mittelfristig auch in Euro-
pa die Zinsen anheben würde. Hinzu kam,
dass die Bauzinsen bereits Ende 2016 ein
historisches Tief erreicht hatten. Es kam
anders. Politische und konjunkturelle Unsi-
cherheiten sorgten dafür, dass die Fed ihre
Zinsanhebungen aussetzte und die EZB in
den Krisenmodus zurückkehrte. Zuletzt
rutschte auch noch die Rendite für zehnjäh-
rige Bundesanleihen ins Minus. Je niedri-
ger die Zinsen für Staatsanleihen sind, des-
to günstiger können Banken sich refinan-
zieren. Somit erreichten die Bauzinsen vor
Kurzem ein neues Rekordtief.
Wer ein Haus oder eine Wohnung
erwirbt, wird also spürbar entlastet. Aber
das billige Geld birgt auch Gefahren.
Eigentlich sollten Banker vorsichtiger bei
der Kreditvergabe sein, so sieht es zumin-
dest die seit drei Jahren geltende Wohnim-
mobilienkreditrichtlinie vor. Mittlerweile
finanzieren die Banken Privatleuten aber
auch ihr Eigenheim, ohne dass diese noch
eigene Finanzmittel in die Immobilie ste-
cken. Solche 100-Prozent-Finanzierungen
gibt es allerdings nur, wenn das Einkom-
men, die Gesamtverschuldung und das Al-
ter des Kreditnehmers stimmen. „Es
kommt wirklich auf die individuelle Situati-
on des Käufers an“, erklärt Michael Dangl,

Geschäftsführer des Vermittlers Baufi-

nanz 24 in Ismaning. Wer jung ist, viel ver-

dient und irgendwann noch erbt, hat gute

Chancen.

Josephine Holzhäuser, Referentin für Fi-

nanzdienstleistungen bei der Verbraucher-

zentrale Rheinland-Pfalz, mahnt trotzdem

zur Vorsicht. Es bestehe die Gefahr, dass

mancher finanzielle Risiken ausblende.

„Wir empfehlen in der Regel 20 bis 30 Pro-

zent Eigenkapital, um solide zu finanzie-

ren“, sagt sie. Wenn sich ein junges Paar

hoch verschulde und dessen Eltern noch

bürgen müssten, um eine Immobilie zu fi-

nanzieren, sei das einfach grenzwertig.

Wer mehrere Hunderttausend Euro auf-

nimmt, muss sich über die Konsequenzen

im Klaren sein. Ob eine neue Waschmaschi-

ne, ein Auto oder der jährliche Urlaub – all

das muss bezahlt werden. In der Regel hät-

ten potenzielle Käufer sich aber sehr gut

über den Markt und ihre Möglichkeiten in-

formiert, erzählt Robert Tzschöckel, Grün-

der des Baugeldvermittlers Zins Bewusst

in München. Es habe aber auch Fälle in sei-

ner Laufbahn gegeben, in denen er von ei-

nem Immobilienkauf abgeraten habe. „Be-

troffene sollten sich bewusst machen, dass

sie eventuell auf andere Sachen verzichten

müssen“, sagt er.

Wer sich jetzt viel Geld leiht, sollte an die

Zukunft denken. Was geschieht, wenn die

Zinsen in zehn, 15 oder 20 Jahren doch wie-

der höher ausfallen? Angenommen, ein Im-

mobilienkäufer leiht sich 400 000 Euro,

freut sich über die niedrigen Kreditkosten

in Höhe von 200 Euro im Monat und tilgt

lediglich zwei Prozent. Nach zehn Jahren

liegt die Restschuld noch bei mehr als

317 000 Euro. Sind die Zinsen bis dahin auf

3,5 Prozent gestiegen, erhöht sich die mo-

natliche Rate auf etwa 1450 Euro, wenn der

Eigner weiterhin zwei Prozent tilgt. Die Per-

spektive: Zehn Jahre später würden die Be-

troffenen immer noch auf Schulden von

mehr als 241000 Euro sitzen.

Wer seinen Kredit bis zur Rente abtra-

gen will, muss also mehr tun. Für beson-

ders Ambitionierte bieten die Banken soge-

nannte Volltilgerdarlehen an. Die Finanzie-

rung wird dabei so durchkalkuliert, dass

die Restschuld zum Ende der Laufzeit bei

null liegt. „In der Praxis entscheiden sich

die Kreditnehmer allerdings häufiger für

eine 20-jährige Zinsbindung und tilgen

drei Prozent“, weiß Neumann. Bei dieser

Variante bleibt den Kreditnehmern mehr

Flexibilität. Sie können die Rate ändern

oder gezielt Sondertilgungen leisten.

Egal, wie der Immobilienkäufer sich ent-

scheidet: Eine Baufinanzierung muss gut

kalkuliert und möglichst maßgeschnei-

dert sein, um finanzielle Schwierigkeiten

zu vermeiden. Käufer sollten sich darum

auf keinen Fall von den Billigstzinsen blen-

den lassen. Wenn die zunächst auch sehr

verlockend sind, am Ende will die Bank

das geliehene Geld zurück.

Neue Häuser entstehen in Deutschland zu-
nehmendin Holzbauweise. Damit sind die
Gebäude gemeint, deren Tragsystem über-
wiegend aus dem nachwachsenden Roh-
stoff besteht. Wurden 2013 etwa 15 Pro-
zent der Gebäude aus Holz errichtet, wa-
ren es im vergangenen Jahr schon knapp
18 Prozent – bei Ein- und Zweifamilienhäu-
sern sogar 20 Prozent, etwa drei Prozent
bei Mehrfamilienhäusern. Regional gibt es
dabei große Unterschiede; Spitzenreiter
im Holzbau sind Baden-Württemberg
(knapp 30 Prozent), Hessen (23) und Bay-
ern (22), am Ende der Skala liegen Nieder-
sachsen und Sachsen-Anhalt (je 11 Pro-
zent) und die Stadtstaaten Berlin (10), Ham-
burg (7) und Bremen (5). Im Vergleich zum
Nachbarland Österreich hinkt Deutsch-
land aber hinterher; dort liegt der Anteil
der Holzgebäude an den Neubauten bei 30
Prozent, berichtet die Deutsche Bundes-
stiftung Umweltschutz (DBU).
Holz gilt als klimaverträglich, kurze Bau-
zeiten sowie ein geringes Gewicht bei ho-
her Tragfähigkeit werden als Vorteil ange-
sehen. Deshalb eignet sich Holz nach An-
sicht von Experten auch gut zur Dachauf-
stockung. Besondere Aufmerksamkeit er-
regen inzwischen Holzhochhäuser, etwa
das in Holzskelettbauweise errichtete 25
Meter hohe Mehrfamilienhaus e3 in Berlin
oder das 84 Meter hohe HoHo in Wien, bei
dem massive Brettsperrholzelemente und
vorgefertigte Betonplatten zu einem Ver-
bundwerkstoff kombiniert wurden. Damit
sollen im Vergleich zu üblichen Holzde-
cken höhere Tragfähigkeiten, ein günstige-
res Schwingungsverhalten und ein besse-

rer Brandschutz erreicht werden. Neue Ma-

terialien stehen im Fokus; an der Hoch-

schule Augsburg wird derzeit untersucht,

ob bei solchen Holzhybridkonstruktionen

Calciumsulfat Zement und Stahl ersetzen

kann.

Die DBU will Holzkonstruktionen voran-

treiben und fördert daher mit rund einer

halben Million Euro die Planungen für die

„Wildspitze“ in der Hamburger Hafencity.

Dort soll mit 19 Etagen und 180 Wohnun-

gen Deutschlands höchstes Holzhaus ent-

stehen. „Bei Holzhochhäusern muss mit

der Feuerwehr ein spezielles Brandschutz-

konzept ausgehandelt werden. Auch Prüf-

statiker sind mit solchen Projekten unter

Umständen überfordert. Investoren gehen

also bestimmte Risiken ein“, sagt Sabine

Djahanschah, DBU-Fachreferentin für Ar-

chitektur und Bauwesen und fügt hinzu:

„Je mehr positive Beispiele es gibt, umso

schneller ist die Realisierung möglich. Mit

unserer Förderung wollen wir genau dazu

beitragen.“ Sie hofft darauf, dass durch

das Bundesbauministerium eine neue

Musterbauordnung erarbeitet wird, die

den Bau von Holzgebäuden erleichtert. „So

eine Musterbauordnung ist für die Bundes-

länder nicht verbindlich. Sie kann aber po-

sitive Anstöße geben“, sagt Djahanschah.

In Nordrhein-Westfalen hat sich bereits et-

was getan; eine neue Landesbauordnung

erlaubt seit vergangenem Jahr den Bau

von Holzgebäuden mit bis zu acht Geschos-

sen und einer Höhe von bis zu 22 Metern.

Mit der „Charta für Holz 2.0“ will das

Bundeslandwirtschaftsministerium unter

anderem das Bauen mit Holz im Nicht-

wohnbau fördern. Als positives Beispiel

dient das 2011 eröffnete Finanzamt Gar-

misch-Partenkirchen, bei dem 549 Ton-

nen Holz verbaut wurden. Nach Angaben

der Cluster-Initiative Forst und Holz in

Bayern 2016 wurden der Atmosphäre da-

mit langfristig 920 Tonnen Kohlenstoffdi-

oxid entzogen und weitere 970 Tonnen

Kohlenstoffdioxid durch die Substitution

mineralischer Baustoffe vermieden. Nach

der Nutzung kann das Holz im Gebäude re-

cycelt oder energetisch-thermisch verwen-

det werden.

In den vergangenen Jahren entstanden

immer mehr Schulen, Kindergärten, Sport-

hallen, Feuerwehrgebäude oder Gemeinde-

zentren, aber auch Bürogebäude als Holz-

massivbau, Holzrahmenbau oder Holzhy-

bridbau. 2018 lag der Anteil der überwie-

gend mit dem Baustoff Holz genehmigten

Neubauten im Nichtwohnbau bei knapp 18

Prozent. Für das Zimmerergewerbe spielt

der Bestandsbau allerdings eine viel größe-

re Rolle als der Neubau – auch bei der ener-

getischen Modernisierung oder bei der Sa-

nierung wird zunehmend Holz als Material

eingesetzt. Dabei geht es neben der Aufsto-

ckung von Gebäuden auch um die Sanie-

rung durch vorgehängte Holzfassaden.

Was mittlerweile alles im Holzbau mög-

lich ist, zeigen auch die Gewinner des vom

Bund Deutscher Zimmermeister ausgelob-

ten Deutschen Holzbaupreises 2019. In der

Kategorie Neubau wurde „Woodie“ ausge-

zeichnet, ein Hamburger Studentenwohn-

heim, das aus 371 aus Brettschichtholz vor-

gefertigten Wohnmodulen besteht, die auf

einem Betonfundament stehen. Auch die

tragenden Decken und Wände sind hier

aus Holz. Das sechs Stockwerke hohe Ge-

bäude wurde innerhalb von vier Monaten

montiert. Auch der Neubau des Thüringer

Forstamtes in Stadtroda wurde unter ande-

rem wegen der Materialauswahl prämiert.

Für die Holz-Beton-Verbunddecken wur-

de Buchen-Furnierschichtholz ausge-

wählt, das im Vergleich zu Nadelhölzern

eine höhere Biege- und Druckfestigkeit

aufweist. Besonders positiv wurden die

außen liegenden Holzlamellen bewertet,

die der Verschattung dienen.

Ein öffentliches Gebäude anderer Art

hat die Stadt Würzburg errichten lassen.

Auf einem ehemaligen Kasernengelände

entstand ein Labor für junge Firmengrün-

der, ein zweieinhalbgeschossiger Holzqua-

der mit einer markanten Fassadenhülle

aus Brettschichtholz und einer bedruckten

Polycarbonatpaneele. Um den extra verlie-

henen Hochschulpreis Holzbau hatten sich

62 Projekte aus 26 Universitäten und Hoch-

schulen beworben. Mit ersten Preisen wur-

den Entwürfe von Studierenden der Uni-

versität Stuttgart und der Hochschule für

Technik, Wirtschaft und Gestaltung Kon-

stanz ausgezeichnet. joachim göres

Die mit dem Deutschen Holzbaupreis ausgezeich-

neten Gebäude und Konzepte werden in einer Wan-

derausstellung präsentiert. Sie ist vom 27. bis 29.

September in Rostock auf der Landesmesse RoBau

im Themenpark Holz zu sehen. Vom 14. bis 18. Okto-

ber zeigt die Hochschule Trier die Ausstellung in ih-

rem Architektur-Holz-Kompetenzzentrum, Schnei-

dershof 1. Weitere Informationen zum Preis unter

http://www.deutscher-holzbaupreis.de.

Banker können kreativ sein, das zeigen

die verschiedenen Produkte für die Baufi-

nanzierung. Manche Institute bieten ih-

ren Kunden beispielsweise sogenannte

Volltilgerdarlehen, bei denen der Zins et-

was unter dem Marktzins liegt. Hier zahlt

der Kunde das geliehene Geld bis zum En-

de der Laufzeit komplett zurück. Die Ver-

braucher müssen hohe Tilgungen und Mo-

natsraten überweisen, schließlich haben

sie sich ein ehrgeiziges Ziel gesteckt. Das

Ganze ist ambitioniert, schafft aber Si-

cherheit. Und die Kreditnehmer müssen

sich keine Gedanken um eine Anschlussfi-

nanzierung machen.

Viel Flexibilität bieten hingegen Cap-

Darlehen. Diese sind variabel und passen

sich alle zwei bis drei Monate dem aktuel-

len Zinsniveau an. Kreditnehmer dürfen

Sondertilgungen in jeglicher Höhe leis-

ten. Dank des Caps, der Deckelung, kön-

nen die Zinsen nicht ins Unermessliche

steigen. „Es lohnt sich also vor allem für

Menschen, deren Geldflüsse nicht bere-

chenbar sind“, sagt Max Herbst von der

FMH-Finanzberatung. Flexibilität und

Deckelung kosten allerdings Zinsauf-

schläge. Das ist wohl der Grund, warum

diese Darlehen derzeit kaum genutzt wer-

den. Die extrem niedrigen Zinsen möchte

man sich so lange wie möglich sichern,

auf maximale Flexibilität verzichten die

Kreditnehmer da lieber.

Forward-Darlehen büßten zuletzt

ebenfalls an Beliebtheit ein. Bei solchen

Darlehen unterschreibt der Kunde den

Vertrag jetzt, ruft das Geld aber erst spä-

ter ab. Die Vorlaufzeit dauert im Einzelfall

sogar bis zu 66 Monate. In dieser Zeit – sie

wird Forward-Periode genannt – fallen

keine Kredit- oder Bereitstellungszinsen

an. „Diese Darlehensform eignet sich für

Immobilieneigner, deren Zinsbindung in

absehbarer Zeit ausläuft und die sich eine

günstige Anschlussfinanzierung sichern

möchten“, erklärt Herbst. Die Kreditneh-

mer müssen für diese Sicherheit einen

kleinen Zinsaufschlag zahlen. Die Tatsa-

che, dass weniger Immobilieneigentü-

mer solch ein Darlehen abschließen, liegt

an der Erwartungshaltung des Marktes:

Kaum jemand rechnet damit, dass die Zin-

sen bald wieder steigen. „Es könne sich

derzeit aber für manchen lohnen, solch

ein Darlehen abzuschließen“, meint

Herbst. Die Aufschläge fallen nämlich ge-

rade sehr gering aus. „Für eine Vorlauf-

zeit von etwa 24 Monaten zahlt man im

Schnitt etwa 0,3 Prozent und für 36 Mona-

te auch nur 0,5 Prozent“, erklärt er. Wer

diesen überschaubaren Aufschlag zahlt,

muss sich in den kommenden Jahren kei-

ne Kopfzerbrechen darüber machen, was

geschieht, wenn die Laufzeit seines bishe-

rigen Darlehens endet. „Falls die Zinsen

im nächsten Jahr doch etwas steigen, hät-

te dieser Immobilieneigentümer alles

richtig gemacht“, schlussfolgert Herbst.

Und dann sind da noch die KfW-Darle-

hen. Diese erhält man über die eigene

Hausbank bei der staatlichen KfW-Bank,

und zwar für die Finanzierung eines Ei-

genheims oder für Modernisierungs- und

Energiesparmaßnahmen. „Die Program-

me für Energiesparmaßnahmen und Mo-

dernisierungen sind sicher spannend“,

sagt Herbst. Was das Wohneigentumspro-

gramm angeht, bietet der freie Markt mo-

mentan aber viele Alternativen. Und die

fallen nicht nur günstig aus, sondern sind

auch oft flexibler – wenig verwunderlich

also, dass viele Immobilienkäufer gern

auf den freien Markt zurückgreifen.

Der absolute Klassiker ist ein Annuitä-

tendarlehen, es stellt den wichtigsten Bau-

stein bei einer Finanzierung dar. Der Kre-

ditnehmer zahlt das Baugeld in gleichblei-

benden Raten aus Zins und Tilgung zu-

rück. Er muss sich während der Zinsfest-

schreibungszeit keine Gedanken über

Zinserhöhungen machen. Die Zinsbin-

dungen liegen in der Regel zwischen fünf

und 20 Jahren. Allerdings bieten einige In-

stitute – vor allem Versicherer – inzwi-

schen sogar Zinsfestschreibungen von

mehr als 25 Jahren an. groe

Neue Waschmaschine,

Auto, Urlaub und Kredit, all

das muss bezahlt werden

Dieses Jahr ausgezeichnet: der Neubau „Forstamt Jena-Holzland“ in Stadtroda. FOTO: THOMAS-EICKEN-ECKENFOTOGRAFIE

Gut Holz

In Deutschland wird inzwischen fast jeder fünfte Neubau mit dem nachwachsenden Rohstoff gebaut. Der Bund fördert solche Projekte

Variabler Geldverleih

Cap-,Vollzeit- und Forward-Darlehen: Welcher Kredit für Immobilienkäufer am besten geeignet ist

Baugeldzinsen

1,296

0,929

0,711

Effektive Verzinsung in Prozent

5 4 3 2 1 0

’09 2010

SZ-Grafik: Mainka; Quelle: biallo.de; Foto: dpa

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 ’19

5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre

Die Zinsfalle

Billiges Baugeld, teure Immobilien und hohe Mieten – eine brisante Mischung.

Käufer verschulden sich immer stärker für die eigene Wohnung. Das kann riskant werden

46 BAUEN & WOHNEN Samstag/Sonntag,10./11. August 2019, Nr. 184 DEFGH