Il Sole 24 Ore - 19.08.2019

12 Lunedì 19 Agosto 2019 Il Sole 24 Ore

PROFESSIONI

MERCATO

REAL ESTATE .casa

.professioni .casa —LUNEDÌ .salute —MARTEDÌ .lavoro —MERCOLEDÌ nòva .tech —GIOVEDÌ .moda —VENERDÌ .marketing —SABATO .lifestyle —DOMENICA

Adriano Lovera

P

rezzi in ripresa, fascia

alta che non ha mai su-

bito cali, deciso ritorno

degli investitori stra-

nieri e italiani sulla se-

conda casa. Si presenta

con ottime prospettive il mercato

immobiliare del Lago di Garda, da

sempre meta ambita per le vacanze

di tedeschi e austriaci, ma anche

un mercato sorretto da una certa

quota di residenti locali, special-

mente nelle aree attorno alle citta-

dine più grandi e sviluppate come

Desenzano.

«A livello di prezzi, i valori gene-

rali hanno seguito il trend di tutto

il Paese e dal - abbiamo

registrato un ribasso anche del -

%» ammette Marco Anzini, team

manager di Tecnocasa per il Trive-

neto. «Fanno eccezione le zone più

prestigiose, come i centri di Desen-

zano e Salò, Torri o Bardolino,

mentre Peschiera del Garda ha su-

bito ribassi anche maggiori dopo i

picchi di alcuni decenni fa. Ora assi-

stiamo a un buon ritorno agli ac-

quisti, con località molto ricercate

come Lazise, Garda, Torre».

La vista lago è la condizione più

desiderata e fa lievitare di molto

l'esborso. «Attualmente parliamo

soprattutto di un mercato concen-

trato sull'usato recente, apparta-

menti tenuti bene, con un'età

compresa fra i  e  anni. Sul lago

si trovano anche costruzioni nuo-

ve, ma sono molto più care della

media, oppure si possono spunta-

re prezzi di favore per oggetti con

già - anni alle spalle» aggiun-

ge Anzini.

In generale, si può indicare un

prezzo intorno ai .-mila eu-

ro al metro quadrato nella fascia

“fronte lago”, dove è facile arrivare

a spendere -mila per un ap-

partamento o villino. Molto mino-

re le richieste nelle zone più perife-

riche delle città, pur senza rinun-

ciare alle qualità. «Anche un po’ di-

stanti dal lago, con mila euro si

possono acquistare appartamenti

all’interno di residence con pisci-

na». Diverse le considerazioni

concentrandosi sulla fascia più al-

ta del mercato.

«Nel nostro segmento di riferi-

mento, specialmente se parliamo di

ville, i prezzi non hanno mai subito

cali. Ma stiamo parlando delle zone

più pregiate, in ottima posizione, e

di immobili quasi unici, che facen-

do tutto il giro del lago se ne posso-

no contare non più di . E qui, per

l’%, trattiamo clientela stranie-

ra» ragiona Mauro Bellini, titolare

dell’agenzia Lake Garda Real Esta-

te, con sede a Peschiera del Garda

ma attiva in tutta la zona. «In mag-

gioranza si tratta di clienti prove-

nienti da Austria, Germania, Rus-

sia, ma ormai arrivano da tutta Eu-

ropa, Scandinavia compresa. E c’è

una buona quota di americani. Un

aspetto positivo è che gli italiani,

solitamente interessati non proprio

al top di gamma, ma a una fascia

intermedia di immobili, dal 

erano pressoché spariti. Ora sono

tornati». Di quali prezzi parliamo?

Tra i  e i mila euro per un

appartamento vista lago. Dal milio-

ne di euro in su per le soluzioni in-

dipendenti, per arrivare anche a -

milioni per alcuni pezzi storici.

Sul lago di Garda, chi compra

una seconda casa la prende per vi-

verci, anche solo  giorni all’anno,

ma per il resto la tiene chiusa. Pochi

sono interessati a dare in gestione

l’immobile per metterlo in affitto

nei periodi vuoti. Le presenze però

non si concentrano solo in luglio e

agosto, qui la stagionalità è lunga,

parte ad aprile e arriva fino a otto-

bre. Un punto, però, che accomuna

tutti i segmenti del mercato è la cre-

scente complessità del lavoro di in-

termediazione. «Ormai per gli im-

provvisati non c’è più spazio. L’ac-

quirente è esigente, preparato, rac-

coglie tante informazioni in rete e

valuta il nostro lavoro ad ogni pas-

so, dalla formazione del prezzo alla

preparazione di tutta la parte docu-

mentale. Spesso, poi, dobbiamo la-

vorare sul venditore, per fargli

comprendere che parte da una va-

lutazione sballata in eccesso, al

punto che in alcuni casi siamo co-

stretti a rinunciare all’incarico» ag-

giunge Anzini di Tecnocasa. Mentre

per la clientela alta, l’attività di in-

termediazione in realtà non finisce

mai e diventa una sorta di consu-

lenza continua. «Assistiamo fami-

glie facoltose che acquistano in in-

verno, arrivano dopo sei mesi, non

parlano la lingua, ma vogliono tro-

vare tutto in ordine» racconta an-

cora Bellini di Lake Garda Real

Estate. «E li assistiamo per tutte le

incombenze pratiche, un servizio

che di fatto dura tutta la vita, ogni

stagione ci rendiamo disponibili

per chi ha acquistato da noi».

© RIPRODUZIONE RISERVATA

Residenze estive. L’investimento immobiliare sia sul versante bresciano sia su quello

veronese ha garantito una buona tenuta specie nelle zone di pregio - A Lazise prezzi al top

Sul Garda la casa vista lago

resiste alle crisi del mercato

Como

Cernobbio e Moltrasio puntano sul segmento lusso

Evelina Marchesini

B

arack Obama, la moglie e le

figlie Malia e Sasha, accom-

pagnati dalla scorta, in un

corteo di dieci veicoli, arriva-

no sul lago di Como, a Laglio, dove

saranno ospiti nella villa dell'amico

George Clooney. Cronache dello

scorso giugno, tra le molte che vedo-

no il lago di Como come il set del gos-

sip e del lusso, sulla cui scia di dipana

un susseguirsi di acquisti immobilia-

ri dalle mille sfaccettature. Gli attori

hollywoodiani si alternano alle figure

politiche e ai volti noti, come la fami-

glia dell'ex presidente del libano Ha-

riri, quella del principe russo Trou-

betzkoy, oltre a importanti esponenti

della nobiltà saudita. Ed ecco che la

voglia di una seconda casa sul lago

più famoso del mondo, sia per utiliz-

zarla sia per affittarla a breve termi-

ne, non sembra conoscere crisi.

Sono in particolare la città di Co-

mo e i Comuni di Cernobbio, Moltra-

sio e Carate Urio ad attrarre la do-

manda, secondo Gabetti, oltre a una

certa richiesta su Lecco. Una doman-

da vivace, ma i prezzi restano più o

meno sempre gli stessi, con l'ecce-

zione della città, che è invece in au-

mento. La città di Como mantiene

quotazioni elevate, che si attestano

mediamente tra i mila e i . euro

al mq per le soluzioni fronte lago,

con valori superiori alla media per

soluzioni di particolare pregio. Nelle

zone interne si va invece dai . ai

. euro al metro. In questo conte-

sto si distingue il centro storico, che

ha valori superiori.

«Nei primi mesi del , per il

mercato delle seconde case, si è regi-

strato un volume di compravendite

in aumento - spiega Emanuele Caru-

gati, titolare dell'agenzia Grimaldi di

Como -. Il budget di spesa va dai -

mila euro per immobili nel centro

storico con vista lago, a -mila

euro per soluzioni lungo lago in posi-

zione di rilevanza o in vie pregiate del

centro storico di Como. È stata posta

molta attenzione al valore architetto-

nico». Le richieste arrivano princi-

palmente dall'hinterland comasco,

dal milanese e da acquirenti stranieri,

confermando l'interesse da parte di

russi, inglesi, americani e tedeschi.

La località di Cernobbio ha mantenu-

to un ruolo di primo piano in termini

di richieste, confermandosi come

mercato sia di prime che di seconde

abitazioni. Qui i prezzi per le soluzio-

ni fronte lago si mantengono stabili

dai . ai . euro al mq.

Per quanto riguarda il Ramo di

Lecco, si è complessivamente riscon-

trata una stabilità delle quotazioni. A

Lecco le soluzioni in buone condizio-

ni fronte lago si attestano media-

mente tra i . e i . euro al mq.

Nella località di Varenna i prezzi per

il fronte lago vanno dai . ai .

euro al mq.

© RIPRODUZIONE RISERVATA

Desenzano. Tra le località che incontrano il maggiore interesse dei turisti e degli acquirenti stranieri, in particolare tedeschi, austriaci e russi

Prestigio. Uno scorcio del tratto della

riva di Moltrasio sulla sponda comasca

Berlino. Nella città tedesca

prezzi che comunque sono

ancora competitivi a livello

mondiale: lusso in centro

a 13.500 euro al mq

Nella top ten degli aumenti dei prezzi sei città

europee, con le due tedesche Ginevra (+%),

Madrid (+,%) , Parigi (+%), Zurigo (+,%).

Milano prima italiana in a posizione.

Classifica Knight Frank

Berlino e Francoforte

regine delle case

di lusso, aumenti

dei prezzi del 12%

nell’ultimo anno

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ilsole24ore.com/sez/casa

IL PROGETTO DELLA SETTIMANA

A Nizza prende forma il quartiere sviluppato da Pitch Pro-

motion e promosso dalla Métropole Nice Côte d'Azur e

dall'Epa Nice Écovallée. Parole d’ordine: mix funzionale,

attenzione all'ecologia e sperimentazione tipologica, con

facciate espressive e performanti.

Gli architetti Nicolas Laisné Architectes e Dimitri Rous-

sel (Dream) hanno ultimato nell'ambito del distretto ‘Meri-

dia' un nuovo complesso per uffici che ha stravolto la tradi-

zionale configurazione, portando scale e postazione di la-

voro in facciata. Ecco che il complesso denominato Anis,

 piani, mila mq di uffici,  mq di negozi e  posti

interrati, è stato progettato con particolare attenzione al

benessere sul posto di lavoro, dando priorità agli spazi

esterni e alla natura.’

Realizzato nell’ambito dell’eco-distretto di . etta-

ri, in un’ex area agricola da rigenerare in chiave sostenibi-

le, «l’edificio – hanno spiegato gli architetti - si apre com-

pletamente all’ambiente: gli elementi distributivi e di

connessione, generalmente collocati nel cuo-

re dell’edificio, sono stati spostati all’esterno,

e sono concepiti come spazi pubblici». Scale

e ascensori si trovano alle estremità nord e

sud dell’edificio Anis, dando carattere all’in-

volucro dell’edificio stesso. «Mi piace l’idea di

un edificio che offra spazi in cui le persone

possano incontrarsi - afferma Roussel – e le

scale sono l’alibi perfetto per farlo nel conte-

sto del programma per ufficio, in cui ogni

metro quadrato deve essere utilizzato (e ven-

duto) come spazio di lavoro».

I lati più lunghi rivolti verso est e ovest ospi-

tano lunghe terrazze, massimizzando l’espo-

sizione alla luce naturale. Non solo, sulle par-

tizioni orizzontali sono stati inseriti alcuni tagli per creare

dei vuoti attraverso i quali la luce potrà ulteriormente fil-

trare e le piante potranno crescere. Le terrazze ospitano dei

giardini, ma sono attrezzate per diventare all’occorrenza

postazione di lavoro o spazi per sale riunioni informali.

L’edificio è situato lungo il viale principale del distretto

e in dialogo con diversi progetti come le abitazioni di Jean

Nouvel, Pléiade e Odyssée Residences (due edifici di  e

 piani per  appartamenti) ad ovest, piuttosto che il

Robini Park a nord. A sud è prevista anche la realizzazione

di una fermata del tram. Anis è parte del masterplan del

concorso per Meridia dove in campo c’è anche lo studio

italiano di Cino Zucchi (progetto presentato al Mipim ).

L’operazione prevede la rigenerazione urbana di un’area

di  ettari, che si estende tra l’aeroporto e lo stadio di

calcio, con un primo settore operativo di  ettari. Un mo-

dello alternativo di sviluppo sostenibile e pianificazione

urbana, secondo i promotori, particolarmente attraente

per organizzazioni legate alla ricerca. Un pezzo di città

dove vivere e lavorare; attenzione alla vegetazione e agli

spazi pubblici; spazio alla buona architettura, con qualche

edificio spettacolare proprio come quello degli architetti

Dimitri Roussel e Nicolas Laisné che racconta di un nuovo

standard per uffici bioclimatici.—Paola Pierotti

© RIPRODUZIONE RISERVATA

NIZZA (FRANCIA)

Un groviglio di scale

avvolge i nuovi uffici

6mila

METRI QUADRATI

Anis si compone

di 9 piani, 6mila

mq di uffici, 600

mq di negozi e 70

posti interrati, è

stato progettato

con attenzione al

benessere sul

posto di lavoro,

dando priorità alla

natura

Anis. Gli elementi di connessione (scale e ascensori) di solito

collocati nel cuore dell'edificio sono stati portati all’esterno

FOCUS CITTÀ VENEZIA

Fonte: Duff & Phelps REAG, Gabetti, Immobiliare.it, Re/Max

MEDIO USATO MEDIO NUOVO

Provincia di Brescia

Desenzano del Garda (centro) 2.100 3.

Desenzano Del garda (periferia) 1.700 2.

Gardone Riviera 1.800 2.

Lonato (zona turistica) 1.750 1.

Manerba del Garda 1.700 2.

Moniga del Garda 1.800 2.

Padenghe sul Garda (centro) 1.750 2.

Padenghe sul Garda (Santa Giulia) 2.000 2.

Salò (centro) 2.200 2.

Salò (periferia) 1.600 2.

Sirmione (centro) 1.700 2.

Toscolano Maderno (Maderno) 1.700 2.

Provincia di Verona

Bardolino (centro) 2.400 3.

Castelnuovo del garda (centro) 1.250 2.

Lazise (centro) 2.900 3.

Pastrengo (centro) 1.800 1.

Peschiera del Garda (centro) 1.900 2.

Torri del Benaco 2.500 3.

Provincia di Trento

Riva del Garda (centro) 1.650 2.

I valori sulle due sponde del Lago di Garda

Prezzi aggiornato al primo semestre 2019

Fonte: Tecnocasa

I TREND

DI MERCATO

Tutti i dati

su quotazioni,

sconti,

tempi di

vendita

e zone

più richieste

a Torino

Su

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AFP

MARKA

ZONA PREZZO MIN-MAX

EURO AL MQ

AFFITTO

BILOCALE

EURO/MESE

Canal Grande 6.200-9.900 1.

Salute – Accademia 5.300-8.900 930

Frari 4.300-6.700 800

Arsenale 3.500-5.600 700

Giardini Biennale 3.650-5.700 720

Calle XX Marzo 5.800-8.400 940

Rialto 5.400-8.000 880

Giudecca 3.900-6.200 730

Lido (S. Maria Elisabetta) 3.600-5.400 710

Mestre (Centro) 2.000-2.700 570