Der Schweizer
WohnungsmarktQUELLE:WÜEST PARTNER WP-Infografik152014 16 17 18 1990100120
110130140gehoben mittel tiefPreisklasse:Transaktionspreise
Indexiert, 1. Quartal 2014 = 100Preise fürEigentumswohnungenQUELLE:WÜEST PARTNER WP-Infografik152014 16 17 18 1990100120
110130140gehoben mittel tiefPreisklasse:Transaktionspreise
Indexiert, 1. Quartal 2014 = 100Preise fürEinfamilienhäuserQUELLEN:WÜEST PARTNER, BFS WP-Infografik152014 16 17 18 1990100120
110130140Neuvermietungen (Angebotspreise)
Bestand (BfS-Mietpreisindex)Preise fürMietwohnungen
Neuvermietungen und bestehende Mietverhältnisse
Indexiert, 1. Quartal 2014 = 100QUELLE:WÜEST PARTNER WP-Infografik152014 16 17 18 1902060
4080100Mietwohnungen (Bestand 2016: 2,273 Mio.)
Eigentumswohnungen (1,004 Mio.)
Einfamilienhäuser (0,982 Mio.)Monatliche Angebotsmengen an Objekten
(Print- und Online-Inserate, in 1000)WohnungsangebotSchweizNutzung mit Baurechten fördern
Eineausgewogene vertraglicheRegelungfür die Verwendung von Land
ist wichtig und möglich. Die Berechnungdes Baurechtszinses ist anspruchsvoll.Mit demBaurechträumt ein Grund-
eigentümer der anderenVertragspar-
tei dasRecht ein, auf seinemLand zu
bauen und dieseBaute alsEigentümerin
zu halten, während dasLand beim bis-
herigen Eigentümer verbleibt. Dies ist
eine ebenso interessante wie anspruchs-
volleKonstruktion.In früheren Verträ-
gen wurden allerdingsRegelungen ge-
troffen, die sich im Nachhinein als feh-
lerhaft erwiesen.
Konkret wurde häufig für denBau-
rechtszins auf den absolutenLandwert
und den Zinssatz von Hypotheken ab-
gestellt und ein Zeitraum für die erste
Anpassung von 25Jahren vereinbart.
Wenn dieser Zeitpunkt eintrat und in
der Zwischenzeit dieLandpreise mas-
siv gestiegen waren, vielleicht auch die
Hypozinsen, ergabensich Erhöhungen,
die für dieBaurechtsnehmer kaum trag-
bar waren.Der partnerschaftlicheBaurechtszins
Der Bezug auf denTeuerungsindex be-
friedigt auch nicht, da eine starke Infla-
tion herrschen und denBaurechtszins
nach oben treiben kann,gleichzeitig
aber dieWirtschaft, die Landwerteund
die Leistungsfähigkeit desBaurechts-
nehmers stagnierenkönnen.
Eine bessere Lösung muss langfris-
tig Sicherheit für beideParteien brin-
gen und auf eine gerechteVerteilung
des Gewinns zwischen denParteien aus-
gerichtet sein. Der Grundgedanke des
partnerschaftlichenBaurechtszinses ist,
dass der aus der Nutzung vonLand und
Baute erwirtschaftete Ertrag auf die
beidenParteien aufgeteilt wird gemäss
ihrem jeweiligen Kapitaleinsatz.
Wenn etwa ein Objekt bei Gesamt-
anlagekosten von 10 Mio. Fr. einen
Landwertvon4Mio.Fr. (40%) und
einen Gebäudewert von 6Mio.Fr.
(60%) aufweist,ist dies der Schlüssel für
die Ermittlung desBaurechtszinses: Bei
einem Ertrag von 400000 Fr. erhält der
Baurechtsgeber einen Anteil von 40%,
das heisst,derBaurechtszins beläuft sich
auf 160000 Fr.
DieseFormel magkompliziert er-
scheinen, sie hat sich aber als prak-
tikabel erwiesen. Sie wird vom Kan-
ton Basel-Stadt (gegen 600Baurechte)
und von zahlreichen Gemeinden in der
Nordwestschweiz angewendet,von gros-
sen Stiftungen, schliesslich auch inrein
privatenBaurechtsverhältnissen.
Beim Boden geht es um den abso-
lutenLandwert, da derBaurechtsgeber
das Land unbelastet zurVerfügung stellt
und es Sache desBaurechtsnehmers ist,
dieses nutzbringend einzusetzen. Beim
Gebäudewert stellt die Praxis auf den
Wert der Gebäudeversicherung ab.Es
können sich unterschiedlicheVerhält-
nisse ergeben, indem derLandanteil
an zentralenLagen bis 50% beträgt,
bei einer ländlichenBaurechtsparzelleabernur 25% ausmacht.Auch können
sich im gleichenBaurecht die Gewichte
verschieben: DerAnstieg desLandwerts
führt zu einem höherenAnteil desBau-
rechtsgebers oder umgekehrt.
Falls ein Gebäude im Lauf der
Zeit anWert verliert,sinkt derAnteil
des Baurechtsnehmers. Es ist für die-
sen somit interessant, seineBaute auf
einem hohen Stand zu halten, auch die
Investitionsmöglichkeiten vollauszu-
schöpfen – und damit einen niedrige-
ren Baurechtszins zu erreichen. Bei
dem nach dem erwähnten Schlüssel
zu verteilenden Gewinn wird meist
auf den effektiv erzielten Ertrag ab-
gestellt.Ausnahmsweise wird der Bau-
rechtsgeber einen Sollertrag geltend
machen, weil derBaurechtsnehmer
seine baulichen Nutzungsmöglichkei-
ten nicht ausschöpfe oder zu niedrige
Mietzinsen einfordere.
Schliesslich: Es handelt sich um
den Nettoertrag,das heisst, es ist vom
Bruttoertrag ein Anteil für Gebäude-
unterhalt, Verwaltung, Amortisation
usw. abzuziehen. In der Praxis bewegt
sich dieser Anteil zwischen15% (Neu-
bauten) und30% (ältere Bauten, ge-
werbliche Objekte). Ein Anpassungs-
intervall von 10Jahren erscheint als an-
gemessen, mit welchemVeränderungen
bei Bodenwert, Gebäudewert und Er-
trägen ausgewogen in denBaurechtszins
einfliessen.DieBaurechte werden meist
eingeräumt auf 50Jahre, mit Option für
die Baurechtsnehmer bis 100Jahre.Marktwirtschaftliche Lösung
DieseDarstellung zeigt, und dies ent-
spricht der Praxis: Es geht um ein kauf-
männisch, kommerziell bestimmtes
Modell.Baurechte werden in der Nord-
westschweiz nicht eingesetzt zur Sub-venti onierung desWohnungsbaus, sie
laufen nach wirtschaftlichenRegeln.
Eine Unterstützung von Genossen-
schaften kann erfolgen durch dasFest-
legen eines Genossenschaftsanteils in
Bebauungsplänen, gesetzlich vorge-
sehen sindDarlehen und Garantien für
Bankkredite. Der Kanton kann schliess-
lich – im Sinne einer Subjekthilfe – ein-
zelnePersonen finanziell unterstützen.Staatliche Mittel fürBodenpolitik
Das Baurecht wird teilweise aus politi-
schen, um nicht zu sagen ideologischen
Überlegungen gepusht. Gemeint ist die
Vorstellung, dass sich der Boden wei-
testgehend in Händen des Staates be-
finde und dieser mittelsBaurechten
langfristig über die Nutzung bestimme.
Auch wenn der Staat im Sinne einer
aktiven Bodenpolitik über gewisse
Landreserven verfügen soll (zur Unter-
stützung desWohnungsbausodervon
Industrieansiedlungen), wird in diesem
Artikel doch die Meinung vertreten,
dass die öffentliche Hand nicht der pri-
märe Grundeigentümer sein darf, die-
ses Gut sich überwiegend in Händen der
Pri vaten befinden soll. Der Staat hat an-
dere Mittel zur Steuerung derLandnut-
zung, vorab mit derRaumplanung.
Fazit: Baurechte sind langfristigeVer-
träge , greifen tief ins Eigentum ein und
haben meist grosse wirtschaftlicheAus-
wirkungen. Derpartnerschaftliche An-
satz macht es ausgewogen und siche-
rer. Ein Knackpunkt ist dieRegelung
des Baurechtszinses. Dafür besteht eine
taugliche Lösung.
Paul Rüst
Der Autor ist promovierter Jurist.
Der auf Baurecht spezialisierteAdvokat
und Notar arbeitet alsRechtskonsulent
bei Swisslegal Dürr +Partner in Basel.Baurechtsverträge gelten langfristig und greifen tief ins Eigentum ein. SCOTT BLAKESommerbrief (5/5)
Ihr Treuestes:
die eigenenvier Wände
Kennen Sie das Gefühl? Sie verlassen
IhreWohnung, drehen den Schlüssel im
Schloss, stecken ihnein – und fragen sich
auf der drittenTreppenstufe mit leich-
ter Panik: Wo ist bloss meinWohnungs-
schlüssel?Das Phänomen ist vermutlich
so alt wie die Erfindung desTürschlosses.
Dochkeine Sorge, Ihr getrübtesKurz-
zeitgedächtnis istkein Anzeichen einer
ernsthaften Erkrankung. Im Gegenteil.
Dass Sie derart selbstvergessen Ihr Zu-
hause verlassen, ist ein Zeichen, über
das Sie sich freuen sollten.
Wer sein Heim so traumverloren ver-
lässt, wie Sie es manchmal tun, ist sich
seiner Sache sicher.Wenn dieTür ins
Schloss fällt, vergessen Sie Ihr persön-
lichesLatifundium – und damitauch
den Schlüssel dazu –, da Sie wissen: Es
wird auf Sie warten.Siekönnen sich dar-
auf verlassen, Ihr Quartier wird Ihnen
treu sein. Beim Nachhausekommen wird
es dastehen, wie Sie es verlassen haben.
Undkeinem anderen als Ihnen öffnet
sich dieTür.
Ihr Zuhause macht Ihnenkeine Vor-
würfe, wenn Sie– schon wieder – später
heimkommen als versprochen; und noch
nie hat man gehört, dass sich eineWoh-
nung oder ein Haus durch Liebesent-
zug, mit verschlossener Miene, mit ver-
riegeltenTüren also, bei seinem Bewoh-
ner rächen wollten.Denn so ein Mensch
findet ja oft nichtden richtigenTonin
derAnsprache seiner Heimstatt,oder er
vergisst, ihr zumJubiläum des Einzugs
oder anderer schöner Erinnerungsdaten
Blumen mitzubringen.
Haben Sie sich schon einmal bei
Ihrem Obdach bedankt? Es gibt zahl-
lose Gründe, es zu tun.Das selbstlose,
widerspruchsloseDasein zu Ihren Guns-
ten ist nur ein Beispiel von vielen.Wer
sich bei seinen vierWänden für ihre
Treue bedanken möchte, hat jetzt die
ideale Gelegenheit, meine ich. Denn
tun Sie das nicht auch bei anderen Be-
kannten oderFreunden, die Sie tagtäg-
lich unterstützen? Siekommen aus den
Sommerferien zurück, und das,was mit
grösster Gewissheit am selben Ort wie
immer auf Sie wartet – ist IhrDaheim.
Sch impfen Sie also nicht, wenn Sie
nachWochen der Abwesenheit dieTüre
wieder aufschliessen und Ihnen ein
Odeur entgegenschlägt, das Ihnen miss-
fäll t.Es ist nicht nur so, dass in IhrerAb-
wes enheit niemandgelüftet hat; es hat
auch niemand in Ihren vierWänden
freundlich gesprochen, liebevolle Ge-
danken gehegt und andereraumklimati-
sche Psychohygiene betrieben.Seien Sie
gut zu Ihrem Daheim,so gut,wie es auch
zu Ihnen ist.Das wünscht Ihnen zum
Sommerende und zum Ende des Brief-
wechsels mit Ihnen Ihre aufgeräumte
Daniele Muscionico
Samstag, 17. Au gust 2019
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