ECONOMÍA / POLÍTICA
16 ExpansiónJueves 8 agosto 2019El mercado de la vivienda ve puntual el
frenazo de ventas y augura nuevas alzas
EL SECTOR ACUSA LA NUEVA LEY HIPOTECARIA Y LA INCERTIDUMBRE/ La caída en las ventas de pisos en junio, tras la entrada en vigor
de la nueva ley hipotecaria, y la moderación de precios en algunas zonas apuntan a una fase de estabilización en el mercado.I.B./P.C./R.A. Madrid
El mercado de la vivienda em-
pieza a dar señales de agota-
miento. El valor de los pisos se
está frenando en las dos gran-
des plazas del sector, Madrid
y Barcelona, mientras que en
la mayoría del territorio no
acaba de despegar; y la de-
manda de parece estar resin-
tiéndose por los elevados pre-
cios en relación a los salarios y
por la parálisis política y la in-
certidumbre regulatoria.
Los datos de venta de vi-
vienda publicados ayer por el
INE muestran una caída del
9% en el número de operacio-
nes en junio, con 40.961 uni-
dades vendidas, el peor dato
en lo que va de año, que se
produce el mismo mes en que
entró en vigor la ley hipoteca-
ria, con nuevas condiciones
para la concesión de créditos.
El estancamiento se ve con
mayor claridad en el acumu-
lado del año, cuando se regis-
tra la mayor caída en ventas
desde 2014, y prácticamente
la misma cifra que en el pri-
mer semestre de 2018
(263.557 compraventas).
“Hay un claro parón por la
entrada en vigor de la ley hipo-
tecaria”, avisa Manuel Ganda-
rias, fundador y ceo de Civis-
lend. Por su parte, Julio Gil,
presidente de la Fundación de
Estudios Inmobiliarios, pro-nostica que “hemos alcanzado
el potencial máximo de tran-
sacciones, a partir de ahora se
verá un agotamiento de la sen-
da de crecimiento tanto en
ventas como en precios”.
Al mismo tiempo, las in-
mobiliarias (contando gran-
des Socimis y promotoras co-
tizadas) ganan un 13% menos,
pese a aumentar sus ventas
(casi un 25% más) en el pri-
mer semestre; y las zonas más
dinámicas del mercado, los
barrios prime de Madrid y
Barcelona, están tocando te-
cho, con unas muy modera-
das subidas interanuales del
0,1% y 0,7% entre enero y ju-
nio, según un informe publi-
cado ayer por la consultora
Savills Aguirre Newman.
“Existe cierta percepción
de que el sector podría estar
adentrándose en un cambio
de tendencia”, señala Mario
Lapiedra, director general In-
mobiliario de Neinor. La gran
pregunta es si se trata de un
cambio coyuntural, derivado
de las últimas novedades re-
gulatorias en el sector y de la
incertidumbre política, o si el
sector ha tocado techo y el ca-
mino que viene empieza en
caída. Los expertos consulta-
dos por EXPANSIÓN coinci-
den en que, si bien la incerti-
dumbre puede afectar, la ra-
zón de la desaceleración seE
l INE publicó ayer los datos de
compraventas de viviendas de
junio mostrando una caída del
9% respecto al año anterior. Llueve
sobre mojado. El lunes el Colegio del
Notariado estimó una caída de 18,9%
para el mismo periodo. Lo primero
que seguramente llama la atención al
lector es esta enorme divergencia,
aunque la tendencia sea la misma. La
razón es que la fuente de datos del
INE son las viviendas registradas,
que no tienen por qué coincidir con
las compraventas firmadas ante no-
tario. Lo cierto es que los datos men-
suales de los notarios tienen una granvariabilidad y que, a pesar de deses-
tacionalizarlos (corregirlos por el
efecto estacional y de calendario co-
mo fiestas, número de sábados y do-
mingos, etc.), mostraban una caída
de transacciones del 15,6%. También
es cierto que los datos notariales pu-
blicados el lunes son provisionales y
frecuentemente sufren correcciones
que pueden alcanzar el 6% o el 7%.
La pregunta del millón es cuánta
de esta caída es coyuntural y qué
parte es estructural. El primer cul-
pable citado por todos en los últimos
días es la puesta en marcha de la
nueva Ley Hipotecaria y los desajus-
tes que la misma está causando. Di-
chos desajustes se están producien-
do pero, ¿hasta qué punto están afec-
tando las compraventas? Si el pro-
blema es la formalización de hipote-
cas sería lógico esperar que las com-praventas financiadas disminuyan
mucho y aumente la proporción de
las no financiadas. Usando los datos
notariales se puede comprobar que
la proporción de compraventas fi-
nanciadas el pasado junio es supe-
rior a la de hace un año lo que impli-
ca que las compraventas no finan-
ciadas todavía caen con más fuerza
que las financiadas (21%). Evidente-
mente este no es un test definitivo
pero es un indicador de que el tema
de la Ley Hipotecaria puede que no
sea tan determinante.
El mar de fondo en el sector inmo-
biliario viene ya de lejos mostrando
una sustancial desaceleración. Las
viviendas registradas, que en el ter-
cer trimestre de 2018 todavía crecían
a dos dígitos, mostraban antes de ju-
nio una fuerte desaceleración, inclu-
so con caídas en las tasas interanua-les. La inversión en construcción se
está moderando de forma rápida y
los últimos datos de la Contabilidad
Nacional trimestral no son positivos
para el empleo en el sector. Es cierto
que el empleo de la economía sigue
creciendo al 2,5%, aunque más lento
que en el pasado, pero la creación de
empleo indefinido es una proporción
muy pequeña y, de la misma, una
parte sustancial es a tiempo parcial.
Esto quiere decir que será difícil para
muchos nuevos empleados superar
las condiciones para conseguir una
hipoteca. Por su parte las hipotecas
han dejado de ser el producto estrella
de los bancos que, ante la gran com-
petencia en este segmento y la escasa
rentabilidad, están moviéndose ha-
cia la financiación del consumo y las
pymes. A esto hay que añadir que la
accesibilidad ha empeorado sustan-cialmente con la subida del precio de
la vivienda en los últimos años y el es-
tancamiento de los salarios. Un ho-
gar español necesita 7,5 años com-
pletos de renta disponible para poder
pagar una vivienda cuando lo normal
sería entre 4 y 4,5 años.
La gran incógnita para la evolu-
ción futura de la compraventa de vi-
viendas es la evolución de la deman-
da de inversión, fundamentalmente
para su posterior alquiler o como ac-
tivo refugio ante los vaivenes de los
mercados bursátiles y los bajos tipos
de interés. Para este segmento de la
demanda son muy relevantes la in-
certidumbre política, los acuerdos
que puedan producirse para la for-
mación de un nuevo gobierno y su
impacto sobre la regulación del sec-
tor inmobiliario.¿Por qué se venden menos viviendas?
Catedrático de Economía de la UPFJosé García
MontalvoFRENAZOENLAS COMPRAVENTAS
Venta de viviendas por meses, en número de unidades.LOS PRECIOSCONTINÚAN AL ALZA
Variación interanual del precio de la vivienda, en porcentaje.Fuente:INE Expansión32.ENE. 2016 2017 2018 JUN. 2019I T 2016 IIT 2016 IIIT 2016 IVT 2016 IT 2017 II T 2017 III T 2017 IV T 2017 I T 2018 II T 2018 IIIT 2018 IVT 2018 I T 201950
45
40
35
30
2540.33.
32.
29.6,6 6,7,
6,
6,7,
6,
5,
5,
4,
4,03,6,corresponde con un cambio
de ciclo en el sector, que entra
en una fase de estabilización
con crecimientos positivos.
“Es pronto para hablar de
frenazo en el mercado de la
vivienda”, apunta Beatriz To-
ribio, directora del Servicio de
Estudios de Fotocasa, que
considera que “mientras haya
financiación y se cree empleo,el mercado de la vivienda se-
guirá su ciclo expansivo, aun-
que a menor ritmo que al que
nos tenía acostumbrados”.
En los últimos meses se han
ralentizado los ritmos de ven-
tas. Una dinámica creada, se-
gún Félix Abánades, presi-
dente de Quabit, “por la incer-
tidumbre respecto al futuro
Gobierno y a las futuras políti-cas económicas de la nueva
legislatura”. Solucionado este
punto, sin embargo, calcula
todavía “unos cuantos años
de crecimiento sólido”.
“La moderación, más allá
de efectos coyunturales de
cambios normativos, es con-
secuencia lógica del agota-
miento del ciclo expansivo de
un lustro, coincidente con elmacroeconómico”, subraya
Rafael Gil, director del Servi-
cio de Estudios de Tinsa, que
establece las causas principa-
les del incipiente cambio de
tendencia “en el debilita-
miento de la creación de em-
pleo, del consumo de los ho-
gares y, en general, del menor
pulso económico nacional e
internacional”. Aunque la