Die Welt - 22.02.2020

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22.02.20 Samstag, 22. Februar 2020DWBE-HP

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DIE WELT SAMSTAG,22.FEBRUAR2020 SEITE 17 *

FINANZEN

Xetra-Kurse (Schluss)

Adidas: 282,45(-0,89%)

Allianz: 230,70 (+ 1,18%)

BASF: 60,74 (- 1,07%)

Bayer: 74,09 (- 0,76%)

Beiersdorf 107,25 (+ 0,19%)

BMW: 64,51 (- 1,22%)

MTU Aero: 259,00 (- 1,93%)

Munich Re: 274,20 (- 0,11%)

RWE: 34,44 (+ 1,15%)

SAP: 126,16 (- 1,28%)

Siemens: 105,34 (- 0,85%)

Vonovia: 53,66 (+ 0,56%)

VW Vz.: 166,02 (- 2,02%)

Wirecard: 133,70(- 1,26%)

E.on: 11,37 (+ 1,12%)

FMC: 75,68 (- 2,45%)

Fresenius: 49,66 (- 0,16%)

HeidelCement: 61,18(- 0,42%)

Henkel Vz.: 92,54 (- 0,54%)

Infineon: 21,10 exDiv. (- 2,88%)

Linde plc: 202,60(+ 0,20%)

Merck: 124,05 (+ 1,06%)

Continental: 111,88 (- 0,73%)

Covestro: 39,96 (- 2,96%)

Daimler: 42,59 (- 2,63%)

Dt. Bank: 9,52 (- 3,47%)

Dt. Börse: 155,25 (+ 0,55%)

Dt. Post: 31,83 (- 1,41%)

Dt. Lufthansa: 14,81 (- 1,33%)

Dt. Telekom: 16,50 (- 0,76%)

21.02.

17.30 Uhr

20.02.

Schluss

Bunds 10 Jahre -0,442 -0,

Bund-Future 174,94 174,

1-Monats-Euribor - -0,

3-Monats-Euribor - -0,

Treasuries 10 Jahre 1,463 1,

Treasuries 30 Jahre 1,908 1,

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Zinsenin Prozent

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*Schluss *��.�� Uhr *��.�� Uhr

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Dax in Punkten Dow Jones in Punkten Umlaufrendite in Prozent Ölpreis Sorte Brent je Barrel in Dollar

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Euro EZB-Referenzkurs in Dollar

K

urz vor dem Start des Berli-

ner Mietendeckels schaltete

Frank Nägele, Staatssekre-

tär in der Senatskanzlei,

vergangene Woche noch

einmal auf Angriff. „Wir wissen, dass

wir hier deutlich in den Mietwohnungs-

markt eingreifen“, sagte der SPD-Politi-

ker auf der Bautec-Messe in Berlin. „Wir

wissen auch, dass es ein Spannungsfeld

gibt zwischen notwendigen Investitio-

nen und deren Wirtschaftlichkeit. Aber

wir müssen diese Preisanstiege in den

Griff bekommen. Sonst fliegt uns die

Stadt um die Ohren.“

VON MICHAEL FABRICIUS

Den drastischen Worten folgen Ta-

ten. Am Sonntag tritt das „Gesetz zur

Mietenbegrenzung im Wohnungswesen

in Berlin“ in Kraft – der sogenannte

Mietendeckel, mit dem der rot-rot-grün

regierte Senat ein bisher in der Bundes-

republik beispielloses juristisches Expe-

riment startet. Die Mieten in 1,5 Millio-

nen Wohnungen werden auf den Stand

vom 18. Juni 2019 eingefroren. Zusätz-

lich gilt eine Preistabelle mit staatlich

festgelegten Mieten, an die sich Vermie-

ter künftig halten müssen. Ihnen dro-

hen drakonische Bußgelder von bis zu

einer halben Million Euro.

Die Berliner Landesregierung will

mit dem heftigen Markteingriff eine

Entwicklung abbremsen, die mehr als in

anderen deutschen Großstädten zu ei-

ner gesellschaftlichen Zerreißprobe ge-

führt hat. Mehrere Faktoren kommen

zusammen: hohe Zuwanderung, schlep-

pende Bautätigkeit und ein gestiegenes

Interesse privater Investoren an der As-

setklasse „Hauptstadt-Immobilie“. Alle

drei Faktoren zusammen treffen auf ein

unterdurchschnittliches Einkommens-

niveau vor allem bei Alt-Berlinern. Die

Angst vor Verdrängung oder einer fi-

nanziellen Überlastung wächst.

DER MIETENDECKEL –

EIN BUNDESWEITES VORBILD?

Experten halten es für wenig wahr-

scheinlich, dass es so weit kommen

könnte, weil das Berliner Gesetz bun-

desweit geltendes Mietrecht praktisch

aussetzt. „Das Land ist nicht befugt,

durch den Mietendeckel für die priva-

ten, freifinanzierten Wohnungsbestän-

de das geltende Bundes-Mietpreisrecht

auszuhebeln und dessen Anwendung

unter Bußgeldandrohung zu verbieten“,

sagt Christian Schede, von der Kanzlei

Greenberg Traurig Germany. Das In-

strument dürfte im Eilverfahren vom

Bundesverfassungsgericht geprüft wer-

den, bezogen auf einen ersten Einzel-

fall. Bundestagsabgeordnete von CDU

und FDP wollen außerdem eine Nor-

menkontrollklage in Karlsruhe einrei-

chen. Ob das Gesetz all dies übersteht,

ist fraglich.

Und trotzdem müssen Mieter und

Vermieter erst einmal damit leben.

„Selbst wenn klar wäre, dass er unwirk-

sam ist, ist vollkommen unklar, wie lan-

ge es für eine Entscheidung des Verfas-

sungsgerichts braucht“, gibt Christian

Bruch zu bedenken, Geschäftsführer

des Bundesverbands Freier Wohnungs-

unternehmen.

Unabhängig von der Frage der Ge-

setzgebungskompetenz wird auch ein

bisheriger üblicher zivilrechtlicher Rah-

men gesprengt, nämlich in Bezug auf ei-

ne erzwungene Mietabsenkung. „Ver-

fassungsrechtlich ist eine nachträglich

erzwungene Mietabsenkung ein sehr

starker Eingriff ins Eigentumsrecht, in

eine Rechtsposition, die schon exis-

tiert“, gibt selbst Daniel Halmer zu be-

denken. Er ist Gründer und Geschäfts-

führer des Mieterportals wenigermiete-

.de und vertritt somit eher Mieterinte-

ressen. Das Grundgesetz schütze nicht

den Erwerb, „man hat also keinen ver-

fassungsrechtlichen Anspruch auf eine

künftige Mieterhöhung“. Doch bei be-

reits Erworbenem, also bestehende

Mieten, sehe das anders aus.

WIE LAUTEN DIE GRUNDREGELN

DES MIETENDECKELS?

Zunächst werden die Mieten für 90 Pro-

zent aller Mietwohnungen für fünf Jah-

re eingefroren. Konkret heißt das: In

laufenden Mietverträgen, die bereits am

Stichtag 18. Juni 2019 bestanden, darf

die Miete nicht höher liegen als damals.

In der Zwischenzeit verlangte Mieter-

höhungen waren nach altem Recht viel-

leicht noch zulässig, sind nun aber un-

wirksam. Hat es einen Mieterwechsel

gegeben, gilt für diese neu vereinbarte

Miete nun eine Preisobergrenze, die der

Senat in einer Mietpreistabelle festge-

legt hat.

Die Preise in dieser Tabelle richten

sich nach Alter und Ausstattung der

Wohnung und basieren auf dem Miet-

spiegel von 2013. Danach liegt die Ober-

grenze für die Kaltmiete beispielsweise

von Wohnungen, die keine Sammelhei-

zung und kein Bad haben und zwischen

1919 und 1949 bezugsfertig wurden, bei

4,59 Euro pro Quadratmeter. Bei Woh-

nungen mit Sammelheizung und Bad,

die zwischen 2003 und 2013 bezugsfer-

tig wurden, sind es 9,80 Euro.

Hinzu kommt ein Zuschlag für mo-

derne Ausstattung von einem Euro pro

Quadratmeter. Voraussetzung: Die

Wohnung verfügt über mindestens drei

der folgenden Merkmale: Einbauküche,

Aufzug, hochwertige Sanitärausstat-

tung oder hochwertiger Bodenbelag in

der Mehrzahl der Zimmer. Weiterhin

gibt es Lagezu- und abschläge. In guten

Wohnlagen – gemäß Wohnlagenkarten

• kommen 0,74 Euro obendrauf. Das be-
  deutet unter dem Strich: die absolute
  Höchstmiete in Berlin liegt jetzt bei
  11,54 Euro. Eventuelle Preisaufschläge

für Möblierung oder WLAN dürfen Ver-

mieter nicht mehr zusätzlich verlangen.

Der Mietendeckel setzt damit jede

Menge anderer Regelungen einfach außer

Kraft. Für Index- und Staffelmieten gilt

der Mietenstopp ebenfalls. Die Mietpreis-

bremse, die sich nach den aktuellen orts-

üüüblichen Vergleichsmieten richtet, istblichen Vergleichsmieten richtet, ist

aaausgesetzt. Ausgenommen von dem Mo-usgesetzt. Ausgenommen von dem Mo-

ratorium sind unter anderem Sozialwoh-

nungen, oder Neubauwohnungen, die ab

dem 1. Januar fertiggestellt wurden.

Neun Monate nach Inkrafttreten des

Gesetzes, also Ende November, wird

der Deckel in einem zweiten Schritt

noch weiter auf den Markt gedrückt –

sofern das Verfassungsgericht dem

nicht zuvorkommt. Ab dann haben Mie-

ter einen Anspruch auf Absenkung einer

überhöhten Miete auf den zulässigen

Tabellenwert. Eine Miete ist dann über-

höht, wenn sie unter Berücksichtigung

von Wohnlage und Ausstattung mehr

als 20 Prozent über der maßgeblichen

Mietobergrenze in der Mietentabelle

liegt. Wenn dieser Wert also beispiels-

weise 5,95 Euro beträgt, ist eine Miete

oberhalb von 7,14 Euro verboten.

WAS HEISST DAS FÜR VERMIETER?

Innerhalb von zwei Monaten nach In-

krafttreten müssen Vermieter ihren

Mietern unaufgefordert Auskunft über

Faktoren geben, die für die Berechnung

der Obergrenze wichtig sind, zum Bei-

spiel, wann die Wohnung erstmals be-

zugsfertig war. Wenn die Mieter sie da-

zu auffordern, sind Vermieter verpflich-

tet, die Höhe der Miete am 18. Juni 2019

mitzuteilen. „Wenn der Vermieter kein

Auskunftsschreiben schickt, ist das ein

Bußgeldtatbestand“, sagt Rechtsanwalt

Halmer. Allerdings sei noch unklar, wie

dieser geahndet werden soll.

Bei dem Mietendeckel handelt es sich

nunmehr um ein Verbotsgesetz. „Der

Vermieter darf die Differenz zwischen

der aktuellen Miete und der Miete am

18.6.2019 nicht nur nicht mehr ‚fordern‘,

sondern auch nicht mehr ‚entgegen

nehmen‘“, warnt Rechtsanwalt Schede.

„Sonst läuft er Gefahr, ein Bußgeld zu

bekommen.“ Deshalb rate er Vermie-

tern, ihren Mietern mitzuteilen, dass

der Differenzbetrag ab Inkrafttreten

des Mietendeckels gleich zurücküber-

wiesen wird, „eine Nachforderung im

Falle der Feststellung der Verfassungs-

widrigkeit durch die Gerichte aber vor-

behalten bleibt.“

Die Verträge müssen aber nicht ange-

passt werden, sagt Urte Wienckowski,

Fachanwältin für Mietrecht bei der Ber-

liner Kanzlei FPS. „Es genügt, wenn

Einzugsermächtigungen nicht ausge-

schöpft werden.“

WAS MÜSSEN MIETER TUN?

Rechtsanwalt Halmer rät Mietern eben-

falls, nicht untätig zu bleiben: „In jedem

Fall sollten Mieter nicht nur die vorge-

schriebene Auskunft zum Mietobjekt

verlangen“, sagt Rechtsanwalt Halmer.

„Sondern auch, sofern sie einen zu ho-

hen Betrag zahlen, einen Rückerstat-

tungsanspruch stellen. Auf keinen Fall

sollte man die Miete einfach kürzen, da

sonst Zahlungsverzug entsteht und am

Ende eine Kündigung droht. Auch auf ei-

ne mögliche Absenkung ab November

sollten sie hinweisen.“ Wenigermiete.de

bietet einen entsprechenden Muster-

brief zum Download an.

WAS IST, WENN DER MIETENDECKEL

IGNORIERT WIRD?

Dazu sagt Halmer: „Wenn der Mieter ei-

ne nach dem 18.6. erhöhte Miete gezahlt

hat, ist diese Mieterhöhung unwirksam.

Der Mieter hat in diesem Fall ein Gut-

haben beim Vermieter angesammelt –

und hat damit einen Rückerstattungs-

anspruch.“ Allerdings, und das ist ein

Knackpunkt: Diesen Anspruch muss er

auch selbst durchsetzen.

Zwar heißt es auf einer eigens einge-

richteten Mietendeckel-Internetseite

des Senats: „Verstöße durch die Vermie-

tenden gegen die Anforderungen des

Berliner Mietengesetzes können Mie-

tende beim bezirklichen Wohnungsamt

anzeigen.“ Laut Halmer könnten die Be-

hörden sogar Zwangsvollstreckungsver-

fahren einleiten oder eben ein Bußgeld

verhängen. Der Vermieter wiederum

könnte dagegen Widerspruch einlegen.

Doch in der Regel dürfte es auf eine

normale zivilrechtliche Klage hinaus-

laufen. Mieter müssten ihr Recht ein-

klagen, das gilt auch für die zweite De-

ckelstufe im November, wenn es um die

Absenkung laufender Mieten geht. Und

hier begeben sich Mieter auf ein unsi-

cheres Terrain: „Wer klagt und nicht

rechtschutzversichert ist, trägt das Kos-

tenrisiko des Verfahrens. Und er trägt

das Risiko, dass der Prozess lange dau-

ert, weil Verfahren vermutlich bis zur

verfassungsrechtlichen Klärung ausge-

setzt werden“, so Halmer. Auf jeden Fall

hat auch der Senat schon dazu geraten,

möglicherweise zurückerstattete Miet-

beträge nicht auszugeben, sondern zur

Seite zu legen.

Mieterverbände warnen Mieter zu-

dem davor, die Miete eigenmächtig auf

den alten Stand vom 18.6. abzusenken,

bevor die Sache zwischen Wohnungs-

amt und Vermieter entschieden ist.

DÜRFEN DIE MIETEN GAR NICHT

MEHR ERHÖHT WERDEN?

Ab 2022 werden Mietanpassungen von

bis zu 1,3 Prozent jährlich möglich sein.

Bestimmte Modernisierungen und de-

ren Umlage auf die Miete sind ebenfalls

erlaubt, allerdings gilt eine Höchstum-

lage von einem Euro pro Quadratmeter

Wohnfläche. Bundesweit sind es zwei,

in manchen Fällen drei Euro.

AAAusweitung derusweitung der

KAMPFZONE

Mit dem Start des Mietendeckels am

Sonntag betritt Berlin juristisches Neuland.

Der absolute Preisstopp sowie eine

staatliche Preisfestlegung verunsichern

Vermieter und Mieter – und könnten

künftig für jede Menge Streit sorgen

M I E T E N D E C K E

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