Les Echos Vendredi 21 et samedi 22 février 2020 PATRIMOINE// 41
tion du régime du loueur en meublé
non professionnel qui permet de
déduire des revenus locatifs les char-
ges liées à l’acquisition et d’amortir
de manière linéaire le bien), mieux
vaut là aussi bien réfléchir avant de
se lancer. Si la carotte fiscale est cer-
tes tentante, les contraintes d’un tel
investissement se révèlent dans le
temps assez lourdes à supporter.
Outre le fait de devoir signer avec
un exploitant un bail c ommercial de
neuf ans reconductible et de lui ver-
ser une indemnité d’éviction pour
pouvoir reprendre totalement pos-
session de son bien, le propriétaire
ne peut profiter de son logement
qu’à des semaines prédéfinies par
contrat. Sans compter qu’à l a
revente, les perspectives de plus-va-
lues sont quasi inexistantes.
—Anne-Lise Defrancedans des paris risqués. Autrement
dit, à miser sur une petite station en
pensant qu’elle pourrait devenir LE
spot hivernal incontournable de la
prochaine décennie. A l’inverse
encore une fois d’un investissement
en ville, où un quartier peut en quel-
ques années changer de visage et
voir ses prix s’affoler, assurant de
fait aux investisseurs une belle plus-
value à la revente, l’achat d’un loge-
ment à la montagne réserve rare-
ment de telles surprises. En cause :
« Une station ne va jamais radicale-
ment se transformer, au sens où elle
ne peut pas changer son altitude. Elle
peut donc voir ses tarifs monter mais
jamais exploser, d’autant que celles
qui fonctionnent bien d’un point de
vue touristique et immobilier sont
déjà identifiées », explique Alexan-
dre Antunes.1 UN RENDEMENT
DE 2 À 4 %
Autre donnée importante que tout
particulier en quête de rentabilité
doit garder en tête au moment
d’investir : l e prix d ’acquisition. « En
montagne, en règle générale, que
vous investissiez 200.000 euros ou
1 million dans un bien en vue de le
louer, vous en dégagerez à peu près la
même rentabilité. A savoir, entre 2 et
4 % brut », prévient Charles-An-
toine Sialelli. Motif? Au sein d’une
même résidence, entre un apparte-
ment au rez-de-chaussée et un
autre au dernier étage proposant
tous les deux la même capacité de
couchage, il peut y avoir un écart
tarifaire à l’achat de l’ordre du sim-
ple au double, voire plus. Sauf que...
à la location, ce différentiel se
retrouve rarement. Les vacanciers
recherchent en effet en priorité un
nombre de lits et, s’ils apprécient
certes d’avoir une vue sur la monta-
gne, ils ne sont pas prêts à multi-
plier par deux le prix de leur loca-
tion pour en profiter.1 FRAIS D’ENTRETIEN
À SURVEILLER
Prudence également quant aux
frais découlant de ce type d ’investis-
sement, car les coûts d’entretien
annuels sont de manière générale
plus élevés qu’en ville. « Du fait des
conditions météorologiques particu-
lières de la montagne et plus spécifi-
quement des stations d’altitude,
l’usure des bâtiments est plus rapide
et nécessite dès lors des travaux de
remise en état réguliers. De plus, les
matériaux employés sont souvent
plus onéreux au sens où ils doivent
être adaptés à la neige et au froid »,
détaille Alexandre Antunes.
Quant aux investisseurs unique-
ment tentés par les avantages fis-
caux liés à l’achat d’un appartement
en résidence de tourisme (applica-A
cheter à la montagne avec
pour objectif de louer son
bien, c’est accepter avant
tout de faire de la location saison-
nière. Contrairement à un investis-
sement immobilier en ville qui peut
réussir à se louer toute l’année qu’il
soit proposé nu ou meublé, la
demande en station porte sur une
période beaucoup plus restreinte.
Le public visé correspondant en
effet aux seuls vacanciers, le taux
d’occupation du logement s’en
retrouve largement écorné.
Conséquence, même si le mon-
tant du loyer à la semaine est géné-
ralement plus élevé que celui d’une
location classique (selon une étude
SeLoger, le prix moyen d’une
semaine de location d’un chalet en
février s’élève à 1.307 euros à Font-
Romeu, 3.147 euros à La Plagne ou
encore 4.564 euros à La Clusaz),
le taux de rentabilité s’en ressent.
Et ce, même dans une résidence
de services qui garantit pourtant
aux propriétaires un rendement
annuel prédéterminé, peu importe
que leur bien soit effectivement loué
ou non.
1 18 À 20 SEMAINES
D’OCCUPATION
Avec une moyenne de seulement 18
à 20 semaines d’occupation l’hiver,
les investisseurs ont donc tout inté-
rêt à viser aussi les deux mois d’é té
pour optimiser l a rentabilité de leur
logement. D’où l’importance pour
eux de trouver un bon compromis.
Car, si pour attirer les locataires
l’hiver, il faut privilégier une station
en altitude qui assure un bon taux
d’enneigement, pour les séduire en
été, il faut en cibler une qui offre des
activités en toute saison. « La sta-
tion idéale est celle qui se révèle être
active aussi bien en saison hivernale
qu’estivale. Pour réussir son achat, il
est donc nécessaire de se montrer
particulièrement vigilant quant aux
infrastructures de la commune »,
insiste Alexandre Antunes, direc-
teur de l’agence La Défense du
Groupe Quintésens, société spécia-
lisée en gestion de patrimoine.
Concrètement, celles-ci ne doi-
vent pas se limiter aux seules
remontées mécaniques et autres
pistes de ski. « L’un des moyens les
plus efficaces pour savoir si une sta-
tion constitue une bonne destination
d’investissement consiste à analyser
son potentiel touristique en regar-
dant notamment le nombre et la qua-
lité des hôtels ainsi que des résidences
de services qui y sont installés », sou-
ligne Charles-Antoine Sialelli, direc-
teur des opérations dans les Alpes
françaises pour Athena Advisers,
agence immobilière spécialisée
dans le résidentiel neuf et rénové.
Attention en effet à ne pas se lancer
Les pièges à éviter pour
un investissement gagnant
RENTABILITÉ De l’appartement classique au chalet de luxe, tout se loue en montagne. Le rendement permet d’amortir les frais.
Ce qu’il faut savoir pour rentabiliser son investissement.
Les avantages
du LMNP
Le statut de loueur en meublé
non professionnel (LMNP)
permet d’être imposé dans
la catégorie des bénéfices
industriels et commerciaux
(BIC) plus avantageuse que
celle des revenus fonciers.
Le bailleur peut déduire de ses
loyers l’intégralité de ses char-
ges (intérêts d’emprunt, taxe
foncière, charges de copro-
priété...), et surtout amortir de
manière linéaire le bien sur
une durée pouvant aller jus-
qu’à vingt ans. S’il achète dans
une résidence services neuve,
le LMNP peut aussi récupérer
les 20 % de TVA payée sur le
prix d’acquisition.