Les Echos Vendredi 6 et samedi 7 mars 2020 PATRIMOINE// 37
U
ne fois la décision prise de
louer son bien, le futur pro-
priétaire bailleur doit pro-
céder à différents choix qui le
mèneront à signer tel ou tel contrat
de location avec le futur occupant.
1 LOCATION NUE
Dans le jargon des professionnels,
on l’appelle « bail 89 » ou « bail Code
civil ». C’est le contrat de location le
plus ancien et aussi le plus encadré.
Le propriétaire loue un logement
nu, autrement dit sans meubles.
Renouvelable par tacite reconduc-
tion, ce contrat a une durée de mini-
male de 3 ans (pour un bailleur per-
sonne physique) ou de 6 ans (pour
un bailleur personne morale). En
cas de départ, le locataire dispose
d’un mois (en zone tendue) ou de
trois mois pour donner son préavis
au propriétaire. Et, si ce dernier sou-
haite récupérer son bien, il doit res-
pecter un timing précis à savoir pré-
venir le locataire au moins six mois
avant l’échéance du bail.
La loi prévoit trois motifs pour
libérer le logement loué : la vente, la
reprise pour occupation (soi-même,
ses proches), et pour « motif légi-
time et sérieux ». La fixation du
loyer (lorsqu’il s’agit d’une première
location) est libre sauf dans les quel-
ques villes (Paris, Lille) o ù s’applique
à nouveau l’encadrement des loyers.
1 LOCATION MEUBLÉE
En plein boom, ce mode de location
répond aux attentes des locataires
désormais plus mobiles et aux
bailleurs en quête d’un rendement
dopé. Une fois que le bailleur a opté
pour la location meublée, « c’est en
fonction du profil du locataire qu’il
va choisir le bail le plus adapté, car il
existe plusieurs formules », indique
Valérie Trocellier, experte métier
gestion locative chez Foncia.
La location meublée ne fonc-
tionne pas partout, elle est surtout
envisageable dans les grandes villes
où se trouve une concentration
importante d’étudiants et de sala-
riés en formation ou en mission.
L’atout phare de la location meu-
blée pour le bailleur est sa fiscalité.
Grâce à un jeu comptable d’amor-
tissements de la valeur du bien et du
mobilier, cette forme de location
s’avère efficace pour percevoir, pen-
dant plusieurs années, des revenus
locatifs peu ou pas fiscalisés.
1 LE MEUBLÉ
« ORDINAIRE »
Ce contrat de location convient à
une occupation du bien à titre de
résidence principale. A surface
égale et même localisation, le loyer
pratiqué est de 15 à 25 % supérieur à
celui du même bien loué nu. La
valeur locative d oit r especter l’enca-
drement des loyers si une telle
mesure existe dans la ville, avec
éventuellement un complément de
loyer. La durée de ce bail est de
12 mois minimum. A l’échéance, si
aucune d es d eux p arties ne se mani-
feste, le contrat est reconduit tacite-
ment pour la même durée. Le loca-
taire peut à tout moment mettre fin
au bail en respectant un préavis
d’un mois. De son côté, le bailleur
dispose d’un préavis de trois mois
pour résilier le bail sous certaines
conditions (reprise pour l’o ccuper,
vente). « Ce type de contrat est appré-
Les différentes formules pour louer
PRATIQUE En matière de location, les contrats à la disposition du bailleur sont nombreux. Du bail nu au meublé en passant
par la location saisonnière, le bail étudiant ou mobilité, chaque formule a ses spécificités. Visite guidée.
(3 mois) non renouvelable. Sou-
vent, le bailleur doit demander une
autorisation à la mairie. « Le bail
doit décrire le bien, et détailler le
mobilier et les équipements, avec en
option la location du linge de maison
et le forfait ménage », souligne Luc
Millet. « Tout doit être spécifié dans
ce bail, souvent adressé par courrier.
Et le paiement (partiel) se fait sou-
vent d’avance », ajoute Valérie Tro-
cellier. La fixation du loyer est libre.1 LA LOCATION SAISON-
NIÈRE DE TYPE « AIRBNB »
Ici, il n’existe pas de bail puisque la
plateforme est un intermédiaire
dont l’activité n’est pas régie par les
lois immobilières. Pour louer un
bien (une ou plusieurs nuitées) via
un site, la législation s’est fortement
durcie, notamment dans les gran-
des villes. Chaque municipalité a
fixé ses règles. Dans 18 villes de
France (Aix-en-Provence, Lyon,
Bordeaux, Annecy...) , il est possible
de louer sa résidence principale
dans la limite de 120 jours (4 mois)
par an. A Paris, Nice et Bordeaux, le
bailleur doit, en amont, enregistrer
son logement pour obtenir un
numéro d’immatriculation devant
figurer dans l’annonce diffusée sur
le site de location.
Pour ceux qui voudraient louer
en permanence un bien dans une
grande ville, la législation exige une
demande auprès de la mairie, un
changement d’usage et le paiement
d’une compensation financière
salée. Le non-respect de cette régle-
mentation expose jusqu’à
50.000 euros d’amende.
— Laurence Boccaracié des bailleurs qui veulent avoir une
certaine souplesse dans la location,
avec la possibilité de récupérer leur
bien au bout d’un an », commente
Valérie Trocellier. Fait nouveau,
« de plus en plus de propriétaires se
détournent de la l ocation saisonnière
de courte durée et de ses contraintes
fortes (réglementation, gestion des
réservations) pour du meublé longue
durée », indique Alexis Alban,
directeur général adjoint de Lodgis.
Pour être considéré comme
meublée, l’habitation doit disposer
d’au moins 11 meubles et équipe-
ments dont la liste est détaillée dans
le décret n° 2015-981 du 31 juillet- « Pour louer un meublé avec
succès, mieux vaut proposer une
petite surface dans un quartier où il y
a une demande régulière pour ce
genre d’habitat », résume Laetitia
Pelissolo, responsable de la gestion
locative chez Pelissolo Gestion. « Ce
bail est bien adapté à de la colocation
d’un grand appartement. Etablir un
bail meublé par chambre permet
ainsi de doper le rendement locatif »,
signale en revanche Malick Cidère,
de l’agence Guy Hoquet de Brest.
1 LE BAIL ÉTUDIANT
C’est la version courte du meublé
« ordinaire ». Dès lors que le loge-
ment est destiné à être occupé par
un étudiant, la durée du bail du meu-
blé peut être réduite à 9 mois, soit le
temps de l’année universitaire. Il n’y
a pas de reconduction tacite. Le con-
trat se termine automatiquement
sans qu’il soit nécessaire de recevoir
un congé du locataire.1 LE BAIL MOBILITÉ
Introduit par l a loi Elan du
23 novembre 2018, le bail mobilité
permet de louer meublé de 1 à
10 mois maximum sans tacite
reconduction. Il est possible de ral-
longer par avenant le bail en cours,
sans dépasser 10 mois.
Ce contrat répond aux besoins de
logement de certains locataires
comme ceux en formation profes-
sionnelle ; qui suivent des études
supérieures ; en stage ; en contrat
d’apprentissage ; engagés dans un
service civique ; en mutation pro-
fessionnelle ou en mission tempo-
raire. « Ce bail n e prévoit pas de dépôt
de garantie, mais le bailleur peut
demander à bénéficier de la garantie
locative Visale », souligne Laetitia
Pelissolo. Ce dernier-né de la
famille des baux locatifs com-
mence à trouver son public (voir
illustration), car il plaît « aux pro-
priétaires souhaitant louer pour une
courte période », indique Luc Millet
de l’agence L’Adresse de Chalons-
sur-Saône. « Près de 30 % des loca-
tions meublées réalisées en 2019 ont
fait l’objet d’un bail mobilité », souli-
gne Alexis Alban. Ce bail ne néces-
site ni enregistrement en mairie ni
changement d’usage. Attention, le
loyer peut être encadré si une telle
mesure existe localement.1 LA LOCATION
TOURISTIQUE
C’est l e bail le plus adapté pour l ouer
à un vacancier qui occupera les
lieux pendant une durée courte
(week-end, semaine, quinzaine,
mois), le temps d’un séjour à la
montagne ou à la mer. La durée
maximale de ce bail est de 90 joursLes nouveautés de la loi Nogal
Déposée au Parlement en janvier, la proposition de loi Nogal- du nom du député à l’initiative de cette mesure – devrait être,
en principe, examinée en première lecture en mai. L’esprit de
ce texte a pour but de sécuriser les propriétaires bailleurs et
de faciliter l’accès au logement des locataires. Il comprend
trois mesures phares. La première prévoit d’instaurer une
consignation généralisée du dépôt de garantie auprès d’un
professionnel de l’immobilier, chargé de restituer les fonds au
terme du bail, sur la base d’un accord entre le propriétaire et
le locataire. La deuxième disposition prévoit que les proprié-
taires ne puissent plus demander à leur locataire plusieurs
garants. Enfin, les propriétaires seraient sécurisés contre
d’éventuels impayés ou dégradations avec la création
d’un mandat de gestion « garantie totale ».
`
SUR
LE WEB- Marché de l’art Une
spectaculaire Tefaf à Maas-
tricht! Malgré l’absence des
acheteurs américains et asia-
tiques pour cause de virus, la
plus grande foire d’antiquité
au monde se tient avec une
offre d’une qualité remarqua-
ble. Retrouvez le chronique
de Judith Benhamou-Huet
sur lesechos.fr/patrimoine
To utest bleuqui finitbienMaison bardée debois
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