Frankfurter Allgemeine Zeitung - 06.03.2020

Nachbarkann Bau einer

Brandwandverlangen

Steht derZustand eines Gebäudes im

Widerspruchzunachbarschützenden

Vorschriften, kann derNachbar die Be-

seitigung diesesZustandesverlangen,

wenn er hierdurch beeinträchtigt wird.

Fehlt baurechtswidrig eine Brandwand,

isteine solche zu errichten.Der stören-

de Eigentümerkann dies selbstdann

nichtverweigern,wenn damit ein ho-

her finanzieller Aufwand verbunden

ist, denn das Schutzinteresse desNach-

barnwiegt schwer.Bundesgerichtshof,

Urteil vom13. Dezember2019, Az. V

ZR 152/18.

MussWaldeigentümer

Wisentedulden?

Waldeigentümer können verpflicht et

sein, ausgewilderte Wisenteauf ihrem

Grundstück zu dulden. Dies giltgemäß

dem Bundesnaturschutzgesetz zumin-

destdann, wenn durch die Auswilde-

rung, die eine Maßnahme desNatur-

schutzes darstellt, die Nutzung des

Grundstücksnicht unzumutbar beein-

trächtigt wird. ImvomBundesgerichts-

hof (BGH) entschiedenenFall wurden

Wisenteineinem Projektgebietfreige-

setzt .Diese drangen auchindas angren-

zende Grundstückdes Klägersein und

verursachten dortSchäden. DieWisen-

te müsse der Eigentümer zwar dulden.

Die Schäden seien aber zu ersetzen.

BGH,Urteil vom19. Juli 2019, Az. V

ZR 177/17.

WieWohngeldrückstände

einzuklagen sind

Wenn nachder Gemeinschaftsordnung

einer Wohnungseigentümergemein-

schaf tder VerwalterWohngeldrück-

stände nachschriftlicherAbmahnung

einziehen und alle hierfür notwendigen

Maßnahmen treffendarf, is teine ohne

vorherig eAbmahnung erhobene Klage

gegenden säumigenWohnungseigentü-

mer unbegründet. Eine Mahnung ist

auchtrotz zahlreichervorangegangener

Säumnisse nicht entbehrlich. Es obliegt

nicht demVerwalter zu entscheiden, ob

künftig eine MahnungvorProzesserhe-

bung erforderlic hist.AmtsgerichtPots-

dam,Urteil vom12. Dezember 2019,

Az. 31C11/19.

Nils Flaßhoff,Rechtsanwalt in derKanzlei

Bethge,Hannover

Brandschutz: OhneNachweis

keineNutzung

BevorGebäude in Gebrauchgenom-

men werden dürfen, müssen alle nöti-

genBrandschutzauflagen eingehalten

und bescheinigtwerden. Is tdies nicht

der Fall, darfdas Gebäude nicht be-

nutzt werden, und dasVerbotkann von

der Bauaufsicht zwangsweise durchge-

setzt werden. Daran ändertsichauch

nichts, wenn die Behörde erst Jahre

nachNutzungsbeginn des Gebäudes ei-

nen fehlendenNach weis zum Brand-

schutz einfordert. Denn die Pflicht zum

Nachweis de rbestehendenBrandsicher-

heit liegt beim Bauherrnund nicht bei

der Bauaufsicht.Verwaltungsgerichts-

hof München, Beschlussvom 7.Novem-

ber2019, Az.9CS19.1273.

Rolle der Gutachter für das

Architektenhonorar

Vereinbaren dieParteien eines Archi-

tekten vertrages, dassbei Streitigkeiten

das Honorar durch einen Gutachter be-

stimmt und dessen Bewertung vonbei-

den Vertragsparteien akzeptiertwird,

sind dieFeststellungen des Gutachters

verbindlichund können in einem Ge-

richtsver fahren alleinauf of fenbar eUn-

richtigkeiten hin überprüftwerden.

Eine Partei warmit dem gutachterlich

festgestellten Honorarnicht einverstan-

den undklagte. Das Gerichtkonntekei-

ne schwerwiegenden Verfahrensmän-

gel, wie zum BeispielParteilichkeit des

Gutachters, erkennen und sah sichan

dessenFeststellungengebunden.Kam-

mergerichtBerlin,Urteil vom26. März

2019, Az. 27U151/17.

PhilippWegner,Rechtsanwalt in der

Kanzlei Bethge,Hanno ver

RECHTECK

D

er britische Immobilienmarkt

leidetbei Eigentumswohnun-

genseit kurz em unter einem

ungewöhnlichen Phänomen:

der Furcht, die Metall- oderKunsts toff-

verkleidungen der Häuserkönnten bren-

nen. Eigentumswohnungen in solcherart

verkleidetenHäusernlassen sichderzeit

meistgar nichtverkaufen. Das hat nichts

mit mangelnderNachfrag enachWohnun-

genzutun und gilt ausdrücklichauch

nicht fürWohnungen in Blocks,deren

Fassaden lediglichverputzt oderverklin-

kert sind. Defactosind damitvorallem

Eigentumswohnungen in Großstädten un-

verkäuflich. Denn dortdominieren die

Außenverkleidungen aus Metall oder

Kunsts toff bei hohen Gebäuden klar.In

London gibt es beispielsweise mehrere

tausend solcher Bauten.

Die Furchtvor brennendenFassaden,

aus der die Probleme beimVerkauf sol-

cher Immobilienresultieren, isteine Reak-

tion auf die Grenfell-Tower-Brandkata-

strophe von2017, bei der 72 Menschen

ums Lebenkamen. Das für Sozialwohnun-

gengebauteHochhauswarmit Alumini-

um-Composit-Material (ACM) verklei-

det. Dies hattesich–völlig andersals er-

wartet –als hochgradig brennbar erwie-

sen. Allein in mehr als 550 Londoner

Hochhäuserngibt es diese Artder Fassa-

denverkleidung immer noch. Die Eigentü-

mer dorttrifftnicht nur derWertverlust

ihrer Wohnungen, siefinden auchkeine

Käufer .SolcheFassadenverkleidungen

stehen jeder Hypothekenvergabe im

Wege.Denn Geschäftsbanken, spezielle

Hypothekenbanken und andereDarle-

hensgeber wieetwa Versicherungsunter-

nehmen verlangen heuteausnahmslos

eine Bescheinigung über die Brandsicher-

heit derFassaden. Im Spätherbst2019 ist

in Bolton ein mit Laminat-Material au-

ßen verkleidetesStudentenwohnheim in

Brandgeraten. Das hat die Ängste der Be-

wohner solcher Gebäudeweiter geschür t.

Inzwischen gibt es in Großbritannien des-

halb eineganze Anzahlvonhohen Wohn-

gebäuden, dierund um die Uhr über eine

eigeneFeuerwacheverfügen.

Die naheliegende Lösung, dieFassa-

den vonFachleuten auf ihreFeuergefähr-

lichkeit hin überprüfen und bewerten zu

lassen, istinder Praxis allerdingskeines-

wegs so einfach.Zumeinen gibt es nicht

viele Unternehmen oderstaatlicheStel-

len, die dieseAufgabe für Privateüber-

nehmen.Zumanderen haben sichdie Kri-

terien für dieFeuersicherheit in jüngerer

Zeit immer wiedergeändert. Damitkann

die Sicherheitsbescheinigung für eine Ei-

gentumswohnung längstüberholt sein,

ehe sichauchnur ein einziger Käufer

oder ernsthafterInteressent gemeldet

hat.Die spanische Bank Santanderetwa,

die in Großbritannien zu dengroßen Kre-

ditgebernfür Privatleutezählt, erklärt,

sie benötigedie „Bestätigung, dassdas

Gebäude in Übereinstimmung mit den

neuestenRichtlinien derRegierunggetes-

tetworden ist“. Das gilt für alle Gebäude

mit mehr als sechs Etagen und hat den

Pferdefuß, dassdie „neuestenRichtlini-

en“ eben häufig und starkwechseln.

Lloyds Banking Groupverhält sichwe-

sentlichhärter:„Gegenwärtigwerdenkei-

nerlei Hypotheken fürWohnhäuser mit

Außenverkleidung angeboten“, heißt es

auf Anfrage.

Zu den Schwierigkeiten, mit denen

sichdie Besitzer auseinandersetzen müs-

sen, die ihreEigentumswohnungverkau-

fenwollen,gehörtauchdie manchmal

heikleFrage: Werkann eigentlichsoeine

Überprüfung der (Feuer-)Sicherheitbean-

tragen? Nicht seltenstehen dieWohn-

blocksauf Erbpachtgelände.Indiesen Fäl-

len kann nur der Grundstückseigner die

Überprüfung beantragen. In anderenFäl-

len, in denenkeine Erbpachtgegeben ist,

kann lediglichder Verwalter des jeweili-

genGebäudes dieÜberprüfung in die

Wege leiten. Dazu aber bedarfesmeistei-

ner Zustimmungwenigstens der Mehr-

heit der Eigner derWohnungen. Einge-

wisses Hindernis istauch, dassdie Über-

prüfungen ausgesprochen teuer sind.

Dazu trägt bei, dassdie Zahl der potentiel-

len Auftraggeber vielgrößer als dieKapa-

zität der Anbieterist. Das treibt die Preise

in die Höhe. Nichtweniger preistreibend

istjedoch, dassdie Überprüfung derFeu-

ersicherheitrecht aufwendig ist. Dabei

müssen anverschiedenen Höhen des zu

überprüfenden GebäudesTeile derFassa-

denverkleidung abmontiertund an ein

Prüflaboratorium eingeschickt werden.

Das istnicht nurteuer,sondernerfordert

auchgeraumeZeit.

Undliegt schließlich ein positivesFeuer-

sicherheitszeugnisvor, istdessen prakti-

scherNutzen häufignichts wert.Einzelne

Banken lehnen dann zwar eine Hypothek

nicht mehrprinzipiell ab.Aber sie setzen

bei der Bewertung des Objekts dessen

WertwegenderExistenz vonFassadenver-

kleidungen als so niedrig an, dassdie Be-

leihungkeinen Sinnmehr macht. Gerade

in London hat es schon vieleFälle gege-

ben, in denen derWert solcherWohnun-

genschlicht und einfach auf „null“ge-

schätztwurde. Undwer schließlichwider

Erwarten docheinen potentiellenKäufer

findet, derkeine Hypothek benötigt, der

hat einigeChancen,nochbeim Notar auf

hartnäckigenWiderstand zustoßen,weil

dieser das Risikofür denKäufer als unver-

antwortlich hocheinschätzt.Als Konse-

quenz bleibt dann für denglücklosen Eig-

ner der Eigentumswohnung nur der Aus-

zug und die anschließendeVermietung

der altenWohnung–zueiner wegender

Brandgefahr sehr niedrigen Miete.

dpa. STUTTGART/RAVENSBURG.

Das ehemalsstattliche Haus im Dorfzen-

trum macht einen traurigen Eindruck.

Der Putz blättert, die zerbrochenenFens-

terscheiben sind mit Bretternverram-

melt, durch die Bodenplatten am Eingang

bahnt sichdie Natur ihrenWeg. An der

mit Spinnweben überzogenen Eingangs-

tür hängt nocheine Benachrichtigung der

Stadtwerke:Leider müsse dasWasser an

einem derkommenden Tage abges tellt

werden. Es wirkt wie eine Botschaftaus

einer vergangenenZeit.Denn dassin

dem Gebäude im Landkreis Calw schon

langeniemand mehrwohnt, istkaum zu

übersehen.

Herrenlos istdas Anwesen allerdings

nicht .Eigentümer istdas Land Baden-

Württemberg,wenn auchnicht ganz frei-

willig: Das Objekt istEnde 2016 imZuge

einer sogenanntenFiskalerbschaftanden

Fiskus gefallen. Diese wirdimmer dann

vollzogen,wenn entwederkeine rechtmä-

ßigen Erben mehrvorhanden sind oder

die Begünstigten das Erbe ausschlagen.

NachAngaben desFinanzministeriums

istder Grund dafür meist, dassdie Nach-

lässe starküberschuldetsind.

Das Land istinsolchenFällen gesetz-

lichverpflichtet,als Erbe einzuspringen.

NebenEinfamilienhäusern,Mietwohnun-

gen, Äckern und Wiesen kann es sichda-

bei auchschon mal um einen Pferdehof

oder einkomplettes Sägewerkhandeln.

Wieviele solcher Grundstücke und Immo-

bilien sichderzeit im Besitz des Landes

befinden, istunklar.Esgebe dazukeine

Zahlen, sagt eine Ministeriumsspreche-

rin.

Die jährlichenNeuzugängewerden da-

gegenstatistisc hvermerkt.Seit etwa zehn

Jahrenkamen im Durchschnitt jährlich

etwa 630 dazu. Dazukommt eine unbe-

stimmteAnzahlanmitunterkuriosenGe-

genständen wieWaffen, Schmuck, Autos

oder Musikinstrumenten. Schaut man al-

lerdingsweiter zurück, lässt sicheine stei-

gende Tendenz beobachten: 2008waren

es mit 386Fiskalerbschaftennoch deut-

lichwenigerFälle.

Über die Gründe für diesen Anstieg

will man beim Ministerium nicht spekulie-

ren. Behörden in anderen Bundesländern

haben beispielsweise die zunehmende

Landflucht oder den demographischen

Wandel alsFaktoren ausgemacht.Immer

weniger jungeMenschenwollten in der

Provinz wohnen, gleichzeitig drückten

verödete Dorfkerne und triste Landstri-

cheden Wertder dortigen Immobilien im-

mer weiter nachunten, hieß esetwa vor

wenigenWochen aus demrheinland-pfäl-

zischenFinanzministerium. Nachdessen

Angabenverfügt das Bundesland über

1873 Grundstücke, die es alsFiskalerbe

übernehmen musste. Da vonseien 273 be-

baut mitWohngebäuden, aber auchfrühe-

renHotels oder aufgegebenen Industrie-

betrieben.

Für das Land Baden-Württemberg be-

deuten die unfreiwilligen Erbschaftenin

den meistenFällen vorallem zwei Dinge:

Arbeit undKosten. Oberstes Ziel des Lan-

desbetriebsVermögen und Bau istesdes-

halb, die Objekte so schnell wie möglich

wieder loszuwerden.Nach Angaben der

Ministeriumssprecherin gelingt es bei

etwa70 Prozent der Immobilien und

Grundstücke, diese innerhalbvonzwei

Jahren zuverwerten.

„UnsereArbeit ähnelt manchmal der

vonDetektiven“, sagtTobias Schmid.Er

istLeiter desRefe ratsFiskalerbschaften

beimLandesbetrieb Vermögen und Bau

in Ravensburg. Jedes Mal,wenn eine

neueAkteauf seinem Schreibtisch lan-

det, wirdesfür ihn spannend: Gibt es

vielleichtnocheinenvergessenenEr-

ben?Findetman imNachlassnicht doch

nochetwas vonWert? „Mankann aberre-

lativschnell einschätzen,obamEnde et-

washängenbleiben wird“, sagt Schmid.

„Dass Menschen ihr Erbe ausschlagen,

hat meisteinen guten Grund.“Tatsäch-

lichist die deutliche Mehrzahl dergeerb-

tenGrundstücke und Immobilien nach

Angaben desFinanzministeriums mit Hy-

potheken belastet.Haftenmussdas Land

für die privaten Schulden aber nicht.

Lässt sichnichts aus demNachlasszu

Geld machen,gehen die Gläubiger leer

aus.

Oftsind die Immobilien in einem äu-

ßerst schlechtenZustand. In solchenFäl-

len mussdas Land seiner Ordnungs-

pflicht nachkommen undetwafür den

Winterdienstsorgenoder baufälligeGe-

bäudegleichganz abreißen. Sanierungen

nimmt die Behörde nichtvor. „Wir haben

keine Gewinnerzielungsabsicht“, erklärt

Schmid.

Erlöse erzielt das Land mit denFiska-

lerbschaftendennoch. Nach Ministeri-

umsangabenkamen so imvergangenen

Jahr 2,2 Millionen Euroindie Kassen,

2018 warenes2,8 Millionen Euro. Ob es

sichdabei aber letztlichumein Geschäft

mit Gewinn handelt,kann das Ministeri-

um nicht beantworten. Zu den Kosten für

Personal und Ordnungsmaßnahmen wie

Abbruc hund SicherungvonGebäuden

liegen laut der Sprecherinkeine Zahlen

vor.

Sicher ist: Mit dem tristenHaus im

Dorfkernist kein Gewinn mehr zu ma-

chen. Aber zumindestscheint nachmehr

als drei Jahren nun endlicheine Lösung

in Sicht.Die zus tändigeMitarbeiterin des

Landesbetriebs hat die Banken überzeu-

genkönnen, deren Ansprüche aus dem

Grundbuchzulöschen. Jetztsteht einer

Zwangsversteigerung nichts mehr im

Weg. Undauchwenn dabei nur ein sym-

bolischer Euroherausspringen sollte–

die Aktewäreendlichvom Tisch.

TödlichesFeuer:Das Wohngebäude GrenfellTowerinLondon offenbarte 2017 die Gefahren brennbarerAußenverkleidungen. FotoReuters

UnfreiwilligeErbschaften

Bundesländer müssen Schrottimmobilien übernehmen, die die Erbenausschlagen

Haus des Monats Eine Aktion des Bundesverbandes DeutscherFertigbaue.V.

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Ludwig-Erhard-Straße 54

61118 BadVilbel

Tel. 06101 989581

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Die Furcht vorbrennendenFassaden

Tausende britis cher

Wohnungenhaben ihren

Wert verloren oder sind

unverkäufl ichgeworden.

Dashängtmit de rspät

erkanntenBrandgefahr

derAußen verkleidung

zusammen.

VonPeter Odrich,

London

FRANKFURTER ALLGEMEINE ZEITUNG Immobilien FREITAG,6.MÄRZ 2020·NR.56·SEITE I3