Le Monde - 08.03.2020 - 09.03.2020

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DIMANCHE 8 ­ LUNDI 9 MARS 2020

ÉCONOMIE  &  ENTREPRISE

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Londres fait 

face à la 

flambée de 

l’immobilier

En dépit des craintes liées au

Brexit, la « gentrification » de la

ville suscite une crise du logement

londres ­ correspondante

L

es cyclistes par dizaines, la

densité des bars branchés

et des magasins bio croi­

sés ne trompent pas : situé

juste au nord de la City, Hackney

fait partie de ces districts londo­

niens désormais en bonne partie

« gentrifiés ». On y compte encore

de vastes complexes de logements

sociaux, mais le sud, Hoxton, et le

quartier autour de De Beauvoir

Road ont été colonisés par les fa­

milles à haut revenu.

C’est justement le long de De

Beauvoir Road, dans une ancienne

bibliothèque reconvertie en cen­

tre culturel que, mardi 3 mars,

Sadiq Khan a choisi de lancer sa

campagne de réélection à la mai­

rie de Londres – le scrutin a lieu le

7 mai. Le travailliste, maire de la ca­

pitale britannique depuis 2016,

veut la mener sur le thème du lo­

gement. Avec la criminalité en

forte hausse, la quasi­absence

d’habitats abordables est l’une des

toutes premières préoccupations

des Londoniens.

Jurant qu’à sa prise de poste, il

avait trouvé « le pipeline » des mi­

ses en chantier de logements so­

ciaux « vide », parce que Boris

Johnson (son prédécesseur à la

mairie) aurait « préféré favoriser la

construction de résidences de

luxe », Sadiq Khan a fait une propo­

sition­choc : « Je veux faire de ces

élections un référendum sur l’enca­

drement des loyers. »

L’idée n’est pas nouvelle dans le

camp travailliste : elle figurait en­

core dans leur programme de

campagne pour les élections géné­

rales de décembre 2019, qui suggé­

rait d’indexer les hausses de loyers

sur l’inflation. Mais les gouverne­

ments conservateurs successifs

s’y sont jusqu’à présent opposés,

considérant que la libéralisation

totale du secteur dans les années

1980 (la loi Housing Act de 1988)

ne doit pas être remise en cause.

Manque d’habitat social

M. Johnson a en revanche pro­

posé l’abrogation de la clause 21

de l’Housing Act, autorisant un

bailleur à mettre fin à un bail sans

justification, au­delà d’une pé­

riode garantie dans le contrat de

location (en général un an). Une

disposition particulièrement

dure pour les locataires, risquant

de se retrouver sans toit du jour

au lendemain. Mais, pour l’heure,

le gouvernement en est toujours

aux consultations, aucun projet

de loi n’a encore été présenté à la

Chambre des communes.

Personne ne nie la profondeur

de la crise du logement à Londres.

La mégapole (près de 9 millions

d’habitants) reste une des plus

coûteuses au monde. La démo­

graphie y est pour beaucoup – en­

tre 2006 et 2016, la population a

crû de 17 %, rappelle la London

School of Economics (LSE),

dans son étude A Sustainable

Increase in London’s Housing de

2018. La spéculation immobilière
      a fait le reste. Londres compte

2,4 millions de locataires dans le

privé, consacrant en moyenne

43 % de leurs revenus à leur loyer.

Dans le cas des 20­29 ans, 53 % de

leur salaire y passe, selon une

étude PwC.

Les loyers ont grimpé de 30 %

depuis 2010. Même chose pour

Quand le logement social profite de la vague Airbnb

Le marché de la commercialité, liée au changement d’usage des locaux, bénéficie aux bailleurs sociaux qui utilisent cette manne pour investir

L

es bailleurs sociaux facilitent

le développement d’Airbnb et

participent à la spéculation

immobilière en vendant des droits

de commercialité », accusait, le

31 janvier, Danielle Simonnet, des

Insoumis, lors du débat entre can­

didats à la Mairie de Paris organisé

par la Fondation Abbé Pierre sur la

politique du logement.

Une critique réitérée depuis.

Mme Simonnet évoque le marché

étroit mais lucratif des droits de

commercialité liés aux change­

ments d’usage des locaux com­

merciaux parisiens, dont les

bailleurs sociaux sont, en effet, les

premiers bénéficiaires... mais

pour créer du logement social,

voire très social.

Dans un but de protection du lo­

gement, la Ville de Paris et d’autres

ont mis en place un régime d’auto­

risation préalable à toute transfor­

mation de logements en bureaux,

hôtel, commerce voire location

touristique de courte durée. Pour

obtenir l’autorisation de change­

ment d’usage, les demandeurs

doivent compenser les mètres car­

rés perdus de logement en en

créant ailleurs. Ainsi, 1 mètre carré

de bureau créé dans un ancien lo­

gement doit être compensé par

1 mètre carré d’habitation, voire

2 m^2 , dans les secteurs dits « de

compensation renforcée » définis

par chaque ville.

Un marché de la compensation

« Les deux opérations, conversion

et compensation, doivent être con­

comitantes, et la compensation

doit être totalement ou partielle­

ment réalisée dans le même arron­

dissement voire, s’il s’agit de loca­

tion touristique, dans le même

quartier », prévient Jean­Philippe

Duchêne, gérant de la société Wise

Dôme, l’un des six intermédiaires

spécialisés de la capitale.

De ces règles est né un marché de

la compensation qui profite aux

constructeurs, donc aux bailleurs

sociaux : à l’occasion de leurs

chantiers de transformation en lo­

gements sociaux, ils peuvent

vendre la commercialité des loge­

ments créés à ceux qui, dans le

même quartier et le même temps,

se livrent à l’opération inverse. A

Paris, le prix de ce droit de com­

mercialité varie de 400 à

5 000 euros le mètre carré.

De 2010 à 2019, 612 opérations de

ce type ont donné lieu à la cession

de la commercialité de 142 000 m^2

de logements recréés. 53 % sont le

fait des bailleurs sociaux. La Régie

immobilière de la Ville de Paris

(RIVP) est le principal animateur

de ce marché. Entre 2008 et 2019,

elle a cédé 44 000 m^2 de droit de

commercialité au prix moyen uni­

taire de 1 560 euros, ce qui lui a rap­

porté 68,9 millions d’euros.

« Oui, les organismes HLM récu­

pèrent ces droits, mais ils sont im­

médiatement réinvestis dans le lo­

gement social », plaide Stéphane

Dauphin, directeur général de Pa­

ris Habitat qui a, lui, entre 2014 et

2019, réalisé 73 cessions de ce type,

soit un total de 11 000 mètres car­

rés, générant une recette 19,2 mil­

lions d’euros. « Cela nous a permis

de disposer de fonds propres pour

construire 900 logements so­

ciaux », se félicite M. Dauphin.

Seule une petite partie de ces

droits (9 % des mètres carrés et 4 %

des recettes) compensait la créa­

tion de locations touristiques qui,

à la RIVP, représentait 8 % des

droits cédés. Au final, le bilan de la

compensation de commercialité,

à Paris, est favorable à l’habitation

avec un solde positif de

38 000 mètres carrés, soit environ

880 logements de plus pour les Pa­

risiens.

isabelle rey­lefebvre

Une vue de Londres, le 28 août 2019. PA PHOTOS/ABACA

les prix à l’achat. Ces derniers ont

bien stagné à partir de 2017, pour

cause d’incertitude liée au Brexit,

mais ils n’ont pas flanché.

En 2019, par exemple, les prix ont

encore augmenté de 1,4 % dans le

quartier ultrachic de Notting Hill

(ouest de la capitale), selon

l’agence Savills. Une maison de

cinq chambres s’y négocie autour

de 6 millions de livres (6,9 mil­

lions d’euros), les F1 partent à

500 000 livres, soit 575 000 euros.

Et dans la foulée des élections de

décembre (apportant enfin de la

clarté sur le Brexit), les transac­

tions dans le centre ont bondi de

27 %, selon le site spécialisé

LonRes. Un milliardaire chinois,

Cheung Chung Kiu, a même fait

une offre colossale, début janvier,

pour acquérir l’ancienne rési­

dence du premier ministre liba­

nais Rafic Hariri, face à Hyde

Park : 210 millions de livres, un re­

cord absolu au Royaume­Uni.

Quant au manque de logements

sociaux, il est persistant, et vaut

pour tout le pays. Rareté des mi­

ses en chantier, opérations de ra­

chat des appartements par les oc­

cupants limitant le parc disponi­

ble... A Hackney, par exemple, à en

croire le conseil du district,

13 000 foyers figurent sur la liste

d’attente pour un habitat social,

et plus de 3 000 familles vivent

dans des logements d’urgence.

L’équipe municipale actuelle

s’est félicitée, en 2019, d’avoir mis

en chantier « 14 544 logements

abordables sur l’année 2018­2019,

plus que toutes les autres années

depuis que la mairie a pris le con­

trôle des investissements dans ce

domaine ». M. Khan a aussi pro­

mis « 116 000 logements aborda­

bles » d’ici à 2022. Sa proposition

de contrôle des loyers est­elle

pour autant réaliste? « Non », es­

time Christine Whitehead, spécia­

liste de l’immobilier au LSE, étant

donné qu’il est « très improbable

que le gouvernement conserva­

teur accepte ». Or, le maire de Lon­

dres n’a pas le pouvoir d’instaurer

une telle mesure en l’absence de

loi approuvée à Westminster.

Mme Whitehead estime qu’un

contrôle des loyers « risque de ren­

dre rapidement frileux les promo­

teurs de nouveaux chantiers et va

horrifier les petits propriétaires. La

priorité serait plutôt d’en finir avec

la clause 21 ». « Ne vous laissez pas

berner », a prévenu Shaun Bailey,

le candidat conservateur pour la

mairie de Londres, sur le site

Conservativehome.com, « le con­

trôle des loyers, cela ne marchera

pas ». Le principal concurrent de

M. Khan pour le scrutin de mai

préfère concentrer sa campagne

sur la lutte contre l’épidémie de

crimes au couteau.

cécile ducourtieux

mesure salvatrice contre les excès du

marché ou atteinte à la propriété privée?

Dans la capitale allemande, les avis à

propos du gel des loyers sont très tran­

chés. Mais malgré la polémique, il n’aura

fallu que huit mois pour que ce projet de

loi inédit, porté par la coalition de partis

de gauche qui gouverne Berlin, de­

vienne réalité.

Après son adoption, fin janvier, par le

parlement régional de cette ville­Etat, la

nouvelle loi est entrée en vigueur di­

manche 23 février. Elle s’applique de fa­

çon rétroactive aux loyers à partir du

18 juin 2019, jour de l’annonce du projet

de loi par la mairie : les augmentations

de dernière minute sont donc nulles et

non avenues. Ce dispositif interdit dé­

sormais toute révision des loyers supé­

rieure à l’inflation pour une durée de

cinq ans, sous peine d’amende allant

jusqu’à 500 000 euros.

De rares dérogations

De rares dérogations sont prévues, no­

tamment en cas de travaux de rénova­

tion. Mais là encore, les critères sont très

stricts. Enfin, les loyers sont non seule­

ment gelés, mais aussi plafonnés : la

mairie a défini des seuils à ne pas dépas­

ser. La mesure concerne 1,5 million de

logements dans la capitale, soit la quasi­

totalité du parc locatif privé.

Au bout d’une décennie folle qui a vu

doubler le loyer médian au mètre carré,

la cherté du logement était en passe de

devenir une bombe sociale dans une

ville où 80 % des résidents sont locatai­

res. Après l’échec de précédentes mesu­

res d’encadrement des prix, la mairie

avait donc décidé de frapper un grand

coup. « Le plafonnement des loyers inter­

rompt l’augmentation parfois absurde

des prix sur le marché du logement », s’est

réjouie Katrin Lompscher, ministre du

logement au sein du gouvernement ré­

gional du Land de Berlin. D’après un

sondage publié en novembre 2019, les

Berlinois étaient 71 % à approuver ce dis­

positif draconien.

Les loueurs, eux, ne partagent pas cet

enthousiasme. Le groupe immobilier

Vonovia devra baisser les loyers d’un

tiers des 40 000 appartements qu’il loue

dans la capitale car ils dépassent le pla­

fond, a indiqué son patron, Rolf Buch,

ajoutant que cela induit pour le groupe

une diminution de ses revenus locatifs

de l’ordre de 10 millions d’euros par an.

En conséquence, Vonovia ne rénovera

aucun de ses appartements berlinois

cette année. « Les rénovations énergéti­

ques sont de fait interdites à Berlin », a

grondé M. Buch.

Les propriétaires n’ont pas encore dit

leur dernier mot : trois plaintes contre le

gel des loyers ont d’ores et déjà été dépo­

sées devant la Cour fédérale constitu­

tionnelle, rapportait la chaîne publique

régionale RBB, jeudi 5 mars.

jean­michel hauteville

(berlin, correspondance)

Comment Berlin encadre les loyers pour enrayer leur explosion

Londres compte

2,4 millions de

locataires dans le

privé, consacrant

en moyenne 43 %

de leurs revenus

à leur loyer