Le Monde - 08.03.2020 - 09.03.2020

0123

DIMANCHE 8 ­ LUNDI 9 MARS 2020 argent| 17

IMMOBILIER

Bayonne, étoile montante du Pays basque

P

eu de biens à vendre. Une

demande en hausse. Et

donc des prix qui augmen­

tent. « Chaque année, le marché

immobilier se tend un peu plus à

Bayonne », constate Anne Dar­

rieux­Juson, directrice de l’agence

Era Immobilier locale.

Il faut dire que, peu à peu, la

ville, la deuxième des Pyrénées­

Atlantiques en nombre d’habi­

tants, se meut en « marché de re­

port » pour les communes voisi­

nes du Pays basque. « Beaucoup

d’anciens habitants de Biarritz ou

d’Anglet viennent acheter ici une

plus grande surface ; ils ont repré­

senté près d’un tiers de nos tran­

sactions en 2019 », observe Lau­

rent Petit, directeur de l’agence

Nestenn, de Bayonne.

« Ce sont souvent des retraités

avec des moyens importants. Ils

misent sur les quartiers cotés où le

mètre carré coûte en moyenne

4 000 euros, comme le secteur des

Arènes, la rue Thiers, l’avenue

Foch », abonde Mme Darrieux­Ju­

son. Les ventes éclair se multi­

plient, il n’est plus rare de voir un

bien partir en quinze jours. Sur­

tout les maisons de ville.

« Ces logements sont prisés et

chers, vous ne trouverez rien sous

les 400 000 euros, et encore, avec

tr avaux », ajoute M. Petit. Le prix

moyen au mètre carré des appar­

tements anciens a augmenté de

6,8 %, selon Notaires de France.

Résultat : avec un mètre carré

moyen tous biens et quartiers

confondus à 3 163 euros, les pri­

mo­accédants peinent à acheter.

Ils doivent parfois migrer dans

des communes proches, Orthez

par exemple. Pour limiter les dé­

parts, la municipalité propose

d’ailleurs des T2 et T3 neufs en

accession sociale à la propriété

sous les 3 300 euros le mètre

carré, parking compris.

Du choix pour les investisseurs

Malgré des tarifs élevés pour la ré­

gion, l’investisseur peut trouver à

Bayonne de bons rendements. La

ville est éligible au « Denorman­

die », dispositif locatif créé il y a un

peu plus d’un an et qui ouvre la

voie à une réduction d’impôt si

l’acheteur opte pour un bien à ré­

nover. Mais les professionnels in­

terrogés n’ont vu aucune transac­

tion conclue à ce titre. « C’est éton­

nant car le “Pinel ancien” [autre

dispositif d’investissement loca­

tif] a bien fonctionné ici. J’ai vu des

dossiers d’acquéreurs ayant ob­

tenu près de 7 % de rendement

grâce à l’avantage fiscal », indique

M. Petit. Les locations en meublé

non professionnel gagnent du ter­

rain, notamment dans le centre,

prisé par une population « bobo et

étudiante », disent les agents.

Le taux de rendement moyen à

Bayonne s’élève à 4,4 % brut, selon

Meilleursagents. « Pour les maxi­

miser, mieux vaut privilégier le

quartier de Saint­Esprit, où les prix

avoisinent 2 000 à 2 500 euros le

mètre carré. Alors qu’il est compli­

qué de se garer dans le centre, on

trouve ici des places de stationne­

ment. C’est très important chez

nous, beaucoup de personnes tra­

vaillant à Dax, à Saint­Jean­de­Luz,

etc. », rappelle M. Petit. Le neuf,

particulièrement par le dispositif

locatif Pinel, séduit aussi les inves­

tisseurs. Encore faut­il trouver des

programmes éligibles. « L’offre fait

défaut, mais si les investisseurs

trouvent un bien, le prix sera com­

pris entre 3 500 et 4 000 euros le

mètre carré, avec des pics à

5 000 euros dans le quartier des

Arènes », souligne Jacques Rubio,

directeur général régions de Kauf­

man & Broad.

La ville attire plus les acheteurs

que les investisseurs, précise­t­il.

C’est que Bayonne jouit d’un ca­

dre de vie séduisant. Elle pointe

même à la deuxième place au pal­

marès de l’association Villes et vil­

lages où il fait bon vivre (pour les

communes de plus de 2 000 habi­

tants). Que le Tram’bus Biarritz­

Bayonne permette, depuis sep­

tembre 2019, d’aller à la plage en

moins d’une demi­heure de trans­

port en commun n’y est sans

doute pas étranger.

Sans compter que les travaux

d’embellissement se poursuivent,

avec la restructuration du quar­

tier de la Citadelle, où 241 loge­

ments sociaux vont être en partie

démolis et rénovés. L’opération,

qui doit être livrée fin 2021, con­

siste en 153 appartements refaits à

neuf, 88 logements rénovés et

79 habitations supplémentaires

en accession sociale à la propriété.

De quoi renforcer l’attractivité

d’une ville à la démographie dy­

namique – sa population a crû de

14,1 %, de 2011 à 2016.

ludovic clerima

Galeries ou enchères : où acheter l’art?

L’achat d’une œuvre nécessite recherche et attention pour éviter les mauvaises surprises

A

cheter des œuvres

d’art est à la portée de

tous. Pour peu qu’on

précise ses désirs –

tout en gardant l’œil ouvert.

Qu’on se fixe un budget – en ac­

ceptant parfois de le dépasser. Et

qu’on sache où acheter. Là, les

choses se compliquent. Est­il plus

opportun de se pourvoir chez les

marchands, dans les foires ou

dans les ventes aux enchères?

Stéphane Corréard connaît

bien toutes ces sphères : il est col­

lectionneur, marchand, organi­

sateur d’une foire, galeriste. Dans

une autre vie, il fut en outre spé­

cialiste dans plusieurs maisons

de ventes. Les enchères, notam­

ment les ventes d’atelier, restent

à ses yeux « le bon endroit pour

dénicher des œuvres d’artistes un

peu ou largement oubliés, qui

n’intéressent pas les marchands

pour l’instant ».

Ainsi est­ce à l’encan qu’il a dé­

couvert l’artiste japonais Key Hi­

raga (1936­2000), qui a vécu à

Paris dans les années 1960 et

1970, et qu’aucune galerie ne

montrait plus. C’est là aussi qu’il

a pu se constituer pour quelque

2 000 euros une jolie collection

de dessins d’illustrateurs ou

d’artistes célèbres, comme

Henri Michaux (1899­1984).

« Dans cette gamme de prix, on

ne trouve pas grand­chose dans

les galeries », note­t­il. Patronne

de Christie’s France, Cécile Ver­

dier abonde : les ventes aux en­

chères favorisent les achats

d’opportunité. Elles présentent

en outre l’avantage d’une cer­

taine transparence. « C’est la ga­

rantie du juste prix, établi par

une compétition ouverte, ce qui

est rassurant pour un primo­

acheteur », assure­t­elle.

Juste prix? Pas si sûr. Car la

compétition entre enchérisseurs

ne va pas sans excès. Dans cer­

tains cas, les œuvres se révèlent

bien plus onéreuses qu’en gale­

ries. Certains jeunes artistes amé­

ricains étiquetés à 20 000 dollars

(18 000 euros) dans celles­ci se

vendent soudain dix fois plus

cher aux enchères, sous l’impul­

sion de quelques spéculateurs.

Garantie d’authenticité

Par ailleurs, les frais appliqués

aux acheteurs, s’ils sont transpa­

rents, sont exorbitants et en aug­

mentation régulière : 25 % sur les

premiers 200 000 euros, 13,5 %

au­dessus de 2,5 millions d’euros.

La marge de la maison de ventes

est colossale...

Pas plus qu’en galerie, se défend

toutefois François Curiel, prési­

dent de Christie’s Europe. « Un

acheteur peut difficilement con­

naître le niveau du profit réalisé

par les marchands », lance­t­il. Les­

quels marchands se fournissent

aussi parfois aux enchères pour

proposer ensuite les œuvres à

deux ou trois fois le prix d’adjudi­

cation. Quelle serait dès lors leur

valeur ajoutée? « Le conseil per­

sonnalisé à l’acheteur », répond

Marion Papillon, présidente du

Comité professionnel des galeries

d’art. « La notion de choix, de re­

gard, de ligne éditoriale, d’exper­

tise, est bien plus évidente dans les

galeries. » Celles­ci permettent

aussi de prendre le temps de la ré­

flexion. Et, cerise sur le gâteau, les

œuvres sont présentées dans un

état impeccable.

« Dans une galerie, elles ne néces­

sitent ni restauration ni réencadre­

ment, c’est rarement le cas aux en­

chères, ajoute M. Corréard. Le col­

lectionneur a aussi le choix entre

plusieurs œuvres d’un même ar­

tiste et, très important, il peut

payer en plusieurs mensualités,

alors qu’avec une maison de ven­

tes, il faut régler en moins de trente

jours. » Les galeries offrent enfin

une garantie d’authenticité plus

longue – vingt ans à partir de la

découverte du vice ou de l’erreur

d’authentification, contre cinq

ans dans les maisons de ventes.

Si l’achat en galerie présente de

réels avantages, comment les

choisir? Derrière les enseignes les

plus médiatisées, il est conseillé

de regarder les petites ou moyen­

nes galeries, pépinières et pou­

ponnières où l’on peut trouver

son bonheur à des « prix de la

vie », comme le dit joliment la ga­

leriste Catherine Thieck.

Les foires constituent aussi une

bonne option, faisant économi­

ser de précieuses heures à qui n’a

pas le temps de suivre assidû­

ment la programmation des gale­

ries. Au printemps, elles fleuris­

sent à Paris : Art Paris Art Fair, au

Grand Palais, du 28 au 31 mai,

Drawing Now Art Fair, au Carreau

du Temple, du 26 au 29 mars, le

Paris Art Design (PAD), aux Tuile­

ries, du 12 au 19 mai. S’y agrègent

des professionnels sélectionnés

sur dossier, aux goûts, styles et

horizons géographiques variés.

« C’est l’occasion de découvrir une

multitude d’artistes, d’avoir accès

à des scènes étrangères que l’on ne

connaît pas ou peu, tout en écono­

misant le prix de nombreux voya­

ges », résume Guillaume Piens,

directeur d’Art Paris Art Fair.

« Beaucoup de foires s’apparen­

tent toutefois à ces dégustations

marathons, où l’on boit des centai­

nes de vins différents en une demi­

journée, et sans manger, en

plus! », objecte M. Corréard. « Et

comme le reconnaît le critique Ro­

bert Parker lui­même, après cin­

quante verres, impossible de sa­

voir si on déguste un grand cru ou

de la bière, même si on recrache. »

Aussi faut­il préparer sa visite

pour éviter le tournis et l’indiges­

tion. « Mieux vaut étudier en

amont la liste des galeries, les sec­

teurs, les œuvres proposées et dé­

terminer un parcours », conseille

Guillaume Piens. Le site Internet

d’Art Paris Art Fair intègre ainsi

un moteur de recherche permet­

tant de faire des tris par prix, ori­

gines géographiques, secteurs et

même techniques.

Ne vous attendez cependant pas

à des ristournes : un salon coûte

cher, et la galerie doit rentrer dans

ses frais. Stéphane Corréard a sa

technique pour faire baisser les

prix sur ces événements : « Je fais

parfois des offres à prix “cassé”,

20 % ou 25 % moins cher que le prix

affiché. Le galeriste est libre de ven­

dre l’œuvre à son prix initial pen­

dant toute la durée de la foire, s’il y

arrive. Le cas contraire, je le libère

d’un invendu! »

roxana azimi

Le marché se tend

SOURCE : MEILLEURSAGENTS, NOTAIRES DE FRANCE

Prix médian

d’un appartement

Evolution des prix

sur cinq ans

Rendement

locatif

(deux-pièces)

3 110 €/m

4,4% + 21,9 %

Bayonne

Loyer moyen

10,40 €/m

Evolution des prix

sur un an

• 8,8 %

QUESTION  À  UN  EXPERT

Quel impact fiscal si je gère

mon entreprise à la maison?

olivier rozenfeld, président de Fidroit

Trois cas de figure peuvent se présenter. Quand l’entrepreneur est

locataire de sa résidence principale et en affecte une partie à son ac-

tivité professionnelle, seule la fraction de loyer liée à celle-ci pourra

être déduite du résultat de l’entreprise. En revanche, si sa résidence

principale lui appartient, il peut déduire de ce résultat le loyer qu’il

se verse à « lui-même ». A condition que le bien immobilier ne soit

pas inscrit à l’actif du bilan (le patrimoine de l’entreprise). Il en va de

même pour les charges relatives à la location. Ne sont par contre

pas déductibles les dépenses de la propriété – taxe foncière, amor-

tissements et éventuels intérêts d’emprunt. Pour rendre ces charges

de propriété déductibles, la résidence doit être inscrite à l’actif du bi-

lan. Mais l’exploitant devra alors soumettre à l’impôt sur le revenu le

revenu fictif lié aux périodes durant lesquelles il utilise le bien pour

sa famille! Dans tous les cas, la cotisation foncière des entreprises

est due. Elle est fonction de la surface utilisée pour l’activité.

Quelle fiscalité s’appliquera à la vente du bien? En règle générale, le

régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers.

Vous pourrez même prétendre à l’exonération pour cession de rési-

dence principale, sauf si votre activité nécessite locaux et matériels

professionnels spécifiques.

C R É D I T I M M O B I L I E R

Taux en hausse

En février, malgré une diminution des OAT (obliga­

tions assimilables du Trésor), les taux des crédits im­

mobiliers ont progressé. Normalement, lorsque les

OAT baissent, les barèmes des taux font de même.

Cela n’a pas été le cas le mois dernier, note le courtier

Cafpi dans sa météo des taux publiée le 3 mars. « Les

banques retrouvent des marges intéressantes et néces­

saires à leur bonne santé sur les crédits immobiliers »,

explique Philippe Taboret, directeur général adjoint

de Cafpi. Pour mars, les meilleurs taux affichés par les

banques vont de 0,46 % sur 10 ans, à 1,05 % sur 25 ans.

LES FRAIS APPLIQUÉS

AUX ACHETEURS 

SONT  EXORBITANTS 

ET  EN  AUGMENTATION 

RÉGULIÈRE. LA MARGE

DE LA MAISON DE VENTES 

EST COLOSSALE

5 MILLIONS

C’est, en euros, le prix estimé de la collection de l’antiquaire Dalva

Brothers, dispersée par Christie’s le 2 avril à New York et en novem-

bre 2020 à Paris. Pourquoi acheter aujourd’hui à l’encan ce qu’il

était possible de trouver jusqu’à il y a peu en boutique? Parce que

pousser la porte d’un antiquaire peut être intimidant. « Les six cents

objets n’y sont en outre pas proposés en fonction des prix “magasin”

mais par rapport aux demandes du marché, précise Simon

de Monicault, spécialiste chez Christie’s. Or, dans certains cas,

les estimations sont moins chères, voire beaucoup moins chères. »

SOS CONSO 

CHRONIQUE PAR RAFAËLE RIVAIS

Copropriété et jouissance

du rez-de-jardin

D

ans les copropriétés, les jardins et les courettes ac­

cessibles de plain­pied par le seul appartement

du rez­de­chaussée sont sources de litiges lorsque

le règlement n’en précise pas le statut. Sont­ils des

« parties communes à jouissance exclusive » du propriétaire

de cet appartement ou des « parties privatives »?

Telle est la question qui se pose dans l’affaire suivante : M. et

Mme X, propriétaires d’un trois­pièces au rez­de­chaussée, sol­

licitent de l’assemblée générale (AG) le droit d’installer un ca­

banon sur la parcelle dont ils ont un usage exclusif et dont ils

affirment, en raison d’une ambiguïté du règlement, qu’ils

sont propriétaires. Mais sans attendre son vote – qui sera né­

gatif –, ils coulent une dalle de béton et le construisent.

Le syndicat des copropriétaires en réclame la démolition.

Il assure que les X ne pouvaient édifier cet abri de jardin

sans l’autorisation de l’AG, du fait que la parcelle sur lequel il

se trouve est une « partie commune à jouissance privative ».

Or, « les parties communes, même grevées d’un droit de jouis­

sance exclusif », ne peuvent faire l’objet de travaux sans

autorisation, en vertu de la loi régissant

la copropriété (article 25).

La cour d’appel d’Aix­en­Provence juge,

de manière erronée, que la parcelle liti­

gieuse est « une partie commune, dont [les

X] peuvent jouir dans les conditions pré­

vues pour les parties privatives », ce qui

« exclut » qu’ils aient à demander un feu

vert. La Cour de cassation la censure, le

23 janvier 2020 : « L’attribution d’un droit

d’usage privatif sur une partie commune

ne modifie pas le caractère de partie com­

mune. » La Cour de cassation confirme ainsi sa jurisprudence,

laquelle a été récemment incorporée à la loi sur la copro­

priété : un nouvel article (6­3) précise désormais que les par­

ties communes à jouissance privative appartiennent « indivi­

sément » à « tous » les copropriétaires, si bien qu’aucun ne

peut revendiquer sur elles un droit de propriété exclusif.

Cet article a été créé par la loi Evolution du logement, de

l’aménagement et du numérique (ELAN) du 23 novem­

bre 2018, qui, dans le but de limiter les contentieux, impose

une révision des règlements de copropriété.

La loi ELAN prévoit que les parties communes à jouissance

privative devront être recensées d’ici au 28 novembre 2021,

faute de quoi leur existence ne sera pas reconnue. En effet,

certains droits de jouissance exclusifs ont été accordés par

des AG, sans que cela ait jamais été gravé dans le marbre des

règlements. Ceux qui en bénéficient seraient donc bien avi­

sés de demander à leur syndic qu’il mette le sujet à l’ordre

du jour d’une assemblée, afin que leur situation soit régula­

risée. Sinon, ils risquent de perdre le droit d’installer une

chaise longue dans leur rez­de­jardin.

LES PARTIES 

COMMUNES NE 

PEUVENT FAIRE 

L’OBJET DE 

TRAVAUX SANS 

AUTORISATION

CLIGNOTANT