Frankfurter Allgemeine Zeitung - 20.03.2020

D

er Boden bleibt an vielen Or-

tenbegehrt. A uchinBielefeld

istdas angekommen: Dortsind

die Preise für Bauland imver-

gangenen Jahr umetwa8Prozentgestie-

gen. Undjeteurer der Bodenpreis, desto

mehrsteigen auchdie Kosten für neue Im-

mobilien–zumal Baukosteninder Regel

ebenfalls zulegen. Die nordrhein-westfäli-

scheStadt will daher umso mehr in das

Baugeschäfteinsteigen und als eine Art

Grundstückshändler selbstBoden aufkau-

fen. Für neue Planungen mit Flächenvon

mehr als einem Hektar mussBielefeld

mindestens die Hälfte der Flächenkaufen

können. DieKommunalpolitiker haben

das mit einer Baulandstrategie imvergan-

genen Sommer beschlossen und erhoffen

sichdavon, dassihr Bodenhandelsteigen-

de Immobilienpreise abmildert.

Steigende Wohnungskostenzählen

zum urbanen Lebensgefühl dazu,woge-

genPolitiker in begehrtenBallungsgebie-

tenvorgehen wollen. DochEingriff ewie

der Bodenhandel in Bielefeld oder die

Mietgesetze in Berlin beheben nicht im-

mer den Mangel an Bauland.Städtetags-

Präsident BurkhardJung (SPD) weist

demverfügbaren Bauland eine Schlüssel-

rolle zu. „DieStädte brauchen dringend

Bauland, um mehr bezahlbarenWohn-

raum zu schaffen“, sagteder Leipziger

Oberbürgermeisterder F.A.Z.

BislangverteuernhöhereKostenfür

Bauland die Immobilienpreise. Der Bo-

denrichtwerthat sichinKöln von2012

bis 2018 um mindestens 50 Prozent er-

höht, in Berlin innerhalbvonfünf Jahren

verdoppelt bisverfünffachtund inFrank-

furtfür den BauvonMehrfamilienhaus-

grundstückenineinem Jahr um 40 bis 50

Prozent verteuert. In Wiesbaden ist

Wohnbaulandvon2014 bis 2017 um die

Hälfte angestiegen. In Dortmundgabder

GutachterausschussimMärzan, dass

Neubaupreise für Ein- und Zweifamilien-

häuserrund 20 Prozent über demVorjahr

liegen. Als Grund dafür nennt derAus-

schussBau- und Bodenpreissteigerungen

in Kombination mit einemgeringen Ange-

botanBaulandflächen.

Gründe für den Baulandmangel

Für denSeltenheitswertvon neuem Bau-

land finden sichdiverse Gründe. Ein

Hauptpunkt istder Mangel anPersonal,

der mit dem Bauboom nicht Schritt hält.

In der Mainzer Baubehörde wie in ande-

renVerwaltungenwerden Stellen wieder-

holt ausgeschrieben, weil nur wenige

oder unqualifizierte Bewerbungen einge-

hen.Stellen bleiben meistmehrereMona-

te vakant, und dasverzöger tdie Bearbei-

tung. Hierdurch springen auf Bauherren-

seiteoftmals beauftragteUnternehmen

wieder ab, da sie dringend auf anderen

Baustellen benötigtwerden, heißt es in

Mainz. Anderehaben schon jetzt zuwe-

nig Personal: ImKölner Bauaufsichtsamt

sind 11,5von62,5 Stellen für Ingenieure

vakant, die Baugenehmigungen bearbei-

tensollen.

Als Hauptschwierigkeit für den Woh-

nungsbau siehtStuttgarteher Engpässe

der Bauunternehmen: Architektur-und

Fachplaner sind ausgelastet, Unterneh-

mengeben in manchenFällen kein Ange-

botmehr für Bauleistungen ab. Selbst

wenn dieZahl baufähiger Flächen dras-

tischsteigen würde,wärenkeineUnter-

nehmen in ausreichendem Maße für die

Ausführungvorhanden, istaus Stuttgart

zu hören.

In München, der am dichtestenbewohn-

tenStadtDeutschlands, spricht dieVer-

waltungvonder begrenztenRessource Bo-

den als entscheidendemFaktor für bezahl-

barenWohnraum.Die Landeshauptstadt

hat mit 1,5 Millionen Einwohnerneine

ähnliche Flächewie Bremenode rLeipzig,

die beide nur einViertel bis ein Drittel der

Einwohner Münchens beherbergen. Statt

in die Breitemussder Immobilienbau

dannindie Höhegehen wie inFrankfurt.

Die Stadt am Main istzuletzt durch neue

Viertelgewachsen und bemerkt nun,dass

sie für den Zuzug wieder mehr Bauplatz

brauchen wird,wasaber einigenNachbar-

kommunennicht gefällt.

Hingegen spricht Heilbronnvonaus-

reichendWohnbauflächen, aberauch

voneiner angespannten Lageauf dem

Wohnungsmarkt.Das führtdie Verwal-

tung auf einen Mangel an preiswerten

Wohnungenund an kleinerenWohnun-

genfür eine oder zweiPersonen zurück.

Heilbronn bemerkt auchsteigende Bau-

kosten, wasdie BauwirtschaftinBa-

den-Württemberg zu einem Drittel auf

zusätzlicheVorgabenvonBund,Län-

dernund Kommunen zurückführt. Aus

manchen Behörden istzuhören, dassin

den neunzigerJahren für einenBebau-

ungsplanrund 30 Seitenals Begrün-

dungreichten. Heutesind dafür mehre-

re Ordnermit Gutachten und Begrün-

dung zu füllen.Köln erläutert, dass mit

Beteiligungder Öffentlichkeit und poli-

tischen Diskussionen das Aufstellen

vonBebauungsplänen mehrereJahre

dauernkann.

Die Zahl der Baugenehmigungensteigt

trotzdem an:Vergangenes Jahr wurde in

Deutschland der Bauvon360 600Woh-

nungengenehmigt.Aber nicht überall le-

gendie Bagger nachder Genehmigung

gleichlos. Köln führtdies darauf zurück,

dassBesitzer aufWertsteigerung hoffen.

Für ein Bauprojekt inKöln-Mülheim lieb-

äugelt dieStadt mit demVorkaufsrecht,

um Schlüsselgrundstückezuerwerben.

Leerstand auf dem Land

Leipzigs Oberbürgermeister Jung dringt auf

mehr Aktionen derKommunen für mehr

Wohnungsbau.Sie sollendas Vorkaufsrecht

öfternutzen und es unter anderem über

drei Monatestat tbisher über zwei Monate

ausübenkönnen, wie es eineKommission

des Bundesbauministeriums zur nachhalti-

genBaulandmobilisierung empfohlen hat-

te.Auchwill er das Baugeboterweitern:

„Es wäre ein großerFortschritt,wenn Städ-

te Baugebote für ein bestimmtes Gebietfest-

legenkönnten, in demWohnraummangel

besteht“, sagt Jung. Bisher müssen dieStäd-

te zuvor für jedes einzelne Grundstückprü-

fen, ob die Bebauung aus städtebaulichen

Gründen erforderlic hist.

DieWohnungsnotlässt sichnicht al-

lein in Ballungsräumen lösen,warntNor-

bertPortz,Städtebaufachmann desStäd-

te-und Gemeindebundes. In den nachge-

fragtenRegionen müssten bis zu 400 000

bezahlbareWohnungen im Jahr neu ent-

stehen. „Dahinter hinken wir umetwa

100 000 Einheiten zurück, auchwegen ho-

her Baulandpreise undgestiegener Bau-

kosten“, sagteer. Dagegenstehen abseits

der Städteetwa2MillionenWohnungen

leer.„Wirmüssen ländlicheRäume durch

die AnsiedlungvonBehörden undUnter-

nehmenstärkenund dadurch die Bal-

lungskerne entlasten.“ Behörden und

Fachhochschulenkönnten wie privateUn-

ternehmen,etwa mittelsgezielterFörde-

rung, verstärktimländlichenRaum ange-

siedeltwerden.

Bis zurAbwanderung aufsLand dürfte

allerdings nocheinigeZeit vergehen. So-

langebleibt in denStädten und in ihrem

Umlandwohl der Platz eng, und das Bau-

landfehlt.

W

ie wirkt die Corona-Krise

auf die Hauspreise? Alle

Zahlen, die es zur Preisent-

wicklung gibt, bilden bislangvoral-

lem die Phase davorab. DiePostbank

berichtet voneinem kräftigenweite-

renAnstieg der Preise fürWohnim-

mobilien imvergangenen Jahr um in-

flationsbereinigt 9,3 Prozent.Euro-

pace schildert, dassimFebruar nun

die Eigentumswohnungenstärkerim

Preis zugelegt hätten als neue Einfa-

milienhäuser.Aber waskommt jetzt?

Die Prognosen sind da nochsehr

vage.Ganz vorsichtig deutetdas Im-

mobilieninstitut Empirica an, dass

derRückgang der wirtschaftlichen

Leistung in Deutschland und der Ent-

zugvonLiquidität sichjetztauch

dämpfend auf die Immobilienpreise

auswirkenkönnte. Diegroße Angst

aus derFinanzkrise istnatürlich, dass

es drastische Einbrüche gibt, so wie

damals in Amerika. Zwar istdenkbar,

dassdie Verschlechterung der wirt-

schaftlichen Situation in Deutsch-

land jetzt auchdazu führen kann,

dassder eine oder anderesein Hypo-

thekendarlehen nicht bedienenkann.

Das isthart, und man solltedie Aus-

wirkungen nicht unterschätzen.Weil

aber in Deutschland dieWohnimmo-

bilien immer schon vielvorsichtiger

finanziertwurden als in Amerikaund

weil Immobilien in Deutschland nach

wie vorauchals „sicherer Hafen“ für

Anlegergelten dürften, scheint eine

Wiederholung der Geschichteindie-

sem Punkt eher unwahrscheinlich.

Offene Immobilienfonds gab es jahr-

zehntelang nur für Gewerbeimmobilien,

erst seit kurzemspielen auch Wohnim-

mobilieneine Rolle–warum?

Wohnimmobiliengalten langeals eher

langweiligeAssetklasse.Vielen Investo-

renwaren sie nichtrentierlichgenug und

zu aufwendig in derVerwaltung. EinUm-

denken begann nachder Finanzkrise. In-

stitutionelle Investoren ändertenzuneh-

mend ihre Wahrnehmung in diesem

Punkt und investiertenimmer mehr in

Wohnimmobilien. DieWohnfonds profi-

tiertenvon der guten Preis- und Mietent-

wicklung und performtenentsprechend

gut.Jahrespäter zogen dann einigeweni-

ge Anbietervon offenen Immobilien-Pu-

blikumsfonds nachund begannen,Fonds

mit Wohnimmobilien aufzulegen.Wohn-

immobilien sind bei den offenenFonds

immer noch eine kleine Nische. Betrach-

tetman alleFonds zusammen, entfällt

auf dieNutzungsartWohnen lautBVIim-

mer nochweniger als1Prozent.Ich rech-

ne jedochmit einemstarkenWachstum

in denkommenden Jahren.

Wo liegt der Vorteil der Anlagein offe-

nen Wohnimmobilienfonds gegenüber

dem Kauf von Wohnimmobilienaktien?

Die Kursevon Wohnimmobilienaktien

bilden sichaus demWechselspielvonAn-

gebotund Nachfrage. Siekönnen sichder

allgemeinenVolatilität der Börsen nicht

entziehen. Es gibt einzelneTitelaus dem

BereichWohnen, die allein im letzten

Jahrum25Prozent schwankten. Viele Pri-

vatanleger mögen solchestarkenWertän-

derungengarnicht .Bei of fenen Immobi-

lienfonds wirdder Wert einesFondsan-

teils ganz andersermittelt.Erergibt sich

immer aus demWert der Immobilien, die

quartalsweisevonGutachternbewertet

werden. Die Historiezeigt,dassesbei ver-

mietetenWohnimmobilien nur sehrgerin-

ge Wertschwankungen gibt, die über-

hauptnicht mit denen an Börsenver-

gleichbar sind.

Für welche Anleger sind offene Wohnim-

mobilienfonds geeignet, für welche

nicht?

Offene Wohnimmobilienfondseignen

sichfür Privatanleger,die ein eher hohes

Sicherheitsbedürfnis haben und langfris-

tig investierenwollen.Der In vestitionsho-

rizont solltemehr als fünf Jahre–idealer-

weise mehr als zehnJahre–betragen.

Das Risikoist sehr breitgestre ut. Bei-

spielsweiseverteilen sichdie Mieteinnah-

men bei unserem Publikumsfonds auf

rund 2300 Mietverhältnisse.Wenn einzel-

ne Mieterausfallen, istdas für denFonds

kein Problem.Aufgrund dieser hohen Ri-

sikostreuungeignendie sichdie Fonds

auchzur Altersvorsorge.Expertensagen,

dassoffene Immobilienfonds bis zu 40

Prozent des Depotsausmachenkönnen.

Wohnimmobilienfondseignensichdage-

gennicht für Anleger,die Gelder nurkurz

parkenwollen oder die sehr hoheRendi-

tenerwarten. Außerdem müssen die In-

vestoren sichimKlaren sein, dasssie ihr

Geld nicht sofortaus demFonds abzie-

henkönnen. Es gibt eine Mindesthalte-

fris tvon zwei Jahren und eineKündi-

gungsfristvon einem Jahr.

Muss der besondersstarke,manchmal

auch unberechenbare politische Einfluss

auf den Wohnungsmarkt Anleger hier

nicht zur Vorsicht zwingen?

Pauschalkann man das so nicht sagen.Po-

litische Einflussnahme bedeutet nicht au-

tomatischRisiko. Es gibtverschiedeneRe-

gulierungen desWohnungsmarktes, die

wir befürworten und die auchfür die Er-

trägeunseresFonds kein Problem darstel-

len. Ein Beispiel dafür istdie Mietpreis-

bremse. Diese halten wir in unserem

Fonds –aufgrund unserer hausinternen

Nachhaltigkeitsvorgaben–ohnehin ein.

Nachhaltigkeit schließt für uns auchdie

sozialeNachhaltigkeit mit ein. Allerdings

gibt es daneben auchMarkteingriff edes

Staates, die problematischsind, wie bei-

spielsweise der Mietendeckel, der in Ber-

lin beschlossen wurde. Darin sind rück-

wirkende SenkungenvonMietenvorgese-

hen, das schreckt natürlichInvestorenab.

Ichgehe übrigens davonaus, dassdie Ber-

liner RegelungvomVerfass ungsgericht

gekipp twird. Kurzfristig mag es einigepo-

litische Risiken auf demWohnungsmarkt

geben.AuflangeSicht–und man muss

bei Investitionen in denWohnungsmarkt

langfristig denken–halteich das Risiko

für überschaubar und die Chancen, die

der Markt bietet, fürgrößer.

Die FragenstellteMichael Psotta.

Heikle Hauspreise

VonChristian Siedenbiedel

VIER FRAGEN AN:KlausNiewöhner-Pape, IndustriaWohnen

Knappes Gut:Bauland mit Baustelle in Berlin nahe der OranienburgerStraße Fotodpa

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Die Preise für Bauland

steigen in den

Ballungsräumen.Um

günstigeFlächen zu

entwickeln, gehen

Städteviele Wege.

Von

Jan Hauser,Frankfurt

Australiens Hääusermarkt

leidetschon.SeiteI3

In den Städten fehlt der neue Bauplatz

„DieMietpreisbremse istkein Problem“

Über Chancen und Risiken offener Wohnimmobilienfonds

NR.68·SEITEI1

FRANKFURTER ALLGEMEINE ZEITUNG Immobilien FREITAG,20. MÄRZ 2020