12 Lunedì 23 Marzo 2020 Il Sole 24 Ore

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Evelina Marchesini

L

a liquidità del settore im-

mobiliare internazionale

sembra oggi «una goccia

d'acqua su una roccia ro-

vente». Sarà pur vero che i

singoli operatori si affret-

tano a dichiarare, in pubblico, che

passato il breve periodo tutto andrà

bene. Ed è anche quello che ci augu-

riamo tutti. Ma, a porte chiuse e a tu

per tu, i big player dell’immobiliare

sono molto più espliciti e meno tran-

quilli. Lo dimostrano una serie di e-

meeting organizzati dal Gri (Global

real estate institute) che in questi

giorni difficili ha connesso in confe-

renze online i più importanti operato-

ri del settore, la cui sintesi, contenuta

in un documento riservato, Il Sole 

Ore è in grado di divulgare.

La buona notizia è che molti ope-

ratori si dichiarano ancora moderata-

mente ottimisti e contano sul fatto

che si vedranno segni di ripresa entro

 mesi, ma solo a determinate condi-

zioni. Condizioni che dipendono in

prima battuta dal comportamento dei

governi e delle banche sul fronte dei

finanziamenti, perché uno scenario

di “lenders no lending” (letteralmente

prestatori che non prestano) sarebbe

fatale. Molti infatti - e questa è la noti-

zia meno buona - si dimenticano di

far notare che nella maggior parte dei

Paesi sviluppati il ciclo immobiliare è

già molto vicino alla fase finale e che

una impacciata gestione del Covid-

a livello finanziario sarebbe il classico

colpo di grazia che, anziché lasciar at-

terrare morbidamente i mercati, li fa-

rebbe precipitare in una recessione,

che in alcuni casi sarebbe addirittura

profonda.

I grandi del real estate però sottoli-

neano anche che sono loro stessi ad

avere un’altra parte di grande respon-

sabilità, perché le misure che verran-

no adottate oggi per rispondere al-

l’emergenza saranno fondamentali

nel determinare le reazioni, ed

un’eventuale resilienza, domani, alla

fine del propagarsi selvaggio del virus

sul pianeta.

Quali misure?

Dipende dai settori e qui possiamo fa-

re alcuni esempi pratici. Nel retail è

importantissimo mettere in atto fin

da ora strategie volte a sostenere gli

affittuari degli spazi (quindi i negozi)

sia in termini di flessibilità dei canoni

che di supporto commerciale. Oppu-

re, nell’alberghiero bisogna approfit-

tare della battuta d’arresto e delle

chiusure forzate per anticipare piani

di ristrutturazione e ammoderna-

mento degli immobili.

L’impatto immediato

Per il brevissimo termine molti ope-

ratori concordano che non ci siano

particolari fattori di ostacolo agli in-

vestimenti, almeno fino a quando i ti-

mori di recessione economica non

vengano supportati da dati certi. Ov-

viamente i nuovi investimenti vanno

valutati con ancora maggior pruden-

za ma gli investimenti cosiddetti “co-

re” non hanno motivo di soffrire nel

brevissimo periodo. Al contrario pos-

siamo aspettarci una frenata di quelli

“opportunistici”, che per loro natura

hanno senso solo in un’ottica di liqui-

dazione con capital gain nel breve-

medio periodo, al contrario di quelli

“core” che sono a lungo termine.

A livello geografico la distinzione

viene fatta tra i Paesi che hanno soffe-

renze immediate sull’immobiliare tu-

ristico e retail, come l’Italia, la Spagna

e il Portogallo e quelli che devono in-

vece fare i conti con la rottura della

supply chain dalla Cina e dagli altri

Paesi asiatici.

In termini di settori, l’hospitality e

il turismo avranno bisogno di piani di

emergenza e, come accennato, do-

vranno approfittare dell’immobilità

per rinnovarsi. Nel retail e negli uffici

vedremo gli inquilini in affanno, che

avranno bisogno di riprendere fiato,

e di conseguenza mancati pagamenti

dei canoni nell’immediato che però,

se ben gestiti, saranno poi archiviati.

Buy, buy or goodbye?

Comprare o vendere, questo sarà il di-

lemma. Passato il breve periodo, cosa

succederà? Su questo punto la comu-

nità internazionale del real estate è

divisa. Da un lato ci sono coloro che

pronosticano uno scenario di oppor-

tunità di acquisto, con opzioni mi-

gliori rispetto ad oggi (visto che gli as-

set di qualità ormai sono quasi spariti,

chi li ha li tiene in portafoglio). I player

che potranno contare su una buona

liquidità probabilmente potranno an-

che godere di buone opportunità di

acquisto in seguito alle crisi derivanti

dal corona virus. Dall’altro lato ci sono

invece i protagonisti preoccupati del-

lo scenario futuro, soprattutto sul

fronte delle strategie che verranno

messe in atto dagli investitori istitu-

zionali. Questi - principalmente i fon-

di pensione e le società assicurative e

gli investitori private - mixano il real

estate nei propri portafogli e un cam-

biamento del peso del real estate an-

che solo di qualche punto percentuale

si traduce in flussi enormi di capitali

a favore o a sfavore dell’immobiliare.

In questo senso un “goodbye” degli

istituzionali immetterebbe molta of-

ferta su un mercato alle prese proba-

bilmente con una crisi di liquidità..

Chi perde e chi meno

In termini di settori più colpiti c’è in-

vece una maggiore unità di vedute. A

soffrire di più saranno l’hospitality e

il turismo, per le ovvie conseguenze

dell’isolamento e, più nel lungo ter-

mine, di una certa diffidenza ad anda-

re lontano. Poi viene il retail, con cen-

tri commerciali e negozi che ovvia-

mente agonizzano in seguito alle

chiusure di oggi e, più nel medio peri-

odo, risentiranno dell’inasprirsi della

concorrenza delle vendite online. Poi

vengono gli uffici: già, non sono im-

muni, soprattutto perché il Covid-

ha spalancato i cancelli delle meravi-

gliose opportunità dello smart

working. Tornare indietro esatta-

mente al punto di partenza, si sa, è

sempre difficile. Quindi gli spazi di la-

voro verranno ridotti, saranno privi-

legiati gli edifici più moderni, ci sarà

una guerra al ribasso dei canoni. Il re-

sidenziale e la logistica, invece, po-

trebbero addirittura guadagnare po-

sizioni. Della logistica parliamo nel-

l’altro articolo in questa pagina, ma il

residenziale? Ovviamente gli opera-

tori guardano al residenziale come

asset class, non al singolo apparta-

mento in affitto in stile italiano. Il re-

sidenziale allargato - che comprende

student housing, residenze sanitarie,

social housing etc. - viene percepito

come un investimento anti-ciclico e

quindi su questo fronte i player del

real estate non manifestano preoccu-

pazioni, anzi.

I portafogli istituzionali

In questo contesto vale la pena soffer-

marsi sul peso del real estate nei por-

tafogli istituzionali. Per scattare que-

sta fotografia, prendiamo i dati da In-

rev (Associazione europea degli inve-

stitori in veicoli immobiliari non

quotati). Nel suo ultimo report Inrev

evidenzia un peso del real estate non

quotato pari all’,% nei portafogli

degli investitori istituzionali a fine

, contro l’,% del . La ten-

denza, prima del Covid, era di un ulte-

riore aumento, con una previsione di

 miliardi di euro di investimenti

nell’immobiliare europeo nel ,

 miliardi in più che nel . Un pic-

colo spostamento percentualsi tradu-

ce in grandi investimenti. Che però

oggi sono tutti da rivalutare

© RIPRODUZIONE RISERVATA

Speciale coronavirus. I pareri dei big del settore

all’e-meeting di Global real estate institute

Per il mercato

immobiliare

ripresa forse

tra un anno

Post Covid-19. Il mercato degli uffici potrebbe risentire dell’aumento del ricorso allo smart working

La logistica regge all'impatto del Covid- ed è il settore

che sta reagendo meglio agli effetti dell'emergenza sani-

taria internazionale. In particolare quella ad uso CeDi,

Pharma e a servizio dell'e-commerce, che proprio grazie

all'impennata degli acquisti online, fatti dalla popolazio-

ne rimasta in casa, potrebbe registrare un altro anno di

crescita. «Infatti, la propulsione esercitata dall'e-com-

merce e la grande connettività dei dati sta incoraggiando

la domanda di infrastrutture base, proprio come i locali

a destinazione d'uso logistico» fanno sapere da World

Capital real estate group.

Secondo le stime del gruppo Triboo (che opera nell'e-

commerce BB), nel periodo impattato dal Covid- si è

verificato un incremento del % dei volumi di transazioni

per il commercio online e in questi giorni, segnati dall'epi-

demia del coronavirus, i ritmi della logistica, soprattutto

dei CeDi (sono i centri di distribuzione delle

catene di supermercati e ipermercati, che

stoccano le merci e alimentano poi giornal-

mente i diversi punti di vendita), si fanno

sempre più serrati, al fine di continuare a ga-

rantire il rifornimento dei beni primari ed es-

senziali, all'interno di supermercati e farma-

cie. Nelle ultime settimane, infatti, il boom di

ordini da parte delle catene distributive pre-

senti nelle aree interessate dal fenomeno ha

messo a dura prova la filiera logistica. «Ci tro-

viamo difronte ad un effetto “prevenzione e

salute”, con un aumento delle vendite nel parafarmaceu-

tico (+%), ed un effetto “stock”, con l'incremento di

alcune categorie della drogheria alimentare a lunga con-

servazione, come quella della pasta cresciuta del +,%

secondo i dati elaborati da Nielsen, multinazionale di mi-

surazione e analisi dati» continuano da World Capital re.

Anche la logistica dei trasporti e delle spedizioni è resi-

liente, la circolazione e la distribuzione delle merci, so-

prattutto dei beni primari, non può fermarsi in questo

momento così critico. È importante tuttavia tutelare an-

che l'occupazione di questa categoria di lavoratori, che

svolgono un servizio essenziale per la popolazione. Un

comparto dunque, quello della logistica, che seppur se-

gnato dall'epidemia non si ferma, cerca di continuare a

operare nel rispetto delle varie disposizioni emanate per

contenere il contagio. «Lo scenario non è ancora del tutto

nitido, per comprendere cosa stia davvero succedendo

nel settore immobiliare e quali saranno le ripercussioni

di Covid- – dichiara Andrea Faini, Ceo di World Capital

–. Anche in un momento così delicato per il nostro Paese,

proprio come la logistica dobbiamo andare avanti e non

fermarci. Se i flussi di merce non funzionano, infatti, si

rischia il collasso dell'intera economia. Anche noi non ci

siamo fermati e, come molte altre società, abbiamo deciso

di adottare forme di lavoro agili e flessibili, in modo da

continuare ad essere presenti per i nostri clienti, rispet-

tando le indicazioni di prevenzione date».

—Ev.M.

© RIPRODUZIONE RISERVATA

GLI EFFETTI DELL’EMERGENZA

IN CONTROTENDENZA

La logistica regge bene

al colpo del Covid-

e riesce anche a crescere

Digitalizzazione. Le planimetrie

online sono un aiuto prezioso

per le mediazioni a distanza

Lo stop forzato può essere utilizzato per

aggiornare i sistemi interni, migliorare le

competenze, progettare nuovi prodotti e

servizi audio e video.

Professionisti

Gli agenti immobiliari

si stanno attrezzando

per il post crisi: più

strumenti multimediali

e applicazioni online

La diffusione

degli acquisti

su internet

ha dato

senz’altro

un impulso

notevole

al comparto

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