Frankfurter Allgemeine Zeitung - 27.03.2020

I

nChina eineWohnung zukaufen,

das geht in der Viruskrise so

schnell, wie beim Lieferdiensteine

Plastikschüssel Nudeln zu bestel-

len. Einfachdie App „Hengfangtong“von

Ever grande aufsSmartphone laden, ei-

nem der größten Immobilienkonzerne

desLandes. DieStadt auswählen: Schang-

hai. DieWohnanlage. DieWohnung. Die

App zeigt Bilder,animiertinVirtualReali-

ty.Esg eht insWohnzimmer,auf den Bal-

kon, in die Schlafzimmer,ins Bad, in die

Küc he. Informationen über dieVerkehrs-

anschlüsse, umliegenden Schulen, Kran-

kenhäuser,Einkaufszentren und Banken

tauchen auf dem Bildschirmauf. Dann

meldetsichYang Rifeng, der Makler.

Der Quadratmeterinder Wohnung im

Hongkou-Bezirkinder Nähe des mittle-

renAutobahnringskostet 76 000Yuan,

umgerechnet9940 Euro. Das istfür

Schanghai nicht viel. Der Durchschnitts-

preis imViertellag imvergangenen Jahr

bei 100 000Yuan. Im Huangpu-Bezirk, zu

dem die schöne Uferpromenade Bund am

Huangpu-Flusszählt, kostet eder Quadrat-

metersogar 129 000Yuan, also 70 Pro-

zent mehr.

89 Quadratmeterist die Wohnung

groß, esgeht also um eineKaufsumme

vonknapp 900 000 Euro. Eigentlichmuss

man in China 30 Prozent des Endpreises

anzahlen, damitwolltedie Regierung den

überhitzten Häusermarkt herunterkühlen

und verhindern, dassWohnungen in

Schanghai nicht nurteurer sind als in

NewYorkwie bisher schon, sondernauch

nochbald London und Monaco überho-

len.

Dochdas warvor demAusbruc hdes

Coronavirus, das ChinavonEnde Januar

an für einen Monat langfast völlig lahm-

gelegt hat.Fürs Erste, schreibt Makler

Yang Rifeng im Chatprogramm, reiche

eine Anzahlungvon2000 Yuan völlig aus,

um sichdie Wohnung bis MitteMai zu si-

chern, 260 Euro.

Ein Fünfteldes durchschnittlichen

SchanghaierMonatsgehalts für eineWoh-

nung mit einemKaufpreisvon1Million:

DieseKalkulation zeigt das Desasterauf

dem größtenWohnungsmarkt derWelt.

An 30 einzelnenTagenzwischen Januar

und Februar wurde in dem Land, das 130

Städte mit mindestens einer Million Ein-

wohnernzählt, praktischnicht eine einzi-

ge Wohnungverkauft.MitteFebruar senk-

te der Evergrande-Konzerndie nötigeAn-

zahlung für eineWohnung um einViertel

und locktemit einem für dasUnterneh-

men und ChinasVolkswirtschaftriskan-

tenVersprechen:Sollte derQuadratmeter-

preis bis MitteMai weiter sinken, dürften

die Käufer vonihremKaufvertrag nicht

nur ohneVerlustzurücktreten, obendrauf

zahle ihnen derKonzernauchnoch die

Differenz, geschenkt bar auf die Hand.

47 500 Wohnungen in 600 Anlagen

überall im Landkonnteder Konzerndar-

aufhin alsverkauftbilanzieren, ohne dass

dem nennenswerte Einnahmenentgegen-

standen. Genützt hat die Trickserei

nichts. An der Hongkonger Börse istder

Kurs der Evergrande-Aktie seit Beginn

der Viruskrise um über die Hälfte einge-

brochen.

In Schanghai drängt der Makler nun

zum Abschluss. Ein AssimÄrmel hat er

noch. Empfehle man dieWohnung später

einemFreund und treteden Kaufvertrag

an diesen ab, winkeein Bonusvon35000

Yuan, locktYang Rifeng, umgerechnet

4600 Euro. „Bei diesem Geschäftkannst

du einfachnicht verlieren.“

Dochdasssie verlieren können, in vie-

len Fällen bereitsverloren haben, nach-

dem es in Chinafast fünf Jahrzehnteei-

gentlichimmer nur aufwärtsgegangen

warmit Wirtschaf tund Wohlstand, die-

ses Gefühl bekommen die Menschen im

Land derzeit mit allgemeinenKonjunktur-

daten und dem persönlichen Schicksal

schwarzauf weiß belegt.

Dassdie Produktion derweltgrößten In-

dustrie in den ersten beiden Monaten des

Jahres nicht nochstärker eingebrochen

istals die offiziell gemeldeten13,5 Pro-

zent, hat allein damit zu tun, dassdie Bän-

der in denFabriken im Januar noch auf

Hochtouren liefen. Als sie daraufhin im

Februarstillstanden,verloren lautRegie-

rungsangaben5Millionen Menschen ih-

renArbeitsplatz. Die Arbeitslosenrate

spranggegenüber demVormonat fast um

das Doppelte auf 6,2 Prozent, so hochwie

nie seit Ende derKulturrevolution. Doch

wassagt eine solche Zahl schon aus,

wenn überall im LandUnternehmen wie

der SchanghaierReisekonzernTrip.com

seinenrund 50 000 Mitarbeiterndie Ge-

hälter heftigkürzt, andereihreAnges tell-

tengleichunbezahlt inUrlaub schicken

und einem Großteil der kleinen und mitt-

leren Unternehmen, in denen 80 Prozent

der arbeitenden Bevölkerung des Landes

beschäftigt sind, das Geld auszugehen

droht angesichts einer drohendenRezessi-

on in derWeltwirtschaft?

Falls die Chinesen aus Angstvor einer

virusverseuchtenZukunftkeine Wohnun-

genmehr kaufen,könnten die jahrelan-

genWarnungenvoreinemKollaps auf

dem chinesischenWohnungsmarkt doch

nochwahr werden, die für dieganze Welt

mit großer Wahrscheinlichkeitverheeren-

de Auswirkungen hätten. Etwaein Drit-

telder chinesischenWirtschaftsleistung

machen der Bau undVerkauf vonWoh-

nungen aus.Aufdie er sten beiden Mona-

te zusammengerechnet, sanken dieVer-

käufenun um 40 Prozent und derBau neu-

er Häuser um 45 Prozent.Die er sten Da-

tenaus dem Monat Märzsehen nicht viel

besser aus.

Hilfevom Staat is tbisher überraschen-

derweise nahezu ausgeblieben. Weder

hat Pekings Zentralbank angekündigt,

mit Hilfemilliardenschwerer Subventio-

nen für den Hausbau dieWirtschaftwie-

der ankurbeln zuwollen, nochhat die

Zentralregierung entsprechende Investiti-

onsp rogramme aufgelegt.ImGegenteil:

Peking hat seinenKaderninallen Win-

keln des Landes dazwischengefunkt,

wenn diese Kreditefür dietaumelnden

Immobilienunternehmen lockermachen

wollten.Wieinder Provinz Henan, die

den gesetzlichvorgeschriebenen Anteil

vonAnzahlungen auf dieKaufsumme sen-

kenund das Limit für Hauskrediteerhö-

hen wollte.

Das deute eher darauf hin, dassdie Re-

gierungdenke,denMarktunterKontrolle

zu haben, schreibtRosealeaYaovom Pe-

kinger Analysehaus GavekalDragono-

mics.Tatsächlichhaben die Preise imFe-

bruarstagniert, sind nichtgefallen. Ein

großes Rettungspaket des Staats könnte

das Gegenteil des Gewünschten bewirken

und bei den HausbesitzernPanik auslö-

sen und zu einerVerkaufswelle führen.

Undwie solltePekingstaatlichgeförderte

Preisanstiegerechtfertigen, nachdem Prä-

sident Xi Jinping imvergangenen Jahr er-

klärthatte, Wohnungen seien „zumWoh-

nen da, nicht zur Spekulation“?

Im Endeffekt, glaubt Analystin Yao,

werdeChina wie immer pragmatischsein

und Umwege finden, um seine hochver-

schuldetenImmobilienkonzerne dochda-

vorzubewahren, bei einem Preisverfall

in Insolvenz gehen zu müssen. So wie es

etwa die Stadt Jinan in der Provinz Shan-

dongvorgemacht hat, die denKauf von

Wohnungen in Ökohäusernmit Anreizen

fördert. Oder dieStadt Wenzhou in der

Provinz Zhejiang, die frischgebackenen

Universitätsabsolventen 30 Prozent der

Kaufsumme für ihreerste Wohnung er-

lässt.

Damit würde derStaat nacheigener

Darstellung nicht die Spekulation unter-

stützen, sondernUmwelt und Nach-

wuchs.Undgleichzeitig denWohnungs-

marktvordem Kollaps bewahren. Eine

wahrhaf tchinesische Lösung.

D

ie deutschenWohnungskon-

zerne gehören sicherlich

nicht zu denVerlierer nder

Corona-Krise.Dassiehtmananden

Aktienkursen dergroßenKonzerne

Vonovia, Deutsche Wohnen oder

LEG. Zwar haben auchsie seit Jahres-

beginnFederngelassen, dochinweit

geringerem Maßeals die Vertrete rder

meistenanderen Branchen. Darin

spiegelt sichdas Wohnbedürfnis der

Bevölkerung–ein Dachüber dem

Kopf brauchen wir in jedemFall.

Dem entgegensteht der politische

Wille, denRauswurfvon Mieternwe-

genausbleibender Mietzahlungen um

jeden Preis zuverhindern. Daskann

für dieVermieter auchnachhinten

losgehen,etwa indem siegezwungen

werden, zahlungsunfähigen Mietern

zinslose Krediteeinzuräumen. Das

aber scheint an den Märkten bisher

nicht als ernste Gefahr für dieKonzer-

ne wahrgenommen zuwerden, da das

grundlegende Geschäftsmodell funk-

tioniert. Wichtiger alsvorübergehen-

de Krisenmaßnahmen dürfteeine

übergeordne te,langfristigeBedro-

hung werden: dassdie Wohnungspoli-

tik immerweniger auf den Markt und

immer mehr auf direkteEingriffe

setzt .Der Mietendeckelwurde in Ber-

lin eingeführt, längstbevor die Coro-

na-Krise absehbarwar. Nicht auszu-

schließen ist, dassdiese Krise auch

die Debatteumdie Enteignunggro-

ßer Vermieterbefeuert.Frei vonBe-

drohungen istdas Geschäftsmodell

der Wohnungskonzernekeineswegs.

Gehörendie Gebäudedienstleister zu

den wenigen Gewinnern der Corona-Kri-

se, weil ihre Leistungenetwa bei Spezial-

reinigungen gefragtsind wie nie?

Nein, die Facility-Management-Dienst-

leisterleiden wie alleWirtschaftszweige

starkunter der Situation.Natürlic hführt

die erhöhteFrequenz bei denReinigungs-

inter vallen und dieNach frag enachSpezi-

alreinigung partiell zu Sondereffekten.

Das gilt indes nicht für diegesamteBran-

che. Denn aufgrund vonHomeoffice-Re-

gelungen sowieWerksschließungenwer-

den andereLeistungenstarkreduziert

oder entfallen. Gerade im Catering sind

die Umsatzrückgängemomentan signifi-

kant, zudem müssen dieFacility Services

trotzüberdurchschnittlichhoher Kranken-

stände erbrachtwerden. Hier müssen die

Gebäudedienstleistersehr flexibel agie-

renund tun das im Sinne einer langfristi-

genKundenbeziehung auch.

Sind dieehrgeizigen Klimaziele der Bun-

desregierung für die Gebäudedienstleis-

ter eher ein Konjunkturprogramm, oder

bremsen sie das Geschäft?

Das isteindeutig eine Belebung! Der na-

tionale Facility-Services-Markt wächst

seit einer Dekade im Durchschnitt zwi-

schen 1,5 und2Prozent proJahr.Hierzu

tragen das allgemeineWirtschaftswachs-

tum und eineverstärkte Fremdvergabe

bei. Das Klimapaket legt richtiger weise

den Fokusauf die Immobilien, und daran

partizipierenetwa Planer,Bauunterneh-

men, Gebäudeausrüsterund -sanierer, An-

lagenbauer und Energiedienstleister.

Denn neue Gebäude dürfenkünftig nur

nochinklimafreundlicherWeise er rich-

tetwerden, SanierungenvonBestandsge-

bäuden müssen die Energiestandards er-

füllen, die heute fürNeubautengelten.

Auch für solcheverpflichtenden Sanie-

rungen können zukünftig imvollen Um-

fang Förderungen in Anspruchgenom-

men werden. Nunwird es interessant:

Alle Fäden laufen beimFacility-Manage-

ment zusammen, und sokommt dieser

Dienstleistung eine neue Schlüsselrolle

zu. Diesen Effekt spüren auchdie Dienst-

leister, denn der Bedarfannachhaltigen

Facility Servicessteigt.Hinzu kommt:

Die Marktteilnehmer erweiter nihreGe-

schäftsmodelle um Lösungenrund um er-

neuerbareEnergien, E-Mobilität und

SmartBuilding.

Habendie Gebäudedienstleister die per-

sonellen Kapazitäten, um den techni-

schen Fortschritt zu bewältigen?

Schon heutesind gemäß einer aktuellen

Lünendonk-Studie sehr vieleStellen unbe-

setzt. Die Höhe derVakanzen korreliert

mit derUmsatzgröße, so liegt der Maxi-

malwerteines großen FM-Anbieters bei

1200offenen Stellen.Mit Blic kauf dieZu-

kunftgerichtet,gab einViertelder befrag-

tenUnternehmen an, in den nächsten

fünf Jahren mehr als 75 Prozent der aktu-

ellen Belegschaftneu besetzen zu müs-

sen. Der Bedarfist also enorm. Schon heu-

te stellen Kunden und Dienstleisterglei-

chermaßen einen Mangel anqualifizier-

temPersonalfest,vor allem imtechni-

schenUmfeld. AlsFolgewägen dieFacili-

ty-Services-Unternehmengenauer ab, für

welche Ausschreibu ngen sie sichnochbe-

werben. Das bedeutet für vieleNutzer

und Ausschreibu ngsberater einUmden-

ken–vorallem dann,wenn dasFacility-

Management nicht nur zur Erfüllung der

Klimaziele, sondernauchzur Stärkung

der Arbeitgebermarke beitragen und für

ein Well-Feeling sorgensoll.

Den Fachkräftemangel spüren inzwi-

schen viele Branchen–gibt es Gründe,

warum das Facility-Management beson-

ders betroffen ist?

Auch das haben wir untersucht:Fastzwei

Drittel derStudienteilnehmer sehen in

der Vergütung eine FM-spezifischeUrsa-

chedes Personalmangels.Für39Prozent

istdie geringeBekanntheit des Berufsein

Grund für die niedrigen Bewerberzahlen.

Und23Prozent sehen in derAbwande-

rung eineUrsache–zum Beispiel dem

Wechsel vomDienstleisterzum Auftrag-

geber.Interessanterweise spielen Punkte

wie geringeAttraktivität derAufgaben,

ungünstigeArbeitszeiten und hohe Ar-

beitsbelastung eine untergeordnete Rolle.

Am Ende desTagesgeht es immer um An-

erkennung und Bezahlung.Undauchda

sind sichdie Studienteilnehmer einig: Die

Preise im FMwerden steigen. Das sehen

auchdie Nutzer so. Die Dienstleisterdür-

fensichaber nacheiner Preiserhöhung

nicht zurücklehnen. Sowohl Auftraggeber

als auchMitarbeiter erwarten In vestitio-

nen inAus- undWeiterbildung sowie in

die Digitalisierung.

Würde der nochrecht kleinteiligen Bran-

che eine weitere Konsolidierungguttun?

Die Marktkonsolidierung istbereits invol-

lem Gange.Und aufgrund de rbeschriebe-

nen Situation wirdsichdiese Entwick-

lung weiter fortsetzen. ImVergleichzum

europäischenAusland zeigt sichder deut-

sche FM-Markt ohnehin äußerst hetero-

gen. Die Scherezwischengroßen und klei-

nen Anbietern geht weiter auseinander,

so dasswir in denkommenden Jahren auf

der einen Seitewenigegroße FM-Unter-

nehmen mit breitem,teils internationa-

lem Leistungsspektrum sehenwerden so-

wie auf der anderen Seitezahlreicheeta-

blierte und neue kleineRegionalanbieter

und Spezialisten.

DieFragenstellteMichael Psotta.

Längerfristig bedroht

VonMichael Psotta

FÜNFFRAGEN AN: JörgHossenfelder, Lünendonk&Hossenfelder

Vorkurzemnochstarkgefragt:WohnungeninPeking FotoBloomberg

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Käufer anzulocken.

Dochdas is tschwierig.

Von

Hendrik Ankenbrand,

Hongkong

Das Coronavirus belastet

Architektenverträge.SeiteI3

Chinas Wohnungsmarktdroht der Kollaps

„Spezialreiniger profitierenvon Corona“

Über Gebäudedienstleister, ihreRolle im Klimawandel und denFachkräf temangel

NR.74·SEITEI1

FRANKFURTER ALLGEMEINE ZEITUNG Immobilien FREITAG,27. MÄRZ 2020