Frankfurter Allgemeine Zeitung - 27.03.2020

Mietverhältnisse

in Krisenzeiten

Ein wesentlicher Bestandteil des am

MittwochverabschiedetenGesetzespa-

kets zurAbmilderung derFolgen der

Covid-19-Pandemie sind dieRegelun-

gen, die dieZahlungenvonMietern an

Vermieter, vonDarlehensnehmernan

Banken und Sparkassen undZahlungen

an dieStrom-, Wasser-und sonstigen

Versorgungsunternehmen betreffen. So-

fern wegender Auswirkungen derPan-

demieZahlungen nicht pünktlichgeleis-

tet werden können ,sind damiteinst wei-

len für bestimmtePersonenkeine un-

mittelbar nachteiligenrechtlichenFol-

genmehr verbunden. Diegesetzlichen

Regelungen sind jedochunbedingt zu

beachten und einzuhalten.

Für Wohn- und Gewerberaummietver-

trägesowie Pachtverträgeist das Recht

zur Kündigung des Vertrageseinge-

schränkt.Wegen Zahlungsrückständen

aus demZeitraumvom1.April 2020

bis 30. Juni 2020 darfdas Vertragsver-

hältnisnicht gekündigtwerden, wenn

der Zahlungsrückstand auf denAuswir-

kungen derPandemie beruht.

Die Verpflichtung zurZahlung der Mie-

te oder Pachtbleibt aber bestehen. Sind

die Rückstände nicht bis zum 30. Juni

2022 beglichen,kann derVertragspart-

ner wieder außerordentlichfristlos kün-

digen.Auch fallen Verzugszinsen für

die verspäteten Zahlungen an.Unter

Umständenentstehen auchSchadenser-

satzansprücheaufgrund desVerzuges.

Mietersollten demVermietermittei-

len, dasssie infolgeder Pandemie zeit-

weise nicht mehr in der Lagesind, die

Miete zu zahlen. Der Kündigungs-

schutz gilt nämlichnur dann,wenn die

Auswirkungen der Pandemie der

Grund für dieZahlungsschwierigkeiten

sind. DerMieter mussdiesglaubhaftbe-

legen und imStreitfall beweisen kön-

nen. Dieskann er beispielsweise zu-

nächs tdurch eine eidesstattlicheVersi-

cherung oder durch Nachweis der An-

tragstellung oder Bescheinigung über

die Gewährung staatlicher Hilfen.

Auch Bescheinigungen des Arbeitge-

bersoder andereNachweise über Ein-

kommen undVerdienstausfallkommen

in Betracht.Bei Ge werbemietverträgen

kommt eine Glaubhaftmachung auch

durch VorlagebehördlicherVerfügun-

geninBetracht .Die Dokumentation ist

für eine mögliche späteregerichtliche

Auseinandersetzungunerlässlich.

Durch die Regelungen sollenVermie-

tern keine Verlusteentstehen; derKün-

digungsschutz bedeutet nicht, dassdie

Verpflichtung zur Mietzahlungentfällt.

Allerdings drohen Liquiditätsengpässe.

Vermieter, die selbstVerbraucher sind,

können bei Liquiditätsengpässen die

Neuregelungen z uDarlehensverträgen

nutzen, dievordem 15. März2020 ge-

schlossen wurden. Ansprüche des Darle-

hensgebersauf Rückzahlung, Zins- oder

Tilgungsleistungenmit Fälligkeit zwi-

schen dem 1. April 2020 und dem 30.

Juni 2020werden für drei Monategestun-

det, wenn Einnahmeausfälle aufgrund

der außergewö hnlichenVerhältnisse

durch die Pandemie dazu führen, dass

die Zahlung für den Darlehensnehmer

unzumutbar ist. Dies liegt insbesondere

vor, wenn der Lebensunterhalt des Darle-

hensnehmersund Unterhaltsberechtig-

tengefährdetist.Die Vertragspartner

sollen außerdem über eineVertragsan-

passung nachAblauf derStundungsfrist

verhandeln. Flankiertwirddies vonei-

nem gesetzlichen Kündigungsschutz

während der Dauer derStundung.

Ein Aufschub wirdauchhinsichtlichder

Verbindlichkeiten vonVerbrauchern,

Kleinstunternehmen sowie kleinen und

mittlerenUnternehmenimBereic hder

Leistungender Grundversorgung

(Strom, Gas, Telekommunikation,so-

weit zivilrechtlichgeregelt auchWas-

ser) gewährt, wenn derVertragvor dem

8. März2020 geschlossen wurde und die
   Zahlung unzumutbarwäre. DieVersor-
   gung soll damit zwischen dem 1. April
   2020 und dem 30. Juni 2020 sicherge-
   stellt werden, auchwenn Zahlungs-
   pflichten krisenbedingt nicht nachge-
   kommenwerdenkann. Zu beachten ist
   hier,dassder Zahlungsaufschub für den
   Gläubiger zumutbar sein muss.
   Solltedie Krise länger andauern, istdie
   Bundesregierung ermächtigt worden,
   die Zeiträume, in denen die Sonderrege-
   lungengelten, zuverlängern.

DanielPahl,Rechtsanwalt in derKanzlei

Bethge,Hannover

D

as über vier Hektargroße Ge-

lände in derNähe der Innen-

stadt imStuttgarterOsten ist

ein Grundstückder besonde-

renArt:Esdient der Energie Baden-Würt-

temberg(ENBW)seit über60Jahren als

Betriebsgelände. Dochdiese Nutzung ist

bald Geschichte. Spätestens im nächsten

Jahr.Der Energieversorgerplant dortnäm-

lichein neuesWohnviertel. Das Ziel die-

ser Quartiersentwicklungsei die Schaf-

fung vonneuemWohnraum in einer Grö-

ßenordnung vonetwa60000 Quadratme-

terWohnfläche, wie der Generalbevoll-

mächtigteFrankHebergermitteilt .Das

seienbiszu800 Wohnungen. Auf40Pro-

zent dergeplantenWohnfläche sollen So-

zialwohnungen entstehen. Der Energiever-

sorger will einen dreistelligen Millionenbe-

trag investieren. GenauereAngaben

macht dasUnternehmennicht. Eigentlich

istesjanicht seineKernaufgabe, im Be-

reichder Immobilienentwicklung tätig zu

sein.Essei geboten, die Entwicklungund

Transformation mitten in derStadt verant-

wortungsvoll weiterzutreiben, erläutert

Heberger.„Wirwollen gemeinsammit

den Kommunen und Bürgern lebenswer-

tenWohnraumgestalten.“Rund80Pro-

zent der Gesamtflächewerden demnach

dem Wohnengewidmet, dieweiteren 20

Prozentverteilen sichauf Geschäfts-,Un-

terhaltungs- undFreizeitange bote.

ErsteIdeen für einWohnquartier auf

dem Stöckach-Arealgenannten Gelände

wurden schonvorüberzehn Jahrenvorge-

stellt.Damalswarder Kauf des Geländes

durch die baden-württembergische Lan-

deshauptstadt vorgesehen. Dochdann

gabese in Gerangel um die Gründung der

Stadtwerke und damitverbunden um die

Gas-,Wasser-und Stromnetze. Die Ge-

sprächegerieten insStocken, und die Plä-

ne verschwanden dann für längereZeit in

der Schublade.

Die Stadt ging bei derWeiterentwick-

lung des Projekts nicht aufKonfliktkurs.

Dennvorüber einem Jahr hatteder Ge-

meinderat einen Antrag der oppositionel-

len Fraktionsgemeinschaftvon SÖS/Lin-

ke-Plus mit Mehrheit abgelehnt,vorberei-

tende Untersuchungen zustarten, die in

eine städtebauliche Entwicklungsmaß-

nahme münden und auf eine Enteignung

und Abfindung des Grundstückseigentü-

mersENBWhinauslaufenkönnten. „Die

Kooperation und derAustausch mit der

ENBWist positiv undkonstruktiv:Das

Wettbewerbsverfahren erfolgteinAbstim-

mung mitStadt undPolitik,auchdie Bür-

gerkonnten sicheinbringen“, äußerte die

Stadtverwaltung. Der nachden Branchen-

führernEon undRWEdrittgrößtedeut-

sche Energieversorgerwill das Gelände

nachder Entwicklung für mindestens 20

Jahreineigener oder öffentlicher Hand

halten. Stuttgarts Oberbürgermeister

Fritz Kuhn (Grüne) betont:„Das Quar-

tie ramStöckachsoll ein lebendiges Quar-

tier und damit ein neuer Anziehungs-

punkt imStuttgarterOsten werden.“

ENBW-Generalbevollmächtigter He-

bergergibt folgende Leitlinien für die nun

anstehenden Planungenvor: „Gerade im

Kontextdes Klimaschutzes hat die

ENBWhöchs te Ansprüche an Kriterien

wie Energie, Mobilität, Logistik,Grün-

und Freiflächen und denkommunikati-

venAustauschformuliert.“Dazu gehören

den Angaben desUnternehmens zufolge

auchDingewie der Breitbandausbau, ein

modernes Mobilfunknetz und Elektrola-

desäulen.Aber für den Energieversorger

sei neben einer zukunftsgerichteten tech-

nischen Qualität auchder gesellschaftli-

cheZusammenhaltvonzentraler Bedeu-

tung. Deshalb habe man mindestens ge-

nauso hohe Ansprüche an soziale Aspek-

te wie dieNahversorgung oder die Begeg-

nung und eine lebendigeMischungge-

stellt.DieENBWmachtnunTempo,da-

mit es zügigvorangeht .Der Versorgerer-

wartet,dassEnde dieses Jahres oder An-

fang nächstenJahres ein erster Entwurf

für einen Bebauungsplan steht.Dann

könnten schon 2021 die Bagger anrücken,

um alteGebäude abzureißen. Der Baube-

ginn könntedann im Jahr 2022 liegen.

RECHTECK

K

raftvoll nochwaren die Bau-

konjunkturaussichten zu Be-

ginn des neuen Jahrzehnts,

wassichauf volle Auftragsbü-

cher der Architekturbüros durchschlug.

Spätestens mit der Einordnung der Coro-

na-Krise alsPandemie am 11. Märzund

den einschneidenden Maßnahmen in das

gesamteöffentliche Leben ziehen Beden-

kenfür begründete und zu begründende

Planerverträgeauf. Eine bereits angelau-

fene umfängliche Sanierungsmaßnahme

an der Hamburger Außenalstererfährt

ihr erstes Planbearbeitungs- und Bauab-

laufstottern. Grund hierfür sind Mitarbei-

terausfälle im Planungsbürosowie Ausfäl-

le vonGewerkemitarbeiternder ausfüh-

renden Baubetriebe. Bauherren- und Ar-

chitekte nvorstellungengeraten insWan-

ken, da inAussicht gestellteFertigs tel-

lungstermine nichtgehaltenwerden kön-

nen und die derzeitigeEntwicklung auch

keine verlässliche Prognose zulässt,wann

mit einerNormalisierung der Arbeitsab-

läufezurechnen ist.

Es wirddavonauszugehen sein, dass

mit der Corona-Pandemie einFall der hö-

heren Gewalt vorliegt, also ein–wie es be-

reits dasReichsgericht definierte(RG,Ur-

teil vom13. Dezember 1920, Az. VI

455/20)–von außenkommendes,keinen

betrieblichenZusammenhang aufweisen-

des und auchdurch die äußerste vernünf-

tiger weise zu erwartende Sorgfalt nicht

abwendbares Ereignis.Voraussichtlichin

den Auswirkungen wesentlicheinschnei-

dender,reiht sichjedochdie Corona-Pan-

demie in die Ereignisse derKern-Explosi-

on vonTschernobyl 1986 und desAus-

bruchs desVulkans Eyjafjallajökull im

Jahr2010 ein. Dashöchstedeutsche Zivil-

gerichthat verallgemeinernd 2017 derart

außergewö hnliche und umfassendeUm-

stände dahingehend definiert, dasses

sichumEreignisse handelt, die der Sphä-

re keiner Vertragspartei zuzuordnen sind,

sondernvon außen aufdie Lebensverhält-

nisse der Allgemeinheit oder einer unbe-

stimmtenVielzahlvonPersonen einwir-

ken. Für dieSars-Epidemie in China

2002/2003 hat das AmtsgerichtAugsburg

(Urteil vom9.November 2004,Az. 14 C

4608/03) hervorgehoben,dassessichbei

dieser Epidemie um einenFall vonhöhe-

rerGewalt handele. Da eine Epidemie als

vermehrtesAuftre tenvon Krankheitsfäl-

len einheitlicherUrsache innerhalb einer

menschlichenPopulation, jedochzeitlich

und örtlichbegrenzt, zu definieren ist,

gilt daher einePandemie, die eine länder-

und kontinentübergreifendeAusbreitung

einer Krankheit darstellt, wenn entspre-

chende Risikogebiete betroffensind, so

dasssichein allgemeinesEreignis indivi-

duell auswirkt, erst rechtals ein Fall höhe-

rerGewalt.

In einer vielgestaltigenForm –was sich

nochzukünftig zeigen wird–darfange-

nommenwerden, dasssichdieses Ereig-

nis aufkonkreteVertragsverhältnisse zwi-

schen Bauherren und Architekten auswir-

kenwird. Da beiVorliegenvonFällen hö-

herer Gewalt kein Verschuldengegeben

ist, hat dies zurFolge, dassdieses sichdie

Vertragsparteien wechselseitig nichtvor-

halten dürfen. Denn liegt damit einFall

der Unmöglichkeitvor, gilt der Grundsatz:

Nichts istPflicht beiUnmöglichkeit. Das

heißt, dassdann, wenn dasAuftrete nder

Corona-Pandemie vonkeiner derVertrags-

parteien verschuldetworden ist, durch die-

se Ereignisse sichergebendeVerzögerun-

genfür beide Seitenkeine Haftungsan-

sprüche des anderenVertragspartnersaus-

lösen,weil es an der notwendigen Zure-

chenbarkeitfehlt. Ein Mehrvergütungsan-

spruc hwegen eintretenderVerzögerun-

genwirdsichinder Rege lverbieten. Denn

zumeistfehlt es an einer hierzu erforderli-

chen vertragli chen Vereinbarung.

Hilfreichist diesbezüglichauchnicht

die Honorarordnung für Architekten und

Ingenieure(HOAI), die zwar für denFall

vonungewöhnlichlangedauernden

Grundleistungen die Möglichkeit ein-

räumt, dassdie Höchstsätze durch eine

schriftliche Vereinbarung überschritten

werden dürfen. Nunmussdiese Rege lung

des Honorarrechts ohnehin nachder Fest-

stellungdes Europäischen Gerichtshofes

(EuGH), dassdie Höchstsätze als europa-

rech tswidrig zu bewerten sind, als obsolet

gelten. Gleichwohl hätteder Planer auch

nur dann einen zusätzlichen–zuden bis-

her getrof fenen Honorarvereinbarungen –

Vergütungsanspruch,wenn es zu einer er-

gänzenden vertraglichen Vereinbarung

zwischen den Parteien kommt.Versagt

sichder Bauherreiner solchenRegelung,

enthältderVertrag alsokeine aufwandsbe-

zogeneRegelung etwa in Formvonverein-

bartenStundenhonorarsätzen, hat der Ar-

chitekt auchkeine alternativeAnspruchs-

grundlagewie beispielsweise über eine un-

gerechtfertigteBereicherung.

Maßgeblichwirdweiterhin sein,wann

die Planerverträge begründetworden

sind. Handelt es sichumbegründete Ar-

chitektenverträge deutlichvor Eintritt

des Pandemie-Falles, gilt das zur höheren

Gewalt Ausgeführte.Wechselseitigsich

zuweisende Verantwortlichkeiten und

daraus herzuleitende Ansprüche auf-

grund sichverlängernderAbarbeitungs-

zeiten und damit auchder Fertigstellung

der Bauvorhaben dürften sic hhier verbie-

ten.

Andersverhält es sichhingegen,wenn

inKenntnis der jetzigen Corona-KriseVer-

träg ebegründetund in den Verträgen

gleichwohlFristenfür die Leistungserbrin-

gung vereinbartwerden. Hier wirdsich–

je nachEinzelfall–der Vertragspartner,

der sichinKenntnis dieserUmstände

gleichsam für eine bestimmtefristverbind-

liche Bearbeitung hatverpflichten lassen,

gleichwohl begründetenAnsprüchenwe-

gensodann eintretenderVerzügegegebe-

nenfalls ausgesetzt sehen. Dennwerin

Kenntnis derUnsicherheit der derzeitigen

Sachlagegleichwohl sichvertraglichfrist-

gebundenverpflicht et,läuftGefahr ,sich

seinerseits Ansprüchen des Bauherrn aus-

zusetzen. Dies gilt nicht nur imVertrags-

verhältnis des Architekten zum Bauherrn

selbst, sondernfindetgleichermaßen sei-

nen Niederschlag inVereinbarungen, die

Architekten mit denvonihnengebunde-

nen Subplanernbegründen.

Kommt eswegenauftr etender Corona-

Quarantäne-Fälle oder Infektionsfällen

zu Ausfällen beivomBauherrn gebunde-

nen Sonderfachplanern wie etwaStati-

kern oder Haustechnikplanern, auf deren

Mitwirkung der Architekt imZuge der Pla-

nungsbearbeitung angewiesen ist, istder

Gebäudeplaner gut beraten, jedenfalls

zur Absicherung seiner Rechtsposition

formal dem Bauherrn gegenüber eine Be-

hinderungsanzeige dahingehend mitzu-

teilen, dassesander notwendigenZuar-

beit der Sonderfachplaner fehlt.Nun

wirkt all dies zugegebenermaßen höchst

formalisiertund sehr auf die jeweilige

Rechtsposition achtend. Der ohnehin im

gesamten Architekten- und Baubereich

maßgebliche Ansatz desKooperationsge-

dankensgerade bei den Langlauf-Verträ-

genwird, je länger die Einschränkungen

des öffentlichen Lebens und damitdie

Eins chränkungen eines jeden Einzelnen

anhalten, zunehmendPlatz greifen müs-

sen. DieVertragsparteien sind aufgeru-

fen, im verantwortlichen Miteinander an-

gemessene und auskömmlicheRegelun-

genzutreffen, wasfolglic hnicht nur ein

gesamtgesellschaftlicher Appell hinsicht-

lichdes rücksichtnehmenden Miteinan-

dersist,sondernauchund gerade Platz

greifen mussbezogen auf das bauherren-

und architektenseitigeMiteinander.

DennstreitigegerichtlicheAuseinander-

setzungen sind jetzt auchwegen des der-

zeit erheblichenZurückfahrens der Justiz

mit sichvoraussichtlichwiederumverlän-

gernden Prozessdauernverbunden. Hin-

zu kommt die erheblicheRechtsunsicher-

heit, wasvon derPandemie ausgelöste

Einzelfälle und daraus resultierende

wechselseitigeAnsprüchebetrifft. Es gilt

also, dies imvertraglic hverantwortungs-

vollen Austauschzu klären.

DerAutoristRechtsanwalt und Gründungspart-

ner der SozietätSK-RechtsanwälteinHamburg

sowieProfessor für privates Baurechtander Ha-

fencityUniversität Hamburg.

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VonFriedrich-Karl

Scholtissek,Hamburg

FRANKFURTER ALLGEMEINE ZEITUNG Immobilien FREITAG,27. MÄRZ 2020·NR. 74·SEITE I3