Süddeutsche Zeitung - 20.03.2020

Freitag, 20. März 2020 EINE ANZEIGENSONDERVERÖFFENTLICHUNG DES SÜDDEUTSCHEN VERLAGES 21

IMMOBILIEN

weiter ausgezahlt oder der ausstehende

Wert des Wohnrechts?

Da die Immobilienverrentung mit dem

Tod des ehemaligen Eigentümers erlischt,

kann man von einer Art „Wette auf den

Tod“ sprechen. Stirbt der Verkäufer kurze

Zeit nach dem Vertragsabschluss, hat er

draufgezahlt. Deshalb empfehlen viele

neutrale Fachleute, sich als Immobilien -

besitzer mit einer Mindestlaufzeit abzusi-

chern. Kommt es innerhalb dieser Zeit

zum Todesfall, erhalten die Erben – wenn

vorhanden – d as Geld.

Die Leibrente wird mit dem sogenann-

ten Ertragsanteil besteuert, der vom Alter

der Senioren abhängt – je jünger, desto

mehr fordert der Fiskus. Rechtsanwalt

Klaus Grieshaber, Vizepräsident des Bun-

des der Steuerzahler: „Der Ertragsanteil

ist abhängig vom vollendeten Lebensjahr

bei Beginn der Rente. So beträgt der Er-

tragsanteil bei vollendetem 65. Lebensjahr

18 Prozent.“ Wie umgeht man das? Durch

eine Veräußerung, bei der der Verkäufer

das Geld auf einen Schlag bekommt. Krol-

zik: „Dieser Weg ist sinnvoll, weil er an-

ders als Rentenlösungen steuerfrei ist.“

An Marktbedeutung gewonnen hat der

Immobilienteilverkauf. Dabei werden bei-

spielsweise nur 15, 30 oder 45 Prozent des

Hauses oder der Wohnung in Barvermö-

gen umgewandelt. Häufig ist das der Fall,

wenn ein Immobilienbesitzer Liquidität

benötigt. Krolzik weist darauf hin, dass

j eder dritte Rentner in Deutschland noch

Schulden hat und diese oft so hoch sind,

dass ein Teilverkauf des Häuschens oder

der Wohnung teilweise nicht ausreicht, sie

zu tilgen. Wichtig: Das im Grundbuch ein-

getragene Wohnrecht sichert dem Verkäu-

fer das dauerhafte und alleinige wirt-

schaftliche Eigentum der Immobilie. Er

b ehält also die Kontrolle über seine vier

Wände und profitiert auch von einem

möglichen zukünftigen Wertzuwachs.

Umgekehrt ist er ebenso beteiligt, wenn

die Immobilie an Wert verliert. Der Ver-

käufer zahlt dem Käufer, der meist als stil-

ler Miteigentümer fungiert, auch bei die-

sem Modell ein Nutzungsentgelt. Bei eini-

gen Anbietern hat der Verkäufer auch ein

Rückkaufsrecht. Was hält Alexander Krol-

zik von einem Immobilienteilverkauf mit

Wohn- oder Nießbrauchrecht? „Ein Teil-

verkauf ist wegen der auf lange Sicht er-

heblichen, laufenden Kosten vor allem als

zeitlich begrenzte Übergangslösung inte-

ressant.“ Schließlich fließe über einen län-

geren Zeitraum ein Teil des ausgezahlten

Betrages als Nutzungsentgelt an den Ver-

tragspartner, so dass nur wenig beim Ver-

käufer verbleibe. Beachten müsse man

auch, „ dass ein Verkauf des Restanteils

nicht alleine möglich ist, es kann nur die

Immobilie insgesamt verkauft werden“.

Liquidität mit

Rente aus Stein

VON JÜRGEN HOFFMANN

Das eigene Haus oder die eigene Woh-
nung zu Geld machen und trotzdem darin
wohnen bleiben – das klingt interessant.
Das Stichwort heißt Leibrente. Im Ver-
gleich zu Großbritannien oder den USA
ist dieser Weg der Verrentung einer Im-
mobilie hierzulande allerdings n och wenig
bekannt. Es gibt zwei Varianten der „Ren-
te aus Stein“: Bei der Umkehrhypothek
wird das Haus oder die Wohnung mit
einem Kredit belastet und das monatliche
Zubrot aus diesem Darlehen finanziert.
Alexander Krolzik, der Fachmann für das
Thema in der Verbraucherzentrale Ham-
burg: „Das ist eine Option für Senioren
mit einer weitgehend schuldenfreien Im-
mobilie, die weiter wohnen bleiben möch-
ten, keine nahen Erben haben und flüssig
sein wollen.“
G eläufiger sei in Deutschland aber das
klassische Leibrenten-Modell, bei dem der
Eigentümer seine selbst genutzte Immobi-
lie mit Abschlag an ein Unternehmen ver-
kauft. „Statt eines Kaufpreises fließt regel-
mäßig, meistens monatlich, eine Zahlung,
die sogenannte Leibrente“, erläutert Krol-
zik. Der Verkäufer behalte dabei das
Recht, in der gewohnten Umgebung woh-
nen zu bleiben: „Am häufigsten wird
a llerdings eine Einmalzahlung oder die

Kombination aus Leibrente und Einmal-

zahlung gewählt.“

Vor der Entscheidung über einen Ver-

kauf oder Teilverkauf einer Immobilie

sollte man sich zwei Fragen stellen: Was

ist meine Ausgangslage? Was ist mein

Ziel? Laut Krolzik sind die meisten Mo-

delle, die Finanzdienstleister derzeit an-

bieten, „grundsätzlich in Ordnung“. Es ge-

be trotzdem einige Punkte zu beachten –

etwa die Errechnung der Immobilien-

Rentenhöhe. Zu den Faktoren, die dabei

einfließen, gehören der „freie“ Wert der

Immobilie, also der geschätzte, aktuelle

Marktpreis minus Schulden, und das Alter

des Verkäufers. Je jünger der Eigentümer,

desto niedriger die monatlichen Renten-

zahlungen. Und Frauen kommen in der

Regel e twas schlechter weg, weil sie statis-

tisch gesehen länger leben als Männer.

GUTACHTER ERMITTELT DEN WERT

Für die Immobilienwertermittlung bestellt

häufig der Käufer einen Gutachter. Krol-

zik empfiehlt, dessen Bewertung genau zu

prüfen oder einen unabhängigen Gutach-

ter zu beauftragen. Weitere Fragen, deren

Beantwortungen vertraglich festgelegt

werden sollten: Wer kommt für Renovie-

rung und Instandhaltung auf? Wird bei

einem Umzug ins Altenheim die Rente

Für Eigentümer, die sich mit dem Gedanken tragen, ihre Immobilie

ganz oder zu einem Teil einem kommerziellen Interessenten zu

v erkaufen, gibt es in Deutschland zwei Modelle.

Die eigene Immo -

bilie ist ein wichti-

ges Standbein der

Altersvorsorge in

Deutschland. Foto:

leszekglasner/Ado-

be Stock

bringen. Denn auch die Verwaltung des

gemeinschaftlichen Eigentums ist per

G esetz für die Eigentümergemeinschaft

vorgeschrieben. Zu den Aufgaben des

Verwalters gehören unter anderem die Er-

stellung eines Wirtschaftsplans, der zum

Beispiel die Höhe des Hausgeldes festlegt,

sowie die Organisation der jährlichen

Eigentümerversammlung mit Erstellung

VON HELGE SCHMITT-SCHULZ

Frühjahr ist die Zeit der Eigentümerver-
sammlungen. Hier treffen sich die Eigen -
tümer von Eigentumswohnungen. Hierzu-
lande gibt es rund zehn Millionen Eigen-
tumswohnungen und somit gehört fast ein
Viertel des gesamten Wohnungsbestands
in Mehrfamilienhäusern in Deutschland
ihnen, wie der Verbraucherverband Woh-
nen im Eigentum mitteilte. Besitzen meh-
rere Parteien eine Wohnung in einem
G ebäude, ist für sie die Rechtsform der
Wohnungseigentümergemeinschaft vorge-
schrieben.

BASIS IST DIE TEILUNGSERKLÄRUNG

Ihre Rechte und Pflichten sind im Wohn-
eigentumsgesetz (WEG) geregelt, wie
Haus und Grund Deutschland erläutert.
Durch eine sogenannte Teilungserklärung
werden Grundstück und Gebäude formell
geteilt. Diese Erklärung regelt, welche Be-
reiche Sondereigentum des Wohnungsbe-
sitzers sind und welche Teileigentum. Der
individuelle Wohnbereich zählt zum Son-
dereigentum.
Zum Teileigentum hingegen gehören
zum Beispiel Dach, Fassade oder auch
Garten, Treppenhaus und Fahrstuhl – also
alle Nichtwohnbereiche, die gemeinschaft-
lich genutzt werden. Aber auch technische
Einrichtungen wie die Heizungsanlage
zählen zum Teileigentum. Kosten für War-
tung und Instandsetzung des Teileigen-
tums trägt die Gemeinschaft.
Oftmals ist es gar nicht so einfach, die
einzelnen Interessen unter einen Hut zu

Unterschiedliche Interessen einer

Wohnungseigentümergemeinschaft

sind unter einen Hut zu bringen.

Produktion:

Anzeigen:

STZW Sonderthemen

Jürgen Maukner

» impressum

»INFO

Deutschland ist kein Land der Hausbe -

sitzer. Mit einer Eigentumsquote von nur

47 Prozent ist das Land im europaweiten

Vergleich abgeschlagenes Schlusslicht,

wie aus der Sparda-Studie „Wohnen in

Deutschland 2019“ hervorgeht. Der Man-

gel an Wohnraum führt dazu, dass Men-

schen in den sieben größten Städten

Deutschlands – das sind Berlin, Hamburg,

München, Köln, Frankfurt am Main, Stutt-

gart und Düsseldorf – näher zusammen -

rücken. Die durchschnittliche Wohnfläche

pro Person nahm hier nach Ergebnissen

des Mikrozensus zwischen 2010 und 2018

um 1,7 auf 3 9,2 Quadratmeter ab, wie

d as Statistische Bundesamt mitteilte. Der

knapper werdende Wohnraum wird zuneh-

mend geteilt. Lebte 2010 in diesen Metro-

polen noch in mehr als jeder zweiten Woh-

nung eine Person, war dies acht Jahre spä-

ter nur noch bei 45 Prozent der Wohnun-

gen der Fall. Als mögliche Folge daraus

g ewinnen in den sieben größten Städten

Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit

zehn und mehr Wohnungen an Bedeutung.

Diese Verknappung des Wohnraums bleibt

ein Phänomen der Städte. Die durch-

schnittliche Wohnfläche pro Person in

Deutschland blieb zwischen 2010 und

2018 bundesweit konstant bei etwas mehr

als 45 Quadratmetern.Helge Schmitt-Schulz

des Protokolls. Darin sind die Tagungsord-

nungspunkte und die Beschlüsse aufge-

führt. Auch Informationen über die Tei-

lungserklärung können Kaufinteressierte

beim Verwalter einholen, der die Tei-

lungserklärung erläutern kann.

Die Bausparkasse Schwäbisch Hall

empfiehlt Kaufwilligen, Informationen

über die Eigentümergemeinschaft am bes-

ten zunächst direkt beim Verkäufer der

Immobilie zu erfragen. Auch die Protokol-

le der letzten Eigentümerversammlungen

können aufschlussreich sein, wie eine

Sprecherin erläutert. Gab es beispielswei-

se Streitpunkte? Lassen sich andauernde

Probleme zwischen den Parteien erken-

nen? In den Protokollen sei außerdem

vermerkt, ob größere Instandhaltungs-

maßnahmen geplant oder notwendig sind:

Gibt es zum Beispiel Hinweise auf anhal-

tende Probleme mit dem Fahrstuhl oder

Feuchtigkeit in der Tiefgarage? Muss in

naher Zukunft ein neuer Heizkessel ein -

gebaut werden? „Käufer sollten sich vor

dem Kauf zudem erkundigen, wie hoch

die bereits gebildeten Rücklagen für mög-

liche bauliche Maßnahmen sind.“ Damit

können unliebsame Überraschungen ver-

mieden werden.

Im Wirtschaftsplan listet der Verwalter

den Angaben zufolge jährlich die Einnah-

men und Ausgaben des gemeinschaftli-

chen Eigentums auf. Teil des Wirtschafts-

plans sei auch das sogenannte Hausgeld,

das jeder Eigentümer tragen müsse. Es de-

cke die Nebenkosten sowie weitere Kos-

ten wie Betriebskosten, Verwaltungskos-

ten, Heizkosten sowie Instandhaltungs-

kosten für das Gemeinschaftseigentum

und die Instandhaltungsrücklage ab. „Die

Höhe des Hausgeldes richtet sich nach

dem sogenannten Verteilerschlüssel, der

auf den Miteigentumsanteilen basiert: Je

höher der Anteil am Gemeinschaftseigen-

tum, desto höher das Hausgeld.“

Rechte und Pflichten regeln

Die Höhe des

Hausgeldes richtet

sich nach dem

sogenannten Ver-

teilerschlüssel, der

auf den Miteigen-

tumsanteilen

basiert. Foto:

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