Frankfurter Allgemeine Zeitung - 13.03.2020

B

auland für preiswerte Wohnun-

genist in Deutschland ein knap-

pes Gut.Dochwer die Woh-

nungsnotnachhaltig bekämpfen

will, musssichdiesem Themastellen.

„Deshalb isteskurzfristig enormwichtig,

dassStädteund Gemeinden so schnell

wie möglichmehr Bauland aktivieren“,

sagt der Präsident des Immobilienverban-

des GdW,AxelGedaschko. Mittel- und

längerfristig sei eine zielgerichteteBoden-

bevorratung notwendig. DieKommunen

müssten sichdie Möglichkeit erhalten,

selbstüber das Bild ihrerStadt und ihren

Wohnungsmarkt mitzubestimmen.

Um das erfolgreichmachen zukönnen,

setzt Ulm in Baden-Württembergseit

über 125 Jahren auf einevorausschauende

Bodenpolitik.Die ehemaligeReichsstadt

an der Donaukauftgezielt Flächen auf.

Oftauf Jahrzehnte im Voraus. Bebauungs-

pläne zur SchaffungvonBaurecht sowohl

für Gewerbe als auchfürsWohnenwer-

den erst danngeschaffen, wenn dieKom-

mune im Eigentum allerFlächen ist, wie

UlrichSoldnervomLiegenschaftsamt er-

läutert. „Selbstverständlichwirddazu

auchinAbschnittenvorgegangen.“Um

Spekulanten einen Riegelvorzuschieben,

setzt dieKommune auf einWiederkaufs-

rech t. Wassichkompliziertanhört, istei-

gentlichganz einfach. Dieswerdegesi-

chertdurch die Auflassungsvormerkung

im Grundbuch.„Dies hat zurFolge, dass

die Fläche bei einerweiteren notariellen

Verfügung nur zurückandie Stadt Ulmge-

hen kann, und zwar zu dem Preis, wie sie

gekauftwurde, ohne jegliche Zuschläge.“

Dieses Sicherungsinstrument dient

nachden Worten vonSoldner auchdazu,

innerhalb einer bestimmten Fristvon

zwei bis drei Jahren die Errichtung des

Gebäudes zu dem Zweck, wie er imVer-

trag vereinbartwar,sicherzustellen.

„Wirdnicht gebaut,geht das Grundstück

an dieStadt zurück.“

DieKommune habe im Durchschnitt

rund 16 Millionen Euroinden vergange-

nen Jahrenfür den Grundstückskauf aus-

gegeben.Sie besitzt über4500 Hektar Flä-

che, die aberteilweise auchimUmland

liegt.Zum Vergleich: DasStadtgebietum-

fasstinsgesamtrund 11800 HektarFlä-

che. Die Flächenwerden aber nichtgehor-

tet, sondernkommenregelmäßigauf den

Markt.Imlangjährigen Mittel seien dies

jährlichetwa80Grundstücke für die Be-

bauung mit Einfamilienhäusern, Doppel-

häusern,Reihenhäusern,Kettenhäusern,

aber auchetwafünf Grundstücke für den

Geschosswohnungsbau. „Durchdie Aus-

weisungvondreigroßen Gebieten, die

ausschließlich im Geschosswohnungsbau

künftig eWohnungsnutzung vorsehen,

wirdder Anteil der Geschosswohnungen

in denkommenden Jahrendeutlicher-

höht“, erläutertSoldner.Die Flächenwer-

den sowohl an diestadteigeneWohnungs-

und Siedlungsgesellschaftverkauftals

auchanGenossenschaften.Aber auchan

Bauträger mit der Auflage, mindestens ein

Drittel derWohnungen als preisgünstigen

Wohnraum zu erstellen.

Um mehr preisgünstigeWohnungen in

Ulm anbieten zukönnen, soll nachdem

Willen des Gemeinderats der Anteil der

Wohnungen imkommunalen odergenos-

senschaftlichen Besitz vonjetzt etwa

11 000Wohnungenum3000 Wohnungen

in denkommenden zehnJahrengesteigert

werden. Ein Drittel des Mietwohnungsbe-

standsinUlm sei somit bereits heuteim

Besitz derkommunalenWohnungsgesell-

schaftund der mit ihr zusammenarbeiten-

den Wohnungsgenossenschaften, sagt

Soldner.

„Bodenpolitik für jedermann“

„Eine erfolgreiche Bodenpolitik stellt

Bauland für jedermann zurVerfügung“,

sagtKaiWarnecke,der Präsident des Ei-

gentümerverbandes Haus und Grund.

Aber erweistauf mögliche Probleme hin.

Bodenpolitik werdeallzu oftzueiner

missglückten Bodenvorratspolitik.War-

necke nenntfolgendes Beispiel: Berlin

habe über 170 Grundstücke an die sechs

kommunalenWohnungskonzerneweiter-

gereicht .Die kommunalen Gesellschaf-

tenkämen nicht hinterher,diese Grund-

stückemit Wohnungen zu bebauen.„An-

dereBauherrenkommen nicht zumZug.

Kommunen sind Spekulanten,wenn sie

in einem angespanntenWohnungsmarkt

eine Grundstücksreserve anlegen und sie

nicht bebauen“, kritisierter. Das Anlie-

gen, vorhandenes Bauland zu aktivieren,

sei richtig. BevorKommunen in die Flä-

chewachsen, sollten sie ihren Innenbe-

reichbesser ausnutzen.

Jedoch: DasVorgehenvonTübingens

OberbürgermeisterBoris Palmer (Grüne)

istaus WarneckesSicht ein Schlag ins Ge-

sicht der Grundstückeigentümer.Er

drängt Grundstücksbesitzer in derUniver-

sitätsstadt zum Bauen und will damit die

fast vergessenen Para graphen 175 und

176 aus dem Baugesetzbuch anwenden,

um Baulückenzuschließen. Dabei sieht

er sichimEinklang mit dem Grundge-

setz. „Eigentum verpflicht et.Wir erin-

nerndie Eigentümer leerer Grundstücke

jetzt an diesen Artikel aus dem Grundge-

setz. Leerstand vonWohnungsbaugrund-

stücken istsozial angesichts vonWoh-

nungsnotnicht mehr hinnehmbar“, lässt

Palmer auf Anfrageausrichten. Bereits

im vergangenen Jahr sind laut einer Spre-

cherin rund 240 Grundstücke identifi-

ziertworden, für die ein BaugebotinBe-

trachtkommenkönnte. Die Eigentümer

wurden angeschrieben. Ziel sei es, einver-

nehmlicheine rasche Bebauung zu errei-

chen.Knapp ein Drittelder angeschriebe-

nen Eigentümer will den Angaben zufol-

ge bauen oderverkaufen.Rund ein Drit-

telhabe die Bebauung abgelehnt.Das letz-

te Drittel seien zusammengenommen die-

jenigen, die um mehr Bedenkzeitgebeten

oder nochnicht geantwortethätten. Erste

Bauanträgeseien eingegangen, aber bis-

her habe nochkein Bau begonnen. Die

ersteFertigstellung werdefrühestens

2021 sein.

Die SprecherinvonTübingen betont:

„Der Erlasseines Baugebots und die Ein-

leitung eines Enteignungsverfahrens

braucht in jedem Einzelfall dieZustim-

mung des Gemeinderats. DieStadtverwal-

tunggeht davonaus, dassdie Gebote be-

acht et werden. Enteignungen sind nicht

vorgesehen.“

Der PräsidentvonHaus und Grund,

KaiWarnecke,kritisiertdas Vorgehen

vonPalmer.Erdrohe mit Bauzwang und

Enteignung,nochbevorerüberhauptdie

Kooperation mit den Eigentümernsuche.

Fürden DeutschenStädtetag, dieVereini-

gungvon3400 Städten und Gemeinden,

istdas Baugeboteine vonvielen Maßnah-

men, mit den dieKommunenversuchen

können, mehr bezahlbareWohnungen zu

bekommen. Der Präsident des Deutschen

Städtetags, BurkhardJung (SPD), der zu-

gleichOberbürgermeistervon Leipzig ist,

meint: „Städte können mit diesem Instru-

ment Eigentümervonbaureifen Grund-

stücken zum Bauen bewegen. Die Anord-

nung eines Baugebotskann auchdazu bei-

tragen, mit derStadt über einenVerkauf

des Grundstücks ins Gesprächzukom-

men.“

Baugebotwirklicherforderlich?

Bisher müssten dieStädte allerdingsvor

Anordnung des Baugebots bei jedem ein-

zelnen Grundstück prüfen, ob die Bebau-

ung ausstädtebaulichen Gründen erfor-

derlichsei. Es wäre ein großer Fort-

schritt,wenn Städte Baugebote für ein be-

stimmtes Gebietfestlegenkönnten, in

demWohnraummangel bestehe. Dafür

müsse der Bund im Baugesetzbuchdie

Voraussetzungen schaffen.

Durch einegeschickte Baulandpolitik

lässt sichsicherlichauch auf diePreis-

entwicklung der Flächen Einflussneh-

men. DerAbteilungsleiter des Liegen-

schaftsamtes in Ulm, Soldner,erklärt:

„Aufgrund derUlmerBodenpolitik,die

ja zurFolgehat,dassalle Grundstücke

in Neubaugebietenvon derStadt kom-

men und der Gemeinderat dieVerkaufs-

preisebeschließt, habensichdie Bau-

landpreiseinden vergangenen 15 Jah-

renzwarvertraglichnachoben entwi-

ckelt.Dochdie Steigerungsraten sind

niedriger alsinvergleichbarenStädten

in Süddeutschlandmit ähnlicherWirt-

schaftskraftund mit ähnlichem Sied-

lungsdruck.“

D

er schwarze Montag mit dem

heftigen Kurssturzanden

Börsen dieserWelt hat eine

vermeintliche Gewissheit erschüttert:

Derdeutsche Immobilienmarkt istkei-

neswegs der sichereHafen, in den die

internationalen Investoren streben,

wenn Krisenaller Artausbrechen. Je-

denfalls haben auchdie Aktienkurse

deutscher Immobilienunternehmen

gelitten. Hattenwir nichtvorkurzem

nochvernommen,gewohnt werdeim-

mer,weshalbWohnungskonzerne be-

sonderskrisenfestseien?Auch das

scheint in denZeiten des Coronavirus

so nicht mehr zugelten. Der Blickauf

China zeigt deutlich, dassein Virus

mit mehrmonatigerWirtschaftskrise

die Immobilienbranche heftig belas-

tet: Dortist der Wohnungsmarkt zu-

mindestvorübergehend zusammenge-

brochen, und am Büromarkt sieht es

nicht viel besser aus: Die Preise sind

so starkgefallen, dasschinesischeIm-

mobilienunternehmen schon zu Bi-

lanztricks greifen, um denZusammen-

bruc hhinauszuzögern. Deutsche Im-

mobilienkonzerne sollten sichjeden-

falls nicht zu sicher fühlen, dasssie in

dieser Krisevoneinem Preisrutsch

verschont bleiben–zumalgerade auf

demWohnungsmarkt nachzehnjähri-

gemBoom die Preise in so mancher

Stadtüberhöht sein dürften. Auch gro-

ße VermieterkönntendainMitleiden-

schaftgeraten: Ihr Konzernwert

speistsichnicht nurvonden Mieten,

sondernauchvon denWohnungswer-

ten.

Warum fällt es der Logistikbranche vor

allem in den Großstädten immer schwe-

rer, an Flächen für ihre Immobilien zu

gelangen?

In einemWort:Flächenmangel. Dasglei-

cheLied also wie beiWohnen oder Büro.

Entscheidend ist, wie dieses Problemge-

löstwerdenkann. Ausmeiner Sicht liegt

die Zukunftinurbanen Campuslösungen.

Gerade für InnenstädtebietensichMisch-

nutzungen mit integriertenLogistikflä-

chen an. Ein gutes Beispiel dafür istdas

Viehhofgelände mit der angrenzenden

Großmarkthalle in München. Hier istein

gemischtgenutztes urbanesViertelmit

Gewerbeflächen und Wohnungen ge-

plant.Die neue Großmarkthalle soll in ei-

nem Sockelbaustattfinden, so dassauf ei-

ner zweiten Ebene öffentlicheFreiflä-

chen und Büros entstehen.Wenn die Äm-

terderartigeBeimischungenvonLogistik

in den Planungsverfahren positiv berück-

sichtigen würden, wäre dies auchein

wichtiges Signal an Projektentwickler.

Haben Sie Verständnis für Kommunal-

politiker,die den begrenzten Grund und

Boden lieber für Wohnungen und Büros,

also viele gut bezahlte Arbeitsplätze, ver-

wenden wollen?

Natürlichbenötigen wir auchWohnraum

und Büros. Das Problem dabei istaber,

dasssodie Versorgung der vielen Men-

schen in den urbanen Zentren immer

schwerer wird. Die Logistik istdas Rück-

gratunsererStädte, ohne siestünden die

Supermarktregale leer und dieFabriken

still. Deswegen isteswichtig, dassdie Ent-

scheider in unseren Großstädten Logistik

einengrößeren Stellenwert beimessen.

Das alleinreicht jedochnicht .Denn für

ein funktionierendes Logistiknetzwerk

werden auchumfassende Flächen imUm-

land benötigt.Nicht immer istLogistik

dortjedochwillkommen. Denn Logistik

bringt ungewollten Lastwagen-Verkehr,

aber dafür nurwenig –und auchoft nicht

besondersgut bezahlte–Arbeitsplätze.

Vorallem im süddeutschenRaum, wo es

vielen Gemeinden wirtschaftlich sehr gut

geht, isteine Abwehrhaltung zu beobach-

ten. Individuelle Kirchturmlösungen ein-

zelner Gemeinden können deswegen

nicht zum Ziel führen.Waswir brauchen

sind gemeindeübergreifende, interkom-

munaleStandortlösungen, bei denen die

verschiedenen Interessen zusammenge-

brachtwerden.

Sinddie Versprechungen des Internet-

handels, Waren möglichst am selben

Tag bis an die Haustür zu liefern, sinn-

vollundrealistisch?

AusImmobiliensicht istdas einegroße

Herausforderung, denn je mehr Produkte

am selbenTaglieferbar sein sollen, desto

mehr der knappen urbanen Logistikflä-

chen werden benötigt, um dieWarenvor-

rätig zu halten. Hierkommen wir also wie-

der zu der bereits angesprochenen Inte-

grationvonLogistikflächen bei der Pla-

nung eines urbanen Campus.Wirklich

wichtigwäre es aber,den aus dem On-

line-Handel entstehenden Lieferverkehr

einzudämmen, der unsereStädtezuver-

stopfen droht.Beispielsweise müssten

Verbraucherstärkeranden Kosten fürRe-

touren beteiligt werden, damit diese in ih-

reraktuell immensen Anzahl zurückge-

hen. Auch eine „White-Label-Lösung“

der Kurier-und Paketdienstleister, also

das gemeinsameNutzen einesAusliefe-

rungsnetzes,könntedas Verkehrsaufkom-

men deutlich reduzieren:Anstatt dassbei-

spielsweise drei zu jeweils einem Drittel

beladeneFahrzeugevon verschiedenen

Unternehmen eineStraße beliefern,könn-

te ein voll beladenesFahrzeugvollkom-

men ausreichen. Eine solche Lösung deu-

tetsichjedochinkeinerWeise an.Wirha-

ben schlicht und ergreifendkeinerlei Stan-

dards für die Last-Mile-Logistik in unse-

renStädten–soviele Pilotprojektees

auchgeben mag.

Gibt es auch Logistikunternehmen, die

vom Flächenmangel profitieren?

Natürlich, die gibt es.Werbereits attrakti-

ve Standorte mit etablierterInfrastruktur

hat oderwemestrotz Flächenmangelge-

lingt, sichguteFlächen zu sichern, der

kann bei seinen jeweiligenKunden natür-

lichpunkten. Das gilt beispielsweise für

DHL, Hermes und Amazon. Amazon hat

bereits früh begonnen, einNetzwerkan

LogistikimmobilieninDeutschlandaufzu-

bauen. Deswegen istdie Marktführer-

schaftdes Unternehmens im Online-Han-

del fast unangreifbargeworden. Ein mög-

licherKonkurrent wie derchinesische On-

line-Händler Alibaba hat praktischkeine

Chance, einvergleichbaresNetzwerkneu

zusammenzustellen. Denkbar isteigent-

lichnur die Möglichkeit derÜbernahme

einer bestehenden Plattform, beispiels-

weise voneinemKurier-und Paketdienst-

leister.

Die FragenstellteMichael Psotta.

Corona-Lasten

VonMichael Psotta

VIERFRAGEN AN:Kuno Neumeier,Logivest

Bodenpolitikvonlanger Hand:Ulm –imZentrum das Münstermit demhöchstenKirchturmder Welt –kauftGrundstüc ke auf Vorrat. FotoManfred Grohe

Energieverbrauch /-bedarf

Baujahr

Energiebe darfsausweis

Zi mmeranzahl

Energieverbrauchsausweis

Wohnfläche

Energieeffizienzklasse

Grundstück

hauptsächl. Energietr äger

Preis

Die Donaustadt Ulm

kauftGrundstücke auf,

um sie für den Bauvon

günstigenWohnungen

einzusetzen–im

Gegensatz zuTübingen,

das Eigentümer leerer

Flächen zum Bauen

zwingen will.

VonOliver Schmale,

Stuttgart

Die teurenFolgen der

Leistungsabnahme.SeiteI3

Bodenpolitik gegenSpekulation mit Bauland

„VieleS tädtesindinAbwehrhaltung“

Über den Mangel an Logistikflächen und dieKonkurrenz zu Büros undWohnungen

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FRANKFURTER ALLGEMEINE ZEITUNG Immobilien FREITAG,13. MÄRZ 2020