Frankfurter Allgemeine Zeitung - 13.03.2020

Wenn dieRechnung

an die falscheAdresse geht

Auch wenn eineRechnung nicht zum

Unternehmenssitz des Auftraggebers,

sondernaneine andereAdresse desglei-

chen Unternehmens versendetwird,

geht sie trotzdem zu und die Pflicht zur

Bezahlung entfällt nicht. Dies gilt umso

mehr,wenn bereits frühereRechnungen

zu dieserAdressegeschickt und bezahlt

wurden, ohne dassder Auftraggeber die

Rechnungen als unbegründetzurück-

wies. Denn dieRechnung hat ihr Ziel er-

reicht; sie wurde zurKenntnisgenom-

men und istzubezahlen. Oberlandesge-

richtKöln, Beschlussvom 25.Februar

2019, Az. 11U29/18.

Teilabnahme

undVerjährung

Bei Architektenverträgen, dievor2018

geschlossen wurden, mussten Teilab-

nahmenvoneinzelnen Leistungen des

Architektenvertraglichvereinbartwer-

den. DerZeitpunkteiner solchenTeil-

abnahme istals Beginn der Gewährleis-

tung des Architekten für diese Leistung

vonhoher Bedeutung. Das Oberlandes-

gericht(OLG)Stuttgartstelltehierzu

fest,dassauchTeilabnahmen durch

schlüssigesVerhalten, hier derZahlung

der Schlussrechnung vorBeendigung

der Gesamtleistung,erfolgenkönnen.

Der Gewährleistungsanspruchdes Bau-

herrn wardeshalbverjährt. OLGStutt-

gart,Urteil vom11. Dezember 2018,

Az. 12U91/18.

DanielPahl,Rechtsanwalt in derKanzlei

Bethge,Hannover

Unwirksame

Mieterschutzverordnung

Die niedersächsische Mieterschutzver-

ordnung istunwirksam undkann daher

nicht als Grundlagefür Rückzahlungs-

ansprüche zu vielgezahlter Miete die-

nen. Die Klägerinverlangtediese Rück-

zahlung, da dieWohnung in einem der

Mietpreisbremse unterliegenden Ge-

bietliegeund die Miete die dortzulässi-

ge überschreite. DieVerord nungweise

zwar das Gebiet der Stadt Hannoverals

eines mit angespanntem Wohnungs-

markt aus. Die Landesregierungveröf-

fentlichteaber die Begründung erst

nachder Verordnung,wasder Begrün-

dungspflicht nichtgenügeund dieVer-

ordnung unwirksam mache. Amtsge-

richtHannover, Urteil vom19. Dezem-

ber 2019,Az. 514C7045/19.

Erwerber tritt nur in

aktuellen Mietvertrag ein

Regeln Vertragsparteien ein bereits be-

stehendes gewerbliches Mietverhältnis

durch einen neuen Mietvertrag neu,

richtensichdie Rechte eines in dieses

Mietverhältnis eintretenden Erwerbers

nur nachdem neuenVertrag.Die Kläge-

rinerwarb eine Supermarktfläche und

wurde somitVermieterin .NachMietzeit-

ablauf begehrte sievonder Mieterin

Schadenersatz, da diese die Sanierung

des Parkplatzes unterließ. Dabei handle

essichallerdingsumeinenanfängli-

chen Mangel, da dieser beiAbschluss

des neuen Mietvertrages bereits be-

stand. DieVermieterinkönne sichnicht

auf den alten Mietvertrag berufen. Ober-

landesgericht Hamm, Urteil vom28.

September 2018, Az. 30U90/17.

Sicherungshypothek

erstnachBaubeginn

Ein Architekt hatgrundsätzlicheinen

Anspruchauf die Einräumung einer Si-

cherungshypothek am Baugrundstück

für dieFord erungen aus demVertrag.

Hierfürist erforderlich, dassseineTätig-

keiten bereits zu einerWertsteigerung

geführthaben. Diese liegt aber erst vor,

wenn mit der Bauausführung begonnen

wurde. Denn nur dann droht dem Archi-

tekten, dasserdas Eigentum an den ein-

gebauten Sachenverliert, die zu einer

Wertsteigerung für den Besteller und da-

mit zu einem Sicherungsinteressefüh-

ren. Oberlandesgericht Celle, Urteil

vom6.Februar 2020, Az. 14U160/19.

Bettina Baumgarten,Rechtsanwältin in

der Kanzlei Bethge,Hannover

ppl. LONDON.Sie nanntenes„Boris

Bounce“.Kurznachdem Wahlsieg des

britischenRegierungschefsimDezember

gabeseinenSchub am britischenImmobi-

lienmarkt.Mehr Transaktionen,steigen-

de Preise–die zuvor zurückhaltenden

Käuferkamen zurück. Ein Wahlsieg des

SozialistenJeremyCorbyn hättefür Im-

mobilienbranche und Vermietereinen

schweren Schlag bedeutetet, sie zeigten

sicherleichtertüber dieWiederwahl von

Boris Johnson.

Im Januar klettertendie Preise deut-

lich. Laut dem Indexder Bank Halifax

stiegen die Immobilienpreise um 4,1 Pro-

zent über denVorjahresstand. Der „Boris

Bounce“waraber wohl nur einkurzer

Sprung. Schon imFebruar sank das Plus

auf 2,8 Prozent im Jahresvergleich. Hali-

fax-DirektorRussell Galleybetonte, dass

diese Anstiegsrateeine relativ starke

Kaufaktivität widerspiegelt.Jetztaber

legt sichwie eine dunkleWolkedie Coro-

navirus-Krise über dieWirtschaftund

den Immobilienmarkt.

„Das Coronavirus wirddie Erholung

am Häusermarkt abschneiden“, warnt

HansenLu,Immobilienmarktanalystvon

Capital Economics. Interessenten sind

verunsichert, manche meiden den öffent-

lichenRaum.„Wir haben einen 40-Pro-

zent-Einbruchvon Wohnungsbesichtigun-

gengesehen in den letzten zwei Wo-

chen“, berichteteCharles Curranvom

MaklerunternehmenMaskells imfeinen

LondonerStadtteil Chelsea. In der Haupt-

stadtsinddiePreiseindenvergangenen

zwei Jahrenwegender Brexit-Unsicher-

heit gesunken. Im Durchschnitt derStadt

um drei Prozent, schätzt Capital Econo-

mics.Eszeichnete sichgerade ein kleiner

Umschwung ab, jetzt zerstörtdas Virus

die Hoffnung.

Der AktienmarkteinbruchAnfang die-

ser Wochehat bei den achtgrößten bör-

sennotiertenbritischenUnternehmen der

Immobilienbranche 2,5 Milliarden Pfund

(knapp 2,9 Milliarden Euro) Börsenwert

vernicht et.Die Stimmung sinkt, auch

wenn Politik undNotenbankStützungs-

maßnahmen für dieKonjunktur angekün-

digt haben. Die BankvonEngland senkte

ihren Leitzinsvon0,75 auf 0,25 Prozent.

Wieviel das hilft, istumstritten.„Weil die

Zinssätze schon so nahe am Boden sind,

kann eine Senkung nur nochwenig aus-

richten, um den Preisen oder denTransak-

tionen einen Schub zugeben“, meint Han-

senLu. Capital Economics hat seine Pro-

gnose für den Häusermarkt 2020vondrei

auf zwei Prozent Plusgesenkt.

Einen Extra-Wermutstropfen für aus-

ländischeKäufer hat am MittwochFinanz-

ministerRishi Sunakverkündet. Die Im-

mobilienkaufste uer (StampDuty) wirdfür

nicht-britischeKäufer um zwei Prozent-

punkteerhöht.InihremWahlprogramm

hatten dieKonservativen sogar drei Pro-

zent angekündigt.Nach Angaben derTo-

ries geht jedes achtegehandelteHaus in

London an Nicht-Briten. EineStudievon

Forschernder UniversitätYork hattege-

zeigt, dassvon 2014 bis 2016etwa 13 Pro-

zent derKäufer von„Overseas“kamen.

Viele Einheimische machen für die ho-

hen Preise, die ihnen denTraumvomEi-

genheim erschweren, somit auchAuslän-

der verantwortlich,etwadie reichenRus-

sen oder Araber,die ganze Straßenzüge

in feinenStadtvierteln aufkaufen und die

Mittelschicht in andereViertelverdrän-

gen, wo es dann enger wirdfür Geringver-

diener.Eine Studie des King’sCollegebe-

legt diesenVerdacht .Demnachtreiben

die vielen ausländischenKäufer die Prei-

se hoch, und die Eigenheimquote sinkt.

Die StampDuty istfür den britischen

Fiskus einegroße Einnahmequelle. Das

Steueraufkommen hat sichinnerhalbvon

zehn Jahren auf acht Milliarden Pfund im

Jahrverdoppelt.Auf einen Preis über

250 000 Pfund wirdeine Steuervonfünf

Prozentfällig, über 925 000 Pfund dann

10 Prozent, Beträgeüber 1,5 Millionen

Pfundwerden mit 12 Prozent besteuert.

Ob der Steuerzuschlag für Ausländer

wirklichderenKaufneigungbremst, ist

umstritten. Er dürfteeher symbolische

Wirkung haben.„Wenn Sie ein Haus für

mehrereMillionenkaufen, sind zwei Pro-

zent Extrakeinegroße Sache“, meint An-

drew Burrell, ImmobilienchefvonCapi-

talEconomics.

RECHTECK

A

rchitektenverträgesind Lang-

laufverträge,vorallem,wenn

sämtliche Leistungsphasen

vonder Grundlagenermittlung

bis zur Objektbetreuung dem Planer über-

tragenwerden. Wegendes Grundsatzes,

dassder Planer zunächstseine Leistun-

genvollständig erfüllen muss, zu einem

sehr späten Beginn der Gewährleistungs-

fris tfür die Planungs-,Ausschreibungs-

und Bauüberwachungstätigkeiten –so-

weit ab weichendevertraglicheVereinba-

rungen nichtvorliegen. Allerdings sind

Anfang 2018 mit derNovellierung des

Bau- und Architektenrechts im Bürgerli-

chen Gesetzbuch(BGB) Erleichterungen

für den Planer aufgenommenworden.

Glücklichschätzenkonntesichbereits

Jahrezuvor ein Architekt, der mit sämtli-

chen Leistungsphasenbeauftragtwar. In

seinemFall warenbereits 2010 die Bauar-

beiten für den Anbau eines Kindergar-

tens abgeschlossen. Anfang 2011stellte

er seine Schlussrechnung, die die Bauher-

renseite dann auchimMärz2011 vollstän-

dig undvorbehaltlos zahlte. Gut fünf Jah-

re später machteder Bauherrnacheinem

Wasserschaden eine Schadenersatzforde-

rung vonmehr als 166 000 Eurogegen-

über dem Architektengeltend.Nach drei

Instanzenverlor derAuftraggeber endgül-

tig. Die Richterkonstatierten, dasssein

Schadensersatzanspruchverjährtsei

(OberlandesgerichtStuttgart,Urteil vom

11. Dezember 2018, Az. 12U91/18, Nicht-
    zulassungsbeschwerde beim Bundesge-
    richtshof durch Beschlussvom 6.Novem-
    ber 2019 zurückgewiesen, Az. VII ZR
    9/19).
    DemArchitekten halfeine mit der Bau-
    herrenseitegetroffenevertraglicheVer-
    einbarung, wonacherberechtigt war,
    nachjedem Teilleistungserfolg, spätes-
    tens aber nachAbschlussder Ausführung

des Bauobjektes eineAbnahmeder bis da-

hin erbrachten Leistungenverlangen zu

dürfen. Allerdingsverlangte der Archi-

tekt nicht ausdrücklicheine Abnahme.

Daherschlosssichdie relevanteFrage an,

ob auchohne ein ausdrücklichesAbnah-

meverlangen unter Berücksichtigung der

konkretenUmständevoneiner solchen

ausgegangenwerden dürfe.

Nunist die Abnahmeein zentraler

Punkt imZuge derLeistungserbringung

durchein ausführendes Gewerk oder ei-

nenArchitekten,verbundenmit einer

Vielzahlvon Rechtsfolgen.Unterande-

rembeginnt erst mit derAbnahme die oh-

nehinweitläufigefünfjährige Gewährleis-

tungsfristfür die ausgeführtenPlaner-

undBauüberwachungstätigkeiten. Da

mithin diesesZeitmomentder Abnahme

vonerheblicher Bedeutungist, hat sich

inder höchstrichterlichen Rechtspre-

chung des Bundesgerichtshofes seit Jahr-

zehnten derGrundsatzverfestigt, dass

an dietatsä chlichdurchgeführ te Abnah-

me und insbesondereandie notwendige

auftraggeberseitigeErklärung, dassdas

hergestellteWerkvertragsgemäß und zur

Zufriedenheitdes Bauherrenausgeführt

worden ist,stre ngeAnforderungen zu

stellensind.

Grundsätzlich gibt der Bauherrnach

Vorlageder Honorarschlussrechnung

durch den Architekten und der anschlie-

ßendenvorbehaltlosenvollständigen Be-

zahlunggerade seineZufriedenheit der

Leistungserbringung zumAusdruckund

damit auchder Zustimmung zurAbnah-

me. Folglic hist jeder Bauherr gut bera-

ten, zuvor sichselbstdie Fragezubeant-

worten, ob und inwieweit vollständig und

mängelfrei die Architektenleistungen er-

brachtworden sind. Liegen hier begründe-

te Zweifelvor, istbezogen auf die Schluss-

zahlung Zurückhaltung geboten, wie

auchetwaigeVorbehaltegegenüber dem

Architekten hinsichtlichder Leistungser-

bringungtunlichstschriftlichzuformulie-

rensind. Hat insbesondereder Planer

auchdie Objektbetreuungbeauftragt er-

halten, führterstdie vollständigeErbrin-

gung aller Leistungen des Architekten zur

notwendigenVoraussetzungeines berech-

tigten Abnahmeverlangens. Vorher

kommtregelmäßig eineAbnahme des

Bauherrendurch schlüssigesVerhalten

nicht in Betracht.Aucheine vorzeitigeBe-

zahlung istsodannkeine konkludenteAb-

nahmeund führtebensowenig zum Be-

ginn der Gewährleistungsfrist.

Liegt jedochdem begründetenArchi-

tekten vertrag einevertraglicheVereinba-

rung zugrunde,wonachder Planer auch

vorzeitig eine Teilabnahme verlangen

kann, kann sich durchaus aus den Gesamt-

umständen des Einzelfalles ergeben, dass

nicht das ausdrückliche aktivierendeVer-

langen des Architekten dieTeilabnahme

erst herbeiführt, sonderndies vielmehr

auchdurch ein konkludentesVerhalten er-

reicht werden kann. So beispielsweise, in-

dem planerseitig auchvor vollständiger

Leistungserbringungeine Schlussrech-

nunggelegt wird,die vollständigenUnter-

lagenfür das Bauvorhabendem Bauher-

renübergebenwerden und hierauf eine

vorbehaltlose Schlusszahlung durch den

Auftraggeber erfolgt.Aus den Gesamtum-

ständen wirdhierbeivoneinemkonklu-

denten Abnahmeverlangen auszugehen

sein, dem der Bauherrsodannauchfolgt.

Die Gesamtwürdigung hatfolglic hzum

Ergebnis, dasseine Abnahme der Archi-

tektenleistungen, jedenfalls derTeilleis-

tungen, auchvor Beendigung der Objekt-

betreuungsphase, alsobis zur Objektüber-

wachungsphase, erfolgt ist. Vondiesem

Zeitpunkt an läuftsodann die fünfjährige

Gewährleistung undendetnachkalender-

mäßiger Bestimmungfolglic hfünf Jahre

später, also seitdem Zeitpunkt der Defini-

tion der erfolgtenTeilabnahme.

Mit der Bau- und Architektenrechtno-

vellierung zum Jahresbeginn 2018 muss

in den Bewertungsfokusgenommenwer-

den, dassfür sämtliche Architekten- und

Ingenieurverträge, die seit diesemZeit-

punkt begründetworden sind, auchdie ge-

setzliche Teilabnahmeregelung greift.

Der Gesetzgeber hat sichdahingehend

entschieden, dem PlanerdasRecht der

Teilabnahme–also auchohne vertragli-

cheVerei nbarung–einzuräumen, nach-

dem dieAbnahme der letzten Leistung

des bauausführendenUnternehmersoder

der bauausführenden Unternehmer er-

folgt ist. Das Gesetzfordertein ausdrück-

liches„Verlangen“ als notwendigeVoraus-

setzung, um architektenseitig zurTeilab-

nahme zugelangen,folglic hein aktives

Tundes Planers.

Gleichwohlstellt sichdie maßgebliche

Frage, ob dennocheine konkludenteAb-

nahme bauherrenseitig erfolgen kann,

wenn es an einemausdrücklichen archi-

tektenseitigen Verlangen fehlt, jedoch

eine Schlussrechnung oder aucheine Teil-

schlussrechnunggelegt wird, dasObjekt

bauherrenseitig in Benutzunggenom-

men wird unddas geforderte Honorar

durchden Bauherrenvollständig bezahlt

wird. Zwar liegt hierzu eine maßgebliche

Rechtsprechung nochnichtvor. Da je-

dochauchfür das inTeilen neugestaltete

Architektenrechtdie allgemeinenwerk-

vertragsrechtlichenVorschriften gelten,

wonachder Auftraggeberverpflicht et ist,

das vertragsmäßighergestellte Werk ab-

zunehmen, mussauchhier der Bauherr

gegenwärtigen,sichden Vorhalt einer

konkludentenAbnahmeder Architekten-

leistungen–jenachEinzelfallbewertung

–entgegenhalten lassen zu müssen. Dies

verschärft sichinsbesonderedeshalb,

weil es nunmehr einerausdrücklichen

vertraglichen Abrede derTeilabnahme

vonArchitektenleistungen nicht mehr be-

darf, da diesgesetzlichnormiert ist. Und

da nicht davonausgegangenwerdendarf,

das shier die jeweiligeBauherrenkennt-

nis bereit ssoumfänglichvorhandenist,

dass dieTeilabnahme der Architekten-

leistungen imGesetzihren Niederschlag

gefunden hat, besteht hier eineerhöhte

Gefahr für denBauherren, der unreflek-

tiertauf Schluss- oderTeilschlusshono-

rarforderungen ohne weiteres Zahlun-

genleistet.

Da es jedochstark einzelfallbewertend

geprägt ist, obvoneiner Teilabnahme un-

terBerücksichtigung derkonkretenEin-

zelfallumstände ausgegangen werden

darfoder muss, istjedenfalls der Archi-

tekt gut beraten, dasVerlangen derAb-

nahme ausdrücklichgeltend zu machen.

Zwar istdie Schriftformhierfür nicht er-

forderlich, jedochobder Darlegungs-und

Beweislast, die nun einmal dem Architek-

tenhinsichtlicheiner durchgeführtenAb-

nahmeinmehrfacher Hinsicht zur Durch-

setzung eigener Ansprüche undAbwehr

vonbauherrenseitigen Ansprüchen dient,

nachhaltig zu empfehlen.

Der Autorist Rechtsanwalt und Gründungspart-

ner der SozietätSK-RechtsanwälteinHamburg

sowie Professor für privates Baurechtander Ha-

fencityUniversität Hamburg(HCU).

Stop-and-goinL ondon FotoPatriciaKühfuss

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VonFriedrich-Karl

Scholtissek,Hamburg

FRANKFURTER ALLGEMEINE ZEITUNG Immobilien FREITAG,13. MÄRZ 2020·NR. 62 ·SEITEI3