Frankfurter Allgemeine Zeitung

Verlagsspezial Schlüsselfertig bauen 21. Februar 2^020

A

ls einer der Urväter des
Fertigbaus gilt Leonardo
da Vinci. Ende des 15. Jahr-
hunderts entwarf der Uni-
versalgelehrte die „Casa
mutabile“ – einen zerlegba-
ren Gartenpavillon in Tafelbauweise. Eine
Konstruktionstechnik mit vorgefertigten
Hauselementen in Form von Holztafeln.
Doch auch andere Baumeister des späten
Mittelalters nutzen die Typisierung. „Einige
Investoren ließen gleich eine ganze Reihe
von Fachwerkhäusern mit identischem
Grundriss und in gleicher Gestaltung bauen

• es entstanden quasi Häuser in K leinserien“,
  erklärt Hans-Georg Lippert, Professor für
  Baugeschichte a n der TU Dresden.

Goldrausch und Erobe rung

des Mittleren Westens

Der entscheidende Sprung von der Kleinserie
zum modernen Holzfertigbau stellt für ihn
jedoch die Nutzung industrieller Fertigungs-
prozesse dar. „Das ist der Punkt, an dem das
Haus zum industriellen Produkt wird,weil
manesnichtmehr imgewohntenSinne baut,
sondern die vorgefertigten Teile nur noch
montiert, wie ein Gerät oder eine Installa-
tion“, sagt Lippert. Eine solche Leichtbau-
weise in genormten dünnen Hausprofilen,
diesichgutmitderEisenbahntransportieren
lassen, wurde anfänglich in großem Stil
vor allem in den Vereinigten Staaten einge-
setzt. Siedler, die im 19. Jahrhundert in den
Mittleren und Fernen Westen Nordamerikas
vordrangen, setzten ebenso auf die schnell
montierten Holzkonstruktionen wie Glücks-
ritter, die vom Goldrausch angelockt worden
waren.

„InEuropahingegenhattederHolzbau

zudieserZeiteinen eherschlechtenRuf.Wer

mitHolzbaue, könnesichSteinenichtleisten“,

sagtderDresdnerBauhistorikerLippert. „Aus

Holz wurden dahermeist nurSchuppenoder

Barackengebaut.“ EineAusnahmewarendie

sogenanntenWolgasthäuser,die zwischen

1868 und1910inderStadtWolgastvorder

InselUsedomalsindividuelleFertighäuser

gefertigtwurden.Dabei handelteessichum

kunstvollverzierteHolzvillen,diesogar ins

Auslandexportiertwurden.DieBauherren

konntensichWunschelementewieBalkone,

VerandenoderEcktürmeauseinemumfang-

reichenKatalogzusammenstellen lassen.

Sommerhau s für Einstein als

Fachwerk- und Tafelbau errichtet

Ein wichtiger Antrieb für die Vorfertigung

und Montage von Gebäuden in Holzbauweise

waren im Ersten Weltkrieg die Erfordernisse

des Militärs – für den Bau von Soldatenun-

terkünften oder Lazaretten. „Auch die Woh-

nungsnot in den frühen 1920er Jahren hatte

einen starken Anstieg der Nachfrage nach

halbindustriell hergestellten Holztypenbau-

ten zur Folge“, erklärt der Architekturhis-

toriker. Die Firma Christoph & Unmack mit

Sitz in der Oberlausitz avancierte in dieser

Zeit zum bedeutendsten Holzhausprodu-

zenten in Europa. Als Chefarchitekten stellte

das Unternehmen Konrad Wachsmann

an, dessen bekanntestes Bauwerk sicher

das sogenannte Einsteinhaus bei Potsdam

ist. 1929 wurde das Sommerhaus für den

Nobelpreisträger als Kombination aus Fach-

werk- und Tafelbau errichtet. Zudem entwi-

ckelte Wachsmann mehr als ein Jahrzehnt

später, im amerikanischen Exil, gemeinsam

mit Walter Gropius ein Fertighaussystem,

das unter dem Namen „packaged house“

bekannt wurde.

„In der Bundesrepublik feierte das Fertig-

haus seinen Durchbruch erst in den späten

1950 er Jahren – zu Zeiten des westdeutschen

Wirtschaftswunders“, sagt Lippert. Mit Hilfe

von Eigenheimförderung, Bausparprämien

und durch diese kostengünstige Art des Bau-

ens konnten sich immer mehr Menschen den

Traum vom Eigenheim erfüllen.

Schaut man heute auf den deutschen

Markt für Ein- und Zweifamilienhäu-

ser, hat die Fertigbauweise in den letzten

Jahren noch einmal deutlich an Attrakti-

vität gewonnen. Lag ihr Anteil an den Bau-

genehmigungen 2010 noch bei etwa 15 Pro-

zent, so ist er im vergangenen Jahr auf über

20 Prozent geklettert. So lassen es jeden-

falls die Zahlen der ersten elf Monate 2019

annehmen. Dabei fällt jedoch das regionale

Ungleichgewicht sofort ins Auge: Wurden in

Baden-Württemberg 36,6 Prozent der Ein-

und Zweifamilienhäuser als Fertigbauten

genehmigt, waren es in Niedersachen ledig-

lich 8,2 P rozent.

Klimaschutzg edanke

ist Treiber der Nachfrage

„Vorurteile gegenüber Fertighäusern halten

sich in einigen Regionen stärker als in ande-

ren“, erklärt Christoph Windscheif, Leiter

Marketing beim Bundesverband Deutscher

Fertigbau, dieses Phänomen. „In den Mittel-

gebirgen, wo die Menschen schon immer

mit Holz gebaut haben, haben sich auch

Fertighäuser leichter etabliert. In Gegenden,

wo Stein eher das traditionelle Baumaterial

ist, ist es schon schwieriger.“ Die verstärkte

Klimaschutzdebatte habe aber dazu beige-

tragen, dasssichdasImagederFertigbau-

weise,dievorallemdennachwachsenden

Rohstoff Holz nutzt, inganzDeutschlandzum

Positivengewandelthabe,soWindscheif.

Selbst der Fertigbau von Mehrfamilien-

häusern, der sogenannte Geschosswoh-

nungsbau, der bundesweit aktuell nur einen

Marktanteil von 4,2 Prozent erreicht, könnte

schonbalddeutliche Zuwächseverzeichnen.

„Hier sehen wir großes Potential für die

Zukunft, nicht zuletzt weil bauordnungs-

rechtliche Hemmnisse von immer mehr

Bundesländern abgebaut werden“, erklärt

Windscheif. Vorreiter sei auch in diesem Fall

Baden-Württemberg. Teilweise werden sogar

neue Förderprogramme für Holzbau als

Beitrag zum K limaschutz aufgelegt.

Ein weiterer Punkt, der die hohe Nach-

frage nach Fertighäusern erklärt: „Sie bieten

heute mindestens eine ebenso hohe Quali-

tät wie Massivhäuser“, ist sich Windscheif

sicher. Mit Billigbauweise habe der heutige

Fertigbau nichts zu tun. Doch damit können

Bauherren auch nicht erwarten, dass ihnen

ein Fertighaus im Bau Kostenvorteile bietet.

„Gleiche Qualität kostet auch gleiches Geld.“

Bleibt als großer Pluspunkt die kurze Bau-

phase. Schon in ein bis zwei Tagen kann ein

Fertighaus stehen – dank der seriellen Vorar-

beit i n der Fabrik.

Die steigende Nachfrage führt jedoch

dazu, dass die Hersteller stark ausgelastet

sind und Kunden daher längere Wartezei-

ten in Kauf nehmen müssen. „Der eigentli-

che Engpass ist aber wie fast überall in der

BranchedasverfügbareBauland“,erläutert

derExpertevomBundesverbandDeutscher

Fertigbau.„Deshalbundumden eigenenöko-

logischenFußabdruckmöglichstgeringzu

halten,gehtderTrendzuimmerintelligenter

geplantenGrundrissen.Aufeinermöglichst

kleinenGrundflächesollder Wohnraum

möglichsteffizientgenutzt werden.“

Dabei reizen die Bauherren auch die

Spielräume des Bebauungsplans gern aus.

Ob Einfamilienhaus im Landhausstil oder

Kubus in minimalistischem Design – die

Bandbreite ist groß, und etwa 80 Prozent

der Fertighäuser entstehen heute in freier

Planung. Statt sich mit einem uniformen

Reihenhaus vom Bauträger zu begnügen,

legt die Kundschaft Wert auf einen indivi-

duellen Touch.

DerDurchbruc hinDeutschland kommtspät

Jede fünfte Familie, die hierzulande ein Eigenheim baut, zieht heute in ein Fertighaus. Und die Nachfrage steigt weiter. Obwohles Vorläufer der industriellen Konstruktionsweise mit Holz

schon im späten Mittelalter gab, hat der Fertigbau in Deutschland Jahrhunderte gebraucht, um sich zu etablieren. Von Benjamin Kleemann-von Gersum

IndividuelleFertigvillen:Die Wunsch elementefür ih reigenesWolgasthhauskonntensich

BauherrenbereitsEndedes19. Jahrhu ndertsauseinemKatalogzusammenste llen.

FOTO DPA

Schlüsselfertiges Bauen

klingt zunächst nach einer

feinen Sache: Mit dem

Baustellenstress müssen sich

andere auseinandersetzen.

In der Praxis gibt es

allerdings diverse Fallstricke,

die es zu umgehen gilt.

VONSTEPHAN ZUBERUND

KATJAFLESCHÜTZ

B

au das erste Haus für einen Feind,

das zweite für einen Freund und erst

in das dritte Haus ziehe selbst ein“,

sagt ein altes Sprichwort. Hausbau

ist Erfahrungssache, und das Sprichwort hat

nicht nur Gültigkeit für Hobbyhandwerker,

die ihr Eigenheim selbst errichten, sondern

auch für diejenigen, die sich eigentlich aller

lästigen Detailfragen rund um den Bau ent-

ledigen wollen und ihr Haus schlüsselfertig

bauen lassen. Die Tücke beginnt schon beim

Wort „schlüsselfertig“, denn es handelt

sich nicht um einen fest definierten Begriff.

Wie „schlüsselfertig“ ein Haus am Ende

wirklich ist und welche Eigenleistung der

Bauherrnocherbringenmuss,unterscheidet

sich je nach Anbieter beziehungsweise

Generalunternehmer.

Vor Ort ein Gefühl

für den Anbie ter entwickeln

Worauf sollten private Bauherren achten,

wenn sie schlüsselfertig bauen wollen? Der

erste Schritt sind Gespräche mit verschie-

denen Anbietern. Da es hier große Unter-

schiede gibt, sollte darauf geachtet werden,

dass die Vorstellungen beider Seiten zuein-

ander passen. Man sollte grundsätzlich das

Gefühl haben, verstanden zu werden. Emp-

fehlenswert ist auch immer der Besuch eines

Referenzobjektes oder zumindest einer Bau-

stelle. Beides trägt dazu bei, ein Gefühl für

das Unternehmen zu entwickeln.

Hat man sich f ür einen A nbieter entschie-

den, wird ein Bauvertrag geschlossen. Wäh-

rend der Vertrag selbst in der Praxis eher

knapp ausfällt, beinhaltet er zwei wichtige

Anlagen: die Baubeschreibung und das Leis-

tungsverzeichnis. Bauherren sollten aktiv

nach diesen Dokumenten fragen. Die Baube-

schreibung ist eine Art Zusammenfassung

des Vorhabens. Sie enthält eine allgemeine

Beschreibung des herzustellenden Gebäudes

inklusive einer Flächenangabe, des

Haustyps, der Bauweise und einer Timeline.

Das Leistungsverzeichnis hingegen ist

eine ausführliche und detaillierte Auflistung

aller Leistungen. Hier werden Aussagen

zu allen Gewerken gemacht – vom Funda-

ment bis zum Dach und von Elektro- bis zu

Malerarbeiten. Um Überraschungen zu ver-

meiden, sollten so viele Fragen wie möglich

bereits im Rahmen des Leistungsverzeich-

nisses entschieden werden. Beispielsweise

sollte das Dokument Antworten auf folgende

Fragen enthalten: Welche Sanitäranlagen

werden verwendet? Wie teuer dürfen die

Fliesen sein? Sollen die Böden mit Parkett

oder Laminat ausgelegt werden? Die Innen-

ausstattung nimmt erheblichen Einfluss auf

denGesamtpreis.Schätzungenzufolgekönnen

allein über die Ausstattung 20 Prozent der

Baukosten gespart werden. Grundsätzlich

giltbeimLeistungsverzeichnis: Jedetaillierter,

desto besser.

Wichtig ist außerdem, dass der gesamte

Bauvertrag – zu dem Baubeschreibung und

Leistungsverzeichnis gehören ... von einem

Rechtsberatergeprüftwird.Einesdergrößten

Risiken beim schlüsselfertigen Bauen ist

die Insolvenz des Generalunternehmers.

Daher muss unbedingt geprüft werden, ob

für diesen Fall im Bauvertrag ausreichende

Vorkehrungen getroffen worden sind. Ist

die Absicherung für den Insolvenzfall nicht

ausreichend, ist dies definitiv ein K.-O.-

Kriterium für den Bauherrn.

Zudem sollte dringend gecheckt werden,

wie die Auszahlungsmodalitäten im Ver-

trag geregelt sind. Wichtig ist hierbei, dass

die Auszahlungen an den Anbieter in einer

angemessenen Relation zum Baufortschritt

stehen. Die große Gefahr besteht darin,

dass der Bauherr zu früh zu viel bezahlt.

Dies kann extrem problematisch werden,

wenn der Generalunternehmer während des

Baus insolvent geht. Im schlimmsten Fall ist

dann das Geld des Bauherrn weg, und ihm

bleibt nur ein unzureichender Gegenwert

in Gestalt einer Bauruine. Als Richtschnur

kann gelten: Es darf immer nur so viel aus-

gezahlt werden, dass noch genügend Geld

übrig ist, den Bau auch mit einem anderen

Unternehmen fertigzustellen.

Bauabnahme nur

mit eine m Fachmann

Ist das Haus fertig, kommt die Bauabnahme,

mit der der Bauherr die Immobilie offiziell

übernimmt. Die Abnahme ist ein entschei-

dender Punkt, denn hier kehrt sich die

Beweislast um. Davor muss der Anbieter

beweisen, dass er korrekt gebaut hat, nach

derAbnahmemussderBauherrnachweisen,

dass der Generalunternehmer mangelhaft

gearbeitet hat. Zur Abnahme sollte in jedem

Fall eine Person mit Erfahrung beim Thema

Hausbau mitgenommen werden. Das muss

nicht zwingend ein Bausachverständiger

sein, aber jemand mit Erfahrung – beispiels-

weise ein Architekt oder ein Handwerker.

Bei sehr groben Mängeln darf die Abnahme

verweigert werden – beispielsweise, wenn

Wände schief sind. Bei kleineren Mängeln

• etwa wenn die Fliesen im Bad schräg sind
  –wirddiesimAbnahmeprotokoll festgehalten,
  und die Abnahme erfolgt nur unter dem Vor-
  behalt, dass d ie Mängel behoben werden.
  Fazit: Auch wenn schlüsselfertiges Bauen
  erst einmal einfach und stressfrei klingt,
  müssen Bauherren doch von Beginn an eine
  ganze Reihe von Dingen prüfen, um Risiken
  auszuschließen und am Ende des Bauprozes-
  ses mit den neu geschaffenen, eigenen vier
  Wänden zufrieden zu sein.

Stephan Zuber ist Rechtsanwalt sowie

Partner und Katja Fleschütz ist Rechts-

anwältin sowie Senior Manager bei

Baker Tilly.

Ohne Stress in dieeigenen

vier Wände

Die Auszahlungen

an den Anbieter

sollten in einer

angemessenen

Relation zum

Baufortschritt

stehen.

IMPRESSUM

Schlüsselfertig bauen

Verlagsspezial derF.A.Z.GmbH

Verantwortlich fürden redaktionellen Inhalt:

FAZITCommunication GmbH,

Frankenallee71– 81, 60327FrankfurtamMain

Geschäftsführung:PeterHintereder,Hannes Ludwig

Redaktion:Benjamin Kleemann-von Gersum,

JuliaHoscislawski(verantwortlich)

Layout:F. A.Z. Creative Solutions, Christian Küster

VerantwortlichfürAnzeigen:Ingo Müller,www.faz.media

WeitereAngabensiehe Impressum auf Seite 4.