The Economist - USA (2022-05-14)

The Economist May 14th 2022 65

Finance & economics

Globalhousing

Braced for a storm

S

tocks aresinking, a cost­of­living cri­
sis is in full swing and the spectre of glo­
bal  recession  looms.  But  you  wouldn’t
know it by looking at the rich world’s hous­
ing  markets,  many  of  which  continue  to
break records. Homes in America and Brit­
ain are selling faster than ever. House pric­
es in Canada have soared by 26% since the
start of the pandemic. The average proper­
ty in New Zealand could set you back more
than  NZ$1m  ($640,000),  an  increase  of
nearly 46% since 2019. 
For  more  than  a  decade  homeowners
benefited  from  ultra­low  interest  rates.
Now,  however,  changes  are  brewing.  On
May 5th the Bank of England, having fore­
cast  that  inflation  in  Britain  could  exceed
10% later this year, raised its policy rate for
the  fourth  time,  to  1%.  The  day  before
America’s  Federal  Reserve  had  increased
its  benchmark  rate  by  half  a  percentage
point,  and  hinted  that  more  tightening
would follow. Investors expect the federal
funds  rate  to  rise  above  3%  by  early  2023,

more  than  triple  its  current  level.  Most

other central banks in the rich world, rang­

ing  from  Canada  to  Australia,  have  either

started  pressing  the  monetary  brakes,  or

are preparing to do so.

Many  economists  believe  that  a  2008­

style  global  property  crash  is  unlikely.

Households’  finances  have  strengthened

since the financial crisis, and lending stan­

dards are tighter. Scarce housing supply to­

gether with robust demand, high levels of

net  household  wealth  and  strong  labour

markets should also support property pric­

es. But the rising cost of money could make

homeowners’  existing  debt  burdens  diffi­

cult  to  manage  by  increasing  their  repay­

ments, while putting off some prospective

buyers. If that hit to demand is big enough,

prices could start to fall. 

Homeowners’  vulnerability  to  sharp

rises  in  mortgage  payments  varies  by

country.  In  Australia  and  New  Zealand,

where  prices  jumped  by  more  than  20%

last  year,  values  have  got  so  out  of  hand

that they may be sensitive to even modest

rises in interest rates. In America and Brit­

ain,  where  markets  are  a  little  less  torrid,

interest rates may have to approach 4% for

house prices to fall, reckon analysts at Cap­

ital Economics, a consultancy. 

Alongside  price  levels,  three  other  fac­

tors will help determine whether the hous­

ing  juggernaut  simply  slows,  or  comes

crashing  to  a  halt:  the  extent  to  which

homeowners  have  mortgages,  rather  than

own  their  properties  outright;  the  preva­

lence of variable­rate mortgages, instead of

fixed­rate  loans;  and  the  amount  of  debt

taken on by households. 

Consider  first  the  share  of  mortgage­

holders  in  an  economy.  The  fewer  home­

owners who own their properties outright,

the greater the impact of a rate rise is likely

to be. Denmark, Norway and Sweden have

relatively high shares of mortgage­holders

(see  table  on  next  page).  A  relaxation  of

Which property markets are most exposed to coming interest-rate rises?

→Alsointhissection

67 A fadingexportboominChina

67 Russia’srecordtradesurplus

68 Inflation,inflationeverywhere

69 Buttonwood:Italiandebtanxieties

70 DigitalfinancetakesoffinBrazil

72 Free exchange: India, growth motor?