Handelsblatt - 01.11.2019

Martin Kölling Tokio

T

okio liegt Shingo Tsuji zu

Füßen. Der Chef des Im-

mobilienentwicklers Mo-

ri Building steht auf ei-

ner Empore in einer rie-

sigen Halle seines Unternehmens,

unter ihm eine maßstabsgetreue

Nachbildung von Tokios Zentrum aus

Styropor. Im Norden ragt ein Modell

des 630 Meter hohen Fernsehturms

Tokyo Skytree empor, 20 Meter – in

der Realität 20 Kilometer – weiter

südlich liegen die Hochhäuser des

Geschäftsbezirks Shinagawa.

An einem Ort ist Moris Tokio dem

realen Vorbild schon um Jahre vo-

raus: Mitten im Stadtteil Azabu, süd-

westlich des Zentrums gelegen, steht

bereits etwas, das einmal Japans

höchstes Hochhaus werden soll: ein

330 Meter hoher Büro- und Wohn-

turm. Er ist Teil des Toranomon-Aza-

budai-Projekts von Mori, das im Au-

gust begann und im März 2023 fertig-

gestellt werden soll. „Es ist das größte

Stadtentwicklungsprojekt, das Mori

Building je durchgeführt hat.“ Es ist

die posthume Krönung der städtepla-

nerischen Vision des verstorbenen

Patriarchen Minoru Mori: die radika-

le Verwandlung japanischer Städte in

Metropolen mit Skyline.

Mit 39 Millionen Einwohnern ist

der Großraum Tokio der Vorreiter al-

ler Megacitys. Hier lässt sich erah-

nen, wie sich die Metropolen der

Welt entwickeln könnten – mit wel-

chen Wohnformen, aber auch mit

welchen Problemen. Der Wohntrend

geht ganz klar in die Höhe. Doch das

stößt nicht immer auf Gegenliebe.

Die Urbanisierung ist ein weltwei-

ter Trend. Die Vereinten Nationen

schätzen, dass 2050 zwei Drittel aller

Menschen in Städten leben werden.

Schon bis 2030 werde die Zahl der

Megacitys mit mehr als zehn Millio-

nen Einwohnern auf 43 steigen. 1990

waren es gerade einmal zehn.

Für die Stadt der Zukunft setzt Mo-

ri auf den Nutzungsmix: Auf dem 8,1

Hektar großen Areal des Toranomon-

Azabudai-Projekts bauen die Stadt-

entwickler neben dem Hauptturm

zwei über 200 Meter hohe Wohnrie-

sen, inklusive Luxushotel und inter-

nationaler Schule als Magnet für den

heimischen und globalen Jetset. An

ihrem Fuß erstrecken sich flachere

Designergebäude, Grün- und Sport-

flächen. Die Bauherren erwarten

35 Millionen Besucher pro Jahr sowie

täglich mehr als 20 000 Angestellte

und 3 500 Einwohner, die in dem

Komplex wohnen, arbeiten, einkau-

fen und sich amüsieren sollen.

Architektonisch hatte sich Minoru

Mori so den Gegenentwurf zum alten

Tokio vorgestellt. Die Metropole mit

ihren verwinkelten Gassen, einer re-

lativ flachen Bebauung und weit ent-

fernten Schlafburgen in den Vorstäd-

ten war Mori zu chaotisch und zu un-

komfortabel. Statt stundenlang zu

pendeln, wohnen die Tokioter in Mo-

ris Vision näher an ihren Arbeitsplät-

zen und dank üppiger Bepflanzung

zwischen, an und auf den Hochhäu-

sern mehr im Grünen als bisher. Be-

reits 1986 machte Mori mit Ark Hills

die erste Vision seines Traums wahr,

und er hat seitdem weitere städte-

bauliche Akzente in Tokio gesetzt.

Steigende Nachfrage

Am meisten dürfte Mori allerdings

freuen, dass er mit seiner anfangs be-

lächelten Vision einen regelrechten

Boom ausgelöst hat. Zwischen 1990

und 2018 schoss die Zahl der „Tower

Mansions“, wie die Japaner Wohn-

hochhäuser mit mehr als 20 Stock-

werken nennen, von 42 auf 1 371 em-

por, besagt eine Statistik des Immobi-

lienmarktforschers Tokyo Kantei.

Laut der Wirtschaftszeitung „Nikkei“

wohnten 2015 inzwischen rund

500 000 Tokioter in Wolkenkratzern

• und zwei Millionen Menschen lan-
  desweit, doppelt so viele wie zehn
  Jahre zuvor. Die heiße Phase des Bau-
  booms ist zwar inzwischen vorbei,
  doch noch ist kein Ende des Turm-
  baus in Sicht. Die Zahl der neuen
  Projekte ist zwar von 97 im Rekord-
  jahr 2007 auf 30 bis 50 Bauten pro
  Jahr abgeflaut. Doch Koichiro Obu,
  Head of Research der DWS Japan,
  sieht optimistisch in die Zukunft:
  „Ich erwarte, dass sich die Entwick-
  lung der Tower Mansions fortsetzt.“
  Während Deutschland noch über
  Nachverdichtung spricht, macht Ja-
  pan ernst: Allein im Großraum Tokio
  hat „Nikkei“ 183 weitere geplante
  Wohnhochhausprojekte gezählt.
  Städteplaner rechnen damit, dass die
  Einwohnerschaft der zentralen Bezir-
  ke der Stadt in den kommenden Jahr-
  zehnten um ein bis zwei Millionen
  Menschen zunehmen wird. Ein
  Grund dafür ist laut Obu die weiter-
  hin hohe Nachfrage nach Hochhaus -
  apartments. Gerade für jüngere Japa-
  ner, die mehr Wert auf Work-Life-
  Balance und eine Berufstätigkeit der
  Frau legen als bisherige Generatio-

nen, ist das Einfamilienhaus in den

Vororten weniger erstrebenswert.

In Tokio treibt die Kombination aus

billigem Geld und Zuzug die Preise

seit einigen Jahren wieder in die Hö-

he. „Der Marktwert meiner Wohnung

im Tokioter Stadtteil Shinjuku, die ich

mir vor zehn Jahren gekauft habe, hat

sich verdoppelt“, freut sich ein Eigen-

tümer in einem Wohnblock aus den

1980er-Jahren, der am Markt bereits

als Altbau gilt. Verstärkt wird der Hö-

henrausch von der Geldpolitik und

der Tatsache, dass die Notenbank

nach zwei Jahrzehnten Nullzinspolitik

inzwischen sogar Minuszinsen tole-

riert. Der Quadratmeterpreis neuer

Hochhauswohnungen nähert sich laut

Tokyo Kantei selbst in Städten wie

Osaka und Nagoya wieder Werten aus

den Zeiten der Aktien- und Immobi-

lienblase an, die 1990 platzte und Ja-

pans Bodenpreise für Jahrzehnte kol-

labieren ließ. Inzwischen schrillen am

Markt erste Alarmglocken. Der Bank

of Japan bereitet vor allem das stei-

gende Verhältnis von Immobilienkre-

diten zur Wirtschaftsleistung Sorgen.

Hassliebe zum Hochhaus

An einigen Orten in Japan regt sich

Widerstand gegen die Verwandlung

der Zentren in hochaufragende Stäb-

chenstädte. Die Millionenstadt Kobe

hat im Juni eine Anordnung erlassen,

die den Bau von Hochhäusern in der

Innenstadt unterbinden soll. Ab Juli

2020 wird der Bau neuer Wohnhoch-

häuser auf 23 Hektar Fläche um den

Sannomiya-Bahnhof grundsätzlich

verboten. Auf anderen Flächen wird

der Hochhausbau strenger reglemen-

tiert. „In der Gegend um Sannomiya

gibt es ein Problem mit übermäßiger

Konzentration der Bevölkerung“, er-

klärte Kobes Bürgermeister Kizo Hi-

samoto den Schritt. Aber eigentlich

befürchtet die Stadtregierung, dass

die Wohnhochhäuser die kommer-

zielle Funktion des Stadtzentrums

schwächen und damit ausgerechnet

Kobes Spitzenlage in eine Schlafstadt

für die nahe Megacity Osaka verwan-

deln. Bürgermeister Hisamoto will

daher lieber Büros und Kaufhäuser

statt Wohnriesen ansiedeln.

Seine Sorge ist nicht unbegründet,

wie das Beispiel der Bahnstation Mu-

sashi-Kosugi in Kawasaki südlich der

Tokioter Stadtgrenze zeigt. Wegen

der guten Anbindung an mehrere

wichtige Zentren des Großraums sind

dort seit 2008 14 Hochhäuser mit

7 000 Wohnungen entstanden. Was

die Neubürger an Fahrminuten zur

Arbeit einzusparen hofften, geben sie

nun jeden Tag beim Warten auf die

Züge drauf. In den Stoßzeiten reicht

die Schlange der Pendler bis auf den

Bahnhofsvorplatz.

Noch ist Kobe eine Ausnahme.

Selbst in Toshima, einem der am

dichtesten bevölkerten Stadtteile To-

kios, ist der Wunsch nach Wohnhoch-

häusern ungebrochen. Der Bezirk

versuche insbesondere, junge Famili-

en mit Kindern anzuziehen, erklärt

Asako Miyata, Direktorin des Zen-

trums für familienfreundliche Stadt-

planung. So will Toshima wenigstens

im Kleinen den großen demografi-

schen Trend in Japan wenden: den

immer rasanteren Rückgang der Be-

völkerung. Wer Zuzug möchte, muss

auch in die soziale Infrastruktur in-

vestieren. Durch massive Subventio-

nen hat der Bezirk die Wartelisten für

Kindergärten abgeschafft, die mit

dem Hochhausboom länger gewor-

den waren. Untergebracht wurden

die Einrichtungen unter anderem in

den Hochhäusern. Ehemalige Läden

oder Büros wurden in Horte umge-

wandelt. Ein Symbol der familien-

und gemeinschaftsfreundlichen Poli-

tik seien auch die öffentlichen Toilet-

ten in Parks und auf Spielplätzen, er-

zählt Miyata. Gleichzeitig investierte

die Stadt in Kultur wie etwa eine öf-

fentliche Theaterarena am Bahnhof.

„Das Problem ist, dass Zuzügler nicht

Teil der alten lokalen Gemeinschaften

sind“, erklärt Miyata. Für Stadtplaner

ist es auch in boomenden Gebieten

seit jeher eine der größten Aufgaben,

neben Neubau auch ein lebendiges

Miteinander zu schaffen.

Japan

Turmbau zu Tokio

Die japanische Hauptstadt ist der Archetyp einer

Megacity. Hier lassen sich die Wohnformen und

Probleme der Großstadt-Zukunft erahnen.

Toranomon-Azabudai:

Größtes Stadtentwick-

lungsprojekt des Unter-

nehmens Mori.

Heatherwick Studio

In der Gegend

um Sannomiya

gibt es ein

Problem mit

übermäßiger

Konzen -

tration der

Bevölkerung.

Kizo Hisamoto

Bürgermeister Kobe

Bauboom in Fernost

Neugebaute Hochhäuser und

Appartments in Japan

Hochhäuser Appartments

HANDELSBLATT Quelle: nippon.com

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WOCHENENDE 1./2./3. NOVEMBER 2019, NR. 211 Immobilien^29