Handelsblatt - 01.11.2019

Blick auf das als „Gherkin“

(Gurke) bekannte Hochhaus

in London: Mit Fonds können

sich Anleger an gewerblichen

Immobilien beteiligen.

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Kurzfristig

können sich

Immobilien -

Aktien nicht

von der

generellen

Aktienmarkt -

entwicklung

entkoppeln.

Helmut Kurz

Ellwanger & Geiger

Matthias Streit, Anke Rezmer Erfurt, Frankfurt

E

ine stabile Rendite von vier Prozent im

Jahr für eine Geldanlage. Wo gibt es das

heute noch? Eigentumswohnungen sol-

len solche Erträge noch abwerfen,

glaubt man einschlägigen Immobilien-

portalen. Und wer die Objekte mit Bankdarlehen

kauft und mit Preissteigerungen rechnen kann, darf

sogar noch mehr erwarten.

Kein Wunder, dass in Zeiten der Niedrigzinsen vie-

le Kapitalanleger auf Immobilien setzen. Doch eine

Wohnung zur Kapitalanlage bedeutet auch eine Men-

ge Kosten, die die Rendite drücken – von den Neben-

kosten beim Kauf über Ausgaben für Instandset-

zungsmaßnahmen bis zum potenziellen Mietausfall.

Wer seine Altersvorsorge in eine einzige Immobilie

steckt, für den ist der Erwerb aber vor allem eines:

ein Klumpenrisiko. Eine Immobilieninvestition sollte

generell nicht mehr als 20 Prozent des Portfolios aus-

machen, lautet das Ergebnis einer Studie der Irebs-

Immobilienakademie an der Universität Regensburg.

Wer sich an diese Faustregel hält, muss also entwe-

der viel Kapital besitzen – oder sein Geld in verschie-

dene Immobilien stecken, also indirekt investieren.

Fonds

Zu den beliebtesten Immobilienanlagen der Deut-

schen gehören offene Immobilienfonds. In diesem

Jahr überstieg das Volumen der Fonds die Schwelle

von 100 Milliarden Euro Vermögen. In den ersten

acht Monaten zogen sie netto mehr als sieben Mil-

liarden Euro neues Kapital an – doppelt so viel wie

ein Jahr zuvor. Mit offenen Immobilienfonds kön-

nen sich Privatanleger schon mit Beträgen zwi-

schen 40 und 60 Euro an großen gewerblichen Im-

mobilienportfolios beteiligen. Die größten Anbieter

mit milliardenschweren Fonds heißen etwa Union

Investment, Deka und DWS.

Die Rendite nach Kosten der breit aufgestellten

Fonds, die sowohl in Büros, Shoppingcenter oder

auch Logistikimmobilien investieren, lag im Schnitt

zuletzt bei 3,1 Prozent im Jahr, zeigt eine Analyse der

Ratingagentur Scope. Kurzfristig könnte sich das

noch steigern, mittelfristig aber drohen Dämpfer.

„Die Aufwertungen im Bestand, die zuletzt maßgeb-

lich für die Renditesteigerungen sorgten, werden

sich in den kommenden Jahren aller Voraussicht

nach abschwächen“, erklärt Sonja Knorr, Analystin

von Scope. Außerdem müssen die Kapitalpuffer der

Fonds zu Negativzinsen angelegt werden. Das drückt

die Rendite. In der Vergangenheit wurden einige

Fonds vorsorglich geschlossen, weil keine passenden

Immobilien für das viele Kapital gefunden wurden.

Die K urse der Immobilienfonds schwanken deut-

lich weniger als Aktienfonds. Denn die Preise der

Fonds werden nicht über die Börsen geregelt. Die

Immobilienanlagen werden quartalsweise von unab-

hängigen Sachverständigen bewertet.

Fondsanlegern muss klar sein, dass sie damit eine

nur bedingt liquide Anlage besitzen. Für offene Im-

mobilienfonds gilt eine Mindesthaltefrist von zwei

Jahren. Und wer Fonds kündigt, muss ein Jahr auf

sein Geld warten. Diese Maßnahmen waren eine Re-

aktion auf die Finanzkrise 2007, die ihren Ursprung

am Immobilienmarkt hatte. Damals mussten einige

große Fonds abgewickelt werden: Anleger hatten ihr

Geld zurückverlangt, die Fonds aber nicht genügend

Kapitalpuffer, um sie auszuzahlen. Immobilien muss-

ten zur Unzeit mit Verlusten verkauft werden, die

Anleger zu spüren bekamen. „Die Gefahr, dass ein

Fonds-Run zu Liquiditätsproblemen führt, ist heute

deutlich geringer als früher“, sagt Steffen Sebastian,

Professor für Immobilienfinanzierung der Irebs.

Die Produkte sind vergleichsweise teuer. „Bei offe-

nen Immobilienfonds müssen Anleger Ausgabeauf-

schläge von meist fünf bis sechs Prozent und jährli-

che Managementgebühren von rund einem Prozent

zahlen“, erklärt Sebastian.

Weil die Nachfrage im Moment trotzdem so groß

ist, kommen immer neue Fonds auf den Markt.

Nachteil: Sie kaufen Immobilien zu den aktuell ho-

hen Preisen am Markt, während die altbekannten

Fonds eine breite, günstiger angekaufte Grundlage

im Portfolio besitzen. Und es kommen spezialisierte

Angebote auf, etwa Wohnfonds oder ein auf Nahver-

sorger ausgelegter Fonds von Habona. Sebastian rät:

„Wer einen solchen Fonds kauft, sollte mehrere

Fonds im Depot halten, um Risiken zu streuen.“

Renditen im zweistelligen Prozentbereich verspre-

chen sogenannte geschlossene Fonds. Größeren

Chancen stehen dort höhere Risiken gegenüber. An-

ders als bei offenen Immobilienfonds beteiligen sich

Anleger hier unternehmerisch und investieren in

nur eine oder sehr wenige Immobilien. Bei Fonds,

die in mindestens drei Objekte investieren, liegt die

Mindestanlage oft bei 10 000 Euro, bei Fonds, die

nur in ein Projekt investieren, bei 20 000 Euro. Nicht

selten fallen zehn bis zwanzig Prozent Kosten an.

Auch betragen die Haltefristen üblicherweise acht

bis 15 Jahre. Abhilfe verspricht zwar ein Zweitmarkt.

„Wer aber einen Fonds loswerden möchte, der pro-

blematisch läuft, wird das beim Wiederverkaufswert

zu spüren bekommen“, warnt Knorr von Scope.

Aktien

Der große Vorteil von Immobilien-Aktien gegenüber

Fonds ist ihre Liquidität. Sie können auch ohne Hal-

tefrist verkauft werden. Der Nachteil: Aktien schwan-

ken wesentlich stärker. „Kurzfristig können sich Im-

mobilien-Aktien nicht von der generellen Aktien-

Beton fürs Portfolio

Auf der Suche nach sicheren Anlagen entscheiden sich viele Deutsche für Immobilien.

Doch viele wollen den Aufwand des Vermieter-Daseins umgehen. Für Investoren gibt

es verschiedene Alternativen.

Private

Geldanlage

(^34) WOCHENENDE 1./2./3. NOVEMBER 2019, NR. 211