Frankfurter Allgemeine Zeitung - 08.11.2019

FRANKFURTER ALLGEMEINE ZEITUNG Immobilien FREITAG,8.NOVEMBER 2019·NR.260·SEITE I3

Vertragsfreiheit im

Bauvertragsrecht

Im Bauvertragsrecht giltVertragsf rei-

heit:WerdenineinemVertrageigens tän-

digeAnspruchsgrundlagenvereinbart,

mussdasGerichtdenVertragkeinem ge-

setzlichenVertragstyp zuordnen. Esge-

nügt,dasssichdie Anspruchsgrundlage

unmittelbarausdemVertragergibt.Hier

verlangtederKlägerVergütungfürBau-

leistungenvomBeklagten,mitdemerei-

nen„VOB-Bau-Vertrag“geschlossenhat-

te.DerVertragwarjedoc hnichteindeu-

tig als Bau-oder Bauüberwachungs-

vertrageinzuordnen.Darauf komme es

indes nicht an. OberlandesgerichtMün-

chen,Beschlussvom27. März2019, Az.

27U3647/18.

Kein Sondernutzungsrecht

durch Beschluss

Ein Sondernutzungsrecht kann nur

durch Vereinbarungder Wohnungsei-

gentümer eingeräumtwerden. Dies gilt

auch, wenn ein Sondernutzungsrecht

nichtausdrücklich,sondernnurfaktisch

eingeräumt wird. Hier hattedie

Wohnungseigentümer-Versammlungbe-

schlossen, einem Eigentümer die Nut-

zung undbaulicheVerände rung eines

Schuppens auf einer Gemeinschaftsflä-

chezugestatten. Da hierdurch die übri-

genEigentümerfaktischvon der Nut-

zungausgeschlossenwerden,lieg edarin

ein zu vereinbarendes Sondernutzungs-

recht. Landgericht Berlin, Beschluss

vom22.Februar2019,Az.85S15/18.

DorotheeKlumpe,Rechtsanwältin in der

Kanzlei Bethge,Hannover

Prüfungspflichten und

Haftung des Architekten

Zu den Aufgabeneines Architektenge-

hörtauchdieÜberprüfung,obaufdem

Baugrundstück hinderliche Leitungen

liegen. In diesemFall verlief eine Lei-

tung über ein Baugrundstüc k. Diese

wurde mit Genehmigung derKommu-

ne,dieBauherrinundKlägerinist,ver-

legt,fandjedochindenandasArchitek-

turbüroübersandten Unterlagen keine

Erwähnung. Somit hat die Klägerin

ihreKenntnis über die Leitungsverle-

gungnicht dokumentiertundweiter ge-

geben. Dieses Mitverschulden führte

dazu,dassdieHaftungdesArchitekten

insgesamt ausgeschlossen ist. Oberlan-

desgerichtFrankfurt, Urteil vom30.

September2019,Az.29U93/18.

Duldungspflicht für

herüberragende Zweige?

Ein Grundstückseigentümerkann vom

Nach bargrundstüc kherüberragende

Zweig eabschneiden,wenn der Nach-

bar diese trotzAufforderung nicht

selbstentfernt .DiesesRechthatderEi-

gentümernichtnurwegenderunmittel-

bardurch den Überhang hervorgerufe-

nen Beeinträchtigung, sondernauch

wegendesdur chdenÜberwuchsverur-

sachtenerhöhtenNadel-un dZapfenbe-

falls.Bundesgerichtshof,Urteilvom14.

Juni2019,Az.VZR102/18.

NilsFlaßhoff,Rechtsanwalt in derKanzlei

Bethge,Hannover.

Erweiterte

Beurkundungspflichten

Besteht zwischen dem eigentlichen

Grundstückskaufvertrag undweiteren

Verträgen einerechtliche Einheit und

solltendieVerträgemiteinanderstehen

und fallen,sind neben dem Grund-

stückskaufvertr ag auc hdie weiteren

Verträgenotariell zu beurkunden. Dies

gilt selbstdann, wenn der verbundene

Vertrag für sichgenommen nicht beur-

kundungsbedürftig wäre.Indiesem

Fall mus steein städtebaulicher Durch-

führungsvertr ag, alsodieBeschrän-

kung des Käufers, eine Bebauung im

Sinne des Vorhabens vorzunehmen,

mitbeurkundetwerden, weil dieser

Wirksamkeitsvoraussetzung für den

Grundstückskaufvertragwar. Oberlan-

desgerichtKöln,Beschlussvom16.Mai

2019,Az.19U207/18.

BettinaBaumgarten,Rechtsanwältin in

derKanzlei Bethge,Hannover

RECH TECK

Bloomberg. KOPENHAGEN.Däne-

markwirdseine Gesetze ändern, um Im-

mobilieninvestoren davonabzuhalten,

die Mie tenweiter nachoben zu treiben.

Dabei geratenUnternehmen wie Black-

stoneGroupindasVisierderMitte-links-

RegierunginKopenhagen.Dievorhande-

nen Gesetze bötenkeine Handhabege-

genSpekulationvonUnternehmen wie

Blackstone, beklagtWohnungsbauminis-

terKaareDybvad.Ihntreibtum,dassdie

MietenaufeinNiveaugestiegensind,das

esDur chschnittsverdienernkaumnocher-

laube, in dengroßen Städten des Landes

zuleben.

„Blac kstoneist berüchtigt dafür,Me-

thodenzuverwenden,diewiraufdemdä-

nischenWohnungsmarktbislangnichtge-

sehenhaben“,sagteDybvad.Die Vorstel-

lung ,dassmit Immobilieninvestments in

DänemarkschnellGeldzuverdienensei,

vertrage sichnicht mit derLangfristori-

entierung im Lande,sagteder Minister.

„Sie können hiernicht diegleichen Me-

thoden anwendenwieinNewYork“,sag-

te Dybvad.„E sstimmt, da ssandereLän-

derglauben,dassImmobilieneineSache

desMarktes sind und diePolitik sich

nicht einmischensollte. Aberso funktio-

niertdas in Dänemarknicht.“ Black-

stone hat in denvergangene nJahren

starkinden dänischen Mietmarkt inves-

tiert. DieRegierungstehtaufdemStand-

punkt ,dassder amerikanischeFinanz-

investorein Gesetz ausgenutzt habe,das

es Immobilienbesitzernerlaubt, dieMie-

tenzuerhöhen,wennsieImmobilienmo-

dernisieren.

Blackstone hat dem entgegengehalten,

dassaufdieGesellschaftnuretwa einhal-

besProzentdesKopenhagenerMietmark-

tesentfällt .Die Gesellschaftsagt auch,

dasssie ein langfristiger Investor sei und

sichandie Gesetze halte. Der Leiter des

Bereichs Immobilien Europa, James Sep-

pala, erklärte gegenüber demstaatlichen

Sender Danmarks Radio DR, dassder

Schwerpunktauf Immobilien liege, die

seit Jahrzehnten nicht mehr renoviert

wurden. Ziel sei es,„Wohneinheiten zu

schaf fen, die für unserenKunden ein

hochwertigesLebensumfeldbieten“.

Gesetzesänderungen werden Black-

stone nac heigenen Angaben nicht davon

abhalten, in Dänemarkzuinvesti eren.

„Wir sind fest entschlossen, auf derrund

halben Milliarde Kronen aufzubauen, die

wir bereits in dieRenovierungvonWoh-

nungen und die Schaffung hochwertiger,

gut verwalteter Mietwohnungen inves-

tierthaben“, sagteein Unternehmens-

sprechergegenüberBloomberg.

Dänemarks Regierung prüftderzeit,

wie dieRechtslag eambestengeändert

werdenkann.Grundlagedafüris teinBe-

richt, der voneinem GremiumvonFach-

leuten erstellt wurde. Eine Möglichkeit

wäredieAbschaffungeinerRegelung,die

deutliche Mieterhöhungen erlaubt,wenn

Renovierungsarbeiten für mehr als

257894 Kronen (34521 Euro) durchge-

führtwerden. SollteDänemarkdiesen

Weggehen, würde bei Eigentümernwie

Blackstone der Wert ihrer In vestitionen

um bis zu 47 Prozentfallen. Aufdie Mie-

terwürden durchschnittliche Mietsteige-

rungen vonetwa40Prozent anstatt des

derzeitigenDurchschnittsvon80Prozent

zukommen.

„Ichdenke, Blackstone hat eine Chan-

cegesehen ,Menschenausih renWohnun-

genzuvertreiben,ums chnelleErträgezu

erzielen.WirsinddiesenAnsatznichtge-

wohnt“,sagteDybvad.„Es fordertunsere

Kultur desVertrauens heraus.“ Nach An-

gaben desstaatlichendänischenRund-

funksgibtesBeispiele,beidenendieMie-

tennachderÜbernahmeeinerImmobilie

durch Blackstone um bis zu 400 Prozent

gestiegensind.

D

as vomBerliner Senatgeplan-

te Gesetz zur Mietenbegren-

zung sieht neben einem Mie-

tenstoppauc heineAbsenkung

der Bes tandsmie tenvor.Ausgenommen

davonsoll lediglichWohnraum sein, der

nachdem 1. Januar 2014 bezugsfertig

wurde. Betroffenvon der Mietabsenkung

istvorallemgutsanierterAltbau.DieBer-

linerGebäudesubstanzbes tehtzu etwaei-

nem Viertel(rund 500000Wohnungen)

aus Altbauten mit Baujahr bis 1918, viel-

fachausde rGründerzeit.Eigentümerdie-

ser Wohnungen sind überwiegend nicht

Wohnungsgesellschaften, sondernhäufig

Privatpersonen.Für modernisiertenAlt-

bauingutenLagensollzukünftiginbeste-

hendenMietverhältnisseneineObergren-

zevonhöchs tens9,48EurojeQuadrat me-

terund bei Wiedervermietungen unab-

hängig vonden vereinbartenVormie ten

und unabhängigvonder Lag eeine Ober-

grenzevon7,45Eur ojem²gelten.Inden

Szenelagenwie Prenzlauer Berg, Mitte

und Charlottenburgmit besondersvielen

Gründerzeitbauten liegen die Bestands-

mietenderzeit zwischen 11 und 14 Euro,

die Angebotsmietenzwischen 15 und 18

Euro.

Die geplanteMietobergrenze führt

demnachzueiner Reduzierunggegen-

über denvereinbartenBestandsmieten

um bis zu 30 Prozent;bei einerNeuver-

mietung um bis zu 45 Prozent.Wer 2015

eine gut sanierte Wohnunginguter Lage

für4500EurojeQuadratmetereinschließ-

lichKaufnebenkostenerwarb, erzielt bei

einerMietevon13EurobishereineNetto-

renditevon etwa 3Prozent.Mit der ge-

plantenAbsenkung der Bestandsmieten

sinktdieNettorenditeauf etwa 2Prozent

undbeieinerNeuvermietungaufetwa1,7

Prozent.

DahochpreisigeWohnungeninderRe-

gelnicht vondeneinkommensschwachen

Mieterngemietetwerden, führtdie Miet-

absenkung in diesem Segmentvorallem

zu einer Begünstigung Besserverdienen-

der.

Städtische undprivate Wohnungsge-

sellschaftensind vonden geplanten

Mietabsenkungendagegenkaumbetrof-

fen.DerenWohnungsbestandsetztsich

überwiegend aus Gebäuden der Baual-

tersklassen 1950 bis 1990zusammen.

Diesemachen mit1130 000 Wohnun-

genrund60ProzentderBerlinerGebäu-

desubs tanz aus. Hier sollen beiNeuver-

mietungen Obergrenzen vonetwa6

Eurogelten, die sichbei guterAusstat-

tungum einenEuroaufetwa 7Euroer-

höhen. Die durchschnittlichen Netto-

kaltmieten im Bestand liegen mit 5,91

Eurobei den BerlinerWohnungsbauge-

sellschaftenund mit 6,70 Eurobei der

DeutscheWohnen imRahmen dervor-

gesehenen Obergrenzen. Auch ansons-

tenwerden Wohnungen der angespro-

chenen Baualtersklassen nurwenig von

Mietabsenkungen betrof fensein. Die

dur chschnittliche Miete in Berlin liegt

immernochbei6,72Euro.

Ziel des Gesetzes istes, einkommens-

schwächereMietermit bezahlbarem

WohnraumzuversorgenundderGentrifi-

zierung entgegenzuwirken. Nach Auss a-

gender Senatorin für Stadtentwicklung

und Wohnen, KatrinLompscher(DieLin-

ke), sind vonden 1,6 Millionen Berliner

Mietwohnungenetwa150000vonMietab-

senkungen betroffen. Da sVolumen der

Mietreduzierungwirdaufetwa400Millio-

nenEur oimJahrgeschätzt.DieseReduzie-

rung dür ftesichzum großen Teil inguten

LagenimBereichdessanie rtenAltbausab-

spielen und damitvorallem auchbesser-

verdienendeMieterbegünstigen.Dadurch

geringer eMieteinnahmen dasKörper-

schaft-undEinkommensteuerauf kommen

des Bundes sinkt, wirddie Umverteilung

teilweise vonder Gesamtheit derSteuer-

zahler bezahltwerden. Weil bei der Miet-

absenkungdasEinkommenderMie terkei-

ne Rolle spielt,kann nicht einmalbelegt

werden,das sdieUmverteilungennachhal-

tigeinengesellschaftlichenNutzenerzielt.

Im Falle der Umverteilung an Besserver-

dienendeistderWirkmechanismusderge-

planten Regelungen geradezugrotesk.

Die geplanten Mietabsenkungen leis-

tenentgegen anderslautenden Behaup-

tungen vonFrauLompscher auchkeinen

Beitrag, Gentrifizierungsprozesse rück-

gängig zu machen. Denn imWettbewerb

um knappen günstigenWohnraumwer-

den sic hGeringverdiener nichtgegen

Gutverdiener durchsetzen. Notwendig

wäre,dassauchinguten Lagen (wieder)

geförderte Wohnungen entstehen. Dafür

wärenSteuermittel besser eingesetzt, als

mit Steuermindereinnahmen (gutverdie-

nende)Mieterzus ubventionieren.

Der Wirkmechanismus dervorgeschla-

genen Regelungen istder Linken be-

kannt.Daessicherlic hnichtihrerklärtes

Ziel ist, Besserverdienerzuentlasten,

stellt die undifferenzierte Herangehens-

weisebeiLageundAusstattungeinerseits

populistisches Handeln, andererseits ei-

nenbewusstenAngriffgegendiebür gerli-

cheMittelschicht, ihrVermögen undihre

Altersvorsorge dar.Nachdem in denver-

gangenen30JahrendieinderDDRideo-

logischgezielt demVerfall preisgegebe-

nenGründerzeitviertel(durch privat eIn-

vestoren) aufwendig wiederhergestellt

worden sind,werden diese durch Miet-

obergrenzennunvonderLinkenlangfris-

tig abermals demVerfall preisgegeben.

Darin könnte man seitens der Linken

eine unter dem Motto„Mietenwahnsinn“

geschickt verpackt eFortsetzungdeshisto-

rischen Kampfesgegen Privateigentum

und bür gerliche Wohnformen zugunsten

sozialistischerGleichmachereisehen.

MartinaKöglspergeristRechtsanwältin und

Associate,RainerStockmannistRechtsanwalt

undPartner derWirtschaftskanzlei GSKStock-

mann.

Vermutlich auchmit Mie tendeckelkeine Alternativefür Bedürftige:Wohnungen in Berliner Gründerzeithäusern FotoPrisma

Begehr tund teuer:Wohnraum inKopenhagen FotoReuters

Wemnutztder Miet endeckel?

Kopenhage ngegenBlac kstone

WiesichDänemarkgegenMieterhöhungendesFinanzinvestorswehrenwill

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F. A.Z.-Vorteilswelt unterwww.faz.net/meinabomöglich.Mitarbeiter der Frankfurter AllgemeineZeitung GmbH und derbeteiligten

Kooperationspartner sowie deren Angehörige sindteilnahme-, aber nicht gewinnberechtigt.Keine Barabgeltung.DerRechtswegist

ausgeschlossen.EigeneAb- und Anreise.Nur nachVerfügbarkeit.

Berlinplanteinen

Mietenstopp,ineinigen

Fällensogardie

AbsenkungvonMieten.

DassolldasWohnenfür

Geringver dienerbilliger

machen.Doch

begünstigtwerdenganz

ander eTeileder

Bevölkerung.