Süddeutsche Zeitung - 07.11.2019

von simone gröneweg

J

edes Jahr befragt der Baufinanzie-
rungsvermittler Interhyp Menschen
danach, wie sie sich ihre Traumimmo-
bilie vorstellen. Die diesjährige Untersu-
chung hat deutlich gemacht: Wenn es ums
Traumhaus geht, zeigen sich die Deut-
schen recht pragmatisch. Statt der Villa
mit Pool visieren sie eher das Einfamilien-
haus an. Allerdings ist die Zahl derer, die
überhaupt Wohneigentum anstreben, dies-
mal etwas gesunken. Während im vergan-
genen Jahr noch 76 Prozent der Mieter
sagten, sie wünschen sich Eigentum, wa-
ren es 2019 nur noch 66 Prozent.

Wer sich die Preise an einigen Immobili-
enstandorten anschaut, wundert sich dar-
über nicht. In einer Stadt wie München
kann selbst ein Reihenhaus mehr als eine
Million Euro kosten. Solche Kosten schre-
cken offenbar ab. „Die Realitäten am Im-
mobilienmarkt verunsichern einige Immo-
bilieninteressenten“, meint Mirjam Mohr,
Vorstandsmitglied der Interhyp AG. Den-
noch sei der Wunsch nach Wohneigentum
nach wie vor sehr groß, ergänzt sie. Wäh-
rend die hohen Kaufpreise eher demotivie-

ren, lockt das extrem billige Baugeld. So

gab es zuletzt zehnjährige Hypothekendar-

lehen unter Umständen schon für 0,5 Pro-

zent, wenn ein Kunde 30 Prozent Eigenka-

pital mitbrachte. In der Praxis bedeutet

das: Ein Immobilienkäufer kann sich

400000 Euro für zehn Jahre leihen und

zahlt jährlich 2000 Euro Zinsen. Pro Mo-

nat liegen die Zinskosten damit bei fast 170

Euro. „Diesen Betrag muss man der Miete

eigentlich entgegenstellen“, sagt Max

Herbst von der FMH-Finanzberatung. Die

Tilgungen dienten schließlich der Vermö-

gensbildung, erklärt der Zinsexperte. Tilgt

der Kreditnehmer zwei Prozent, steigt die

monatliche Rate auf etwas mehr als 830 Eu-

ro. Statt dem Vermieter regelmäßig einen

Batzen Geld zu überweisen, wollen man-

che angesichts solcher Konditionen lieber

in die eigenen vier Wände investieren.

Derzeit wird sogar über Negativzinsen

spekuliert. Offenbar gibt es Überlegungen

bei den Banken, ob und wie sich negative

Zinsen umsetzen lassen. Das würde bedeu-

ten: Bauherren und Immobilienkäufer be-

kommen von ihrer Bank mehr Geld, als sie

am Ende zurückzahlen müssen. „Bisher lie-

gen uns keine Angebote der Banken zu Ne-

gativzinsen vor“, sagt Mohr vom Vermitt-

ler Interhyp. „Wir halten die Einführung

derzeit auch nicht für wahrscheinlich. Aus

momentaner Sicht denken wir, dass Nega-

tivzinsen, wenn überhaupt, eher vereinzelt

angeboten werden könnten und kein Mas-

senphänomen werden“, sagt die Expertin.

So ist wohl davon auszugehen, dass die

Bauzinsen eher auf dem niedrigen Niveau

verharren werden. Allerdings erinnern

Zinsprognosen oftmals an den berühmten

Blick in die Glaskugel. So hatten viele Ana-

lysten und Fachleute im vergangenen Jahr

mit steigenden Zinsen gerechnet, es kam

aber anders.

Immobilienkäufer und Bauherren nut-

zen das billige Geld durchaus, wie Statisti-

ken zeigen. Im Jahr 2018 nahmen private

Haushalte nach Angaben des Bundesfi-

nanzministeriums etwa 995 Milliarden

Euro zur Finanzierung von Wohnimmobi-

lien auf. Es zeichnet sich ab, dass Darle-

hensnehmer auch 2019 zugreifen. Im

Durchschnitt haben sich Immobilienkäu-

fer beispielsweise im Juli 263 000 Euro ge-

liehen, um den Erwerb der eigenen vier

Wände zu stemmen – ein Rekord. Die Zah-

len stammen vom Finanzdienstleister Dr.

Klein Privatkunden AG, der mit dem Trend-

indikator Baufinanzierung (DTB) regelmä-

ßig Daten zur Baufinanzierung in Deutsch-

land vorlegt. Zum Vergleich: Ein Jahr zuvor

lag die durchschnittliche Darlehenssum-

me noch bei 225000 Euro, also 38 000 Eu-

ro niedriger. „Insbesondere in den vergan-

genen zwei Jahren ging der durchschnittli-

che Betrag der Darlehensanfragen nach

oben“, erklärt der Vorstandsvorsitzende

Michael Neumann.

Selbst wenn Immobilienkäufer fast

keine Zinsen mehr zahlen müssen, sollten

sie trotz aller Euphorie bedenken, dass der

Zinssatz nur ein Baustein einer Finanzie-

rung ist. Mieter sollten sich nicht in einen

überteuerten Immobilienkauf stürzen,

sondern genau kalkulieren. Immobiliener-

werber müssen langfristig denken und

damit rechnen, dass sich die Ausgangsbe-

dingungen ändern. Wer sich viel Geld leiht,

sollte seinen Schuldenberg in zehn bis

20 Jahren deutlich reduziert haben.

Die Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie

schreibt sogar vor, dass Berater und Kunde

bestimmte künftige Szenarien durchspie-

len. „Dabei sollte zum Beispiel besprochen

werden, was passieren kann, wenn die Zins-

bindung ausläuft“, sagt Daniela Huber,

Referentin Baufinanzierung und Konsu-

mentenkredit vom Sparkassenverband in

Bayern. Ein solches Gespräch kann sich

später als äußerst wichtig erweisen – zu-

mal die Zinsen bis dahin womöglich gestie-

gen sind.

Wie sich das auswirken kann, zeigt ein

Beispiel: Eine Familie nimmt ein Darlehen

in Höhe von 400000 Euro auf. Die Zinsbin-

dung beträgt zehn Jahre. Der Zinssatz liegt

bei 0,5 Prozent, die Familie tilgt zwei Pro-

zent. Nach zehn Jahren hat die Familie im-

mer noch eine Restschuld von fast 318000

Euro. Das wäre vielleicht kein Problem,

wenn die Zinsen auf diesem extrem niedri-

gen Niveau verharren würden. Doch was

geschieht, wenn sie auf vier Prozent stei-

gen? Die monatliche Rate von bisher 830

Euro würde sich auf 1590 Euro fast verdop-

peln. Vorausgesetzt, die Familie belässt

den Tilgungssatz bei zwei Prozent. Stehen

zur selben Zeit noch Investitionen ins Haus

an oder tauchen andere finanzielle Belas-

tungen auf, wird es finanziell enger.

Die Rechnung macht deutlich, dass nied-

rige Zinsen durchaus ihre Tücken haben.

Bleibt die Rate an die Bank über die Jahre

konstant, verschieben sich die Gewichte:

Der Tilgungsanteil steigt, während der

Zinsanteil sinkt. Sind die Zinsen sehr nied-

rig, steigt der Tilgungsanteil langsamer.

Das bedeutet: Man braucht also deutlich

länger für die Rückzahlung. Darum raten

die Experten immer wieder dazu, ange-

sichts des billigen Baugelds einen mög-

lichst hohen Tilgungssatz von mindestens

drei Prozent zu wählen.

Wer bereits einige Jahre sein Immobili-

endarlehen fleißig abzahlt, wird die derzei-

tige Zinslage vermutlich ebenfalls sehr

interessiert beobachten. Läuft der Immobi-

lienkredit in zwei oder drei Jahren aus, kön-

nen Immobilieneigentümer sich bereits

jetzt das billige Baugeld für später sichern.

Die Banken bieten dafür die sogenannten

Forward-Darlehen an. Dabei handelt es

sich um Annuitätendarlehen, die erst nach

einer bestimmten Vorlaufzeit ausgezahlt

werden. Der Kunde unterschreibt bereits

jetzt den Darlehensvertrag, ruft das Geld

aber erst in einigen Jahren ab. Die Vorlauf-

zeit kann bis zu 60 Monate dauern, im Ein-

zelfall sogar bis zu 66 Monate. Während

der Vorlaufzeit, auch Forward-Periode

genannt, fallen keine Kredit- oder Bereit-

stellungszinsen an.

Geschenkt bekommen die Kreditneh-

mer die niedrigen Zinsen aber nicht, sie

müssen dafür einen – derzeit niedrigen –

Zinsaufschlag zahlen. Es sei denn, sie wäh-

len eine kurze Vorlaufzeit, zum Beispiel

von einem Jahr, dann verlangen viele An-

bieter keinen Aufschlag. Der Vorteil beim

Forward-Darlehen: Steigen die Zinsen in

der Wartezeit, darf sich der Darlehensneh-

mer freuen. Sinken sie noch weiter, zahlt er

allerdings ein wenig drauf. Ob sich das Gan-

ze lohnt, weiß man also erst hinterher.

Der Preis ist günstig, die Lage gut, aber das
Einfamilienhaus im Zentrum der Klein-
stadt stammt aus den Sechzigerjahren.
Und das bedeutet: Dach und Fassaden sind
nicht gedämmt, durch die einfachen Fens-
ter zieht es, die Heizung spottet jeder Be-
schreibung (Einzelölofen). Und wer weiß,
was sonst noch alles nicht in Ordnung ist.
Soll man sich darauf einlassen?
Wer eine Antwort auf diese Frage sucht,
muss zuerst eine ganze Reihe anderer Fra-
gen beantworten: Wozu brauche ich das
Haus? Wer selbst einziehen will, muss an-
ders rechnen als jemand, der eine Geldanla-
ge sucht. Wo will ich künftig leben? Soll das
neue Zuhause eher zentral gelegen sein
oder tut es auch eine Immobilie am Orts-
rand. Wie viel Grund möchte ich haben?
Alte Immobilien haben oft noch größere
Gärten, die bepflanzt und gehegt werden
sollen. Und natürlich stellt sich die Frage
nach dem finanziellen Spielraum.
Wer sich auf Anhieb in Omas kleines
Häuschen verliebt hat, die kleinen Räume
des Sechzigerjahre-Baus für die Kinder
praktisch findet und sich aufs Rasenmä-
hen freut, hat schon entschieden. Der wird
zuschlagen und sich eine solche Immobilie
kaufen. In ländlichen bayerischen Regio-
nen muss man dafür meist mit Preisen zwi-
schen 200 000 und 300 000 Euro rechnen,
Neubauten kosten dort gern das Doppelte
oder Dreifache. Menschen, die über wenig
Eigenkapital verfügen und schnell in ein Ei-
genheim umziehen wollen, werden sich
eher für eine gebrauchte Immobilie ent-
scheiden. Der Vorteil liegt nicht nur im ge-
ringeren Kaufpreis, sondern auch in der
Entscheidungsfreiheit – man muss ja
nicht gleich alles auf einmal renovieren.
Aber wie geht man am besten vor?

Natürlich wird niemand zuerst einzie-

hen und dann die Wände für eine neue

Elektrik aufreißen und wochenlang in

Staub und Dreck leben wollen. Am besten

ist es, so viel wie möglich in unbewohntem

Zustand machen zu lassen, oder in Um-

bruchzeiten zu renovieren, zum Beispiel

ein paar Jahre vor der Rente. Letzteres hat

auch den Vorteil, dass man Handwerker-

leistungen noch in vollem Umfang von der

Steuer absetzen kann.

Aus einem typischen Sechzigerjahre-

Haus eine nach modernen Standards be-

wohnbare Immobilie zu machen, kostet

mehr, als so mancher Hauskäufer denkt.

„Um ein gebrauchtes Haus auf den aktuel-

len Standard zu bringen, muss man 1500

bis 2000 Euro pro Quadratmeter Geschoss-

fläche netto rechnen“, berichtet Katrin

Voigtländer-Kirstädter, Sachverständige

beim Verband Privater Bauherren (VPB)

und Leiterin des VPB-Regionalbüros Ebers-

berg. Die teuersten Maßnahmen sind da-

bei nicht die, die man sofort im Blick hat –

neue Böden, frische Wände und ein gemüt-

liches Bad können zwar recht kostspielig

werden, teurer sind aber Feuchtigkeits-

schutz, Dämmung und Verkabelung.

Was viele nicht wissen: Nicht immer ist

der neue Immobilieneigentümer frei in

seinen Entscheidungen. Gesetze bestim-

men oft über Sanierungsmaßnahmen; so

schreibt beispielsweise die Energieeinspar-

verordnung (EnEV) eine Dämmpflicht für

oberste Geschossdecken vor oder den Aus-

tausch von bestimmten Öfen. Zudem sind

energetische Mindeststandards festge-

legt, wenn beispielsweise Fenster ausge-

tauscht werden. Auch wer Geld vom Staat

will, etwa von der Förderbank KfW, muss

oft Energiestandards einhalten.

Wem eine Komplettsanierung zu teuer

ist, der kann schrittweise vorgehen, am

besten mithilfe von firmenunabhängigen

Fachleuten. Sonst kann es passieren, dass

man mehr Probleme schafft, als welche zu

beheben. Wer beispielsweise in ein altes

Haus neue, luftdichte Fenster einbauen

lässt, riskiert Schimmelbildung, da die

Feuchtigkeit nun nicht mehr entweichen

kann. Auch bei der Wärmedämmung kann

man viel falsch machen. „Wir können in

der Sanierung nicht einfach ein Wärme-

dämmverbundsystem vor die Fassade

setzen, und alles ist erledigt!“, warnt VPB-

Vorstandsmitglied Reimund Stewen und

betont, dass immer zuerst die Bauphysik

bedacht werden müsse.

Und was kosten Einzelmaßnahmen? Ste-

wen gibt grobe Schätzungen ab: 5000 Euro

die Dämmung der Kellerdecke, 10000 Eu-

ro neue Fenster oder eine Lüftungsanlage,

ein neues Dach ist für 20 000 Euro zu ha-

ben. Für die einfache Fassadendämmung

eines Einfamilienhauses veranschlagt der

Architekt etwa 30 000 Euro.

Bei der Sanierung können auch Themen

eine Rolle spielen, an die man zunächst

nicht denkt. So kann es sein, dass in dem al-

ten Haus viele Jahre lang geraucht wurde.

Das Nikotin aus den Wänden zu kriegen,

sei gar nicht so einfach, erläutert Peter

Burk, Diplomingenieur und Experte am In-

stitut Bauen und Wohnen in Freiburg so-

wie Fachbuchautor der Verbraucherzentra-

le NRW in Düsseldorf. Nicht alle Oberflä-

chen lassen sich leicht reinigen, Textilien

und Tapeten müssen manchmal raus, Holz

geschliffen werden, der Putz runter. Auch

andere Altlasten können hohe Kosten ver-

ursachen, etwa die Entsorgung von Asbest-

platten oder gesundheitsschädlichen

Dämmstoffen. Doch nicht alles muss auch

saniert werden. Einige Elemente haben ei-

ne lange Lebensdauer, und es ist nicht ein-

zusehen, warum eine schöne Eingangstür

oder steinerne Treppen herausgerissen

werden sollten. Ziegeldächer halten zu-

dem viele Jahrzehnte, Fensterbänke aus

Naturstein und Klinkerverkleidungen so-

gar bis zu 100 Jahren und mehr, sagt Burk.

Was ein Umbau wirklich kostet, weiß

man erst nach der Fertigstellung aller

Handwerksarbeiten. Sicher ist aber: Die

Kosten werden häufig unterschätzt. Exper-

ten raten daher, immer eine Finanzreserve

zu halten, am besten zehn bis 30 Prozent.

Bei der Finanzierung könnte es aber

bald mehr Unterstützung geben. Der

Gesetzesentwurf für ein neues Gebäude-

energiegesetz (GEG) sieht von 2020 an eine

steuerliche Förderung von energetischen

Sanierungsmaßnahmen vor, etwa den Hei-

zungstausch, den Einbau neuer Fenster

oder die Dämmung von Dächern und Au-

ßenwänden. Selbstnutzer von Immobilien

sollen dann 20 Prozent der Kosten über

drei Jahre verteilt absetzen können, bis ma-

ximal 40 000 Euro pro Objekt. Die neue

Förderung ist als Alternative zu den beste-

henden Kredit- und Zuschussprogram-

men zu sehen und ist mit einer Pflicht

verbunden – künftig soll vor einer großen

energetischen Sanierung oder beim Eigen-

tümerwechsel eines Ein- oder Zweifamili-

enhauses eine Energieberatung stattfin-

den. marianne körber

Banken bieten

Forward-Darlehen an. Die sind

eine Wette auf die Zukunft

Viele wollen lieber in

Eigentum investieren,

statt Miete zu zahlen

In einem alten Haus muss viel neu gemacht werden, etwa der Boden. FOTO:ALES

Fassadenarbeiten an einem Neubau. Weil sich Sparen kaum noch lohnt, investieren viele in Immobilien. FOTO: ARNE DEDERT / DPA

Sanieren, lohnt sich das?

Weil sie weniger kosten als Neubauten, sind ältere Häuser sehr gefragt. Doch Käufer müssen aufpassen: Gebrauchte Immobilien bergen oft so manche Überraschung

Fast geschenkt

Die Bauzinsen bewegen sich Richtung null, es wird sogar schon über Negativzinsen spekuliert. Doch Immobilienkäufer sollten sich nicht

blenden lassen. Denn das extrem billige Geld hat auch seine Tücken

Eigentümer können

energetischeSanierungen

bald von der Steuer absetzen

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DEFGH Nr. 257, Donnerstag, 7. November 2019 SZ SPEZIAL

BAUEN, RENOVIEREN, FINANZIEREN