Frankfurter Allgemeine Zeitung - 25.10.2019

FRANKFURTER ALLGEMEINE ZEITUNG Immobilien FREITAG, 25. OKTOBER 2019·NR. 248·SEITE I 3

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du. ZÜRICH, 24. Oktober. Wien ist für
Touristen liebenswert und für die Einhei-
mischen lebenswert. In diversen Städte-
Rankings landet die österreichische
Hauptstadt regelmäßig auf Platz eins, so
bei der Economist Intelligence Unit oder
zuletzt wieder beim Beratungsunterneh-
men Mercer. Aber auch für Immobilien-
investoren hält das Tor nach Osteuropa
offenbar viele Reize bereit. Zusammen
mit Oslo, Dublin, Lissabon, Paris, Mai-
land, Barcelona und Madrid ist Wien
nämlich für das schweizerische Immobi-
lienbewertungsunternehmen Wüest Part-
ner eine jener Städte in Europa, die in
puncto Lebensqualität und weitere Urba-
nisierung am stärksten überzeugen.
In seinem jüngsten „Immo Monito-
ring“ weist Wüest Partner darauf hin,
dass zahlreiche Städte durch eine Viel-
zahl an Maßnahmen lebenswerter gewor-
den sind. Hierzu gehören zum Beispiel
der Ausbau des öffentlichen Verkehrs und
die Verbesserung der Luftqualität, Stich-
wort CO 2 -Verminderung. In Deutschland
nehmen hier München, Berlin und Ham-
burg Spitzenplätze ein. Zugleich locken
die Städte mit ihrer Wirtschaftskraft und
den damit verbundenen Jobs vermehrt
junge Leute an. Das erhöht ebenfalls de-
ren Attraktivität. Die Fachleute von
Wüest Partner sind überzeugt: Betrachtet
man die beiden Kategorien Lebensquali-
tät und Urbanisierungstendenz gemein-
sam, „schlummern in ihnen Potentiale,
die man bei künftigen Investitionsent-
scheiden berücksichtigen könnte“. So ge-
sehen liegt unter den Metropolen Euro-
pas die portugiesische Hauptstadt Lissa-
bon unangefochten auf Rang eins.
Andererseits sind viele städtische
Wohnungsmärkte stark reguliert, Wien

und inzwischen auch Berlin lassen grü-

ßen. Die Studie zu den „Future Real Esta-

te Cities“ konzentriert sich daher auf die

Büromärkte. In erster Linie interessiert

Geldanleger natürlich die Rendite. Die

Verfasser des Beitrags räumen ein, dass

die erzielbaren Spitzenrenditen von 3,5

Prozent sichtbar hinter denen in ande-

ren Metropolen zurückbleiben. Wirklich

attraktiv klingt nur Lissabon, wo derzeit

4,15 Prozent drin sind. Dabei unterlie-

gen Investoren aus dem Euroraum auch

keinem Wechselkursrisiko.

Die Pluspunkte der im Büromarkt

reizvollen acht liegen nach der Meinung

von Wüest Partner allerdings woanders.

Mit Ausnahme von Mailand verzeich-

nen alle Städte seit fünf Jahren sinkende

Leerstände; aktuell liegen sie bei durch-

schnittlich 6,5 Prozent, verglichen mit 8

bis 10 Prozent in Metropolen rund um

die Welt. Spiegelbildlich ziehen die Mie-

ten an, nämlich um 1,1 Prozent im Jahr.

Am stärksten steigen sie in Dublin, am

schwächsten in Wien. Diese Tendenz

könnte sich fortsetzen. Ein weiterer Plus-

punkt ist im Grunde genommen ein

Hoffnungswert. In den Worten der

Schweizer Fachleute: „Vor allem aber

überzeugen die Metropolen durch eine

hohe oder steigende Lebensqualität und

durch eine überdurchschnittlich gute

Wachstumsperspektive.“ Sie erwarten

eine Zunahme des Anteils der Stadtbe-

völkerung bis 2035 um 6,75 Prozent-

punkte im Mittel der Länder, in denen

die acht Spitzenmetropolen liegen. In-

des sind solche Rankings stets mit einer

gewissen Vorsicht zu genießen. Erstens

ist der Prognosezeitraum, wie zum Bei-

spiel in der Bevölkerungsentwicklung,

vergleichsweise lang und erhöht daher

die Unsicherheiten. Zweitens verdecken

die vielen einfließenden Faktoren leicht

schwache Einzelelemente, etwa die im-

mer noch hohe Arbeitslosigkeit auf der

Iberischen Halbinsel. Drittens können

politische Ereignisse das Bild rasch trü-

ben, seien es die „Gelbwesten“ in Paris

oder die Unabhängigkeitsdemonstratio-

nen in Barcelona.

P.O. LONDON, 24. Oktober. Zahlreiche
britische Universitätsstädte sehen sich
derzeit mit einer neuen, für sie unge-
wohnten Schwierigkeit konfrontiert:
Plötzlich gibt es zu viele Studentenunter-
künfte. Nachdem die Städte und Gemein-
den zuvor jahrzehntelang über einen
teils extremen Mangel geklagt haben, be-
ginnen einige jetzt schon damit, über-
schüssige Studentenwohnungen umzu-
bauen und für sie andere Nutzungen zu
finden. Anders als Hochschulen bei-
spielsweise auf dem europäischen Konti-
nent haben britische Universitäten tradi-
tionell den Studenten im ersten Studien-
jahr im Regelfall die Möglichkeit gebo-
ten, in speziellen Wohnheimen unterzu-
kommen. Denn durch die frühe Hoch-
schulreife kamen lange Zeit die Studien-
anfänger meist ein bis zwei Jahre jünger
auf die Hochschule als in anderen Län-
dern. Mit dem Studentenwohnheim woll-
te der Staat diesen jungen Menschen die
Eingewöhnung in ein viel selbständige-
res Leben erleichtern. Nach einem Jahr
sollte das erreicht sein, so dass die Stu-
denten nun ein eigenes Domizil suchen
und finden sollen. An diesem Grundprin-
zip hat sich bisher nicht viel geändert.
Seit längerem ist die Zahl der Briten
wie Ausländer, die im Vereinigten König-
reich studieren, deutlich, zuweilen sogar
steil gestiegen. Im Jahr 2000 gab es rund
360 000 Studienanfänger. 2018 war diese
Zahl auf 550 000 geklettert. Das führte
zu einem solchen Nachfragestoß nach
Studentenunterkünften, dass sich daraus
für Bauwirtschaft und Kapitalanleger ein
eigenes Marktsegment entwickelte. Zu
den großen Investoren zählte beispiels-
weise der amerikanische Vermögensver-
walter Blackrock. Der Markt belebte sich
zusätzlich dadurch, dass die weltweite Fi-
nanzkrise von 2008 an keine negativen
Spuren am Nischenmarkt der Studenten-
unterkünfte hinterließ. Zwischen 2013
und 2018 wurden jährlich zwischen 2

und 5,5 Milliarden Pfund (2,3 bis 5,8 Mil-

liarden Euro) in britische Studentenwoh-

nungen investiert. Ungeachtet der Bre-

xit-Debatte sind selbst 2018 noch mehr

als 3 Milliarden Pfund in dieses Marktseg-

ment geflossen. Unter den Kapitalge-

bern dominierten dabei in etwa gleich-

auf Briten und Amerikaner. Als Folge

des Baubooms wuchsen sogar anfänglich

sehr kleine Anbieter sprunghaft. Unite

Students, heute einer der Marktführer,

verfügt inzwischen über 50 000 Wohnun-

gen in 22 Städten. Binnen der zurücklie-

genden fünf Jahre ist der Aktienkurs die-

ser inzwischen börsennotierten Immobi-

liengesellschaft um 140 Prozent gestie-

gen. Unite Students hat nicht zuletzt da-

mit Erfolg, dass im monatlichen Miet-

preis alle Kosten für Elektrizität, Wasser,

Heizung und Internetzugang inbegriffen

sind. Besonders viele Wohnungen sind

so angelegt, dass jeder Bewohner sein ei-

genes Zimmer hat und die übrigen Räu-

me allen zur Verfügung stehen.

Der Bauboom für Studentenwohnun-

gen hat sich besonders stark auf kleinere

Städte konzentriert, denn diese einstigen

Industriestandorte haben den Ersatz der

dort verlorenen Arbeitsplätze in der An-

siedlung von Hochschulen gesucht – und

zumindest teilweise gefunden. Wer eine

Baugenehmigung für Studentenwohnun-

gen suchte, konnte sich der positiven Re-

aktion der kommunalen, sonst häufig

überaus strikten Baubehörden sicher

sein. Das galt sowohl für gänzlich neue

Bauten wie für den Umbau von Gewerbe-

räumen zu Wohnzwecken.

In den Großstädten war das deutlich

anders. In Städten wie beispielsweise Bir-

mingham, Leeds, London oder Manches-

ter spielten weder die steigenden Studen-

tenzahlen noch das Volumen der Bauan-

träge eine auch nur vergleichsweise ähn-

lich wichtige Rolle wie etwa für Exeter

oder Plymouth. Das ändert allerdings

nichts daran, dass auch in Großstädten

in erheblichem Umfang Studentenunter-

künfte entstanden.

Inzwischen aber lässt die Nachfrage

nach Studentenwohnungen deutlich

nach. Zum einen hat sich der Arbeits-

markt in Richtungen entwickelt, die ein

Hochschulstudium nicht mehr unbe-

dingt als beste Voraussetzung für den

Einstieg in eine gutdotierte Berufskar-

riere erscheinen lassen. Zum anderen

sind die Studiengebühren fast ausnahms-

los so stark gestiegen, dass nicht weni-

gen der Weg über die Hochschule in den

Beruf schlichtweg als unbezahlbar teuer

erscheint. Und nur mit ausländischen

Studenten, vor allem aus China und Ost-

asien insgesamt lässt sich das Wachstum

nicht mehr aufrechterhalten. Mittlerwei-

le müssen die Hochschulen um Studen-

ten kämpfen, und an einigen Universitä-

ten fallen die Studentenzahlen sogar.

Mit Ausnahme von wenigen traditionel-

len Top-Universitätsstädten wie Cam-

bridge oder Oxford gibt es nun an vielen

Standorten zu viele Studentenwohnun-

gen – in der Hafenstadt Plymouth bei-

spielsweise wenigstens 1000, vermutlich

aber eher 1100 bis 1200. Diese Unter-

künfte anderweitig zu vermieten ist

schwierig, da sie auf den Bedarf von Stu-

denten zugeschnitten und für größere Fa-

milien nicht besonders geeignet sind.

Ein Umbau ist teuer und keineswegs

stets erfolgversprechend. Die Konse-

quenz daraus ziehen mittlerweile viele

der größeren Vermieter, indem sie sich

bemühen, ihren Besitz zu vermindern.

Blackrock beispielsweise verhandelt ge-

genwärtig über den Verkauf von Studen-

tenwohnungen im Wert von 300 Millio-

nen Pfund. Darunter befinden sich Woh-

nungen in Kleinstädten, aber auch in

London und Leeds.

BERLIN, 24. Oktober (epd). Fast jeder
fünfte Hartz-IV-Haushalt muss einen
Teil seiner Wohnkosten selbst tragen.
Bei 19,2 Prozent der Hartz-IV-Bedarfsge-
meinschaften übernahmen die Kommu-
nen 2018 nicht die volle Miete, unter an-
derem weil sie sie als unangemessen
hoch einstuften – dies geht aus der Ant-
wort der Bundesregierung auf eine An-
frage der Linksfraktion hervor. Im
Schnitt mussten die Betroffenen jährlich
985 Euro zur Miete dazuzahlen. Das ent-
spricht 82 Euro monatlich und damit
fast einem Fünftel des Regelsatzes.
In ganz Deutschland waren nach An-
gaben der Bundesregierung 546 000 Be-
darfsgemeinschaften betroffen. In Rhein-
land-Pfalz mussten demnach sogar fast
drei von zehn Hartz-IV-Empfängern ei-
nen Teil der Miete selbst zahlen, in Ba-

den-Württemberg 23,1 Prozent. In Nord-

rhein-Westfalen lag die Quote mit 18,4

Prozent unter dem Durchschnitt. Bundes-

weit ist die sogenannte Wohnkostenlü-

cke zuletzt kleiner geworden: 2013 lag

der Anteil der Bedarfsgemeinschaften,

die nicht die vollen Wohnkosten ersetzt

bekamen, noch bei 23,5 Prozent. Allein-

erziehende trugen im vergangenen Jahr

mit 21,8 Prozent überdurchschnittlich

häufig einen Teil ihrer Wohnkosten

selbst. Sie zahlten im Schnitt 1063 Euro

im Jahr zu. Bei Familien mit mindestens

einem Kind waren es sogar 1137 Euro.

Im Sozialgesetz ist festgehalten, dass

die Wohnkosten von Leistungsempfän-

gern in angemessener Höhe übernom-

men werden. Was angemessen ist, ent-

scheidet die jeweilige Kommune. Wer in

einer als unangemessen teuer eingestuf-

ten Wohnung wohnt, wird aufgefordert,

die Kosten etwa durch Umzug zu sen-

ken, oder muss einen Teil der Miete

selbst zahlen. Das Bundessozialministe-

rium verwies in seiner Antwort darauf,

dass es auch andere Gründe haben kann,

dass die Wohnkosten nicht in voller

Höhe getragen werden: zum Beispiel,

wenn ein Teil der Wohnung zu Ge-

schäftszwecken verwendet wird.

Linken-Parteichefin Katja Kipping for-

derte bundesweit verbindliche Kriterien

für die Kosten der Unterkunft, „die auch

tatsächlich ausreichen, um eine taugli-

che Wohnung zu bezahlen“. Bei der Be-

rechnung von angemessenen Kosten der

Unterkunft müsse zudem berücksichtigt

werden, ob zu diesen Preisen überhaupt

Wohnungen verfügbar seien, sagte die

Vorsitzende der Linkspartei.

Wann tritt ein Käufer

in den Mietvertrag ein?

Werden Mieträume nach ihrer Überlas-

sung weiterverkauft, tritt der Erwerber

grundsätzlich in den Mietvertrag ein. Dies

gilt nicht für solche Flächen, die selbst

nicht Gegenstand des Mietvertrags sind

und die der Mieter nur mitnutzen durfte.

Sollen diese vollständig zum Mietge-

brauch überlassen werden, muss sich dies

aus dem Vertrag ergeben. Daran fehlte es

hier: Die Klägerin hatte Lagerflächen auf

mehreren Grundstücken gemietet. Zur An-

lieferung durfte sie eine weitere Fläche

mitnutzen, die dem Vermieter gehörte.

Eine vollständige Gebrauchsüberlassung

lag darin jedoch nicht. Die Fläche wurde

anschließend verkauft – ohne dass da-

durch der Erwerber in das Mietverhältnis

eingetreten sei und dieses kündigen kön-

ne. Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. Sep-

tember 2019, Az. XII ZR 52/18.

Wann ist eine

Bauleitplanung erforderlich?

Eine Gemeinde kann zur Aufstellung ei-

nes Bebauungsplans (B-Plan) verpflichtet

sein, wenn dies zur Verwirklichung von

Zielen der Raumordnung erforderlich ist.

Dafür genügt es nicht, dass nur ein ohne-

hin unzulässiges Vorhaben verhindert wer-

den soll. Der Antragsteller hatte einen Bau-

vorbescheid für einen Discounter im unbe-

planten Gebiet beantragt. Die Gemeinde

erließ daraufhin einen B-Plan, der nur ein

deutlich kleineres Vorhaben zuließ, und

lehnte den Vorbescheid ab. Der Bauherr

wandte sich daraufhin gegen den B-Plan –

mit Erfolg. Dieser diene nur zur Verhinde-

rung des Vorhabens, das bereits aus ande-

ren Gründen nicht zu genehmigen sei. Bun-

desverwaltungsgericht, Beschluss vom 26.

August 2019, Az. 4 BN 1.19.

Keine Fertigstellung

bei wesentlichen Mängeln

Liegen beim Kauf von Wohnungseigen-

tum noch wesentliche Mängel vor, hindert

dies die vollständige Fertigstellung. Erst

wenn diese Mängel beseitigt sind, darf der

Bauträger die Zahlung der Fertigstellungs-

rate entgegennehmen. Zahlt der Käufer

die Fertigstellungsrate freiwillig vor die-

sem Zeitpunkt, kann er die Rückzahlung

dieser Rate fordern. Vorliegend hatten

Käufer und Bauträger vereinbart, dass der

Käufer den vollständigen Kaufpreis gegen

Übergabe der Wohnung vor Abnahme des

Gemeinschaftseigentums zahlen konnte –

zu Unrecht. Die Teilzahlungen je nach

Baufortschritt dienten dem Schutz des

Käufers, entschied das Oberlandesgericht

und gab dem Käufer recht. Ein davon ab-

weichende Klausel sei unwirksam. Ober-

landesgericht Schleswig, Urteil vom 2. Ok-

tober 2019, Az. 12 U 10/18.

Daniel Pahl,Rechtsanwalt in der Kanzlei Bethge,

Hannover

Doppelte Tätigkeit und

doppelte Verantwortung

Ein Makler, der auf Seiten des Verkäufers

und des Kaufinteressenten tätig wird,

kann bei Einflussnahme auf die Preisver-

handlungen seinen Anspruch auf den Mak-

lerlohn verlieren. Eine solche Doppeltätig-

keit ist bei Maklern zwar üblich. Hat er

aber den Verkäufer schon über den Preis

beraten, darf er nicht mehr mit seinem

Wissen dem Gegner dienen. Der Makler

informierte den Kaufinteressenten hier

über Verhandlungen mit einem vorheri-

gen Interessenten, aus denen sich ergab,

dass der Verkäufer auch für einen niedrige-

ren Preis verkaufen würde. Damit nahm

er Einfluss auf das Angebot. Das Gericht

sah daher seinen Provisionsanspruch als

verwirkt an. Landesgericht München II,

Urteil vom 16. Mai 2019, Az. 11 O 134/18.

Miete für Wohnraum

oder für Gewerbefläche?

Die Abgrenzung eines Gewerbemiet-

rechtsvertrags von der Wohnraummiete

vollzieht sich nach dem tatsächlichen Wil-

len der Parteien bei Vertragsschluss und

nicht nach der Bezeichnung im Vertrag.

Diese ist, wie der bauliche Zuschnitt und

die Einrichtung der Mietsache, lediglich

ein Indiz. Bei gemischter Nutzung

(„Wohnzimmerbüro“) kommt es darauf

an, worin nach dem übereinstimmenden

Willen der Parteien der Schwerpunkt der

Nutzung liegt. Um eine Umgehung der be-

sonderen Schutzvorschriften für Wohn-

raummieter zu vermeiden, muss im Zwei-

fel von einem Wohnraummietverhältnis

ausgegangen werden. So konnte sich die

Mieterin auf die besonderen Kündigungs-

schutzvorschriften des Wohnraummiet-

rechts berufen. Kammergericht Berlin,

Urteil vom 20. Juni 2019, 8 U 132/18.

Veronika Thormann,Rechtsanwältin in der Kanzlei

Bethge, Hannover

Europas beste Ziele für Büroinvestoren

Acht Städte verheißen besonders aussichtsreiche Perspektiven

Wenn Studentenbuden leerstehen

Angemessene und unangemessene Kosten

Der Staat kommt nicht stets automatisch für die Mieten der Hartz-IV-Haushalte auf

RECHTECK

Studenten in Oxford Foto Laif

Lissabon vorn Foto Konstantin Arnold

In Deutschland wäre das

undenkbar, doch in

Großbritannien ist es eine

Tatsache: Es gibt ein

Überangebot an Wohnungen

für Studenten – nachdem

sich dieser Markt in den

vergangenen Jahren steil

entwickelt hatte.