Il Sole 24 Ore - 26.08.2019

12 Lunedì 26 Agosto 2019 Il Sole 24 Ore

.casa

Investire all’estero/. Compravendite in aumento soprattutto nelle location turistiche e valori

ancora lontani dai massimi , sotto i mila euro al mq - Gli italiani proprietari sono solo il %

In Croazia ripresa del mercato:

si comprano anche intere isole

Evelina Marchesini

P

rezzi in risalita e transa-

zioni in aumento nel set-

tore immobiliare croato,

soprattutto quello delle

case in location turisti-

che. Eppure, dopo la for-

te crisi del periodo -, nono-

stante la ripresa degli ultimi due an-

ni, i valori sono ancora ampiamente

al di sotto di quelli massimi registrati

nel . E comprare una seconda

casa qui costa meno che nella mag-

gior parte delle aree turistiche italia-

ne. Si può persino comprare un’isola

al costo di una villa di lusso.

«La maggior parte dell’attività

edilizia nasce da operatori domestici

• spiega Mario Breglia, presidente di
  Scenari Immobiliari - il mercato è
  soprattutto vivace nella capitale Za-
  gabria e lungo la costa del Paese, do-
  ve la domanda continua ad eccedere
  l’offerta. Cresce di anno in anno il
  mercato di coloro che acquistano ap-
  partamenti di taglio medio piccolo
  da affittare con la formula dello
  short rent». La domanda residenzia-
  le nelle località costiere è composta
  soprattutto da locali, ma anche gli
  stranieri cominciano ad interessarsi
  maggiormente al mercato croato. Gli
  austriaci, sloveni e tedeschi si con-
  centrano particolarmente nell’area
  di Dubrovnik, della Dalmazia e del-
  l’Istria. Nell’area di Opatija si con-
  centra molto la domanda degli ac-
  quirenti russi, mentre in Dalmazia
  troviamo soprattutto famiglie croa-
  te, slovacche, ceche e anche svedesi.
  La quota degli italiani che acquista-

no è bassa rispetto alla composizio-

ne generale della domanda ed è pari

a non più del %.

La crisi, anche immobiliare, in

queste zone è stata pesante e il recu-

pero lento. Per dare un’idea di quan-

to si sia abbassata l’attività, l’ufficio

statistico croato ha stimato che nella

sola Zagabria dieci anni fa si costrui-

vano circa mila appartamenti,

mentre oggi la produzione è ferma a

meno di mila. Dal  al  il

mercato residenziale croato è stato

duramente colpito dalla recessione.

I prezzi oggi sono mediamente

compresi, per le abitazioni di qualità

medio alta di nuova realizzazione,

fra i . e i mila euro al mq. Per le

abitazioni “first class” il range è fra i

mila e un massimo di mila euro al

mq. «Il  ha confermato la ripresa

dei valori con una crescita del ,%

medio - spiega Mario Breglia - grazie

soprattutto all’offerta, seppur rara,

di nuove realizzazioni di pregio o

delle ristrutturazioni, sempre di alta

qualità, di edifici antichi in pietra lo-

calizzati nei centri storici dei piccoli

borghi vicino al mare».

Più in dettaglio, i prezzi più eleva-

ti sono naturalmente anche quelli

delle zone più conosciute a livello tu-

ristico, come per esempio Hvar. Qui

le case nuove o ristrutturate di buo-

na qualità variano dai mila ai .

euro per il fronte mare e dai . ai

. euro al mq per le zone interne.

A Hvar i prezzi, secondo il monitor di

Scenari Immobiliari, sono saliti del

,% nell’ultimo anno, ma sono an-

cora del ,% più bassi rispetto ai

massimi del . A Spalato (Split) si

va dai . ai . al metro per il

fronte mare e dai . ai . euro

per le zone interne, con un aumento

negli ultimi  mesi pari al ,%

(-% rispetto ai massimi del ).

Dubrovnik oscilla dai . ai .

al mq per il fronte mare e dai . ai

. euro al metro per le zone inter-

ne. Qui l’aumento dell’ultimo anno

è stato inferiore all’% e i prezzi sono

mediamente inferiori dell’,% ri-

spetto ai massimi del .

Il mare dalle mille sfumature del-

la Croazia è famoso, ma non tutti

sanno che ci sono . tra isole e

isolotti e solo  di queste sono abi-

tate. Le località più famose sono le

già citate Krk, Hvar, Korkula, Mljet,

ma non vanno dimenticate Cherso,

Lussino, Rab e Pag. Cercando, si

possono trovare piccole isole in ven-

dita. Nelle Kornati, vicino all’isola di

Zut, è in vendita un’isola di mila

metri quadrati a  euro al mq, per

un totale di , milioni. Nella Dal-

mazia centrale è in vendita un’isola

di . mq, di cui mila di pro-

prietà privata e il resto di zona co-

stiera, al prezzi richiesto di , milio-

ni di euro. E così via (un portale di

riferimento può essere https://

croatia-estate.com/it/isole-in-ven-

dita-in-croazia/ ). Certo poi si devo-

no fare i conti con le limitazioni alla

costruzione, ma in un’epoca in cui

prevale il green building le soluzioni

possono essere svariate.

© RIPRODUZIONE RISERVATA

Investire all’estero/

Slovenia, crescita record

dei prezzi (+15%)

ma gli acquisti rallentano

I

l mercato immobiliare europeo con

la crescita più elevata nel ?

Quello della Slovenia. L'indice dei

prezzi delle case, misurato dall'Isti-

tuto di Statistica sloveno, è aumenta-

to del % nel terzo trimestre del 

su base annua, più dei Paesi Bassi

(+,%) e dell’Irlanda (+,%), secon-

do Eurostat, e decisamente oltre la

media europea, pari al +,% su base

annua nello stesso periodo. A tirare la

volata la capitale e alcune zone speci-

fiche, incluse quelle turistiche di

maggior pregio. Ora però Lubiana

inizia a risentire della corsa degli ulti-

mi tre anni, mentre città come Porto-

rose continuano a puntare verso l’al-

to, ma solo nel segmento di mercato

dell’alta qualità.

A Lubiana i prezzi sono saliti del-

l’,% nel  e nel resto del Paese

del ,%, ma a fronte della tensione

dei valori stanno scendendo le tran-

sazioni. Soprattutto nel settore delle

case di nuova costruzione si è assisti-

to a un dimezzando delle negoziazio-

ni. «La ragione va ricercata soprat-

tutto nella mancanza di prodotto di-

sponibile - sostiene un’analisi della

Facoltà di Scienze sociali dell’Univer-

sità di Lubiana - in quanto la costru-

zione di nuovi appartamenti nella ca-

pitale è stata molto più lenta dell’au-

mento del numero di residenti». Lo

studio stima che nel  manche-

ranno almeno mila case a Lubiana

rispetto alla domanda di residenze.

Ma c’è anche un’altra ragione alla ba-

se del rallentamento del mercato:

l’eccessivo aumento dei prezzi in re-

lazione all’aumento dei salari. Il

prezzo medio (quindi senza conside-

rare i picchi delle abitazioni di pregio)

è aumentato del % tra il  e il

 (e ha continuato ad aumentare,

come visto, anche nel ), mentre

le retribuzioni medie sono cresciute

del % nello stesso periodo. E il nu-

mero di mutui per l’acquisto della ca-

sa non ha avuto quell’incremento che

ci si potrebbe aspettare, restando in-

torno al +- per cento.

Oltre alla domanda di residenze per

viverci, la capitale della Slovenia è sot-

toposta a pressione dal punto di vista

della richiesta di acquisto per l’appeti-

bilità dei rendimenti. Proprio la man-

canza di offerta spinge l’acceleratore

dei rendimenti da affitto, tanto che si

stima che il rendimento lordo annuo

nelle zone centrali della capitale sia in-

torno al -% e quello delle case nei

dintorni, le cosiddette zone residen-

ziali, arriva al , per cento. In centro

un piccolo appartamento di  mq vie-

ne affittato in media per  euro al

mese, mentre uno di  mq sale a .

euro mensili. Dato che dal  tutti i

cittadini europei possono comprare

immobili in Slovenia senza restrizioni,

il mercato della capitale è stato messo

sotto pressione anche dagli acquisti

esteri, i cui capitali sono attratti dalle

aspettative di rendimento.

I prezzi a Portorose vanno dai mila

ai mila euro al metro quadrato per il

fronte mare, con riferimento alle case

nuove o ristrutturate di buona qualità

da adibire a seconda casa, mentre nel-

l’interno si compra dai . ai .

euro al metro. Secondo Scenari Immo-

biliari, l’aumento da luglio  a lu-

glio  è stato del ,%, ma resta an-

cora un ,% da recuperare rispetto ai

prezzi del . A Pirano si compra il

fronte mare con .-. euro al

metro e le zone interne con

.-. euro: l’aumento a un anno

è del ,%, mentre la distanza dai mas-

simi del  intorno al  per cento.

A Isola, poi, il waterfront costa dai

. ai . euro al metro, mentre a

Capodistria si va dai . ai . eu-

ro al metro: gli aumenti annui qui

oscillano dal , al ,%, e il gap rispet-

to al  supera il - per cento.

—Ev.M.

© RIPRODUZIONE RISERVATA

8,9%

L’AUMENTO

A LUBIANA

I prezzi delle case

nella capitale

slovena sono

cresciuti dell’8,9%

nell’ultimo anno;

a Portorose il

frontemare

costa tra i 3mila

e i 4mila euro

al mq

LOCALITÀ

FRONTE MARE ZONE INTERNE VAR. % DEI

PREZZI DAI

MASSIMI (2006)

VAR. % PREZZI

LUGLIO 2019/

MIN MAX MIN MAX LUGLIO 2018

Hvar 4.000 4.700 1.500 2.500 -10,3 2,

Spalato (Split) 3.500 4.500 1.100 2.300 -10,3 4,

Dubrovnik 3.300 4.300 1.200 1.900 -11,7 0,

Korkula 2.700 3.800 1.400 2.400 -12,3 2,

Abbazia (Opatija) 2.500 2.700 1.700 2.400 -13,6 3,

Brac 2.200 2.600 1.200 1.800 -11,8 1,

Lusina 2.200 2.500 1.800 2.000 -11,9 1,

Krk 2.100 2.400 1.500 1.800 -13,2 2,

Pola 1.500 1.800 1.100 1.400 -13,5 2,

Fiume (Rijeka) 1.400 1.700 900 1.300 -14,3 2,

Pag 1.100 1.600 800 900 -10,3 3,

A Hvar il picco della spesa

Prezzi di vendita di abitazioni nuove o ristrutturate con destinazione seconda casa

Fonte: Scenari Immobiliari

66

ISOLE ABITATE

Delle 1.185 isole

croate solo 66

sono abitate.

Quella di Zut è in

vendita a 11 euro

al mq, per un

totale di 4,

milioni.In Dalmazia

un’isola di 35.

mq, costa 1,

milioni di euro

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