Süddeutsche Zeitung - 24.08.2019

von andrea nasemann

V

ermieter können sich gewaltig

verrechnen. In die Mietwoh-

nung investieren und dann die

Kosten auf den Mieter umlegen?

So einfach ist das oft nicht.

Grundsätzlich gilt: Die Wohnung instand

zu halten ist Sache des Vermieters. Er

muss also für Reparaturen bezahlen. An-

ders sieht es bei einer Modernisierung aus,

also etwa beim Einbau eines Aufzugs, der

Installation einer Solaranlage oder einer

neuen Fassadendämmung. Dann darf der

Vermieter einen Teil der Kosten auf die

Mieter umlegen und dafür die Miete erhö-

hen. Seit Januar 2019 beträgt die Höhe der

Modernisierungsumlage nur noch acht

statt elf Prozent – allerdings gilt dies nur in

Gebieten mit angespanntem Wohnungs-

markt und nur für fünf Jahre. Zusätzlich

wurde eine Obergrenze für die Mieterhö-

hung eingeführt. Je nach Ausgangsmiete

beträgt sie zwei oder drei Euro pro Quadrat-

meter im Monat innerhalb von sechs Jah-

ren nach der Modernisierung.

Von der Regelung gibt es allerdings Aus-

nahmen: Bei einem Staffelmietvertrag ist

eine Modernisierungsmieterhöhung eben-

so ausgeschlossen wie bei einer Indexmie-

te. Es sei denn, dem Vermieter sind die Kos-

ten durch ein Gesetz auferlegt worden, wie

etwa beim Einbau von Rauchwarnmel-

dern. Dann ist bei einer Indexmiete eine

Modernisierungsmieterhöhung möglich,

nicht jedoch bei einer Staffelmiete. „Mie-

ter sollten immer gründlich prüfen, ob es

sich wirklich um eine duldungspflichtige

Modernisierung handelt“, lautet der Hin-

weis von Michaela Rassat, Juristin der

D.A.S. Rechtsschutz Leistungs GmbH.

Ob es sich um eine Erhaltungsmaßnah-

me handelt oder um eine Modernisierung,

ist nicht immer leicht festzustellen: Lässt

der Vermieter zum Beispiel eine neue Hei-

zungsanlage einbauen, um Energiekosten

zu sparen, überschneidet sich die Instand-

setzungspflicht mit einer Modernisierung.

Dementsprechend müssen bei der Umlage

die Modernisierungskosten in einen umla-

gefähigen und in einen nicht umlagefähi-

gen Teil aufgespalten werden. „Das macht

die Mieterhöhung für Vermieter oft sehr

kompliziert und schwierig“, sagt Gerold

Happ von Haus & Grund Deutschland.

Denn wenn im Mieterhöhungsschreiben

nicht deutlich wird, welche Kosten für die

Erhaltung und welche für die Modernisie-

rung angefallen sind, darf der Vermieter

die Miete nicht erhöhen.

Es reicht nicht, wenn er von den Gesamt-

kosten einfach den Teil abzieht, der seiner

Meinung nach auf die Instandsetzung ent-

fällt. Er muss die Kosten betragsmäßig

oder in einer Quote angeben, urteilte der

Bundesgerichtshof (Urteil vom 17. Dezem-

ber 2014, VIII ZR 88/13). „Viele private Ver-

mieter verzichten daher von vorneherein

auf eine Modernisierungsmieterhöhung“,

vermutet Happ. Ohnehin sei dies oft mit ei-

nem Spagat verbunden, die Mieter nicht

mit einer Mieterhöhung zu überfordern.

Zur Prüfung von Baumaßnahmen ha-

ben Mieter ausreichend Zeit, da Vermieter

das Vorhaben drei Monate vor dem Beginn

ankündigen müssen. Dafür genügt schon

eine Email, aus der hervorgehen muss,

wann die Modernisierung voraussichtlich

beginnen und enden wird, außerdem

muss in den wesentlichen Zügen beschrie-

ben werden, welche Arbeiten überhaupt

durchgeführt werden. Zudem muss der

Vermieter den Betrag angeben, um den die

Miete künftig erhöht werden soll sowie die

voraussichtliche Höhe der künftigen Be-

triebskosten. „Ein Gespräch im Hausflur

oder ein Aushang am Schwarzen Brett

reicht dafür nicht aus“, warnt Gerold

Happ.

Zudem sollen Vermieter darüber infor-

mieren, dass der Mieter eine „Härte“ ein-

wenden kann. Denn der Mieter kann einer

Modernisierung widersprechen, wenn die-

se für ihn unzumutbar ist, zum Beispiel

weil er schon sehr alt oder krank ist. Eine

besondere Härte kann auch vorliegen,

wenn die Maßnahmen kurz vor dem Aus-

zug des Mieters aus der Wohnung erfolgen

sollen, wenn der Vermieter die Fenster

oder die Heizung im Winter erneuern will

oder wenn die Mieterin schwanger ist oder

mitten in einer Prüfung steckt.

Führt die Modernisierung wegen der zu

erwartenden Mieterhöhung zu einer finan-

ziellen Härte, muss der Mieter die Moderni-

sierung trotzdem dulden. Aber bei der

Mieterhöhung selbst muss dann über den

Härteeinwand entschieden werden. „Die

Gerichte können dann im Einzelfall über-

prüfen, wann die Miete noch zumutbar ist.

Macht sie zum Beispiel mehr als 30 Pro-

zent des Haushaltsnettoeinkommens aus,

kann die Mieterhöhung ausgeschlossen

sein oder begrenzt werden“, führt Ulrich

Ropertz vom Deutschen Mieterbund dazu

aus.

Der Mieter kann sich aber nicht auf eine

finanzielle Härte berufen, wenn die Woh-

nung durch die Modernisierung lediglich

in einen Zustand versetzt werden soll, der

allgemein üblich ist. Das gilt auch dann,

wenn es eine gesetzliche Pflicht des Ver-

mieters zur Modernisierung gibt. Dann

muss der Mieter die entsprechend höhere

Miete bezahlen. Für seinen Einwand muss

sich der Mieter beeilen: Er kann ihn nur bis

zum Ende des Monats einlegen, der auf die

Modernisierungsankündigung folgt. Bei-

spiel: Informiert der Vermieter den Mieter

über die geplante Modernisierung am 15.

Juni, muss der Mieter spätestens bis zum

31. Juli widersprechen.
    Bagatellmaßnahmen müssen dagegen
    nicht angekündigt werden. Darunter fal-
    len beispielsweise der Anschluss an das
    Breitbandkabelnetz, der Einbau eines Was-
    serzählers oder einer Klingelanlage, wenn
    die Miete dadurch nicht um mehr als etwa
    fünf Prozent steigt.
    „Es gibt viele Mieter, die wegen einer
    durchgeführten Modernisierung die Miete
    nicht mehr bezahlen können und zum Aus-

zug gezwungen sind“, sagt Ropertz. Für

den Fall einer Modernisierungsmieterhö-

hung hat der Mieter ein Sonderkündi-

gungsrecht: Er kann das Mietverhältnis

für den Ablauf des übernächsten Monats

kündigen. „Vermieter sind allerdings nicht

gezwungen, die Modernisierung mit dem

vollen Betrag umzulegen, sie können die

Miete auch moderat in Absprache mit dem

Mieter erhöhen oder im Einzelfall und un-

abhängig von anderen Mietern im Haus

ganz auf die Erhöhung verzichten“, betont

Ropertz.

Wie viel Zeit zwischen Ankündigung

und Durchführung der Arbeiten liegen

darf, ist gesetzlich nicht geregelt. „Es muss

aber ein enger, zeitlicher Zusammenhang

zwischen Ankündigung und Baubeginn

vorliegen“, meint Volker Rastätter, Ge-

schäftsführer des Münchner Mieterver-

eins. Alles andere seien vorsorgliche An-

kündigungen ins Blaue hinein, die wir-

kungslos seien (Amtsgericht München, Ur-

teil vom 30.12.2016, 453 C 22061/15).

Wurde die Baumaßnahme vom Vermie-

ter rechtzeitig angekündigt, kann der Ver-

mieter nach Abschluss der Bauarbeiten die

neue Miete verlangen und dauerhaft acht

Prozent der Modernisierungskosten auf

die Jahresmiete aufschlagen. Beispiel: Bei

Modernisierungskosten von 12 000 Euro

kann der Vermieter die Jahresmiete nach

der Modernisierung um 960 Euro, die mo-

natliche Miete also um 80 Euro, erhöhen.

Öffentliche Zuschüsse und Förderungen

müssen abgezogen werden.

Bleiben die Kosten der Maßnahme un-

ter 10000 Euro, kann der Vermieter auch

ein sogenanntes vereinfachtes Verfahren

durchführen. „Der Vermieter kann dann

für den Erhaltungsaufwand pauschal 30

Prozent abziehen, ohne dass er den tatsäch-

lichen Instandhaltungsanteil mühselig er-

mitteln muss“, so Happ. Dies erleichtere

Vermietern künftig die Umsetzung zumin-

dest kleinerer Modernisierungsarbeiten.

Auch die Mitteilung der voraussichtlichen

künftigen Betriebskosten ist im verein-

fachten Verfahren nicht erforderlich. Der

Mieter kann sich hier auch nicht auf eine fi-

nanzielle Härte berufen.

Hat der Vermieter den Höchstbetrag

von 10 000 Euro ausgeschöpft, kann er in-

nerhalb von fünf Jahren keine weitere

Mieterhöhung wegen einer Modernisie-

rung mehr geltend machen. „Diese Rege-

lung sorgt dafür, dass es für Vermieter

nicht so einfach ist, festzustellen, ob sich ei-

ne Entscheidung für das vereinfachte Ver-

fahren über die fünf Jahre gesehen rechnet

oder nicht“, bedauert Happ. Mit dem ver-

einfachten Verfahren sei das Ganze zwar

praktikabler geworden. „Welche Auswir-

kungen aber diese Neuregelung auf das

Modernisierungsverhalten privater Ver-

mieter haben wird, ist nicht absehbar“, er-

läutert Happ.

Nach dem Abschluss der Arbeiten muss

der Vermieter die Mieterhöhung auf der Ba-

sis der tatsächlich entstandenen Kosten

schriftlich geltend machen. Der Mieter

schuldet dem Vermieter die erhöhte Miete

dann mit Beginn des dritten Monats nach

Zugang des Mieterhöhungsschreibens.

Hat der Vermieter dagegen die Modernisie-

rung nicht oder nicht richtig angekündigt,

ist die Mieterhöhung zwar nicht unwirk-

sam, greift aber erst später. „Die Frist, ab

wann der Mieter die höhere Miete bezah-

len muss, verlängert sich dann um sechs

Monate“, erklärt Rastätter.

Wer in Deutschland Immobilieneigentum

hat, muss Grundsteuern zahlen. Das Fi-

nanzamt legt dafür einen Einheitswert

fest, dieser wird mit einer bundeseinheitli-

chen Steuermesszahl multipliziert, auf das

Ergebnis schlagen die Gemeinden dann

noch etwas drauf, nach einem von ihnen

selbst bestimmten Satz, den Hebesatz. Des-

halb ist die Grundsteuer von Ort zu Ort ver-

schieden, und das wird sich auch nach der

Grundsteuerreform nicht ändern. Nach

den Vorgaben des Bundesverfassungsge-

richts muss die Grundsteuer aufgrund ver-

alteter Bewertungsgrundlagen bis Ende

2019 neu geregelt werden.

Wie ungleich die Bürger derzeit belastet

werden, zeigt eine neue Studie von EY

(Ernst & Young). Die Prüfungs- und Bera-

tungsgesellschaft hat sich die Entwick-

lung der Grundsteuer genauer angesehen

und gravierende Unterschiede festgestellt.

Die Bürger in Nordrhein-Westfalen zahl-

ten beispielsweise im vergangenen Jahr

im Durchschnitt 206 Euro Grundsteuer,

während die Bayern nur mit 137 Euro belas-

tet wurden. Am wenigsten mussten die

Bürger in Brandenburg und Sachsen-An-

halt dafür aufbringen, gerade einmal 106

beziehungsweise 107 Euro.

In den vergangenen fünf Jahren haben

bundesweit 58 Prozent der Städte den

Grundsteuer-Hebesatz erhöht, der inzwi-

schen bei durchschnittlich 378 Punkten

liegt. Vor fünf Jahren lag der Hebesatz im

Durchschnitt noch bei 351 Punkten. Seit

2013 kletterten die Einnahmen der Kom-

munen aus der Grundsteuer um 15 Pro-

zent auf zuletzt 14,2 Milliarden Euro.

Die meisten Erhöhungen registrierte EY

in den Bundesländern im Westen Deutsch-

lands: Im Saarland hat seit 2013 jede Kom-

mune den Hebesatz heraufgesetzt, in Hes-

sen 94 Prozent der Städte und Gemeinden,

in Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfa-

len mehr als 80 Prozent. Die Folge: Die re-

gionalen Unterschiede zwischen den ein-

zelnen Bundesländern haben sich in den

vergangenen Jahren deutlich vergrößert.

So stieg der durchschnittliche Grundsteu-

erhebesatz in Hessen in den vergangenen

fünf Jahren um 39 Prozent, in NRW und im

Saarland um 31 Prozent. Kaum zusätzlich

belastet wurden hingegen die Bürger in Ba-

den-Württemberg, Bayern, Thüringen

und Sachsen, wo die jeweiligen Durch-

schnittssätze seit 2013 um weniger als fünf

Prozent nach oben gingen.

Allerdings nahm der Handlungsdruck

der Städte und Gemeinden in jüngster Zeit

etwas ab, stellen die Wirtschaftsberater

fest. „Die gute Konjunktur hat in den ver-

gangenen Jahren zu einer finanziellen Ent-

lastung der Kommunen und zu sinkenden

Schulden geführt“, beobachtet Bernhard

Lorentz, Partner bei EY und Leiter des Be-

reichs Government & Public Sector für

Deutschland, die Schweiz und Österreich.

Steuererhöhungen seien deshalb seltener

nötig geworden.

Bei den Steuererhöhungen der vergan-

genen Jahre wurden die Bürger übrigens

stärker zur Kasse gebeten als die Unterneh-

men, hat EY ermittelt. Der durchschnittli-

che Grundsteuer-Hebesatz stieg in den ver-

gangenen zehn Jahren um 17 Prozent, wäh-

rend der durchschnittliche Gewerbesteuer-

Hebesatz nur um acht Prozent heraufge-

setzt wurde. Dass die Kommunen die Ge-

werbesteuer seltener und in geringerem

Maße erhöhen, führt Lorentz auf die stär-

kere Mobilität von Unternehmen und den

Wettkampf der Städte um Gewerbesteuer-

zahler zurück: „In einigen Regionen entwi-

ckelt sich ein Steuerwettbewerb zwischen

den Kommunen. Einige prominente Fälle,

in denen Kommunen ihre Gewerbesteuer-

sätze reduzierten und so zusätzliche Unter-

nehmen anlocken konnten, haben andere

Städte unter Druck gesetzt.“

Die Grundsteuer B, die auf bebaute und

bebaubare Grundstücke erhoben wird,

trifft nicht nur die Eigentümer, sondern

über die Nebenkostenabrechnung auch

die Mieter und ist für die Kommunen eine

wichtige Einnahmequelle. 2018 brachte

sie den Kommunen etwa 13,8 Milliarden

Euro ein, 13 Prozent der gesamten ge-

meindlichen Steuereinnahmen.

Aber nicht alle Gemeinden satteln auf

den Einheitswert etwas drauf – deutsch-

landweit gibt es derzeit zwölf Kommunen

mit einem Grundsteuer-Hebesatz von null

Punkten, die meisten sind laut EY sehr klei-

ne Gemeinden in Rheinland-Pfalz und

Schleswig-Holstein. Die Gemeinden mit

den deutschlandweit höchsten Grundsteu-

er-B-Hebesätzen liegen hingegen in Hes-

sen: Lautertal (1050 Punkte) und Nauheim

(960 Punkte). Die Großstadt mit dem

höchsten Hebesatz ist übrigens Duisburg

(855 Punkte); dort wird im Durchschnitt je-

der Einwohner mit etwa 267 Euro belastet.

Wie sich die bevorstehende Grundsteu-

erreform auf die Kommunen und die Bür-

ger auswirken wird, ist immer noch un-

klar. Künftig soll bei der Berechnung der

Steuer auch der Wert des Bodens und die

durchschnittliche Miete eine Rolle spielen

und nicht nur die Fläche. Die Bundeslän-

der sollen von dieser Regelung allerdings

abweichen dürfen. Zwar besteht der politi-

sche Konsens darüber, dass es insgesamt

nicht teurer werden soll, für den Einzelnen

kann es aber durchaus zu einer Mehrbelas-

tung kommen. marianne körber

Bis zum Jahreswechsel konnten Vermieter

zeitlichunbegrenzt elf Prozent der Moderni-

sierungskosten auf die Jahresmiete auf-

schlagen, was in vielen Fällen zu einer enor-

men Verteuerung der Miete führte. Mit dem

Mietrechtsanpassungsgesetz wurde dann

die Notbremse gezogen, jetzt können noch

acht Prozent der Modernisierungskosten

auf die Miete umgelegt werden. „Erfolgte

die ordnungsgemäße Ankündigung der Bau-

maßnahme noch vor dem Inkrafttreten des

Mietrechtsanpassungsgesetzes am 1. Janu-

ar 2019, gilt aber die alte Regelung weiter

und damit die Erhöhungsmöglichkeit mit

elf Prozent der Kosten“, erläutert Gerold

Happ von Haus & Grund Deutschland. Eini-

ge Vermieter nahmen dies zum Anlass, ih-

ren Mietern noch im Dezember 2018 eine

Modernisierung anzukündigen. So ver-

schickte die Max-Emanuel Immobilien

GmbH ihren Mietern kurz nach Weihnach-

ten Modernisierungsankündigungen, um

sich die nach altem Recht höhere Mieterhö-

hungsmöglichkeit zu sichern – obwohl die

Modernisierung erst 2021 beginnen soll, al-

so mehr als zwei Jahre nach der Ankündi-

gung. Ob das rechtens ist, muss jetzt das

Oberlandesgericht München klären. Der

DMB Mieterverein München hat deshalb ei-

ne Musterfeststellungsklage eingereicht, ei-

ne Klage, die es in dieser Form in Deutsch-

land erst seit November gibt. Die Muster-

feststellungsklage soll die Rechte einzelner

Verbraucher gegenüber großen Konzernen

stärken. Nur Verbände wie der Mieterverein

können die Klage einreichen. Innerhalb von

zwei Monaten müssen sich mindestens 50

Betroffene anschließen, indem sie sich in

ein Prozessregister eintragen. NASE

Mieter können Bauvorhaben

widersprechen, wenn diese

für sie unzumutbar sind

Rekordhalter: Duisburg hat unter den

deutschen Großstädten den höchsten

Grundsteuer-Hebesatz. FOTO: IMAGO

Die Acht-Prozent-Frage

Neues Bad, bessere Heizung, gedämmte Fassade: Werden Wohnungen modernisiert, darf der Vermieter einen Teil der Kosten

auf die Miete umlegen. Aber so einfach ist die Sache nicht. Das zeigen auch Auseinandersetzungen vor Gericht

46 BAUEN & WOHNEN Samstag/Sonntag, 24./25.August 2019, Nr. 195 DEFGH

Zahlen, bitte

Viele Gemeinden haben in den vergangenen fünf Jahren die Grundsteuer erhöht. In einem Bundesland haben die Kommunen besonders kräftig zugelangt

Achtung, Bruchbude: Renovieren und modernisieren ist oft dringend geboten. Mieter müssen dann meist mehr für die Wohnung bezahlen. FOTO: PATRICK PLEUL / DPA

Gemeinsam Rechte durchsetzen

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